Rynek fuzji i przejęć w branży nieruchomości: dominują sojusze strategiczne

Nieruchomości w centralnej części Ho Chi Minh City. (Zdjęcie: Hong Dat/TTXVN)

Rynek fuzji i przejęć (M&A) w sektorze nieruchomości w Wietnamie w roku 2025 będzie świadkiem wyraźnej zmiany struktury inwestorów.

Podczas gdy wcześniej w obszarze fuzji i przejęć prym wiodły przedsiębiorstwa krajowe, dzięki swoim zasobom gruntowym i sile finansowej, obecnie inwestorzy zagraniczni wyłaniają się jako siła proaktywna, zwiększając skalę i strategię.

W tym kontekście następuje polaryzacja: nie jest to już gra w „duża ryba zjada małą rybkę”, ale raczej okres starannej selekcji i filtrowania, mający na celu optymalizację efektywności i dzielenie się wartością.

Inwestorzy zagraniczni przyspieszają inwestycje, natomiast inwestorzy krajowi pozostają ostrożni.

Według najnowszego badania CBRE Vietnam, w ciągu ostatnich dwóch kwartałów napływ kapitału zagranicznego do sektora nieruchomości stanowił 24% całkowitych bezpośrednich inwestycji zagranicznych (BIZ) w Wietnamie – liczba ta odzwierciedla duże zainteresowanie ze strony inwestorów zagranicznych.

Warto odnotować, że CapitaLand (Singapur) zainwestował wiele milionów dolarów w osiedle Hai Dang w Vinhomes Ocean Park 3 ( Hung Yen ).

Wcześniej grupa ugruntowała swoją obecność w Wietnamie dzięki dużym projektom, takim jak Lumi Hanoi i The Senique Hanoi. CapitaLand zadeklarował również plany zwiększenia inwestycji o 5-7 miliardów dolarów w ciągu najbliższych kilku lat, co świadczy o długoterminowym zaufaniu do wietnamskiego rynku nieruchomości.

Ha Dong to jedna z dzielnic Hanoi, w której wielu inwestorów decyduje się na realizację swoich projektów. (Zdjęcie: Tuan Anh/VNA) — Ha Dong to jedna z dzielnic Hanoi , w której wielu inwestorów decyduje się na realizację swoich projektów. (Zdjęcie: Tuan Anh/VNA)

Napływ kapitału zagranicznego nie ogranicza się do sektora mieszkaniowego; rozprzestrzenił się on również na rynek nieruchomości przemysłowych. Szwedzki inwestor ogłosił plany budowy zakładu produkcyjnego o wartości 1 miliarda dolarów w prowincji Gia Lai – posunięcie to jest wyrazem wizji łączącej rozwój przemysłu, produkcji i logistyki.

W regionie północnym Kinh Bac Urban Development Corporation nawiązała współpracę z Trump Organization (USA) przy projekcie budowy luksusowego pola golfowego w prowincji Hung Yen. Umowa ta jest wysoko ceniona ze względu na wartość marki i możliwości wdrożenia, a także otwiera wielopoziomowy model powiązań między kapitałem, technologią i standardami międzynarodowymi.

Jednak w przeciwieństwie do dynamiki inwestorów zagranicznych, firmy krajowe zachowują ostrożność. Według CBRE, nawet 60% firm krajowych nie uczestniczyło w żadnych transakcjach fuzji i przejęć, 39% rozważa odroczenie planów inwestycyjnych, a 21% oficjalnie odroczyło przepływy pieniężne, aby zapewnić sobie bezpieczeństwo finansowe.

Jako powody podano niedobór nowej podaży, osłabienie siły nabywczej i utrzymującą się presję finansową z lat ubiegłych.

Na przykład, w drugim kwartale 2025 roku na całym rynku Ho Chi Minh City wprowadzono do sprzedaży zaledwie około 1000 mieszkań i 74 domy w zabudowie szeregowej – co stanowi rekordowo niski poziom w ciągu ostatnich 10 lat. Pomimo wdrożenia przez wielu deweloperów polityki stymulacyjnej, takiej jak rabaty do 16%, długoterminowe wsparcie stóp procentowych i bezpłatne, luksusowe pakiety wyposażenia wnętrz, rynek wciąż nie odzyskał równowagi.

Lider dużej firmy podzielił się informacją, że w tym okresie przedsiębiorstwa muszą chronić swoje przepływy pieniężne, jakby były ich „siłą napędową”. Trudności finansowe, w połączeniu z powolnym postępem restrukturyzacji i presją zadłużenia, sprawiają, że krajowe firmy „wycofują się”, aby się bronić.

„Duże ryby” nie połykają łatwo „małych ryb”.

Mimo przewagi w przepływie kapitału, inwestorzy zagraniczni nie mogą tak łatwo „przejąć” rynku nieruchomości, jak sugerowały wcześniej pewne obawy.

Według ekspertów, era, w której „wielcy gracze” wykorzystywali siłę finansową do dominacji na rynku, dobiegła końca. Fuzje i przejęcia w sektorze nieruchomości wkraczają w nowy cykl, w którym kluczowe stają się kompetencje współpracy, wiedza prawnicza, kontrola ryzyka i długoterminowe strategie.

W pierwszym półroczu tego roku odnotowano serię transakcji fuzji i przejęć, w których główną rolę odegrały firmy krajowe. Doskonałym przykładem jest przejęcie przez Bcons Group projektu o powierzchni prawie 19 000 m² w Ho Chi Minh City od Thuduc House.

Sun Group zainwestowała w atrakcyjną działkę w nowym obszarze miejskim Cau Giay (Hanoi) pod budowę kompleksu Sun Felia. Sunshine Group nabyła również 55 hektarów ziemi od Xuan Cau Holdings w Van Giang, aby zrealizować projekt Alluvia City na dużą skalę.

Warto zauważyć, że transakcja, w ramach której Phat Dat przekazał 80% swoich udziałów w projekcie Thuan An 1-2 zagranicznemu inwestorowi z wieloletnim doświadczeniem w Wietnamie, stanowi przykład obopólnie korzystnego modelu współpracy. Przedsiębiorstwo krajowe zachowuje grunty i prawa, a partner zagraniczny wnosi kapitał, technologię i międzynarodowe standardy rozwoju.

Pani Trang Bui, dyrektor generalna Cushman & Wakefield Vietnam, skomentowała, że zagranicznym firmom trudno jest „przejąć” rynek wietnamski. Największą przeszkodą dla nich nie są pieniądze, ale czyste grunty i procedury prawne.

Obecnie znalezienie kilku tysięcy metrów kwadratowych wykarczowanej ziemi w sercu Ho Chi Minh City – gdzie podaż jest praktycznie zamrożona od trzech lat – jest bardzo trudne. Stanowi to jednak znaczącą zaletę dla krajowych firm, które nie tylko posiadają wiele wykarczowanych działek i rozumieją lokalne przepisy, ale także mogą szybciej przetwarzać procedury. Dzięki temu krajowe firmy mogą aktywnie pozyskiwać kapitał, zamiast biernie się sprzedawać.

Podzielając ten pogląd, ekspertka Tran Thi Khanh Van uważa, że obecny trend nie polega już na „połykaniu małych przez duże ryby”, ale raczej na „łączeniu inteligentnych ryb z silnymi”. Jeśli krajowe firmy nauczą się wykorzystywać fuzje i przejęcia jako strategię wzmacniania swojej wewnętrznej siły, mogą całkowicie odwrócić bieg wydarzeń i rozwijać się w sposób bardziej zrównoważony.

Analitycy zgadzają się również, że rynek wkracza w „wyraźną fazę konsolidacji”. Transakcje fuzji i przejęć nie są już powszechne, lecz bardzo selektywne, koncentrując się na synergii wartości między obiema stronami w zakresie finansów, marki, technologii i możliwości wdrożeniowych.

Pan Vo Huynh Tuan Kiet, dyrektor ds. marketingu mieszkaniowego w CBRE Vietnam, skomentował: „Gra należy teraz do inwestorów z długoterminową wizją, jasnymi strategiami i praktycznymi możliwościami operacyjnymi. To przejście od fuzji i przejęć nastawionych na okazje do fuzji i przejęć strategicznych”.

Przedstawiciele JLL Vietnam podkreślili również, że rynek nieruchomości przechodzi od etapu „gromadzenia ziemi w celu przechowywania aktywów” do fazy efektywnego wykorzystania każdego metra kwadratowego ziemi poprzez spółki joint venture, partnerstwa i wielowarstwową współpracę.

Przewiduje się, że lata 2024-2026 będą szczytem aktywności fuzji i przejęć w sektorze nieruchomości, ze wzrostem zarówno liczby transakcji, jak i wartości inwestycji. Jednak zdaniem ekspertów, sukces zależy nie tylko od możliwości finansowych, ale także od zdolności stron do współpracy i opracowywania długoterminowych strategii.

W tym zmieniającym się krajobrazie krajowe firmy nie pozostają bezczynne. Jeśli potrafią wykorzystać swoje naturalne atuty, takie jak czyste grunty, znajomość rynku i lokalne możliwości koordynacji, w połączeniu z kapitałem i technologią zagranicznych partnerów, fuzje i przejęcia nie są już „drogą wyjścia”, ale mogą stać się „trampoliną” do modernizacji potencjału i zwiększenia udziału w rynku.

Dlatego też rynek nieruchomości w roku 2025 nie jest już kwestią „połknięcia lub bycia połkniętym”, ale raczej strategicznym wyzwaniem współpracy, powiązań i optymalizacji zasobów, aby wspólnie iść naprzód.

Source: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html