Przy dochodzie około 30 milionów VND miesięcznie, jaki dom powinienem kupić?

Na rynku brakuje mieszkań poniżej 25 mln VND/m2

Odnosząc się do najnowszych informacji o rynku nieruchomości, Ministerstwo Budownictwa poinformowało, że liczba nowo zatwierdzonych i ukończonych projektów mieszkaniowych spadła w porównaniu z poprzednimi latami, co prowadzi do dość ograniczonej podaży na rynku. Jednak ceny mieszkań mają tendencję wzrostową, przekraczając możliwości finansowe większości osób zainteresowanych zakupem z przeznaczeniem do użytkowania.

Co ciekawe, w segmencie mieszkań przystępnych cenowo (w cenach poniżej 25 mln VND/m²) praktycznie nie ma projektów. Rynek to głównie segment średniej klasy (w cenach 25–50 mln VND), który kwalifikuje się do mobilizacji kapitału i handlu.

Projekt budownictwa socjalnego funkcjonujący od wielu lat w Hanoi (zdjęcie: Ha Phong).

Według raportu Savills dotyczącego rynku nieruchomości w Hanoi za czwarty kwartał 2023 roku, podaż nowych mieszkań jest najniższa od 10 lat. Apartamenty w cenach powyżej 4 mld VND stanowią 42% liczby sprzedanych lokali w 2023 roku, w porównaniu z 3% w 2019 roku. Apartamenty w cenach od 2 do 4 mld VND stanowią 55% udziału w rynku. Tylko 3% mieszkań ma ceny poniżej 2 mld VND.

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS) szybki wzrost gospodarczy i urbanizacja w ciągu ostatnich lat zwiększyły popyt na mieszkania, podczas gdy podaż stale spada i od 2018 r. nie widać żadnych oznak poprawy, co sprawia, że ​​nierównowaga między podażą a popytem staje się coraz poważniejsza.

Struktura podaży jest coraz bardziej ukierunkowana na produkty wysokiej jakości i o wysokiej wartości, wykorzystywane do celów inwestycyjnych i spekulacyjnych. Ta przedłużająca się różnica fazowa powoduje ciągły wzrost cen nieruchomości, ustanawiając nowy poziom cenowy znacznie przekraczający możliwości finansowe większości ludzi.

Nie tylko coraz bardziej utrudnia to osobom chcącym kupić dom, w którym mieszkają, dostęp do mieszkań z własnych dochodów, ale także zmniejsza tę potrzebę. Dotyczy to zwłaszcza młodszego pokolenia, które stopniowo rezygnuje, bo „bez względu na to, jak bardzo się starają, nie mogą kupić domu”, przestawiając się na styl życia oparty na przyjemnościach, stawiając wynajem na pierwszym miejscu.

Dane badawcze tej jednostki pokazują, że udział mieszkań w segmencie przystępnym cenowo (poniżej 25 mln VND/m2) w całkowitej podaży mieszkań stale spadał, z 30% w 2019 r. do 7% w 2022 r. i 6% w 2023 r.

W latach 2019–2022 udział mieszkań średniej klasy (25–50 mln VND/m2) również spadł odpowiednio do 54%, 46%, 34%, 27%, przy czym podaż opierała się głównie na produktach o cenie 40–50 mln VND/m2.

Tymczasem popyt na nieruchomości realne zawsze wyprzedza popyt na mieszkania, stanowiąc 80%, pozostałe 15% to popyt inwestycyjny długoterminowy, a 5% to popyt spekulacyjny. Tylko około 25% popytu na nieruchomości realne ma zdolność finansową, aby przekształcić się w popyt realny.

Koszty mieszkaniowe nie powinny przekraczać 30% całkowitego dochodu.

W powyższym kontekście, obok budownictwa socjalnego, budownictwo mieszkaniowe o przystępnej cenie będzie głównym i silnym trendem rozwojowym na rynku nieruchomości w nadchodzącym okresie. Jest to bowiem segment wywodzący się z potrzeb i rzeczywistych możliwości większości ludzi.

Według pana Nguyena Van Dinha, przewodniczącego VARS, nie istnieje oficjalna koncepcja mieszkań komunalnych. Można jednak wskazać pewne cechy tego typu, porównując je z mieszkalnictwem socjalnym i opierając się na metodzie określania racjonalności cen mieszkań.

Niedokończony projekt budowlany w dzielnicy Ha Dong w Hanoi (zdjęcie: Ha Phong).

Mieszkania socjalne są przeznaczone głównie dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych, zwolnione z opłat za użytkowanie gruntów i zapewniające dostęp do preferencyjnych pakietów kredytowych wyłącznie dla inwestorów i nabywców mieszkań...

Mieszkania dostępne cenowo to komercyjne obiekty mieszkalne o umiarkowanych cenach, dostosowane do możliwości finansowych większości ludzi, skierowane do grupy osób o średnich i zbliżonych do średnich dochodach, dysponujących pewnym poziomem oszczędności.

Według przewodniczącego VARS, mieszkania dostępne cenowo to takie, w których każde gospodarstwo domowe może zrównoważyć koszty mieszkania i inne wydatki na utrzymanie w ramach swoich dochodów. Zgodnie z doświadczeniem w ocenie dostępności mieszkań w wielu krajach na całym świecie, mieszkania dostępne cenowo to takie, w których koszty mieszkania stanowią nie więcej niż 30% całkowitego dochodu gospodarstwa domowego.

„W przypadku gospodarstwa domowego z dochodem wynoszącym około 30 milionów VND miesięcznie, 30% tych kosztów odpowiada oszczędnościom rzędu 100 milionów VND rocznie, co oznacza, że ​​cena mieszkań komunalnych wynosi około 2–2,5 miliarda VND/apartament” – podał przykład pan Dinh.

Według niego, obecnie bardzo trudno jest realizować projekty mieszkaniowe w cenach zbliżonych do powyższych, zwłaszcza w dwóch specjalnych obszarach miejskich o wysokim popycie na mieszkania. Jednak trudne nie oznacza niemożliwe.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thu-nhap-khoang-30-trieu-dongthang-thi-nen-mua-nha-bao-nhieu-tien-20240117144048267.htm