1 milhão de apartamentos de habitação social estão retidos no fundo de capital e terra

Gargalo de fornecimento

Em 19 de maio, o Ministério da Construção realizou uma conferência para implementar o Projeto de investimento na construção de pelo menos 1 milhão de apartamentos de habitação social (CH) para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030 (Projeto). De acordo com o Ministério da Construção, o processo de implementação de políticas de habitação social revelou algumas deficiências no planejamento e alocação de terrenos para o desenvolvimento de habitação social; mecanismos e políticas para incentivar o desenvolvimento de habitação social, habitação para trabalhadores (NOCN)... O Ministério da Construção apresentou e o Primeiro-Ministro emitiu um Projeto que identifica o desenvolvimento de habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais como uma das principais tarefas no desenvolvimento socioeconômico do país. A meta é lutar por um total de cerca de 1 milhão de CHs em localidades até 2030.

A oferta de moradias sociais é escassa, então o pacote de crédito preferencial de 120.000 bilhões de VND não gerou dívida pendente.

Destes, o período de 2021 a 2025 concluirá cerca de 428.000 CH; o período de 2025 a 2030 concluirá cerca de 634.200 CH. Ao mesmo tempo, definir metas específicas de conclusão de moradias sociais para cada localidade em cada período (2022 a 2025 e 2025 a 2030). Para implementar o Projeto com sucesso, é necessário identificar dificuldades e obstáculos para encontrar soluções, "encontrar a doença certa para encontrar o remédio certo para curar".

Na conferência, o Sr. Nguyen Xuan Bac, Diretor Adjunto do Departamento de Crédito para Setores Econômicos do Banco Estatal, afirmou que o Governo aprovou um pacote de crédito de VND 120 bilhões, oferecendo empréstimos preferenciais para investidores e compradores de moradias sociais e industriais, mas, após 2 meses de implementação, ainda não foi possível desembolsá-lo. Até o momento, o Banco Estatal não recebeu a lista de projetos conforme as instruções do Ministério da Construção, portanto, não há dívida pendente no âmbito do programa de empréstimo de VND 120 bilhões.

Segundo o Sr. Bac, as atuais regulamentações sobre as condições para a aquisição de moradias sociais também enfrentam muitas reclamações, como: as condições de residência e as condições de renda isentas do imposto de renda pessoal não são mais adequadas ao contexto de aumento dos preços dos imóveis. Essas dificuldades e problemas também serão as principais causas, afetando a capacidade de absorção do programa de crédito de 120 bilhões de VND.

Para colocar o pacote de 120 bilhões em prática, o representante do Banco Estatal solicitou aos ministérios e agências que revisassem e alterassem os documentos legais relevantes para remover obstáculos, procedimentos e processos legais no investimento e na construção de moradias sociais e industriais, aumentando a oferta desse segmento imobiliário no mercado e atendendo às reais necessidades da população. Os Comitês Populares das províncias e cidades precisam estar atentos e organizar fundos de terras para o desenvolvimento de moradias sociais; anunciar prontamente a lista de projetos para que os beneficiários tenham acesso a empréstimos em bancos comerciais; intensificar a divulgação do programa de empréstimo de 120 bilhões de VND para investidores de projetos de moradias sociais e industriais, bem como para a população local.

Enquanto isso, o Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente apontou que a razão para a falta de habitação social é que 20% do fundo fundiário em novas áreas urbanas e projetos de habitação comercial não foram completamente implementados ou não foram utilizados para a finalidade correta. A falta de fundo fundiário para investimento na construção de habitação social em locais favoráveis ​​em grandes cidades e parques industriais ainda é comum. Muitos Comitês Populares provinciais não deram realmente atenção ao fundo fundiário para o desenvolvimento de habitação social, por isso é necessário atribuir responsabilidade de liderança a esta questão. Atualmente, o projeto de Lei de Terras revisado estipula que os projetos de habitação social são casos em que o estado recupera terras para desenvolvimento, para o interesse nacional, e estão isentos de taxas de uso da terra. Nos casos em que as taxas de uso da terra são isentas, não há necessidade de realizar procedimentos de leilão, calcular taxas de uso da terra... então será muito mais conveniente.

A oferta de moradias sociais em Hanói é escassa, então o projeto de moradias sociais chamado NHS Trung Van no distrito de Nam Tu Liem tem milhares de pedidos de registro, exigindo que as pessoas façam fila.

A população local reclama de muitas dificuldades.

Na conferência, o Sr. Tran Hoang Quan, Diretor do Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que o desenvolvimento de moradias sociais na cidade ainda apresenta muitos problemas, como procedimentos complexos de investimento; procedimentos para aprovação de planejamento detalhado em escala 1/500; alocação de terras e cálculo de taxas de uso do solo. Além disso, além da implementação de procedimentos para isenção de taxas de uso do solo e depósitos, como ocorre com moradias comerciais, os projetos de moradias sociais devem realizar procedimentos adicionais, como avaliação de preços de venda, confirmação de compradores, locatários-compradores e auditorias de custos para determinar a margem de lucro padrão... Em projetos de moradias comerciais e áreas urbanas que reservam 20% do fundo fundiário para a construção de moradias sociais, não há regulamentações que orientem a determinação dos custos de compensação por limpeza do terreno, os custos de investimento em construção de infraestrutura e a alocação desses custos ao fundo fundiário para construção de moradias sociais...

Binh Dinh terá apartamentos com preços a partir de apenas 500 milhões de VND

Na manhã de 19 de maio, o Comitê Popular da província de Binh Dinh realizou a cerimônia de lançamento da pedra fundamental de um projeto habitacional na Zona Institucional Sindical. Estiveram presentes a Sra. Truong Thi Mai, membro do Politburo, Secretária Permanente do Secretariado, Chefe do Comitê Organizador Central, juntamente com líderes do Comitê Central e da província de Binh Dinh.

O projeto habitacional na Área Institucional do Sindicato Provincial de Binh Dinh é o único projeto desenvolvido pela Confederação Geral do Trabalho do Vietnã em Binh Dinh, com a IEC Construction Investment e a Electromechanical Joint Stock Company como investidora. Foi construído na Área Urbana de Long Van, Distrito de Tran Quang Dieu (Cidade de Quy Nhon), com uma área total de 37.617 m², com um investimento total de mais de 1,1 bilhão de VND. O objetivo do projeto é construir uma área habitacional exclusiva para trabalhadores, sindicalizados e operários que trabalham em zonas industriais. O projeto foi elaborado no âmbito do projeto "Investimento na Construção de Instituições Sindicais em Zonas Industriais e Zonas de Processamento de Exportação", aprovado pelo Primeiro-Ministro e implementado pela Confederação Geral do Trabalho do Vietnã.

O projeto inclui 4 blocos de arranha-céus com 1.500 apartamentos, com áreas flexíveis de 50 a 70 m², e preços de venda entre 500 e 700 milhões de VND/apartamento. A previsão é de que os primeiros apartamentos sejam entregues no quarto trimestre de 2024.

O Sr. Pham Anh Tuan, presidente do Comitê Popular da Província de Binh Dinh, acrescentou: "No futuro, a província continuará a implementar projetos de habitação social de acordo com o plano, especialmente moradias para trabalhadores; determinada a investir na construção de cerca de 12.900 unidades de habitação social no período até 2025, 5 anos antes do plano atribuído pelo Primeiro Ministro à província de Binh Dinh no Projeto de investimento na construção de pelo menos 1 milhão de unidades de habitação social para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030, aprovado em 3 de abril de 2023".

Thanh Quan

Segundo o Sr. Quan, o trabalho de compensação e limpeza do terreno em alguns projetos de habitação social é muito difícil e demorado, e o progresso da implementação do projeto é lento ou mesmo impossível. O capital de longo prazo com taxas de juros preferenciais para apoiar investidores a tomar empréstimos para investir em projetos de habitação social e a conceder empréstimos a beneficiários de políticas de habitação social para a compra de casas não é estável, não é pontual, os procedimentos são muito complicados e é difícil atender aos critérios. Os procedimentos para ajustar planos de zoneamento na escala de 1/2000 e planos detalhados na escala de 1/500 são muito difíceis e demorados. O Estado ainda não dispõe de um mecanismo para mobilizar recursos de pessoas com necessidade de habitação social para formar capital de investimento para a construção de habitação social por meio de bancos, fundos de crédito ou modelos de fundos de poupança habitacional...

Em relação às soluções, o Sr. Quan afirmou que a Cidade de Ho Chi Minh implementou uma revisão e planejamento do uso do solo, garantindo fundos de terra suficientes para implementar projetos de construção de moradias sociais e industriais, de acordo com as disposições legais; e disponibilizando publicamente fundos de investimento em moradias sociais para empresas, para pesquisa e propostas de investimento. A cidade também emitiu soluções específicas, encurtando os procedimentos administrativos para alocação de terras, arrendamento de terras e conversão de terras para cultivo de arroz e alguns outros tipos de terras (não residenciais) para fins de implementação de projetos de investimento em construção de moradias sociais.

O Sr. Duong Duc Tuan, vice-presidente do Comitê Popular de Hanói, afirmou que Hanói estabeleceu a meta de desenvolver cerca de 1,2 milhão de metros ^quadrados de novas áreas de moradias até 2025 e está se preparando para investir em diversas áreas concentradas de moradias sociais. O Sr. Tuan refletiu que a regulamentação obrigatória sobre a reserva de terras para o desenvolvimento de moradias sociais ainda apresenta muitas deficiências. Por exemplo, projetos localizados longe do centro de Hanói, como Ba Vi, Ung Hoa, My Duc... não são adequados para moradias sociais. Projetos habitacionais comerciais com escala superior a 2 hectares que ainda precisam reservar 20% da terra para moradias sociais são inadequados e fragmentados. No entanto, se você não quiser alocar terras, ainda precisará se reportar ao Primeiro-Ministro para considerar o pagamento de taxas de uso da terra em vez de construir casas, o que leva a procedimentos desnecessariamente prolongados. Hanói espera organizar proativamente fundos alternativos para a construção de moradias sociais para esses projetos em áreas concentradas de moradias sociais. Ao mesmo tempo, a cidade de Hanói está autorizada a ajustar o planejamento de parques industriais e zonas de processamento de exportação para complementar os fundos de terras para a construção de moradias sociais para aluguel.

Não atingindo a meta, a oferta não é atrativa

O Ministro da Construção, Nguyen Thanh Nghi, admitiu que, nos últimos tempos, o objetivo do desenvolvimento de moradias sociais não foi alcançado em comparação com a meta estabelecida. O mecanismo político que regula o desenvolvimento de moradias sociais possui alguns conteúdos que não atendem aos requisitos, não acompanham a realidade e não foram complementados em tempo hábil. Os procedimentos para investimento e construção, gestão de compra e venda e políticas de compra e venda são realizados em muitas etapas e estágios e foram prolongados. As políticas de incentivo aos investidores não são suficientemente atrativas, o orçamento do Estado ainda enfrenta dificuldades na obtenção de empréstimos preferenciais e as localidades precisam prestar mais atenção. O Ministério está elaborando uma resolução sobre moradias sociais para submeter ao Governo e à Secretaria para promulgação, a fim de fortalecer a liderança do Partido no desenvolvimento de moradias para pessoas e trabalhadores de baixa renda.

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As localidades precisam prestar mais atenção à habitação social.

As localidades precisam ter mecanismos e soluções específicas para agilizar os procedimentos administrativos para a elaboração, aprovação, alocação de terras, arrendamento de terras, liberação de terrenos, procedimentos de investimento em construção, etc. Equilibrar e alocar os orçamentos locais para incentivar e fornecer incentivos adicionais para apoiar, incentivar e atrair empresas a investir na construção de moradias sociais. Além disso, as localidades precisam revisar e coordenar com os ministérios e agências relevantes para resolver projetos que enfrentaram problemas legais recentemente, a fim de liberar esses recursos, especialmente projetos que possuem terrenos limpos e podem passar para a fase de construção imediatamente, criando oferta para o mercado.

Vice-Ministro da Construção, Nguyen Van Sinh

Não há instruções sobre como usar o dinheiro para pagar obrigações de habitação social.

A lei ainda não contém diretrizes para o uso de recursos arrecadados de projetos comerciais que cumpram suas obrigações de desenvolvimento de habitação social por meio de pagamento. Portanto, os ministérios e agências centrais precisam, em breve, emitir diretrizes para a gestão e o uso desse dinheiro. Deve haver um processo para reduzir o tempo de seleção de investidores para projetos habitacionais em geral, e para projetos de investimento em construção de habitação social em particular. No caso de seleção de investidores por meio de licitação, deve haver regulamentação sobre um processo licitatório separado (simplificando, reduzindo os procedimentos e o tempo de implementação) para o tipo de habitação social.

Sr. Duong Duc Tuan, Vice-Presidente do Comitê Popular de Hanói

Muitas deficiências no desenvolvimento de habitação social

A demanda por moradias sociais e moradias para trabalhadores locais é muito grande, mas o mecanismo para o desenvolvimento desse tipo de moradia ainda apresenta muitas deficiências, como o número limitado de beneficiários e os procedimentos complexos de compra e venda de moradias sociais. A determinação do preço das moradias sociais antes da venda, locação ou arrendamento para projetos investidos com capital do orçamento estadual deve ser avaliada pelas agências provinciais, o que também é demorado e custoso. A mobilização de capital para projetos de moradias sociais enfrenta muitas dificuldades devido ao limitado capital de apoio governamental e aos mecanismos difíceis de acesso para investidores em projetos de moradias sociais...

Sr. Nguyen Van Danh, Vice-Presidente do Comitê Popular Provincial de Binh Duong

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De acordo com o Vice-Ministro da Construção, Nguyen Van Sinh, o Ministério concluiu o projeto de Lei de Habitação revisada, que foi aprovado pelo Governo e será submetido à Assembleia Nacional na 5ª sessão da 15ª Assembleia Nacional. Nesse sentido, o Ministério da Construção propôs que o Governo submeta à Assembleia Nacional a aprovação das políticas de habitação social logo após a entrada em vigor da Lei de Habitação revisada (prevista para 1º de janeiro de 2024), incluindo um conjunto de políticas sobre: ​​beneficiários e condições; planejamento e alocação de terras para o desenvolvimento de habitação social; seleção de investidores; procedimentos para implementação de projetos; políticas preferenciais do Estado, etc. Ao mesmo tempo, haverá políticas separadas sobre acomodação de trabalhadores e moradia para as forças armadas, a fim de ter mecanismos para incentivar e fornecer incentivos para o desenvolvimento.

"No futuro, os ministérios e as agências continuarão a coordenar-se com as agências da Assembleia Nacional para concluir e promulgar a Lei de Habitação alterada, em conformidade com a Lei de Terras alterada, a Lei de Licitações alterada, a lei tributária, etc. Reportar-se-á ao Primeiro-Ministro para submeter à consideração e complementação do Plano de Investimento Público de Médio Prazo para o período de 2021 a 2025 e o período de 2026 a 2030, a fim de implementar a política de habitação social. Orientar e coordenar-se-á para orientar as localidades e as instituições de crédito a emprestar e desembolsar rapidamente, concentrando-se nas áreas-chave e nos assuntos certos para empresas e projetos imobiliários que atendam às condições previstas na lei; priorizar a carteira de empréstimos para projetos de habitação social, a fim de garantir a segurança social", afirmou o Sr. Sinh.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/1-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-ach-tac-von-quy-dat-185230519224040065.htm