Czy Okólnik 22/2023 rzeczywiście tworzy więcej barier dla rynku nieruchomości?

Pod koniec 2023 roku Bank Państwowy Wietnamu wydał Okólnik nr 22/2023/TT-NHNN, zmieniający i uzupełniający szereg artykułów Okólnika nr 41/2016/TT-NHNN regulujących wskaźniki adekwatności kapitałowej banków. Okólnik nr 22/2023 wszedł w życie 1 lipca 2024 roku.

Szef Działu Prawnego (Państwowy Bank Wietnamu) potwierdził, że przepisy zawarte w Okólniku 22/2023 nie ograniczają możliwości zastawiania nieruchomości w przyszłości w celu zaciągnięcia kapitału na zakup domów.

Jednak dopiero niedawno na rynku nieruchomości zawrzało, gdy Stowarzyszenie Nieruchomości Miasta Ho Chi Minh (HoREA) „odkryło”, że Okólnik nr 22/2023 zawiera przepis interpretowany w ten sposób, że „nie zezwala osobom fizycznym na zaciąganie kredytów na zakup komercyjnych nieruchomości mieszkalnych w budowie, zabezpieczonych samym domem...”.

W szczególności HoREA stwierdziła, że ​​Okólnik 22/2023 zmienia klauzulę 11, artykuł 2 Okólnika 41/2016 dotyczącą pożyczek zabezpieczonych nieruchomościami dla osób fizycznych w celu zakupu domów, które zostały ukończone i są gotowe do przekazania zgodnie z umową sprzedaży.

HoREA twierdzi, że przepisy te sprawiły, że wiele osób, które muszą pożyczyć pieniądze na zakup domu, zrozumiało, że domy w budowie nie będą akceptowane przez banki komercyjne jako zabezpieczenie kredytów.

„W związku z tym Okólnik nr 22/2023/TT-NHNN nie zezwala bankom komercyjnym ani oddziałom banków zagranicznych na udzielanie kredytów osobom fizycznym na zakup „nieukończonych mieszkań komercyjnych (tj. mieszkań komercyjnych w budowie)” zabezpieczonych (hipotecznie) na samym budynku. W związku z tym osoby fizyczne, które chcą zaciągnąć kredyt na zakup „mieszkań komercyjnych w budowie”, muszą wdrożyć inne środki bezpieczeństwa lub zapewnić zabezpieczenie w postaci innych aktywów” – podsumowuje HoREA.

W związku z tym Stowarzyszenie wysłało pismo do Banku Państwowego Wietnamu, w którym domaga się wprowadzenia zmian i uzupełnień do artykułu 2, punktu 11 Okólnika nr 41/2016/TT-NHNN (zmienionego i uzupełnionego przez punkt 1, artykuł 1 Okólnika nr 22/2023/TT-NHNN) przed wejściem w życie Okólnika nr 22/2023/TT-NHNN z dniem 1 lipca 2024 r. W przeciwnym razie może to prowadzić do negatywnych konsekwencji, powodując trudności i utrudniając normalne funkcjonowanie rynku nieruchomości, co negatywnie wpłynie na odbudowę i rozwój rynku nieruchomości zarówno w perspektywie krótkoterminowej, jak i długoterminowej.

31 stycznia, w rozmowie z reporterem gazety „Nguoi Lao Dong”, szef Departamentu Prawnego (Banku Państwowego Wietnamu) potwierdził, że przepisy zawarte w Okólniku 22/2023 nie ograniczają możliwości zastawiania nieruchomości wybudowanych w przyszłości w celu pozyskania kapitału na zakup domów. Artykuł 1 Okólnika 22/2023 stanowi: „Domy, które zostały oddane do użytku zgodnie z umową sprzedaży” – jest to jedynie definicja, która pozwala bankom komercyjnym ustalić, czy kredyt hipoteczny jest przeznaczony na cele mieszkaniowe. W związku z tym domy wybudowane w przyszłości są nadal akceptowane przez banki komercyjne jako zabezpieczenie kredytów na ich zakup.

Podobnie, szefowie kilku banków komercyjnych w Ho Chi Minh City oświadczyli, że po wejściu w życie Okólnika 22/2023 banki nadal udzielają pożyczek klientom na zakup domów, których zabezpieczeniem są nowo wybudowane domy.

Source: https://nld.com.vn/thuc-hu-thong-tu-22-2023-dung-them-rao-can-voi-bat-dong-san-196240131112438042.htm