Como aplicar TOD às ferrovias?

Muitos países obtiveram sucesso com o TOD.

Consultores de implementação de projetos afirmam que o modelo de desenvolvimento orientado ao trânsito (TOD) é aplicado em muitos países e traz muitos benefícios.

Citando o exemplo da Odakyu Railway Company (Japão), o consultor afirmou: "Na estrutura de receita desta empresa em 2022, a receita com transporte representa apenas 32%, o restante vem das atividades de varejo (37%), do setor imobiliário (12%) e 19% de outras atividades. Da mesma forma, na Hanyu Railway Company, a receita com transporte é de 30%, a do setor imobiliário é de 30%, a das atividades de entretenimento é de 16% e a do transporte e turismo é de 15%..."

A Odakyu Railway (Japão) colhe muitos benefícios relacionados ao desenvolvimento urbano e comercial ao investir e explorar ferrovias (Foto: ilustração, fonte Pop Japan).

A experiência de outros países mostra que, na maioria das cidades, os valores de terrenos e imóveis nos corredores de transporte público aumentam. Por exemplo, no metrô de Helsinque (Finlândia), os imóveis a uma curta distância da estação são 7,5% mais valiosos do que em outras áreas. Ou na região metropolitana de Tyne & Wear, em Newcastle, Reino Unido, os preços dos imóveis aumentam 2% a 200 metros da estação de metrô...

Com base na experiência de desenvolvimento do TOD em outros países, o consultor acredita que, para implementar o TOD no Vietnã, é preciso haver sincronização entre os documentos legais.

Especialmente para o âmbito da Lei Ferroviária, o consultor recomenda adicionar o conceito de DOT no setor ferroviário, como projetos de investimento para desenvolver habitação, serviços, comércio, escritórios... nas estações e áreas circundantes às estações.

Ao mesmo tempo, estipule claramente a coordenação entre a unidade de investimento, a unidade de gestão de ativos de infraestrutura ferroviária e as autoridades locais no planejamento e desenvolvimento urbano; determine o espaço de exploração, a densidade de construção, o escopo de desenvolvimento e a recuperação de terras ao implementar projetos ferroviários.

Permitir que unidades que gerenciam infraestrutura ferroviária e negócios de transporte ferroviário invistam em ativos existentes e novos ativos na área ao redor da estação para aumentar a receita.

Planeje primeiro, leiloe depois

O Sr. Tran Thien Canh, Diretor da Autoridade Ferroviária do Vietnã, disse que a experiência de outros países mostra que o desenvolvimento eficaz do TOD com ferrovias urbanas é essencial e requer a participação de organizações não estatais.

MTR Corporation (Mass Transit Railway) - Hong Kong tem muito sucesso em investir e explorar fundos de terras ao redor do metrô (Foto: ilustração, fonte Pixabay).

No entanto, outros países ainda o aplicam às ferrovias nacionais e às ferrovias de alta velocidade. Portanto, ao redigir a Lei Ferroviária revisada, o Vietnã deseja aplicar o modelo TOD às ferrovias nacionais e às áreas de estações.

"O modelo TOD no setor ferroviário é um assunto complexo que requer mais pesquisas. Ele inclui a determinação dos sujeitos que investem na construção de infraestrutura ferroviária nacional e urbana; as responsabilidades dos sujeitos relacionados; a alocação de benefícios do TOD...", Diretor da Autoridade Ferroviária do Vietnã, Tran Thien Canh.

Em termos de organização, é impossível usar o capital para implementar o projeto TOD para investir em ferrovias desde o início. Isso significa que é impossível usar terras, vender terras e usar esse dinheiro para investir em ferrovias.

O planejamento do TOD deve ser feito primeiro. Somente após o investimento e a entrada em operação da ferrovia é que o valor agregado surgirá. Nesse momento, os sujeitos (localidades, investidores, empresas ferroviárias) participarão e investirão no desenvolvimento de terras e imóveis.

"A previsão é de que a estação seja localizada em um local específico, e a localidade ajustará o plano de zoneamento naquela área, definindo claramente a finalidade e o uso. Em seguida, a localidade leiloará o fundo de terras. Empresas ferroviárias também devem participar do leilão se quiserem investir em negócios. Terrenos para construção ferroviária e operação de trens são terrenos privados e não estão sujeitos a leilão", disse o Sr. Canh.

Não é uma "panaceia"

Em entrevista ao jornal Giao Thong, o Sr. Nguyen Ngoc Dong, ex-vice-ministro dos Transportes, disse que atualmente no Vietnã há muitos entendimentos diferentes, mas não há um entendimento comum sobre o modelo TOD.

No entanto, é necessário compreender que o Desenvolvimento Sustentável (DO) não é uma "panaceia". De fato, para uma área urbana existente como a Cidade de Ho Chi Minh ou Hanói , construir uma ferrovia em uma área urbana congestionada não será capaz de desenvolver o DO adequadamente.

Para mobilizar recursos de investimento para ferrovias, especialmente urbanas, o modelo TOD é uma das opções eficazes (Foto: ilustração).

Assim como em Hanói, com a linha 1 Yen Vien - Ngoc Hoi e a linha 2 Cat Linh - Ha Dong, é possível limpar o terreno ao redor da estação para construir uma nova área urbana de acordo com o TOD? Na realidade, só podemos renovar a área urbana ao redor da estação.

Para construir uma nova área urbana, são necessários terrenos baldios. Por exemplo, na rota Thang Long - Noi Bai, ainda há terrenos baldios em algumas estações na área circundante. "Se o planejamento for bem feito, áreas urbanas podem ser construídas e o TOD pode ser formado no verdadeiro sentido da palavra", exemplificou o Sr. Dong.

Em relação ao método, segundo o Sr. Dong, a aquisição de terrenos para estações ferroviárias é realizada pelo Estado para a construção de obras públicas. A aquisição de terrenos para o Desenvolvimento Urbano (DOT) é um projeto de desenvolvimento urbano. Portanto, normalmente, o Estado investe recursos para limpar o terreno e, em seguida, faz licitações para selecionar investidores.

"É necessário determinar como o modelo TOD é entendido no setor ferroviário, em quais casos a infraestrutura ferroviária é combinada com o desenvolvimento urbano, qual é o papel dos sujeitos?... Em relação aos mecanismos e políticas, é necessário continuar a estudar cuidadosamente porque envolve muitas leis e muitos conteúdos...", enfatizou o Sr. Dong.

Fonte: https://www.baogiaothong.vn/ap-dung-tod-voi-duong-sat-the-nao-192240713150121589.htm