Preocupações com a nova tabela de preços de terrenos na cidade de Ho Chi Minh

As pessoas estão preocupadas

Espera-se que, a partir de 1º de agosto, a cidade de Ho Chi Minh publique uma nova tabela de preços de terrenos, ajustando-a para aumentos de 5 a 20-30 vezes em comparação com a tabela atual, dependendo da região. Em particular, os distritos periféricos, como Can Gio, Cu Chi, Hoc Mon e Nha Be, terão os maiores aumentos.

Lista de preços estimados de terrenos para algumas ruas do Distrito 1.

A Sra. Nguyen Thi Huyen (Distrito de Binh Thanh) ficou perplexa com a notícia de que a cidade de Ho Chi Minh tem uma minuta de uma nova tabela de preços de terrenos a ser emitida e aplicada no início de agosto. Ela só soube disso há alguns dias por meio de amigos. A família da Sra. Huyen comprou um terreno em Cu Chi em conjunto com um amigo; o terreno inclui uma pequena área residencial e o restante é destinado ao cultivo de lavouras perenes. Sua família planeja converter mais terreno em área residencial e, em seguida, separar a titularidade do terreno.

Com a notícia do aumento repentino e acentuado dos preços dos terrenos em Cu Chi, a Sra. Huyen está preocupada, pois não possui um planejamento financeiro. Se os cálculos forem feitos de acordo com a nova tabela de preços, ela poderá perder várias centenas de milhões de VND para adquirir um terreno residencial.

Assim como a Sra. Huyen, a Sra. Tran Thi Anh (distrito de Hoc Mon) está preocupada com a nova tabela de preços de terrenos, que aumentou muitas vezes em comparação com o preço atual. Sua família vive em terras herdadas de seus ancestrais, e o uso da terra não foi alterado ou subdividido. Há muito tempo, ela e o marido moram com os pais dela e, devido à falta de recursos, não conseguiram concluir os trâmites para subdividir o terreno, obter a escritura definitiva ou alterar o uso da terra. Se a prefeitura aplicar repentinamente o novo preço dos terrenos, a Sra. Anh acredita que sua família terá dificuldades para administrar as finanças e subdividir a terra.

Além disso, a Sra. Anh também deseja adiar a aplicação da nova tabela de preços de terrenos por mais algum tempo, para que as pessoas possam se familiarizar com ela e calcular as opções adequadas.

A Sra. Anh e a Sra. Huyen estão entre as pessoas diretamente afetadas pela nova tabela de preços de terrenos. De acordo com o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, a nova tabela de preços de terrenos impactará 12 grupos de pessoas. O grupo menos afetado é o daqueles que receberam terrenos para reassentamento; a tabela de preços de terrenos ajustada garantirá que os preços específicos dos terrenos estejam de acordo com os preços de mercado.

Os 11 grupos restantes serão diretamente afetados. Destes, os dois casos mais afetados são os de famílias e indivíduos cujos direitos de uso da terra são reconhecidos e cujas finalidades de uso da terra são alteradas.

Em muitas ruas da área central da cidade de Ho Chi Minh, os preços dos terrenos aumentaram aproximadamente cinco vezes em comparação com a tabela de preços atual (Imagem ilustrativa: Hai Long).

Contudo, o Departamento entende que os casos de uso estável do solo antes de 15 de outubro de 1993 não precisam pagar taxas de uso do solo. Nos casos em que a área do terreno exceder o limite, será aplicada a tabela de preços de terrenos de 2005.

Para outros casos de uso da terra, a taxa de cobrança adequada será determinada com base na origem e no momento do uso. No projeto de decreto sobre taxas de uso e arrendamento de terras a ser publicado pelo Governo , a taxa de cobrança será baseada em períodos que variam de 10% a 50% da tabela de preços de terras ajustada projetada. Além disso, os usuários de terras pertencentes a famílias beneficiárias de políticas públicas, veteranos de guerra e famílias de baixa renda serão isentos ou receberão reduções nas taxas de uso da terra, de acordo com as normas governamentais.

A nova tabela de preços de terrenos provocará um aumento nos preços dos imóveis?

O Sr. Vo Hong Thang, Diretor de Serviços de Consultoria e Desenvolvimento de Projetos do Grupo DKRA, afirmou que a proposta de tabela de preços de terrenos apresenta valores de 5 a 30 vezes superiores aos da tabela atual, mas que o preço atual corresponde a cerca de 70% do valor de mercado. Muitas pessoas acreditam erroneamente que a tabela de preços de terrenos representa o imposto a ser pago na conversão de terrenos para uso residencial, o que não é verdade.

O imposto terá um coeficiente de ajuste e um método de cálculo específico, portanto, precisamos aguardar mais decretos e circulares de órgãos de gestão estatal para calcular com precisão o custo para as pessoas que precisam alterar a finalidade do uso da terra, disse o Sr. Thang.

De forma geral, o Sr. Thang avaliou que a nova tabela de preços de terrenos afeta dois grupos. Para a população em geral, a nova tabela de preços de terrenos afeta o imposto sobre a conversão do uso da terra, mas o aumento é de apenas 0,5 a 1 vez, dependendo da área.

Para as empresas, a nova tabela de preços de terrenos aumenta o custo de desapropriação e indenização, pois se aproxima do preço de mercado. O custo de uso da terra aumenta, assim como os impostos e taxas correspondentes. Esses fatores contribuem para o preço de venda dos imóveis, que deverá subir no futuro.

Contudo, sob uma perspectiva positiva, ele afirmou que a nova tabela de preços de terrenos reflete a eficácia da futura Lei de Terras de 2024, ajudando a reduzir o tempo de implementação legal de projetos e a resolver obstáculos jurídicos. Especialmente na área de desapropriação e indenização, quando os preços se aproximam das taxas de mercado, fica mais fácil para as empresas chegarem a acordos com os moradores.

Em segundo lugar, resolve-se a questão do cálculo das taxas de uso do solo. Mesmo que essas taxas aumentem, isso reduzirá o tempo necessário para a implementação legal do projeto, e as empresas economizarão em custos financeiros.

O Sr. Thang espera que as três próximas leis simplifiquem o processo legal para projetos, reduzam o tempo de licenciamento e ajudem as empresas a economizar em custos financeiros e administrativos. A economia nesses dois tipos de custos compensará as taxas de uso do solo, mitigando assim o aumento dos preços dos imóveis.

Ele também avaliou a aplicação da nova tabela de preços de terrenos a partir de 1º de agosto como um esforço das agências de gestão estatal para implementar rapidamente as leis relacionadas ao setor imobiliário. Esse processo simplificado acelera a recuperação do mercado. Naturalmente, quando as agências estatais publicam minutas de circulares e decretos orientadores, elas recebem reações diversas do mercado.

Ele acredita que a agência estatal fará os ajustes necessários para facilitar a aplicação prática. É necessário um feedback multidimensional, que demonstre o interesse dos participantes do mercado.

Especialistas acreditam que os preços dos imóveis subirão quando os preços dos terrenos aumentarem (Imagem ilustrativa: Trinh Nguyen).

Em uma recente conferência de imprensa, o chefe do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente explicou a aplicação imediata da nova tabela de preços de terrenos a partir de 1º de agosto.

O Sr. Nguyen Toan Thang, Diretor do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a Lei de Terras de 2024, prestes a entrar em vigor, estipula que a tabela de preços de terrenos emitida pelo Comitê Popular Provincial sob a lei anterior continuará a ser aplicada até o final de 2025. Caso necessário, o Comitê Popular Provincial decidirá ajustar a tabela de preços de terrenos para adequá-la à situação real da localidade.

Com base nessa regulamentação, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh considera que a tabela de preços de terrenos de 2020 não é mais adequada. Além disso, é necessário divulgar os preços dos terrenos para reassentamento de acordo com a nova lei fundiária.

Portanto, no início de julho, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh designou o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente para presidir e coordenar com outros departamentos, órgãos e localidades a elaboração de uma proposta para ajustar a tabela de preços de terrenos. A nova tabela de preços de terrenos não terá mais um coeficiente de ajuste, mas apenas uma tabela de preços única, e incluirá os preços de terrenos para reassentamento, de acordo com a nova lei fundiária.

Questionado sobre se o aumento das tabelas de preços de terrenos levaria a preços imobiliários mais altos, o Sr. Nguyen Toan Thang afirmou que essa informação estava incorreta. Segundo o Sr. Thang, a base para a elaboração das tabelas de preços de terrenos são dados de mercado e dados de preços de terrenos, coletados ao longo dos anos pelo Departamento de Impostos da Cidade de Ho Chi Minh e pelo Cartório de Registro de Imóveis da Cidade de Ho Chi Minh.

Esta lista de preços preliminar é uma versão atualizada dos dados reais de transações, e o Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh fez os ajustes necessários. Ela não aumentará os preços dos imóveis; pelo contrário, os preços refletem com precisão os valores praticados nas transações na cidade. Além disso, o Departamento afirmou que os preços dos terrenos que apresentou ao Comitê Popular da Cidade correspondem a aproximadamente 70% do valor de mercado atual.

Um representante do Departamento de Economia Fundiária (Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh) acrescentou que a nova tabela de preços de terrenos não afeta os custos de insumos do projeto, portanto, não aumenta os preços dos imóveis. Além disso, os preços dos imóveis operam de acordo com a lei da oferta e da procura, e não são influenciados por essa tabela de preços de terrenos que os altera.

Nos casos em que as pessoas submeteram os pedidos de regularização fundiária antes de 1º de agosto deste ano, um representante do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente afirmou que a agência aplicará a tabela de preços de terrenos vigente no momento do recebimento da documentação completa.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm