Transferência de projeto imobiliário enfrenta dificuldades

A atual compra, venda e transferência de projetos imobiliários enfrenta muitas dificuldades nos procedimentos legais.

Nos últimos meses de 2024, no contexto de escassa oferta de moradias, muitas empresas imobiliárias nacionais e estrangeiras, com abundantes recursos financeiros, estão ativamente "caçando" fundos de terras limpas e projetos com status legal claro para continuar investindo a fim de antecipar o novo ciclo do mercado.

A prioridade é dada a projetos com status legal claro.

Segundo registros, nos últimos meses, muitos novos acordos de investimento em projetos foram anunciados continuamente. Por exemplo, em setembro, a Truong Son Real Estate Company e a Him Lam Company registraram-se para implementar um projeto residencial no distrito de Duc Hoa, província de Long An , com uma área de 214.921 hectares e um investimento total de VND 11,221 bilhões.

Também em setembro, o Everland Group propôs estudar o investimento em duas novas áreas urbanas na cidade de Hai Phong , com um investimento total de quase 5 trilhões de VND. Desse total, o projeto da área urbana de Hong Thai, no distrito de An Duong, tem uma escala de 21,8 hectares. O custo total estimado é de cerca de 1,9 trilhão de VND, dos quais o custo de limpeza do terreno é de cerca de 92 bilhões de VND. O projeto da área urbana nas comunas de Hoa Dong e Lam Dong, no distrito de Thuy Nguyen, tem uma escala de cerca de 30,6 hectares. O custo total estimado é de cerca de 2,992 bilhões de VND, dos quais o custo de limpeza do terreno é de cerca de 127 bilhões de VND.

Além disso, este grupo também se registrou para construir um novo projeto de área urbana, o G19, na comuna de Kim No, distrito de Dong Anh, em Hanói . O projeto tem um custo total de implementação preliminar de cerca de 2,183 bilhões de VND, com previsão de implementação para o período de 2024 a 2029. No entanto, este empreendimento foi desclassificado por não atender aos requisitos de capacidade e experiência.

Na Cidade de Ho Chi Minh, a SkyWorld Development Company Limited, subsidiária do grupo malaio, anunciou recentemente a aquisição de 100% das ações da Thuan Thanh Real Estate Production, Trading and Business Joint Stock Company por VND 350 bilhões. Dessa forma, a Thuan Thanh é a única usuária legal do terreno de 2.060 m² no Distrito 8 da Cidade de Ho Chi Minh.

Enquanto isso, a Nishi Nippon Railroad, uma empresa japonesa, adquiriu 25% das ações do projeto Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) do Nam Long Group por US$ 26 milhões. Da mesma forma, a Tripod Technology Corporation (Taiwan - China) "adquiriu" um terreno industrial de 18 hectares em Ba Ria - Vung Tau da Sonadezi Chau Duc Company.

Alguns meses antes, o mercado do Sul testemunhou um grande acordo entre a Kim Oanh Group Corporation em cooperação com dois parceiros japoneses, NTT Urban Development, Sumitomo Forestry e Kumagai Gumi Co. Ltd, para implementar em conjunto o projeto One World em Binh Duong, com um investimento total de mais de 1 bilhão de dólares.

Em entrevista à imprensa, o diretor de consultoria de investimentos de uma imobiliária revelou: "Estamos trabalhando com empresas internacionais e fundos de investimento. Eles disseram que realmente querem comprar projetos imobiliários no Vietnã ou cooperar em construção de investimentos, troca de produtos, agência de vendas em geral...

Em particular, a prioridade é dada a projetos de apartamentos, áreas residenciais, terrenos e sobrados, mas, o mais importante, o projeto deve ter status legal limpo, ter cumprido as obrigações de imposto predial, ter ou estar prestes a ter uma licença de construção e ser elegível para venda...".

O mercado imobiliário do Vietnã é muito atraente para investidores estrangeiros. Foto: HOANG TRIEU

Envolvimento legal, difícil de transacionar

De acordo com o Sr. Tran Minh Ngoc Viet, Diretor Geral da Vietpearl Group Real Estate Corporation, investidores nacionais e estrangeiros estão ativamente "caçando" projetos ou fundos de terras limpas em áreas com forte potencial de desenvolvimento no futuro.

O Vietpearl Group também busca oportunidades para expandir seu fundo de terras e está pronto para discutir projetos para venda. No entanto, o processo de compra, venda e transferência de projetos enfrenta atualmente muitas dificuldades em termos de trâmites legais, especialmente os relacionados à transferência de projetos.

O Sr. Viet afirmou que os maiores obstáculos à transferência de projetos são questões jurídicas e avaliação de terras. De acordo com sua pesquisa, cerca de 60% dos projetos em potencial enfrentam dificuldades devido a longos processos de aprovação ou preços de terras que não correspondem à realidade.

Se esses problemas forem resolvidos, as atividades de negociação de fundos de terras serão muito interessantes, especialmente para o segmento de terrenos industriais e áreas residenciais bem planejadas, atendendo às necessidades de investidores nacionais e estrangeiros.

A Sra. Tran Thi Khanh Linh, Diretora Adjunta da Savills Vietnam Investment Consulting, afirmou que os investidores estrangeiros estão sempre em busca de projetos imobiliários com bons preços no Vietnã, especialmente nas cidades centrais. No entanto, é importante que o status legal do projeto esteja claro e pronto para implementação. De fato, muitos projetos enfrentaram atrasos no processo de implementação, resultando em perdas para os investidores.

A Sra. Linh informou que, em 2024, a Savills recebeu e assessorou muitos investidores nacionais e estrangeiros. Esses investidores solicitaram investimentos em diversos tipos de ativos, mas estavam particularmente interessados ​​em imóveis em operação, como edifícios de escritórios. Quanto a imóveis residenciais, eles ainda estão procurando, pois a oferta é muito escassa.

No entanto, com a adoção e aplicação de leis relacionadas ao setor imobiliário, a Sra. Linh acredita que o mercado terá ajustes positivos, ajudando a fortalecer o sistema jurídico e a criar uma base favorável para os investidores.

De fato, investidores do Japão, Singapura, Malásia, Coreia do Sul e China há muito se interessam por imóveis vietnamitas. Recentemente, houve um aumento no número de investidores da Europa e do Oriente Médio.

Projetos com documentação legal clara e áreas urbanas na Cidade de Ho Chi Minh e nas províncias vizinhas com infraestrutura de trânsito conveniente continuarão a atrair investidores. A Sra. Linh acredita que, quando a economia e o mercado imobiliário se recuperarem em 2025, os investidores estarão mais confiantes em participar dos projetos e a oferta se tornará mais abundante.

Como consultor e colaborador direto das partes, o Dr. Le Minh Phieu, advogado fundador e gestor da LMP Lawyers, acredita que, para o sucesso de uma transação de compra e venda de um projeto, são necessários diversos fatores. Entre eles, a harmonia e a ressonância entre as partes são muito importantes.

Em particular, a opção de venda é uma das questões em que os investidores estrangeiros têm grande interesse, a fim de se prepararem para situações futuras em que o projeto não atinja os objetivos comerciais definidos. Além disso, o comprador também estabelece requisitos adicionais caso o vendedor não tenha condições financeiras suficientes para cumprir sua obrigação de recompra quando o comprador exercer a opção de venda.

Acordos de fusões e aquisições em declínio

De acordo com estatísticas da Agência de Investimento Estrangeiro (EIA), nos primeiros 10 meses de 2024, houve 2.669 transações de aporte de capital e compra de ações (M&A) por investidores estrangeiros, com um valor total de aporte de capital superior a US$ 3,68 bilhões, uma queda de 10,4% em quantidade e 29% em valor em comparação com o mesmo período de 2023. Em particular, o setor imobiliário é fortemente afetado por questões jurídicas, causando uma redução na oferta. 2024 é o ano em que as leis relacionadas ao setor imobiliário começam a ser implementadas e aplicadas. Portanto, muitas questões obscuras deixam os investidores e o mercado em espera.

Fonte: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm