Wdrażanie ustawy o gruntach z 2024 r.: oczekiwania dotyczące odblokowania zasobów

Po wielu latach realizacji projektu, osoby, które kupiły grunty w ramach projektu miejskiego spółki Bach Dat An, nadal nie otrzymały czerwonych ksiąg. Zdjęcie: H. QUANG

Czasy pośredników w obrocie ziemią i sprzedaży „zielonego ryżu” minęły

Około 200 spotkań z obywatelami zorganizowanych przez agencje prowincjonalne w celu rozwiązania problemów wynikających z projektów realizowanych przez firmę Bach Dat An to typowe przypadki skutków okresu „eksplozji” tzw. projektów rozwoju miast.

Do tej pory, chociaż władze poczyniły wielkie wysiłki i wzięły na siebie odpowiedzialność, a najwyżsi przywódcy prowincji wydali „ultimatum”, to nadal potrzeba trochę czasu, aby w pełni zająć się sprawą Bach Dat An.

Nie tylko Bach Dat An, ale również wiele z prawie 200 projektów mieszkaniowych i miejskich w prowincji, w które obecnie inwestują przedsiębiorstwa, boryka się z problemami na różnym poziomie.

Nikt jeszcze nie oszacował (nawet nie zsumował) strat dla państwa, ludzi, a nawet przedsiębiorstw, ale ogromne marnotrawstwo zasobów, zwłaszcza ziemi, i konsekwencje społeczne są oczywistą rzeczywistością. A upłynie jeszcze wiele lat, zanim władze wszystkich szczebli uporają się ze skutkami czasów, gdy inwestycje były wszechobecne!

Ustawa o gruntach z 2024 r. oraz ustawy o nieruchomościach i mieszkalnictwie (znowelizowane), które wchodzą w życie 1 sierpnia 2024 r., wymagają bezwzględnego zakazu podziału i sprzedaży działek gruntu na obszarach miejskich i gminnych.

Jednocześnie, projekty budownictwa miejskiego i mieszkaniowego są również zaostrzane już na etapie wydawania pozwoleń i realizacji. W szczególności chodzi o wymóg jawności i transparentności wobec opinii publicznej, kompleksowych informacji o legalności, skali i postępach realizacji projektu.

Odwołanie projektów „przylegania do gruntów”

Zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 r. inwestorzy projektu, którzy nie oddają gruntu do użytkowania lub mają opóźnienia w jego użytkowaniu w porównaniu z harmonogramem określonym w projekcie inwestycyjnym, otrzymają przedłużenie użytkowania gruntu na okres nie dłuższy niż 24 miesiące i będą musieli zapłacić państwu dodatkową kwotę pieniędzy odpowiadającą opłacie za użytkowanie gruntu i czynszowi za przedłużony okres.

Jeżeli inwestor nie odda gruntu do użytkowania po upływie przedłużonego okresu, państwo odzyska grunt bez odszkodowania za grunt, aktywa związane z gruntem i pozostałe koszty inwestycji w grunt.

Według analiz ekspertów, wraz z nowymi regulacjami prawnymi nastąpi ścisła „kontrola” inwestorów na rynku nieruchomości; małe firmy o ograniczonych zasobach finansowych, a także firmy oportunistyczne i nieprofesjonalne zostaną wyeliminowane z gry.

Sytuacja sprzedaży „zielonego ryżu” w celach zarobkowych przestanie istnieć. Przedsiębiorstwa mogą bowiem otwierać projekty na sprzedaż dopiero po pełnym wywiązaniu się ze zobowiązań wobec państwa i spełnieniu określonych warunków infrastrukturalnych.

Znowelizowana ustawa o obrocie nieruchomościami zakazuje również działalności amatorów-pośredników w obrocie nieruchomościami i freelancerów (którzy od dawna są nazywani przez opinię publiczną „pośrednikami w obrocie gruntami”). Zapobiega to sytuacji, w której murarze i sprzedawcy warzyw również „handlują” ziemią; a także powszechnemu od dawna rozprzestrzenianiu się „pośredników” w obrocie nieruchomościami ze wsi do miast.

Myślenie miejskie

Od 1 sierpnia 2024 roku państwo nie będzie już udzielać pozwoleń na projekty podziału gruntów w dzielnicach miast i miasteczek. Inwestorzy w projekty podziału gruntów są zmuszeni koncentrować się na obszarach wiejskich na obrzeżach miast i miasteczek.

Analitycy przewidują, że z uwagi na znaczne ograniczenia dotyczące przestrzeni pod zabudowę, a także bardziej rygorystyczne przepisy prawne dotyczące projektów z zakresu nieruchomości, ceny gruntów wzrosną w niedalekiej przyszłości, co postawi w niekorzystnej sytuacji osoby o niskich dochodach, które naprawdę potrzebują gruntów pod zabudowę mieszkaniową.

W szczególności, skoro polityka „nakładania wysokich podatków na ludzi, którzy posiadają wiele domów i ziemi, ale nie wykorzystują ich efektywnie” zgodnie z Rezolucją 18 XIII Centralnego Komitetu Wykonawczego nie została zinstytucjonalizowana prawnie, spekulacja ziemią może być nadal atrakcyjna dla wielu osób.

Quang Nam odczuło poważne konsekwencje niekontrolowanego rozwoju miast w ostatnim czasie i z pewnością wyciągnie z tego faktu wiele cennych wniosków.

Najbardziej oczywistym z nich jest powszechne i trwałe pustynnienie w wielu obszarach miejskich pomimo ukończenia infrastruktury; sytuacja, w której większość ludzi kupuje ziemię pod inwestycje głównie w celu spekulacji biznesowych; utrata ziemi pod produkcję, podczas gdy inwestycje pozostają porzucone i niszczeją przez wiele lat; historia społeczna wielu gospodarstw domowych i osób, które są bardzo sfrustrowane koniecznością osiedlenia się i zarabiania na życie, a ceny ziemi są zbyt wysokie...

Urbanizacja i rozwój miast to nieuniknione trendy. Jednak to, w jaki sposób, w jakim kierunku i jaką drogą podążać, aby dopasować je do każdego etapu rozwoju, to problem, który każda miejscowość musi rozważyć, aby jak najefektywniej wykorzystać zasoby ziemi zgodnie z orientacją Partii i harmonijnie rozwiązywać problemy społeczne.

Należy zauważyć, że na Liście projektów przyciągających inwestycje i priorytetów przyciągania inwestycji w Quang Nam w okresie 2024-2025 (Decyzja nr 1221-QD/UBND z dnia 21 maja 2024 r. Prowincjonalnego Komitetu Ludowego) z 233 projektów w miejscowościach znajduje się aż 40 projektów przyciągających inwestycje w rozwój obszarów miejskich, głównie w formie obszarów rynkowych, miejskich obszarów mieszkalnych (działalność gruntowa).

Trudno jest określić, ile projektów jest naprawdę koniecznych i pilnych, jaki jest ich cel (spekulanci biznesowi czy potrzeby mieszkaniowe lokalnych mieszkańców), w tym problemy nakładów i wyników projektu, ale z pewnością będą to kwestie, których nie można ignorować, skoro lokalne władze prowincji są aż nadto „świadome” i musiały zapłacić cenę w postaci podziału i sprzedaży gruntów pod projekty.

Kolejna godna uwagi prognoza ekspertów po wejściu w życie trzech wyżej wymienionych ustaw dotyczących gruntów zakłada, że ​​nieruchomości przemysłowe w najbliższym czasie będą bardzo przyciągać krajowych i zagranicznych inwestorów.

Plany prowincji Quang Nam zakładają zagospodarowanie ponad 10 tysięcy hektarów terenów parków przemysłowych do roku 2030. Praktyka dowiodła, że ​​tereny przemysłowe były i są najbardziej wydajne, generują zyski i w największym stopniu przyczyniają się do lokalnego rozwoju społeczno-gospodarczego.

----------------------
Lekcja 3: Kiedy ziemia rolna zostaje „uwolniona”

Source: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html