Como aplicar o conceito de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) às ferrovias?

Muitos países obtiveram sucesso com o TOD.

Consultores de implementação de projetos afirmam que o modelo de desenvolvimento urbano orientado para o transporte público (Desenvolvimento Orientado ao Transporte - DOT) é aplicado em muitos países e traz muitos benefícios.

Citando o exemplo da Odakyu Railway Company (Japão), o consultor afirmou: Na estrutura de receitas dessa empresa em 2022, a receita proveniente do transporte representa apenas 32%, o restante vem de atividades de varejo (37%), de imóveis (12%) e 19% de outras atividades. De forma semelhante, na Hanyu Railway Company, a receita proveniente do transporte é de 30%, de imóveis 30%, de atividades de entretenimento 16% e de transporte e turismo 15%...

A Odakyu Railway (Japão) colhe muitos benefícios relacionados ao desenvolvimento urbano e comercial ao investir e explorar ferrovias (Foto: ilustração, fonte Pop Japan).

A experiência de outros países mostra que, na maioria das cidades, os valores dos terrenos e imóveis em corredores de transporte público aumentam. Por exemplo, no metrô de Helsinque (Finlândia), os imóveis a uma curta distância a pé da estação são 7,5% mais valiosos do que em outras áreas. Ou, na região do metrô de Tyne & Wear, em Newcastle, Reino Unido, os preços das casas aumentam 2% em um raio de 200 metros da estação de metrô...

Com base na experiência de desenvolvimento do TOD em outros países, o consultor acredita que, para implementar o TOD no Vietnã, é necessária a sincronização entre os documentos legais.

Especificamente no âmbito da Lei Ferroviária, o consultor recomenda a inclusão do conceito de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) no setor ferroviário, como projetos de investimento para o desenvolvimento de habitações, serviços, edifícios comerciais, escritórios, etc., nas estações e áreas circundantes.

Ao mesmo tempo, estipular claramente a coordenação entre a unidade de investimento, a gestão de ativos de infraestrutura ferroviária e as autoridades locais no planejamento e desenvolvimento urbano; determinar o espaço de exploração, a densidade de construção, o escopo de desenvolvimento e a recuperação de terras na implementação de projetos ferroviários.

Permitir que as unidades de gestão da infraestrutura ferroviária e as empresas de transporte ferroviário invistam em ativos existentes e em novos investimentos em ativos na área circundante à estação, a fim de aumentar a receita.

Planeje primeiro, leilão depois.

O Sr. Tran Thien Canh, Diretor da Autoridade Ferroviária do Vietnã, afirmou que a experiência de outros países demonstra que o desenvolvimento eficaz do TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte) com ferrovias urbanas é essencial e requer a participação de organizações não estatais.

A MTR Corporation (Mass Transit Railway) de Hong Kong tem obtido grande sucesso no investimento e na exploração de terrenos ao redor do metrô (Foto: ilustração, fonte Pixabay).

No entanto, outros países ainda o aplicam às ferrovias nacionais e às ferrovias de alta velocidade. Portanto, ao elaborar a Lei Ferroviária revisada, o Vietnã pretende aplicar o modelo de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) às ferrovias e estações nacionais.

"O modelo TOD no setor ferroviário é um tema complexo que exige mais pesquisas. Envolve determinar os agentes que investem na construção da infraestrutura ferroviária nacional e urbana; as responsabilidades dos agentes envolvidos; e a distribuição dos benefícios do TOD...", afirmou Tran Thien Canh, Diretor da Autoridade Ferroviária do Vietnã.

Em termos de organização, é impossível usar o capital destinado à implementação de projetos de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) para investir em ferrovias desde o início. Isso significa que é impossível usar terrenos, vendê-los e usar esse dinheiro para investir em ferrovias.

O planejamento do Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) deve ser feito primeiro. Somente após o investimento e a entrada em operação da ferrovia é que o valor agregado surgirá. Nesse momento, os agentes (municípios, investidores, empresas ferroviárias) participarão e investirão no desenvolvimento imobiliário e territorial.

"A estação deverá ser localizada em um local específico. A administração local ajustará o plano de zoneamento da área, definindo claramente a finalidade e o uso. Em seguida, a administração local realizará um leilão do terreno. Empresas ferroviárias também deverão participar do leilão se desejarem investir no negócio. Terrenos destinados à construção e operação de trens são privados e não estão sujeitos a leilão", afirmou o Sr. Canh.

Não é uma "panaceia"

Em entrevista ao jornal Giao Thong, o Sr. Nguyen Ngoc Dong, ex-vice-ministro dos Transportes, afirmou que atualmente no Vietnã existem muitos entendimentos diferentes, não havendo um consenso sobre o modelo de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT).

No entanto, é necessário compreender que o TOD não é uma "panaceia". De fato, para uma área urbana já existente como Ho Chi Minh ou Hanói , construir uma ferrovia em uma região densamente povoada não será capaz de desenvolver o TOD em seu verdadeiro sentido.

Para mobilizar recursos de investimento para ferrovias, especialmente ferrovias urbanas, o modelo TOD é uma das opções eficazes (Foto: ilustração).

"Assim como em Hanói, com a linha 1 Yen Vien - Ngoc Hoi e a linha 2 Cat Linh - Ha Dong, é possível desmatar o terreno ao redor da estação para construir uma nova área urbana de acordo com o conceito de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT)? Na realidade, só podemos revitalizar a área urbana ao redor da estação."

Para construir uma nova área urbana, é necessário ter terrenos baldios. Por exemplo, na linha Thang Long - Noi Bai, ainda existem terrenos baldios em algumas estações nos arredores. Se o planejamento for bem feito, é possível construir áreas urbanas, formando um verdadeiro modelo de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT)", exemplificou o Sr. Dong.

Em relação ao método, segundo o Sr. Dong, a aquisição de terrenos para estações ferroviárias é realizada pelo Estado para a construção de obras públicas. A aquisição de terrenos para o Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) faz parte do desenvolvimento urbano. Portanto, normalmente, o Estado investe dinheiro na limpeza do terreno e, em seguida, abre licitação para selecionar investidores.

"É necessário determinar como o modelo TOD é compreendido no setor ferroviário, em que casos a infraestrutura ferroviária deve ser combinada com o desenvolvimento urbano e qual é o papel dos agentes envolvidos?... Em relação aos mecanismos e políticas, é necessário continuar estudando cuidadosamente, pois está relacionado a muitas leis e muitos conteúdos...", enfatizou o Sr. Dong.

Fonte: https://www.baogiaothong.vn/ap-dung-tod-voi-duong-sat-the-nao-192240713150121589.htm