Um milhão de unidades habitacionais sociais enfrentam gargalos de financiamento e alocação de terrenos.

gargalo de abastecimento

Em 19 de maio, o Ministério da Construção realizou uma conferência para implementar o Projeto de investimento e construção de pelo menos 1 milhão de unidades habitacionais sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030 (o Projeto). Segundo o Ministério da Construção, a implementação das políticas de habitação social revelou diversas deficiências no planejamento e na alocação de terrenos para o desenvolvimento de moradias sociais; nos mecanismos e políticas para incentivar o desenvolvimento de moradias sociais e habitacionais para trabalhadores, etc. O Ministério da Construção apresentou e o Primeiro-Ministro aprovou um Projeto que identifica o desenvolvimento de moradias sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais como uma das principais tarefas do desenvolvimento socioeconômico do país. O objetivo é concluir aproximadamente 1 milhão de unidades habitacionais sociais em localidades até 2030.

Devido à escassez de oferta de habitação social, o pacote de crédito preferencial de 120 trilhões de VND ainda não gerou nenhum empréstimo em aberto.

Especificamente, o plano inclui a conclusão de aproximadamente 428.000 unidades habitacionais sociais durante o período de 2021 a 2025 e aproximadamente 634.200 unidades habitacionais sociais durante o período de 2025 a 2030. Simultaneamente, metas específicas para a conclusão de habitações sociais serão atribuídas às localidades para cada fase (2022-2025 e 2025-2030). Para implementar o plano com sucesso, é necessário identificar as dificuldades e os obstáculos a fim de encontrar soluções; "diagnosticar o problema corretamente é a chave para encontrar a solução certa".

Na conferência, o Sr. Nguyen Xuan Bac, Vice-Diretor do Departamento de Crédito para Setores Econômicos do Banco Estatal do Vietnã, afirmou que o Governo aprovou um pacote de crédito de 120 trilhões de VND para empréstimos preferenciais a investidores e compradores de habitações sociais e acessíveis, mas, após dois meses de implementação, os fundos ainda não foram liberados. Até o momento, o Banco Estatal do Vietnã não recebeu a lista de projetos conforme instruído pelo Ministério da Construção, portanto, nenhum empréstimo pendente no âmbito do programa de financiamento de 120 trilhões de VND foi gerado.

Segundo o Sr. Bac, as normas atuais sobre elegibilidade para a compra de habitação social têm sido alvo de muitas críticas, como os requisitos de residência e a exigência de que a renda seja isenta de imposto de renda, que já não são adequados no contexto da constante valorização dos imóveis. Essas dificuldades e obstáculos serão também os principais fatores que afetarão a capacidade de absorção do programa de crédito de 120 trilhões de VND.

Para garantir a implementação eficaz do pacote de 120 trilhões de VND, representantes do Banco Central do Vietnã propuseram que ministérios e agências revisem e emendem os documentos legais pertinentes, a fim de eliminar obstáculos legais e questões processuais no investimento e na construção de habitações sociais e acessíveis, aumentando a oferta desse segmento imobiliário no mercado e atendendo às reais necessidades da população. Os Comitês Populares provinciais e municipais devem atentar para a destinação de terrenos para o desenvolvimento de habitações sociais; divulgar prontamente a lista de projetos para que os beneficiários possam acessar empréstimos de bancos comerciais; e intensificar os esforços de comunicação junto aos investidores de projetos de habitações sociais e acessíveis, bem como aos moradores de suas respectivas áreas, a respeito do programa de empréstimos de 120 trilhões de VND.

Entretanto, o Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente destacou que a escassez de moradias sociais se deve ao fato de que 20% dos terrenos em novas áreas urbanas e projetos de habitação comercial não foram totalmente implementados ou não foram utilizados para o fim a que se destinavam. A falta de terrenos para a construção de moradias sociais em locais convenientes em grandes cidades e zonas industriais continua sendo um problema comum. Muitos Comitês Populares provinciais ainda não têm dado a devida atenção à questão dos terrenos para o desenvolvimento de moradias sociais, portanto, é necessário enfatizar a responsabilidade da liderança nesse assunto. Atualmente, a minuta da revisão da Lei de Terras estipula que os projetos de moradias sociais, quando o Estado recupera terras para desenvolvimento de interesse nacional, são elegíveis para isenção da taxa de uso da terra. Se as taxas de uso da terra forem isentas, os procedimentos de leilão e cálculo não serão necessários, tornando o processo muito mais conveniente.

Devido à escassez de oferta de habitação social em Hanói, o projeto habitacional social NHS Trung Van, no distrito de Nam Tu Liem, recebeu milhares de candidaturas, resultando em longas filas.

Os moradores locais reclamam de inúmeras dificuldades.

Na conferência, o Sr. Tran Hoang Quan, Diretor do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que o desenvolvimento de habitações sociais na cidade ainda enfrenta muitos obstáculos, como procedimentos complexos de investimento; procedimentos para aprovação de planejamento detalhado em escala 1/500, alocação de terrenos e cálculo da taxa de uso do solo. Além disso, para além dos procedimentos de isenção de taxas de uso do solo e exigências de depósito semelhantes aos da habitação comercial, os projetos de habitação social também devem passar por procedimentos como avaliação de preços, verificação de compradores/arrendatários elegíveis e auditoria de custos para determinar a margem de lucro padrão. Ademais, em projetos de habitação comercial e áreas urbanas que destinam 20% do terreno para a construção de habitações sociais, não existem regulamentações que orientem a determinação dos custos de compensação pela desapropriação, os custos de investimento em infraestrutura e a alocação desses custos ao fundo fundiário para a construção de habitações sociais.

Em breve, Binh Dinh terá apartamentos com preços a partir de apenas 500 milhões de VND.

Na manhã de 19 de maio, o Comitê Popular da província de Binh Dinh realizou uma cerimônia de lançamento da pedra fundamental para um projeto habitacional dentro da área institucional planejada para os sindicatos. Estiveram presentes na cerimônia a Sra. Truong Thi Mai, membro do Birô Político, Secretária Permanente do Comitê Central e Chefe do Departamento de Organização Central, juntamente com outras lideranças do Governo Central e da província de Binh Dinh.

O projeto habitacional dentro do Complexo Institucional Sindical da Província de Binh Dinh é o único projeto desenvolvido pela Confederação Geral do Trabalho do Vietnã na província de Binh Dinh. A empresa investidora é a IEC Construction and Electromechanical Joint Stock Company; o empreendimento está sendo construído na Área Urbana de Long Van, bairro de Tran Quang Dieu (cidade de Quy Nhon), com uma área total de 37.617 m² e um investimento total de mais de 1,1 trilhão de VND. O projeto visa construir moradias especificamente para trabalhadores, sindicalistas e operários que atuam em zonas industriais. O projeto foi concebido no âmbito do programa "Investimento na construção de instituições sindicais em zonas industriais e zonas de processamento de exportação", aprovado pelo Primeiro-Ministro e implementado pela Confederação Geral do Trabalho do Vietnã.

O projeto compreende 4 blocos de edifícios altos com 1.500 apartamentos, apresentando metragens flexíveis que variam de 50 a 70 m², com preços de venda correspondentes entre 500 e 700 milhões de VND por unidade. A entrega dos primeiros apartamentos está prevista para o quarto trimestre de 2024.

O Sr. Pham Anh Tuan, Presidente do Comitê Popular da província de Binh Dinh, acrescentou: "No futuro, a província continuará a implementar projetos de habitação social conforme planejado, especialmente habitações para trabalhadores; está determinada a investir na construção de aproximadamente 12.900 unidades habitacionais sociais até 2025, cinco anos antes do previsto no plano atribuído à província de Binh Dinh pelo Primeiro-Ministro no Projeto de investimento na construção de pelo menos 1 milhão de unidades habitacionais sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030, aprovado em 3 de abril de 2023."

Thanh Quan

Segundo o Sr. Quan, a compensação e a desapropriação de terras para alguns projetos de habitação social são muito difíceis e demoradas, resultando em um progresso lento ou mesmo na impossibilidade de conclusão dos projetos. O capital de longo prazo com taxas de juros preferenciais para apoiar investidores em empréstimos para a implementação de projetos de habitação social e para fornecer empréstimos a beneficiários elegíveis para a compra de imóveis é instável, intempestivo e os procedimentos são muito complexos e difíceis de atender aos critérios. Os procedimentos para ajustar o plano de zoneamento na escala 1/2000 e o plano detalhado na escala 1/500 são muito difíceis e demorados. O Estado ainda não estabeleceu um mecanismo para mobilizar recursos daqueles que necessitam de habitação social para formar capital de investimento para a construção de moradias sociais por meio de bancos, fundos de crédito ou modelos de fundos de poupança habitacional…

Em relação às soluções, o Sr. Quan afirmou que a cidade de Ho Chi Minh está revisando e desenvolvendo planos de uso do solo para garantir área suficiente para a implementação de projetos de habitação social e industrial, em conformidade com a lei; apresentando e oferecendo publicamente terrenos para investimento em habitação social a empresas para pesquisa e propostas de investimento. A cidade também emitiu procedimentos e soluções específicos para agilizar os trâmites administrativos para alocação, arrendamento e conversão de uso do solo, como o cultivo de arroz e outros tipos de terreno (não residenciais), para a implementação de projetos de construção de habitação social.

O Sr. Duong Duc Tuan, Vice-Presidente do Comitê Popular de Hanói, afirmou que a cidade pretende desenvolver aproximadamente 1,2 milhão de metros ^quadrados de novas áreas habitacionais até 2025 e está se preparando para investir em diversas áreas de habitação social concentrada. O Sr. Tuan destacou que as normas que regem a destinação de terrenos para o desenvolvimento de habitações sociais apresentam muitas deficiências. Por exemplo, projetos localizados longe do centro da cidade, como nos distritos de Ba Vi, Ung Hoa e My Duc, são inadequados para habitação social. Da mesma forma, projetos imobiliários comerciais com mais de 2 hectares ainda são obrigados a destinar 20% de sua área para habitação social, o que é inadequado e fragmentado. Além disso, projetos que não exigem a destinação de terrenos ainda precisam ser submetidos à aprovação do Primeiro-Ministro, o que os obriga a pagar taxas de uso do solo em vez de construir casas, resultando em procedimentos desnecessariamente longos. Hanói espera alocar proativamente terrenos alternativos para a construção de habitações sociais para esses projetos dentro das áreas de habitação social concentrada. Ao mesmo tempo, foi delegada a Hanói a autoridade para ajustar o planejamento de parques industriais e zonas de processamento de exportação, a fim de complementar os terrenos destinados à construção de habitações sociais para aluguel.

A meta não foi atingida e os incentivos não são suficientemente atrativos.

O Ministro da Construção, Nguyen Thanh Nghi, reconheceu que as metas para o desenvolvimento de habitação social não têm sido atingidas nos últimos tempos. Os mecanismos e políticas que regem o desenvolvimento de habitação social apresentam algumas deficiências, não acompanhando a realidade e necessitando de atualizações frequentes. Os procedimentos para investimento, construção, gestão e vendas, bem como as políticas de compra e venda, envolvem muitas etapas e fases, resultando em processos demorados. As políticas de incentivo para investidores não são suficientemente atrativas e o orçamento do Estado enfrenta dificuldades na alocação de recursos para empréstimos com juros subsidiados; as autoridades locais precisam dar mais atenção a essa questão. O Ministério está atualmente elaborando uma resolução sobre habitação social para submeter ao Governo e ao Comitê Central do Partido para promulgação, visando fortalecer a liderança do Partido no desenvolvimento de moradias para trabalhadores e pessoas de baixa renda.

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As autoridades locais precisam dar mais atenção à habitação social.

As autoridades locais precisam de mecanismos e soluções específicas para agilizar os procedimentos administrativos relacionados ao planejamento e aprovação de projetos, alocação de terrenos, arrendamento de terras, desapropriação e procedimentos de investimento em construção. Devem também destinar orçamentos locais para oferecer incentivos e apoio adicionais a fim de atrair empresas para investir na construção de habitações sociais. Além disso, as autoridades locais precisam revisar e coordenar com os ministérios e agências relevantes a resolução de entraves legais enfrentados por projetos no passado, liberando assim esses recursos, especialmente aqueles com terrenos desapropriados e prontos para construção, criando, dessa forma, oferta para o mercado.

Vice-Ministro da Construção, Nguyen Van Sinh

Ainda não existem diretrizes sobre como usar o dinheiro pago para cumprir as obrigações de habitação social.

A legislação atual carece de diretrizes sobre o uso de recursos arrecadados de projetos comerciais que cumprem suas obrigações de desenvolvimento de habitação social por meio de pagamentos. Portanto, os ministérios e agências centrais precisam emitir, com urgência, orientações sobre a gestão e o uso desses recursos. O processo de seleção de investidores para projetos habitacionais em geral, e para projetos de construção de habitação social em particular, precisa ser simplificado. Caso a seleção de investidores seja feita por meio de licitação, um processo licitatório específico (simplificado e mais curto) para projetos de habitação social deve ser criado.

O Sr. Duong Duc Tuan, Vice-Presidente do Comitê Popular de Hanói,

Existem muitas deficiências no desenvolvimento de habitações sociais.

A demanda por habitação social e moradias para trabalhadores na região é muito alta, mas o mecanismo para o desenvolvimento desse tipo de habitação ainda apresenta muitas deficiências, como um público-alvo restrito e procedimentos complexos para compra e venda de imóveis sociais. A determinação do preço de imóveis sociais antes da venda, locação ou arrendamento com opção de compra para projetos financiados com recursos do orçamento estatal exige avaliação por órgãos estaduais, o que também é demorado e custoso. A mobilização de capital para projetos de habitação social enfrenta muitas dificuldades devido à limitação de recursos e mecanismos de apoio governamental, o que dificulta o acesso dos investidores a esses recursos.

O Sr. Nguyen Van Danh, Vice-Presidente do Comitê Popular da Província de Binh Duong, declarou:

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Segundo o Vice-Ministro da Construção, Nguyen Van Sinh, o Ministério concluiu a minuta da Lei de Habitação revisada, que foi aprovada pelo Governo e será submetida à Assembleia Nacional em sua 5ª sessão da 15ª Legislatura. De acordo com a proposta do Ministério da Construção, o Governo submeteu à Assembleia Nacional uma proposta para que as políticas de habitação social entrem em vigor logo após a entrada em vigor da Lei de Habitação revisada (prevista para 1º de janeiro de 2024), incluindo políticas sobre: ​​beneficiários elegíveis e condições; planejamento e alocação de terrenos para o desenvolvimento de habitação social; seleção de investidores; procedimentos para implementação de projetos; e políticas preferenciais estatais… Ao mesmo tempo, haverá políticas específicas para alojamento de trabalhadores e moradia para as forças armadas, a fim de incentivar e estimular o desenvolvimento.

"No próximo período, os ministérios e agências continuarão a coordenar com as agências da Assembleia Nacional para finalizar e promulgar a Lei de Habitação alterada, em conjunto com a Lei de Terras alterada, a Lei de Licitações alterada e as leis tributárias... Apresentar relatório ao Primeiro-Ministro para que este submeta à Comissão Permanente da Assembleia Nacional, para consideração, a inclusão no plano de investimento público de médio prazo para os períodos de 2021-2025 e 2026-2030, a fim de implementar políticas de habitação social. Orientar e coordenar com as localidades e instituições de crédito para conceder empréstimos e desembolsar fundos rapidamente, com foco em áreas-chave e visando projetos imobiliários elegíveis, em conformidade com a lei; priorizar o financiamento de projetos de habitação social que garantam a segurança social", disse o Sr. Sinh.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm