Preocupações sobre a nova lista de preços de terrenos na Cidade de Ho Chi Minh

As pessoas estão preocupadas

A previsão é que, a partir de 1º de agosto, a Cidade de Ho Chi Minh publique uma nova tabela de preços de terrenos, com reajustes que variam de 5 a 20 a 30 vezes em relação à tabela atual, dependendo da região. Em particular, os distritos periféricos, como Can Gio, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be..., apresentam os maiores aumentos.

Lista estimada de preços de terrenos em algumas ruas do Distrito 1.

A Sra. Nguyen Thi Huyen (Distrito de Binh Thanh) ficou surpresa com a notícia de que a Cidade de Ho Chi Minh tem um projeto para emitir uma nova tabela de preços de terras e aplicá-la no início de agosto. Ela só soube disso há alguns dias por meio de amigos. A Sra. Huyen e sua amiga compraram um terreno em Cu Chi, parte do qual é residencial e o restante é para culturas perenes. Sua família planeja adicionar mais terrenos residenciais e, em seguida, separar a escritura da terra.

Com a informação do aumento repentino e acentuado nos preços dos terrenos em Cu Chi, a Sra. Huyen está preocupada, pois não tem um plano financeiro. Se o cálculo for feito de acordo com o novo plano de preços dos terrenos, ela poderá perder centenas de milhões de VND para adquirir terrenos residenciais.

Assim como a Sra. Huyen, a Sra. Tran Thi Anh (distrito de Hoc Mon) está preocupada com o fato de a nova tabela de preços de terrenos ter aumentado muitas vezes em relação ao preço atual. Sua família mora nas terras de seus ancestrais, não alterou o uso da terra e não dividiu o terreno. Ela e o marido moram com os pais há muito tempo, pois não têm dinheiro suficiente, não conseguem concluir os procedimentos de separação de livros, fazer um livro vermelho e não alteram o uso da terra. Se a cidade aplicar repentinamente o novo preço da terra, a Sra. Anh acredita que sua família terá dificuldades para administrar as finanças e separar os livros.

Além disso, a Sra. Anh também deseja adiar a aplicação da nova lista de preços de terras por mais algum tempo para que as pessoas possam se acostumar com ela e calcular opções adequadas.

Os casos da Sra. Anh e da Sra. Huyen são diretamente afetados pela nova lista de preços de terras. De acordo com o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente (TN&MT) da Cidade de Ho Chi Minh, a nova lista de preços de terras afetará 12 grupos de indivíduos. O grupo menos afetado é o caso de reassentamento. A lista de preços de terras ajustada garantirá a similaridade dos preços de terras específicos e será consistente com os preços de mercado.

Os 11 grupos restantes serão diretamente afetados. Destes, os dois casos mais afetados são famílias e indivíduos cujos direitos de uso da terra são reconhecidos e cujos propósitos de uso da terra são alterados.

Os preços dos terrenos em muitas estradas na área central da Cidade de Ho Chi Minh aumentaram cerca de 5 vezes em comparação com a tabela de preços atual (Ilustração: Hai Long).

No entanto, o Departamento acredita que os casos de uso estável do solo antes de 15 de outubro de 1993 não exigem o pagamento de taxas de uso do solo. Nos casos em que a área do terreno exceder o limite, será cobrada a tabela de preços de terras de 2005.

Os demais casos de uso do solo serão considerados com base na origem e no tempo de uso do solo para que sejam aplicadas taxas de cobrança adequadas. No projeto de decreto sobre a cobrança de taxas de uso do solo e de rendas fundiárias que o Governo está prestes a emitir, a taxa de cobrança com base no tempo varia de 10% a 50% do preço ajustado esperado da terra. Além disso, os usuários de terras pertencentes a famílias com políticas públicas, pessoas com mérito e famílias pobres estarão isentos do pagamento de taxas de uso do solo, de acordo com as regulamentações governamentais.

A nova tabela de preços de terrenos aumentará os preços das moradias?

O Sr. Vo Hong Thang, Diretor de Serviços de Consultoria e Desenvolvimento de Projetos do Grupo DKRA, afirmou que a tabela de preços de terrenos, em comparação com a tabela de preços de terrenos, aumentou de 5 a 30 vezes, mas o preço atual está próximo de 70% do preço de mercado. Muitas pessoas interpretaram erroneamente que a tabela de preços de terrenos é o imposto que as pessoas têm que pagar ao converter um terreno para fins residenciais, mas isso não é verdade.

O imposto terá um coeficiente de ajuste e um método de cálculo de imposto, então precisamos esperar por mais decretos e circulares de agências de gestão estaduais para calcular com precisão o custo das pessoas que terão que converter os propósitos de uso da terra, disse o Sr. Thang.

No geral, o Sr. Thang avaliou que a nova tabela de preços de terras afeta dois grupos. Para a população, a nova tabela de preços de terras afeta o imposto de conversão do uso da terra, mas aumenta apenas de 0,5 a 1 vez, dependendo da área.

Para as empresas, a nova tabela de preços de terrenos aumenta o custo de limpeza e indenização do terreno, pois se aproxima do preço de mercado. O custo do uso do terreno aumenta, e os impostos e taxas correspondentes também aumentarão. Esses fatores contribuem para o preço de venda do imóvel, que aumentará no futuro.

No entanto, como ponto positivo, ele afirmou que a nova tabela de preços de terrenos demonstra a eficácia da Lei de Terras de 2024, que está prestes a entrar em vigor, ajudando a encurtar o tempo de implementação de projetos legais e a resolver problemas jurídicos. Especialmente na questão de indenização e liberação, ao abordar o mercado, será mais fácil para as empresas negociarem com as pessoas.

Em segundo lugar, o cálculo das taxas de uso do solo foi resolvido. Mesmo que as taxas de uso do solo aumentem, isso reduzirá o tempo de implementação legal do projeto e as empresas economizarão em custos financeiros.

O Sr. Thang espera que as três leis que estão prestes a entrar em vigor esclareçam o arcabouço legal para projetos e reduzam o prazo de licenciamento, permitindo que as empresas economizem em custos financeiros e de gestão empresarial. A redução desses dois tipos de custos "equilibrará" os custos da taxa de uso do solo, reduzindo assim o aumento dos preços dos imóveis.

Ele também avaliou que a aplicação da nova tabela de preços de terrenos a partir de 1º de agosto é um esforço do órgão gestor estadual para implementar rapidamente as leis relacionadas ao mercado imobiliário. Essa redução acelerará o processo de recuperação do mercado. É claro que, quando o órgão estadual emitir minutas, circulares e decretos orientadores, receberá reações mistas do mercado.

Ele acredita que a agência estadual fará os ajustes necessários para facilitar a aplicação prática. É necessário um feedback multidimensional, demonstrando o interesse dos participantes do mercado.

Especialistas dizem que os preços dos imóveis aumentarão quando os preços dos terrenos aumentarem (Ilustração: Trinh Nguyen).

Em uma recente coletiva de imprensa, o líder do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente explicou a aplicação imediata da nova lista de preços de terras a partir de 1º de agosto.

O Sr. Nguyen Toan Thang, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, disse que a Lei de Terras de 2024, que está prestes a ser aplicada, estipula que a lista de preços de terras emitida pelo Comitê Popular Provincial de acordo com a lei antiga continuará a ser aplicada até o final de 2025. Se necessário, o Comitê Popular Provincial decidirá ajustar a lista de preços de terras para se adequar à situação real da localidade.

Com base nessa regulamentação, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh considera que a tabela de preços de terras de 2020 não é mais adequada. Além disso, é necessário emitir os preços de terras para reassentamento de acordo com a nova lei de terras.

Por isso, no início de julho, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh designou o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente para presidir e coordenar com departamentos, filiais e localidades a elaboração de um projeto de ajuste da tabela de preços de terras. A nova tabela de preços de terras não terá mais um coeficiente de ajuste, mas apenas uma única estrutura de preços, e incluirá os preços de terras para reassentamento, de acordo com a nova lei de terras.

Questionado sobre se o aumento na tabela de preços de terrenos aumentaria os preços dos imóveis, o Sr. Nguyen Toan Thang afirmou que essa informação não está correta. Segundo o Sr. Thang, a base para a elaboração da tabela de preços de terrenos é baseada em dados de mercado e na base de preços de terrenos, com dados do Departamento de Impostos da Cidade de Ho Chi Minh e do Cartório de Registro de Imóveis da Cidade de Ho Chi Minh ao longo dos anos.

Esta minuta de lista de preços é uma atualização dos dados reais de transações, e o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh a ajustou e não aumentará os preços dos imóveis; pelo contrário, o preço reflete o preço correto de transação na cidade. Além disso, o Departamento também afirmou que o preço do terreno submetido ao Comitê Popular da Cidade é cerca de 70% do preço de mercado atual.

Um representante do Departamento de Economia de Terras (Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh) acrescentou que a nova tabela de preços de terras não afeta os custos de insumos do projeto, portanto, não aumenta os preços dos imóveis. Além disso, os preços dos imóveis operam de acordo com a lei da oferta e da procura, e não por causa desta tabela de preços de terras, que aumenta ou diminui.

Para os casos em que as pessoas enviaram os procedimentos de terras antes de 1º de agosto deste ano, um representante do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente disse que a agência aplicará a lista de preços de terras no momento do recebimento dos documentos completos.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm