As lojas na "área mais valorizada" de Hanói têm poucos inquilinos, os preços dos imóveis estão disparando e, mesmo com renda alta, é difícil comprar uma casa.

Até mesmo a faixa de renda mais alta em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh encontra dificuldades para comprar uma casa; lojas em áreas valorizadas de Hanói têm poucos inquilinos; quando os projetos habitacionais precisarão da aprovação do Ministério da Defesa Nacional e do Ministério da Segurança Pública ?… Essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Novidades do mercado imobiliário: A diferença entre a renda e os preços dos imóveis está aumentando, especialmente para famílias de classe média e classe média alta. (Foto: Anh Phuong)

Ter uma renda alta também dificulta a compra de uma casa.

Em um relatório divulgado recentemente, a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) citou dados dos resultados da pesquisa de padrões de vida da população de 2023, realizada pelo Departamento Geral de Estatísticas (GSO), afirmando que o grupo com a renda mais alta (representando 20% da população - grupo 5) tem uma renda média per capita de 14,47 milhões de VND/mês em Hanói; 13,8 milhões de VND/mês em Da Nang; 13,26 milhões de VND/mês na Cidade de Ho Chi Minh; 13,9 milhões de VND/mês em Dong Nai e 18,38 milhões de VND/mês em Binh Duong .

Segundo a VARS, este é o grupo que se espera que consiga adquirir imóveis em grandes cidades como Hanói ou Cidade de Ho Chi Minh sem precisar de apoio do governo. No entanto, na realidade, ao se depararem com o problema de comprar imóveis nessas grandes cidades, mesmo o grupo de alta renda mencionado acima encontra muitos obstáculos.

O VARS parte do pressuposto de que cada domicílio com 2 pessoas em idade ativa pertence ao grupo de renda mais alta, cuja renda média é estimada em cerca de 30 milhões de VND/mês/domicílio, o equivalente a cerca de 360 ​​milhões de VND por ano.

A acessibilidade máxima, aplicando a regra financeira comum, é que os custos de habitação não excedam 1/3 da renda, ou cerca de 6,7 milhões de VND por mês, o equivalente a cerca de 80 milhões de VND por ano.

Enquanto isso, cada apartamento comercial em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh custa entre 40 e 70 milhões de VND/m², dependendo da área e do segmento. Assim, um apartamento com cerca de 60 m² custará entre 2,5 e 3,5 bilhões de VND.

Se um indivíduo de alta renda deseja comprar uma casa no valor de 3,5 bilhões de VND e financia 70% do valor do imóvel junto a um banco, ou seja, 2,45 bilhões de VND, com uma taxa de juros de 8% ao ano durante 20 anos, a prestação mensal será de aproximadamente 25 a 27 milhões de VND, o que equivale a mais de 300 milhões de VND por ano.

Assim, de acordo com a VARS, com um pagamento máximo de 80 milhões de VND por ano, esse grupo de pessoas praticamente não consegue comprar uma casa.

Ao explicar o motivo da acentuada queda na acessibilidade à habitação nos últimos anos, a VARS afirmou que os preços dos imóveis nas grandes cidades, que já estavam além da capacidade financeira da maioria das pessoas, aumentaram rapidamente, muitas vezes mais rápido do que a taxa de crescimento da renda.

Especificamente, após a pandemia de Covid-19, os preços dos imóveis, especialmente apartamentos em Hanói, Da Nang e Cidade de Ho Chi Minh, aumentaram continuamente, atingindo um novo patamar 30% superior ao de 2019.

Segundo dados do Ministério da Construção, no terceiro trimestre de 2024, os preços dos apartamentos em Hanói aumentaram tanto em empreendimentos novos quanto antigos, com o nível de preços dos empreendimentos novos subindo cerca de 4-6% trimestralmente e 22-25% anualmente.

Dados do canal Batdongsan mostram que o preço médio de venda de apartamentos em 2021 varia de 34 a 37 milhões de VND/m²; em 2022, varia de 38 a 40 milhões de VND/m². Em 2023, o preço de venda varia de 39 a 42 milhões de VND/m² e, em 2024, o preço médio de venda aumentou para 45 a 51 milhões de VND/m².

Entretanto, a renda média per capita nas áreas urbanas em 2023 aumentará apenas cerca de 4% em comparação com as estatísticas do GSO em 2019.

A renda média do grupo 5 em Hanói e Da Nang em 2023 aumentará apenas 3% e 7%, respectivamente, em comparação com 2019. A renda média desse grupo na Cidade de Ho Chi Minh registrou inclusive um crescimento negativo de 8%.

Isso ampliou a diferença entre a renda e os preços dos imóveis, especialmente para famílias de classe média e classe média alta.

Outro motivo, segundo a VARS, é a falta de oferta de moradias adequadas, com muito poucos projetos habitacionais com preços abaixo de 30 milhões de VND/m², deixando a maioria das pessoas, incluindo o grupo 5, sem opções adequadas.

Além disso, um dos principais fatores que impulsionam a alta dos preços dos imóveis é a especulação. Muitas pessoas compram imóveis sem a intenção de usá-los, compram e depois os deixam abandonados, esperando que o preço suba, tornando o desequilíbrio entre oferta e demanda ainda mais grave.

Muitos estabelecimentos comerciais na "área nobre" de Hanói fecharam as portas.

No final de 2024, dezenas de imóveis comerciais na Rua Kim Ma, que antes tinha um dos aluguéis mais caros de Hanói, estão agora fechados e com placas de "aluga-se".

O proprietário de um prédio de cinco andares, com uma área útil total de 200 m², na Rua Kim Ma, relatou que, desde o início de 2024, diversas marcas e lojas da rua fecharam as portas, deixando os imóveis abandonados. Ele informou que, anteriormente, o aluguel do prédio era de 60 milhões de VND por mês, valor que agora foi reduzido para 50 milhões de VND, mas que o imóvel permanece sem inquilino há mais de seis meses.

O proprietário de um prédio de 5 andares com 2 frentes para a rua Kim Ma disse que, além de reduzir o aluguel, também criou condições para que os clientes pagassem o aluguel por 3 meses em vez de 6, como antes, mas mesmo assim não conseguiu manter os inquilinos.

A Rua Kim Ma tem cerca de 1,5 km de extensão, e a cada poucas casas há uma loja com uma placa de "aluga-se".

Não apenas os grandes imóveis estão vazios, mas também os pequenos, com aluguéis que variam de 15 a 20 milhões de VND por mês, estão desocupados.

“Antes da pandemia de Covid-19, qualquer estabelecimento comercial na Rua Kim Ma ficava vago e era imediatamente ocupado por outra pessoa, mas agora muitos lojistas não conseguem sobreviver, em parte porque os imóveis são caros, em parte porque o movimento está fraco, então eles têm que devolver o imóvel”, disse o proprietário de um estabelecimento comercial na Rua Kim Ma.

Segundo moradores da Rua Kim Ma, desde o final de 2023, muitas lojas têm fechado as portas, algumas retornando aos seus estabelecimentos e outras simplesmente indo embora. Parte disso se deve ao impacto da prolongada construção da estação de metrô, além das condições comerciais precárias, chegando até mesmo à falência.

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O distrito de Hoang Mai (Hanói) está prestes a leiloar quase 44.000 metros quadrados de terreno.

A empresa de leilões Lac Viet acaba de anunciar o leilão dos bens do Centro de Desenvolvimento do Fundo Imobiliário do Distrito de Hoang Mai.

Especificamente, o leilão dos direitos de uso do solo para a implementação do projeto de investimento em construção de habitações de baixa altura no lote de terreno codificado como TT4 na Área Urbana da Barragem de Nam Ho Linh, Bairro de Hoang Liet, Distrito de Hoang Mai, Hanói (fase 1).

O terreno leiloado possui uma área total de 43.944 metros quadrados, incluindo 20.061 metros quadrados de área residencial, 20.759 metros quadrados de área destinada a tráfego e mais de 3.123 metros quadrados de área verde.

A área residencial corresponde a 10 zonas, totalizando 262 lotes, com uma densidade de construção de aproximadamente 49,7% e edifícios de até 4 andares.

O preço inicial da primeira rodada é superior a 86 milhões de VND/m². O preço inicial da segunda rodada em diante é igual à maior oferta válida da rodada anterior. O incremento de preço é de 500.000 VND/m².

A taxa de inscrição para o leilão é de 4 milhões de VND. O depósito inicial para o leilão é superior a 345 bilhões de VND.

O leilão é realizado por votação direta em várias rodadas e deve passar por pelo menos 3 rodadas obrigatórias. O método de lances é ascendente.

O horário e local para venda e recebimento de documentos serão até as 17h do dia 20 de dezembro no posto único de atendimento do Comitê Popular do Distrito de Hoang Mai e na sede da Lac Viet Joint Stock Auction Company.

O leilão será realizado às 14h30 do dia 23 de dezembro, no salão do Centro Político do Distrito de Hoang Mai.

Quando os projetos habitacionais precisam consultar o Ministério da Defesa Nacional e o Ministério da Segurança Pública?

O Ministério da Construção acaba de enviar um documento ao Departamento de Construção da província de Ha Tinh referente à consulta com o Ministério da Defesa Nacional e o Ministério da Segurança Pública sobre projetos de investimento em construção habitacional em áreas que requerem defesa e segurança nacional.

Assim, o Ministério da Construção recebeu o Despacho Oficial nº 3770/SXD-QLN, datado de 15 de novembro de 2024, do Departamento de Construção da província de Ha Tinh, solicitando orientação sobre a consulta ao Ministério da Defesa Nacional e ao Ministério da Segurança Pública em relação a projetos de investimento em construção habitacional em áreas que exigem defesa e segurança nacional, de acordo com as disposições da lei de habitação.

Após análise, o Ministério da Construção respondeu o seguinte: Em relação à consulta com o Ministério da Defesa Nacional e o Ministério da Segurança Pública sobre projetos de investimento em construção habitacional em áreas que exigem defesa e segurança nacional, de acordo com a Lei de Habitação de 2023, organizações e indivíduos estrangeiros somente podem comprar, financiar, receber como doação ou herdar imóveis comerciais em projetos de investimento em construção habitacional que não estejam localizados em áreas que exigem defesa e segurança nacional. Nos termos do Artigo 16, Cláusula 2, Artigo 17 e Artigo 19, Cláusula 3, da Lei de Habitação de 2023, organizações e indivíduos estrangeiros somente podem comprar, financiar, receber como doação, herdar ou possuir imóveis comerciais em projetos de investimento em construção habitacional que não estejam localizados em áreas que exigem defesa e segurança nacional.

O Decreto nº 95/2024/ND-CP estipula que o órgão responsável pela avaliação e aprovação de políticas de investimento deve consultar o Ministério da Defesa Nacional e o Ministério da Segurança Pública para determinar se o projeto está localizado em uma área que exige defesa e segurança nacional. Isso visa determinar se o projeto permite ou não que organizações e indivíduos estrangeiros possuam imóveis lá.

De acordo com essa regulamentação, o Estado apenas permite que organizações e indivíduos estrangeiros comprem, arrendem, recebam como doação ou herdem imóveis comerciais. Não há regulamentação que permita o uso de terrenos residenciais em projetos de investimento em construção habitacional. Portanto, no caso de projetos de investimento em infraestrutura que visam o desmembramento de terrenos em lotes para venda a pessoas que desejam construir suas próprias casas, não se trata de um caso que exija parecer do Ministério da Defesa Nacional e do Ministério da Segurança Pública, conforme previsto no inciso 6º do artigo 15º do Decreto nº 95/2024/ND-CP.

Com relação à consulta ao Ministério da Defesa Nacional e ao Ministério da Segurança Pública sobre projetos de investimento em construção de habitações sociais, de acordo com o inciso 4 do artigo 6º do Decreto nº 100/2024/ND-CP, de 26 de julho de 2024, do Governo, para projetos de investimento em construção de habitações sociais e habitações para as forças armadas populares, o órgão responsável pela avaliação e aprovação de políticas de investimento não precisa consultar o Ministério da Defesa Nacional e o Ministério da Segurança Pública sobre o conteúdo especificado no inciso 6 do artigo 15º do Decreto nº 95/2024/ND-CP.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html