O método do excedente deve ser abandonado na avaliação de terras?

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Sendo o método mais popular e refletindo claramente a natureza financeira dos projetos imobiliários, a eliminação do método do excedente, segundo especialistas, é um retrocesso na avaliação de terras, causando consequências de longo prazo para a oferta e o mercado imobiliário.

Comentando sobre esta questão, o Dr. Nguyen Tien Thoa, Presidente da Associação de Avaliação do Vietnã, afirmou que isso não está errado, mas apenas parcialmente correto. O mais importante é que, ao permitir que o tipo de terreno com potencial de desenvolvimento atinja o objetivo de uso mais elevado e ideal, o Estado também deve conhecer o preço do terreno de acordo com os princípios de mercado para atingir esse objetivo, como base para determinar as obrigações financeiras entre o Estado e as organizações e indivíduos que utilizam o terreno. E o método apropriado para precificar esse tipo de terreno para desenvolvimento é o método do excedente.

“ Para determinar o preço, é necessário baseá-lo em fundamentos legais (planejamento, licenciamento...) e dados objetivos de mercado disponíveis, não em dados de cálculo sem base ”, enfatizou o Dr. Thoa.

Especialistas dizem que o método do excedente não deve ser abandonado na avaliação de terras.

Discutindo mais a fundo esse aspecto, um especialista em direito imobiliário afirmou que o método do excedente reflete claramente a natureza financeira de um projeto imobiliário: qual é o custo, qual é a receita, qual é o lucro, de forma muito científica e objetiva. Esse método reflete claramente a maneira de explorar, alocar e compartilhar a "diferença de aluguel do terreno". Trata-se também de um método moderno de avaliação imobiliária, de acordo com a prática internacional.

“ A agência de redação acredita que, devido à falta de banco de dados para avaliação, a avaliação deve ser baseada em fatores hipotéticos e na falta de precisão, portanto, abandonar esse método, na minha opinião, não é convincente. Se o problema for a falta de banco de dados, a solução deve ser criar uma fonte de banco de dados confiável e de qualidade, em vez de abandonar o método do excedente (destruindo a máquina de produção). Portanto, se o abandono do método do excedente se tornar realidade, será um retrocesso no trabalho de avaliação de terras ”, comentou.

O método do excedente deve ser mantido.

Com a proposta de eliminação do método do excedente, o projeto de Decreto que altera o Decreto 44 prevê apenas três métodos: comparação, renda e coeficiente de ajuste do preço da terra. No entanto, percebe-se imediatamente que esses três métodos não são suficientes para substituir o método do excedente na avaliação de terras com potencial para desenvolvimento.

Analisando especificamente, os especialistas apontaram três deficiências. Primeiramente, a determinação do preço do terreno se baseia na finalidade de uso com potencial para desenvolvimento futuro, e não na finalidade atual de uso, como calculam os métodos de comparação e de renda.

Em segundo lugar, os tipos de terrenos com potencial de desenvolvimento comum não possuem ativos semelhantes ou similares que tenham sido negociados com sucesso no mercado para aplicar o método de comparação (com a condição de que deve haver pelo menos 3 ativos comparáveis, exceto em casos excepcionais), portanto, o método de comparação não pode ser aplicado para avaliação.

Terceiro, o método da renda é um método que determina a renda futura partindo do pressuposto de que a renda é estável, permanente e que o risco da renda futura é fixo. Já o método residual é completamente oposto. Portanto, o método da renda não pode ser usado para substituir o método residual.

De acordo com o especialista em direito imobiliário, se o método do excedente for eliminado, surgirá uma lacuna na avaliação de terras. " Qual método a agência estadual deverá utilizar para avaliar terras ao alocar terras a investidores para implementar projetos sem leilão? Atualmente, na grande maioria dos projetos imobiliários, ao alocar terras a investidores, as agências estaduais aplicam o método do excedente para avaliar terras (exceto para alguns fundos de terras de baixo valor que aplicam o método do coeficiente de ajuste); mesmo no caso de leilões de direitos de uso da terra, o preço inicial deve ser determinado de acordo com o método do excedente ."

Comentando mais sobre essa questão, o professor Dang Hung Vo, ex-vice-ministro de Recursos Naturais e Meio Ambiente , disse que é necessário remover o método do coeficiente de ajuste do preço da terra dos métodos de avaliação de terras e manter/adicionar o método do excedente para avaliar projetos de desenvolvimento imobiliário em terras.

Assim, o método do coeficiente de ajuste do preço da terra nada mais é do que uma multiplicação entre o valor da tabela de preços da terra regulamentada pelo Comitê Popular da província e um coeficiente também definido pelo Comitê Popular da província. "O preço da terra adequado ao mercado é uma grandeza objetiva, não se pode exigir que seja igual ao produto de duas grandezas subjetivas regulamentadas e definidas pelo Comitê Popular da província. Portanto, pode-se concluir que este é um método de determinação do preço da terra sem qualquer teoria científica", afirmou o Professor Vo.

O Primeiro-Ministro emitiu recentemente um telegrama solicitando ao Ministério dos Recursos Naturais e Ambiente e aos líderes das províncias e cidades que eliminem rapidamente as dificuldades e obstáculos na avaliação de terras. Em particular, há um importante conteúdo que o Ministério dos Recursos Naturais e Ambiente deve submeter ao Governo para consideração e promulgação de um Decreto que altera e complementa o Decreto n.º 44/2014/ND-CP, que regulamenta os preços dos terrenos, até 31 de julho, bem como a conclusão da alteração e complementação da Circular n.º 36/2014/TT-BTNMT, que detalha os métodos de avaliação de terras, a elaboração e a adaptação de listas de preços de terras, a avaliação específica de terras e a consultoria em avaliação de terras.
No entanto, segundo especialistas, a alteração do Decreto 44 e da Circular 36 apresenta deficiências significativas, que terão consequências significativas para a avaliação de terrenos e para o desenvolvimento do mercado imobiliário. A agência redatora eliminou o método do excedente na avaliação de terrenos, que é o método mais prático e possui um banco de dados de informações de entrada completo, estável e transparente.

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