Rynek nieruchomości jest „gorący” w krótkim okresie.

Ministerstwo Budownictwa ocenia, że ​​od początku roku do chwili obecnej transakcje gruntowe i ceny sprzedaży w miejscowościach podlegały znacznym wahaniom w porównaniu z ostatnim kwartałem 2024 roku. Głównym powodem są informacje o łączeniu prowincji i miast. W prowincjach i miastach wybranych na siedziby nowych jednostek administracyjnych ceny wzrosły, a wolumen transakcji również miał tendencję wzrostową.

Przetarg na budowę osiedla Dong Oi w dzielnicy Ninh My w mieście Hoa Lu odbędzie się w marcu 2025 r.

Jednakże wzrost cen i wolumenu transakcji w wyżej wymienionych obszarach ma charakter spekulacyjny i stanowi poważne ryzyko dla rynku nieruchomości. Władze wielu miejscowości wydały ostrzeżenia przed tą sytuacją i wzmacniają kontrolę i zarządzanie rynkiem.

Według statystyk z raportu Ministerstwa Budownictwa dotyczącego sytuacji na rynku nieruchomości w pierwszym kwartale 2025 roku, opublikowanego niedawno, w całym kraju odnotowano 101 049 pomyślnie zawartych transakcji dotyczących działek gruntu, co stanowi wzrost o 16,4% w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 3% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Jednocześnie łączna liczba pomyślnie zawartych transakcji w segmencie mieszkań i domów jednorodzinnych wyniosła ponad 33 500 lokali.

Porównanie tych dwóch segmentów pokazuje, że wolumen transakcji na działkach w ostatnim kwartale był ponad trzykrotnie większy niż łączny wolumen transakcji na tradycyjnych produktach mieszkaniowych. To rzadka „rozbieżność”, wskazująca na silny napływ kapitału na grunty.

Wraz z dużą liczbą transakcji, ceny gruntów również gwałtownie wzrosły. Na przykład w Bac Giang ceny gruntów w niektórych obszarach miasta Bac Giang wzrosły o ponad 20% w porównaniu z końcem 2024 roku. Podobnie w Phu Tho, w niektórych dzielnicach mieszkalnych, a nawet na opuszczonych obszarach miejskich w Van Phu, Trung Vuong, Tho Son, Thanh Mieu i Gia Cam, ceny ofertowe wzrosły o 20-30% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Z kolei w Hai Phong ceny działek w Kien Thuy, An Dong i Thuy Nguyen wzrosły o 15-20% w porównaniu z końcem 2024 roku.

W regionie południowym, Nhon Trach (prowincja Dong Nai ), nadal jest miejscem ogarniętym „gorączką ziemi”. Tylko w ciągu pierwszych trzech miesięcy roku ceny gruntów w niektórych obszarach Long Tho, Phu Dong i Phuoc Khanh wzrosły o 20-30%, a w niektórych miejscach nawet o ponad 40% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

Eksperci uważają, że fuzja jednostek administracyjnych szczebla wojewódzkiego ma pewien wpływ na rynek nieruchomości, powodując w niektórych obszarach zjawisko gwałtownego wzrostu cen. Sytuacja ta jest jednak krótkotrwała.

Odnosząc się do tego zjawiska, dr Tran Xuan Luong, zastępca dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań Rynku Nieruchomości, zauważył, że ilekroć pojawiają się informacje o fuzji jednostek administracyjnych na szczeblu prowincji, rynek nieruchomości na odpowiednich obszarach wykazuje oznaki silnych wahań. Wykorzystując oczekiwania opinii publicznej i inwestorów dotyczące zmian w planowaniu i infrastrukturze, niektóre grupy spekulacyjne szybko wchodzą na rynek, realizując rozmaite plany spekulacyjne.

„Mechanizm manipulacji cenami zazwyczaj zaczyna się od rozpowszechniania plotek o planowaniu urbanistycznym lub lokalizacji nowego centrum administracyjnego, aby pobudzić nastroje zakupowe. Następnie grupy te mogą przeprowadzać transakcje z wykorzystaniem informacji poufnych, aby wywołać fałszywy efekt „gorączki”, powodując gwałtowny wzrost cen gruntów w krótkim czasie i znacznie przekraczając ich rzeczywistą wartość” – analizuje pan Luong.

Ten ekspert radzi, aby uniknąć pułapki baniek spekulacyjnych, klienci powinni rozróżniać rynek nieruchomości o realnej wartości od rynku spekulacyjnego. Prawdziwie zdrowy rynek musi opierać się na rzeczywistej sile nabywczej ludzi, a także na przejrzystym planowaniu i informacjach prawnych dostarczanych przez władze. Z drugiej strony, nieruchomości na realnym rynku muszą mieć potencjał generowania przepływów pieniężnych z wynajmu lub działalności gospodarczej, a także być wspierane przez jasno zdefiniowaną lub rozwijającą się infrastrukturę transportową i udogodnienia.

Wpływ na to ma nie tylko ziemia i budownictwo mieszkaniowe, ale połączenie granic administracyjnych prowincji również tworzy impuls dla rynku nieruchomości przemysłowych. Eksperci spodziewają się wręcz, że „pobudzi” to wietnamski rynek nieruchomości przemysłowych w tej strategicznej fazie transformacji, zapewniając dźwignię dla tworzenia rozległych stref przemysłowo-miejskich, które będą bardziej atrakcyjne dla międzynarodowych inwestorów.

Pan Thomas Rooney, zastępca dyrektora działu doradztwa przemysłowego w Savills Hanoi, skomentował, że łączenie jednostek administracyjnych to nie tylko zmiana granic geograficznych, ale także usprawnienie aparatu administracyjnego, zmniejszenie fragmentacji w planowaniu i zwiększenie konkurencyjności między miejscowościami. Prawidłowo wdrożone, utoruje drogę do powstania zintegrowanych ekosystemów miejsko-przemysłowych, czyniąc je bardziej atrakcyjnymi dla zagranicznych inwestorów, którzy coraz bardziej selektywnie podchodzą do swoich lokalizacji.

W związku z tym prowincje mogą planować więcej nowych stref przemysłowych o większych powierzchniach, oferując więcej możliwości dla przedsiębiorstw. Dzięki zwiększonej podaży gruntów, krajowe i zagraniczne firmy łatwiej znajdą odpowiednie lokalizacje pod budowę fabryk, unikając niedoboru gruntów przemysłowych w miejscowościach o dużym zapotrzebowaniu.

Ponadto, po połączeniu, prowincje o większych powierzchniach będą miały możliwość dokładniejszego określenia swoich stref, co pozwoli na rozwój specjalistycznych parków przemysłowych lub kompleksów przemysłowych, takich jak parki przemysłowe wspomagające lub specjalistyczne parki przemysłowe wspomagające, które dostarczają komponenty i części dla dużych gałęzi przemysłu wytwórczego lub określonych gałęzi przemysłu, takich jak motoryzacja czy półprzewodniki.

„Lokalizacje, które już wcześniej były punktami przyciągającymi inwestycje, po połączeniu i ściślejszej koordynacji planistycznej będą się wzajemnie uzupełniać pod względem infrastruktury, siły roboczej i orientacji na rozwój. Większa skala pomaga lokalizacjom osiągnąć wyższe standardy w zakresie infrastruktury i zarządzania, wzmacniając tym samym ich pozycję w globalnym łańcuchu wartości” – analizuje Thomas.

Jednak zanim pojawią się długoterminowe korzyści, pojawią się krótkoterminowe wyzwania. Wynika to z faktu, że zmiany granic administracyjnych nieuchronnie wpłyną na szereg czynników, od planowania zagospodarowania przestrzennego i wydawania pozwoleń inwestycyjnych, po procedury prawne związane ze środowiskiem i budownictwem.

Zdaniem Thomasa Rooneya, w perspektywie krótkoterminowej przedsiębiorstwa mogą napotkać trudności ze względu na zmiany w zarządzaniu i polityce, które nie zostały jeszcze zsynchronizowane między połączonymi jednostkami. Jednak w perspektywie długoterminowej jest to doskonała okazja do odbudowy bardziej przejrzystych i skutecznych ram prawnych. Koordynacja i standaryzacja procedur w nowych obszarach administracyjnych pozwoli zaoszczędzić czas i zwiększyć zaufanie inwestorów.

W przypadku nieruchomości przemysłowych, gdzie stabilność i przejrzystość planowania mają kluczowe znaczenie, ujednolicenie procedur i zasad utoruje drogę do powstania dużych parków przemysłowych, integrujących infrastrukturę logistyczną, miasta satelitarne i międzyregionalne połączenia transportowe.

Jeśli fuzje zostaną przeprowadzone w połączeniu z inwestycjami infrastrukturalnymi, zwłaszcza w obwodnice, porty morskie, lotniska i infrastrukturę cyfrową, parki przemysłowe nie będą już ograniczone granicami administracyjnymi. Firmy będą mogły wówczas korzystać z siły roboczej z większej liczby lokalizacji, optymalizując koszty operacyjne.

Rozwój infrastruktury międzyregionalnej napędza również trend odchodzenia od tradycyjnych rynków przemysłowych, gdzie podaż jest ograniczona, a koszty inwestycji rosną. Nowe miejscowości z dużymi, niedrogimi gruntami i ulepszoną infrastrukturą będą miały szansę stać się nowymi ośrodkami przemysłowymi.

NBO

Źródło: https://baoninhbinh.org.vn/thi-truong-bat-dong-san-nong-trong-ngan-han-856556.htm