Como resolver o paradoxo de um mercado imobiliário difícil, com preços de imóveis ainda altos?

Recentemente, o Gabinete do Governo emitiu um comunicado com as conclusões do Primeiro-Ministro na Conferência intitulada "Soluções para eliminar as dificuldades no crescimento do crédito à produção e aos negócios, promover o crescimento e estabilizar a macroeconomia".

No anúncio, o Primeiro-Ministro incumbiu o Ministério da Construção de monitorar de perto os desenvolvimentos no mercado imobiliário para aconselhar prontamente e propor políticas adequadas e eficazes para promover o desenvolvimento do mercado.

Ao mesmo tempo, o Ministério da Construção deve orientar as empresas imobiliárias a reestruturar os segmentos e reduzir os preços dos produtos. Existem soluções adequadas, oportunas e eficazes para reestruturar os segmentos destinados a pessoas com necessidades reais, habitação social, habitação para trabalhadores e pessoas de baixa renda.

Paradoxo do mercado imobiliário difícil: os preços das casas continuam a subir acentuadamente.

Ao analisar a realidade do mercado imobiliário nos últimos tempos, em conversa com Nguoi Dua Tin, o Sr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã e presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã (VARS), afirmou que, apesar das muitas dificuldades enfrentadas pelo mercado imobiliário, os preços dos imóveis ainda permanecem "ancorados" em patamares elevados.

Mesmo o segmento de apartamentos nas grandes cidades mantém sua trajetória ascendente, atingindo um novo patamar de preços recorde, muito acima da renda da maioria das pessoas. Em contraste, observa-se uma queda nos preços e na liquidez de terrenos, vilas, casas comerciais, sobrados e casas geminadas.

Sr. Nguyen Van Dinh - Vice-presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã (VARS).

Segundo dados da VARS, os preços dos imóveis aumentaram dezenas de vezes nos últimos 10 anos. Só em 2021, o preço médio das casas cresceu dois dígitos. As baixas taxas de juros e a inflação recorde são fatores que contribuem para o aumento acentuado dos preços dos imóveis, mas o principal problema é a diminuição da oferta.

Além disso, a demanda por moradias está em constante crescimento, pressionando a oferta e elevando continuamente os preços dos imóveis a novos patamares.

Segundo estimativas da VARS, o Vietname terá anualmente um défice de cerca de 300.000 unidades habitacionais devido ao surgimento de novos agregados familiares urbanos, sobretudo pela necessidade de "viverem separadamente" da geração mais jovem que se separa das famílias alargadas.

“Essa grave escassez certamente fará com que os preços dos imóveis subam ainda mais”, previu o Sr. Dinh.

Embora o mercado imobiliário enfrente muitas dificuldades, os preços dos imóveis ainda estão "ancorados" em patamares elevados.

Ao expressar sua opinião sobre o assunto, citando estatísticas do Instituto de Pesquisa para o Desenvolvimento de Negócios, o Dr. Le Xuan Nghia, Diretor do Instituto e Membro do Conselho Consultivo Nacional de Política Financeira e Monetária, afirmou que, nas últimas duas décadas, os preços dos imóveis cresceram quatro vezes mais rápido do que o preço do ouro. Isso demonstra que, em qualquer contexto, o mercado imobiliário é sempre um canal de investimento atrativo.

Compartilhando mais detalhes, o Sr. Nghia disse que, analisando a realidade do mercado imobiliário do Vietnã, percebe-se que o país apresenta escassez de oferta, enquanto a demanda é alta tanto a curto quanto a longo prazo.

“O segmento que necessita de uma oferta enorme, mas não a possui, é o de habitação acessível e habitação social devido à falta de mecanismos, terrenos e capital. Nos últimos 5 anos, o licenciamento e a implementação de projetos diminuíram drasticamente, especialmente nos últimos 2 anos, em que praticamente não houve lançamento de novos projetos, o que levou a uma oferta cada vez mais escassa de imóveis residenciais”, afirmou o Sr. Nghia.

Desvalorização de imóveis: por onde começar?

Em suas previsões para 2024, o presidente da VARS, Nguyen Van Dinh, afirmou que os preços dos imóveis continuarão a subir, especialmente no segmento de apartamentos.

Ao mesmo tempo, o Sr. Dinh também explicou: "O alto preço dos apartamentos não se deve apenas ao fato de os investidores tentarem manter os preços elevados, mas também ao aumento dos custos de investimento e construção devido à alta dos preços dos materiais, da mão de obra e dos custos de acesso ao financiamento. Além disso, o custo de formação de fundos imobiliários é muito alto e muitos custos 'não especificados' surgem durante a implementação do investimento, da construção e do desenvolvimento do projeto, dificultando a redução dos preços por parte dos investidores."

Além disso, as baixas taxas de juros e a inflação recorde do período anterior também contribuíram para o aumento acentuado dos preços dos imóveis, mas o cerne do problema continua sendo a queda na oferta.

No entanto, o Sr. Dinh também observou que o setor imobiliário é um produto altamente localizado, e que os preços dos imóveis aumentarão em taxas diferentes em diferentes regiões e mercados, dependendo principalmente do equilíbrio entre oferta e demanda.

Assim, o Sr. Nguyen Van Dinh afirmou que, para reestruturar o segmento e reduzir os custos dos produtos, são necessários "esforços conjuntos", unificação de pontos de vista, métodos de implementação e coordenação de diversos agentes e componentes, desde agências de gestão estatal até empresas e bancos.

Em particular, o Estado precisa estudar e simplificar os procedimentos administrativos relativos a investimentos e construção, desenvolver planos para calcular taxas de uso do solo e desapropriação de terrenos para apoiar as empresas; o Banco Estadual dispõe de programas de crédito adicionais com taxas de juros preferenciais para investidores que desenvolvem habitações populares e para compradores de imóveis.

Do ponto de vista do investidor, o Sr. Dinh afirmou que as empresas também precisam revisar proativamente seu portfólio de projetos de investimento, reestruturar proativamente suas dívidas e planejar o fluxo de caixa, reduzir as expectativas de lucro, até mesmo aceitar vender com prejuízo, usar os lucros de anos anteriores para manter as operações e se orientar proativamente para o segmento de preços acessíveis para garantir a capacidade de absorção ao lançar produtos no mercado.

Dr. Le Xuan Nghia - Diretor do Instituto de Pesquisa para o Desenvolvimento de Negócios, Membro do Conselho Consultivo Nacional de Política Financeira e Monetária.

Além disso, o Dr. Le Xuan Nghia afirmou que, num futuro próximo, se o mercado imobiliário contar com produtos com bons procedimentos legais, projetos com recursos e preços razoáveis, a demanda será muito grande.

Ao fazer uma previsão, o Sr. Nghia analisou que o mercado poderia estabelecer um novo patamar de preços, caminhando para um crescimento contínuo. No entanto, com o "apoio" das políticas públicas, o Sr. Nghia expressou a esperança de que os preços dos imóveis aumentassem de forma estável, saudável e "aceitável".

Assim, o especialista enfatizou que o novo patamar de preços acima mencionado irá reestruturar o mercado imobiliário da forma mais eficaz e, nesse momento, qualquer empresa ou investidor que consiga suportar esse patamar poderá sobreviver; caso contrário, terá que reestruturar seus negócios de acordo com os princípios do mercado .

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/cach-nao-hoa-giai-nghich-ly-thi-truong-bds-kho-gia-nha-van-neo-cao-a642725.html