Especialistas fazem comentários surpreendentes sobre o segmento de terrenos este ano.

(Dan Tri) - Especialistas acreditam que, no segmento de terrenos, o fenômeno da "febre da terra" não ocorrerá de forma generalizada este ano, mas apenas localmente.

Especialista: Mercado imobiliário está desacelerando

Segundo o relatório do Ministério da Construção , no quarto trimestre de 2024, o número de transações de apartamentos e casas individuais ultrapassou 25.400 unidades, uma queda de 33,8% em comparação com o trimestre anterior. Já o número de transações de terrenos concluídas atingiu 86.796 lotes/lotes, uma queda de 15,7% em relação ao trimestre anterior.

Em 2024, o número de transações bem-sucedidas de apartamentos e casas individuais ultrapassará 125.500 unidades, uma queda de 11,2% em comparação com o mesmo período do ano anterior. Já o número de transações de terrenos em 2024 chegará a mais de 412.400 lotes/parcelas, um aumento de 33,6% em relação a 2023.

No último ano, além dos apartamentos, o segmento de terrenos nos subúrbios de Hanói e em algumas áreas vizinhas apresentou sinais positivos. No entanto, em muitos lugares, o segmento de terrenos ainda enfrenta dificuldades ou apresentou uma recuperação leve.

Ao avaliar o segmento de terrenos nos últimos tempos, o Sr. Le Dinh Chung, especialista em imóveis, afirmou que o mercado imobiliário apresentou sinais de recuperação desde abril de 2024, com um rápido aumento no volume de transações em maio, seguido por uma queda acentuada em setembro. Isso se deve ao impacto geral no mercado de Hanói, caracterizado pela baixa liquidez, queda nos preços e também pela situação nas províncias.

Após a disparada dos preços dos terrenos em Hanói no final de 2024, muitos investidores reduziram seus preços de venda. O mercado imobiliário em Hanói está estagnado. Nas províncias vizinhas, como Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen e Hai Duong, o fenômeno de vendas com prejuízo deixou de existir, e os preços dos terrenos voltaram a subir desde 2024.

Em particular, os preços dos terrenos em Hung Yen registraram o crescimento mais forte, e Bac Giang também recuperou o nível de preços em comparação com o pico de 2022. Para a área de Thanh Hoa para o sul, o mercado ainda está fraco, com preços abaixo do pico anterior.

Um terreno nos arredores de Hanói (Foto: Duong Tam).

Ao falar sobre o potencial de investimento neste segmento no futuro próximo, o Sr. Chung afirmou que ainda existem muitas oportunidades, mas que não basta apenas comprar terrenos em Hanói para obter lucro; é preciso escolher cuidadosamente áreas com boa infraestrutura de transporte e alta densidade populacional.

Atualmente, muitos investidores optam por áreas com clara orientação de desenvolvimento ou que já se tornaram cidades, por isso o preço básico oscila entre 3 e 5 bilhões de VND.

Muitas pessoas não têm condições de comprar nenhum produto a esse preço, então optam por investir nas províncias vizinhas. Algumas áreas no eixo econômico associadas a zonas industriais, como Bac Ninh, Bac Giang ou Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh..., estão atraindo a atenção de muitos investidores.

No entanto, ao comprar terrenos, os investidores precisam estar atentos a projetos que atendam às exigências legais, que possuam pelo menos um contrato de compra e venda assinado ou a matrícula do imóvel, e ao mesmo tempo considerar a capacidade financeira do investidor; escolher locais que atendam às necessidades e atraiam pessoas para morar ali no futuro.

O Sr. Nguyen Anh Que, especialista em imóveis, afirmou que os preços de todos os segmentos imobiliários em Hanói atingiram o pico em outubro de 2024. Para apartamentos e terrenos em Hanói, os preços estagnaram e a liquidez diminuiu. Além disso, alguns investidores em terrenos nos subúrbios estão buscando maneiras de se desfazer de seus bens.

A "febre da terra" não se espalhará muito este ano?

Ao avaliar o segmento imobiliário terrestre este ano, o Sr. Le Dinh Chung afirmou que o fenômeno da "febre imobiliária" não ocorrerá de forma generalizada, mas apenas localmente. Para as províncias mencionadas, de Thanh Hoa para o sul, o mercado não apresentou resultados positivos este ano. Já para as províncias em áreas turísticas como Da Nang e Nha Trang, há sinais mais positivos este ano devido à recuperação econômica, que impulsiona o crescimento do turismo.

Os investidores também começaram a procurar áreas com forte desenvolvimento turístico, especialmente Nha Trang e Da Nang, que apresentaram uma recuperação mais acentuada em 2024.

Além disso, com a mudança na legislação fundiária, projetos antigos com unidades ainda disponíveis receberão grande atenção dos compradores. Imóveis com preços abaixo de 3 a 4 bilhões de VND atrairão mais clientes. O motivo pelo qual os projetos antigos são mais atrativos é que foram implementados antes da entrada em vigor da nova tabela de preços de terrenos, o que reduz o custo da terra. Por outro lado, projetos implementados de acordo com a nova tabela de preços de terrenos terão preços inflacionados.

"Embora os terrenos voltem a ficar movimentados, nem todos os proprietários de terras se beneficiarão. A psicologia dos clientes mudou, pois eles escolhem com muito cuidado, levando em consideração a reputação do investidor, a legalidade do projeto e a qualidade do produto. No passado, os investidores podiam vender imediatamente após a conclusão da infraestrutura, mas agora precisam adicionar paisagismo e comodidades para atrair clientes", acrescentou.

Terreno leiloado no distrito de Hoai Duc, Hanói (Foto: Duong Tam).

Com relação aos terrenos leiloados, o Sr. Chung previu que os bairros suburbanos de Hanói continuarão a atrair a atenção dos investidores este ano, visto que a oferta de imóveis no mercado imobiliário de Hanói, no curto prazo, não apresentou sinais de melhoria em comparação com as reais necessidades da população.

Além disso, com os preços elevados atuais nos bairros centrais, os investidores tendem a procurar imóveis nos subúrbios. A preferência dos investidores ainda é por terrenos loteados à venda, especialmente terrenos leiloados organizados pelas autoridades locais, devido à sua segurança jurídica.

Contudo, no futuro próximo, os terrenos leiloados em Hanói e nas províncias vizinhas não sofrerão aumentos repentinos como no período recente, mas sim aumentos de preço mais moderados. Os investidores estarão mais atentos, pesquisando cuidadosamente antes de definir um preço aceitável, evitando seguir a mentalidade da multidão ou se deixar influenciar pela especulação.

O Sr. Nguyen Quoc Anh, especialista em imóveis, afirmou que, após o período de reversão e consolidação, o mercado entrará em um período de recuperação, previsto para começar entre o segundo e o quarto trimestre deste ano. Nesse momento, os investidores não darão mais tanta ênfase ao preço de venda e aos fatores legais como faziam quando o mercado estava em baixa.

Em vez disso, o potencial de valorização dos preços é o fator crucial na decisão de investir. Segmentos rentáveis, como terrenos e moradias em projetos, recebem, portanto, atenção especial dos investidores.

"Em ciclos anteriores, quando o mercado entrava na fase de desenvolvimento, para cada 100 dongs investidos, os apartamentos rendiam apenas 136 dongs. Já os terrenos podiam render até 300 dongs", disse o especialista.

Segundo ele, com a entrada em vigor da Lei de Terras de 2024, o mercado de terras passará por grandes mudanças, desde a oferta até as transações. O segmento de terras evoluiu de forma mais positiva, reduzindo a situação de "febre da terra", preços inflacionados e oscilações de mercado. Em vez disso, inicia-se um novo ciclo, com o segmento de terras se desenvolvendo de forma mais estável, transparente e sustentável.

Finalmente, do primeiro ao quarto trimestre de 2026, o mercado entrará em uma órbita estável. Os preços e a liquidez aumentarão em vários aspectos. Isso pode ser considerado a melhor perspectiva para o mercado, após um longo período de estagnação.

Concordando com as opiniões acima, o Sr. Nguyen Anh Que afirmou que o setor fundiário será um ponto forte de 2025 a 2027, mas não ocupará mais a posição de "principal" como no período anterior.

"Existem dois motivos pelos quais os terrenos já não são tão valorizados como em 2022. Primeiro, em áreas urbanas de tipo 3 ou superior, a construção precisa ser concluída antes da venda, o que aumenta os custos de investimento. Segundo, o processo de desmembramento de terrenos tornou-se mais complexo. No entanto, os terrenos continuarão sendo mais atrativos do que outros segmentos imobiliários", enfatizou.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm