As lojas da "terra dourada" de Hanói têm poucos inquilinos, os preços das casas estão a disparar e até os rendimentos elevados são difíceis de comprar

O grupo de renda mais alta em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh também tem dificuldade para comprar uma casa; as lojas na "terra dourada" de Hanói não são alugadas; quando os projetos habitacionais precisarão buscar pareceres do Ministério da Defesa Nacional e do Ministério da Segurança Pública ?... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Últimas notícias sobre o mercado imobiliário: A diferença entre a renda e os preços dos imóveis está aumentando, especialmente para famílias de classe média e média alta. (Foto: Anh Phuong)

Renda alta também dificulta compra de casa

Em um relatório divulgado recentemente, a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) citou dados dos resultados da pesquisa de padrões de vida da população de 2023 do Escritório Geral de Estatísticas (GSO), dizendo que o grupo com a maior renda (representando 20% da população - grupo 5) teve uma renda média por pessoa de 14,47 milhões de VND/mês em Hanói; 13,8 milhões de VND/mês em Da Nang; 13,26 milhões de VND/mês na Cidade de Ho Chi Minh; 13,9 milhões de VND/mês em Dong Nai e 18,38 milhões de VND/mês em Binh Duong .

Segundo a VARS, espera-se que este seja o grupo que consiga possuir casas em grandes cidades como Hanói ou Ho Chi Minh sem precisar de apoio do governo. No entanto, na realidade, quando se depara com o problema de possuir casas nessas grandes cidades, mesmo o grupo de renda mais alta encontra muitos obstáculos.

O VARS pressupõe que cada domicílio com duas pessoas em idade ativa esteja no grupo de renda mais alta, com a renda média desse grupo estimada em cerca de 30 milhões de VND/mês/domicílio, o equivalente a cerca de 360 ​​milhões de VND por ano.

A máxima acessibilidade, se aplicada a regra financeira comum, é que os custos de moradia não excedam 1/3 da renda, o que é cerca de 6,7 milhões de VND/mês, o equivalente a cerca de 80 milhões de VND/ano.

Enquanto isso, cada apartamento comercial em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh custa entre 40 e 70 milhões de VND/m², dependendo da área e do segmento. Assim, um apartamento com cerca de 60 m² custará entre 2,5 e 3,5 bilhões de VND.

Se o grupo de alta renda quiser comprar uma casa no valor de 3,5 bilhões de VND e tomar emprestado 70% do valor da casa do banco, ou 2,45 bilhões de VND, com uma taxa de juros de 8% ao ano por 20 anos, a prestação mensal será em torno de 25 a 27 milhões de VND, o equivalente a mais de 300 milhões de VND por ano.

Assim, de acordo com a VARS, com um pagamento máximo de 80 milhões de VND/ano, esse grupo de pessoas quase não consegue comprar uma casa.

Explicando o motivo do declínio acentuado na acessibilidade à moradia nos últimos anos, a VARS disse que os preços dos imóveis nas grandes cidades, que já estavam além da capacidade financeira da maioria das pessoas, aumentaram rapidamente, muitas vezes mais rápido do que a taxa de crescimento da renda.

Especificamente, após a pandemia da Covid-19, os preços dos imóveis, especialmente apartamentos em Hanói, Da Nang e Cidade de Ho Chi Minh, aumentaram continuamente, estabelecendo um novo patamar 30% maior do que em 2019.

De acordo com dados do Ministério da Construção, no terceiro trimestre de 2024, os preços dos apartamentos em Hanói aumentaram tanto em projetos novos quanto antigos, com os preços dos projetos novos aumentando cerca de 4-6% trimestralmente e 22-25% anualmente.

Dados do canal Batdongsan mostram que o preço médio de venda de apartamentos em 2021 variou de 34 a 37 milhões de VND/m²; em 2022, variou de 38 a 40 milhões de VND/m². Em 2023, o preço de venda variou de 39 a 42 milhões de VND/m² e, em 2024, o preço médio de venda aumentou para 45 a 51 milhões de VND/m².

Enquanto isso, a renda per capita urbana em 2023 aumentará apenas cerca de 4% em comparação às estatísticas do GSO em 2019.

A renda média do grupo 5 em Hanói e Da Nang em 2023 aumentará apenas 3% e 7%, respectivamente, em comparação a 2019. A renda média desse grupo na Cidade de Ho Chi Minh registrou um crescimento negativo de 8%.

Isso ampliou a diferença entre a renda e os preços dos imóveis, especialmente para famílias de classe média e média alta.

Outro motivo, de acordo com a VARS, é a falta de oferta de moradias adequadas, com pouquíssimos projetos habitacionais com preços abaixo de VND30 milhões/m2, deixando a maioria das pessoas, incluindo o grupo 5, sem opções adequadas.

Além disso, um dos principais fatores que impulsionam a alta dos preços imobiliários é o comportamento especulativo. Muitas pessoas compram imóveis sem intenção de usá-los, compram e depois os abandonam, esperando o preço subir, agravando ainda mais o desequilíbrio entre oferta e demanda...

Muitos estabelecimentos comerciais na "terra dourada" de Hanói fecharam

No final de 2024, dezenas de estabelecimentos comerciais na Rua Kim Ma, que antes tinham um dos preços de aluguel mais caros de Hanói, agora estão fechados e têm placas de aluguel.

O proprietário de uma casa de 5 andares, com uma área útil total de 200 m², na Rua Kim Ma, disse que, desde o início de 2024, muitas marcas e lojas da rua têm saído constantemente, e o imóvel está fechado e vazio. Sabe-se que a casa inteira era alugada anteriormente por 60 milhões de VND/mês, agora reduzido para 50 milhões de VND/mês, mas há mais de meio ano não há inquilino.

O proprietário de uma casa de 5 andares com 2 fachadas para a rua na Rua Kim Ma disse que além de reduzir o aluguel, ele também criou condições para que os clientes pagassem 3 meses de aluguel em vez de 6 meses de uma vez como antes, mas ainda não conseguiu manter os inquilinos.

A Rua Kim Ma tem cerca de 1,5 km de extensão e a cada poucas casas há uma loja com uma placa de "aluga-se".

Não apenas grandes estabelecimentos estão vagos, mas pequenos estabelecimentos com preços de aluguel variando de 15 a 20 milhões de VND/mês também não têm inquilinos.

"Antes da pandemia da Covid-19, os estabelecimentos comerciais na Rua Kim Ma eram imediatamente ocupados por outra pessoa se estivessem vazios, mas agora muitos lojistas não conseguem sobreviver, em parte devido aos altos preços dos estabelecimentos, em parte devido aos negócios ruins, então eles precisam devolver os estabelecimentos", disse o proprietário de um estabelecimento comercial na Rua Kim Ma.

Segundo moradores da Rua Kim Ma, desde o final de 2023, muitas lojas têm retornado às suas instalações e ido embora. Parte do motivo se deve ao impacto da prolongada construção da estação subterrânea, além de más condições de negócios e até mesmo à falência.

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O distrito de Hoang Mai (Hanói) está prestes a leiloar quase 44.000 m2 de terra.

A Lac Viet Joint Stock Auction Company acaba de anunciar o leilão de ativos do Hoang Mai District Land Fund Development Center.

Especificamente, leilão de direitos de uso de terra para implementar o projeto de investimento em construção de moradias baixas no terreno codificado TT4 na área urbana da barragem de Nam Ho Linh, bairro de Hoang Liet, distrito de Hoang Mai, Hanói (fase 1).

O terreno leiloado tem uma área total de 43.944 m²; incluindo 20.061 m² de área residencial, 20.759 m² de área de tráfego e mais de 3.123 m² de área verde.

A área residencial corresponde a 10 zonas, 262 lotes de terreno, a densidade de construção de toda a área é de cerca de 49,7%, com 4 andares de altura.

O preço inicial da primeira rodada é superior a 86 milhões de VND/m². O preço inicial da segunda rodada em diante é igual ao maior lance válido da rodada anterior. O preço inicial é de 500.000 VND/m².

A taxa de inscrição no leilão é de 4 milhões de VND. O depósito do leilão é superior a 345 bilhões de VND.

O leilão é realizado por votação direta em várias rodadas e deve passar por pelo menos 3 rodadas obrigatórias. Método de lance crescente.

Horário e local para venda e recebimento de documentos até às 17h do dia 20 de dezembro no departamento único - Comitê Popular do Distrito de Hoang Mai e na sede da Lac Viet Joint Stock Auction Company.

O leilão será realizado às 14h30 do dia 23 de dezembro no salão do Centro Político do Distrito de Hoang Mai.

Quando os projetos habitacionais precisam consultar o Ministério da Defesa Nacional e o Ministério da Segurança Pública?

O Ministério da Construção acaba de enviar um documento ao Departamento de Construção da província de Ha Tinh referente à consulta com o Ministério da Defesa Nacional e o Ministério da Segurança Pública sobre projetos de investimento em construção habitacional em áreas que exigem defesa e segurança nacional.

Assim, o Ministério da Construção recebeu o Despacho Oficial nº 3770/SXD-QLN datado de 15 de novembro de 2024 do Departamento de Construção da província de Ha Tinh, solicitando orientação sobre como obter pareceres do Ministério da Defesa Nacional e do Ministério da Segurança Pública sobre projetos de investimento em construção de moradias em áreas que exigem defesa e segurança nacional, de acordo com as disposições da lei de habitação.

Após a análise, o Ministério da Construção respondeu da seguinte forma: Em relação à consulta com o Ministério da Defesa Nacional e o Ministério da Segurança Pública sobre projetos de investimento em construção habitacional em áreas que exigem defesa e segurança nacional. De acordo com a Lei de Habitação de 2023, organizações e indivíduos estrangeiros só podem comprar, alugar com opção de compra, receber doações e herdar imóveis comerciais em projetos de investimento em construção habitacional que não estejam localizados em áreas que exijam defesa e segurança nacional. Na Cláusula 2, Artigo 16, Cláusula 2, Artigo 17, e Cláusula 3, Artigo 19 da Lei de Habitação de 2023, organizações e indivíduos estrangeiros só podem comprar, alugar com opção de compra, receber doações, receber heranças e possuir imóveis comerciais em projetos de investimento em construção habitacional que não estejam localizados em áreas que exijam defesa e segurança nacional.

O Decreto nº 95/2024/ND-CP estipula que o órgão responsável pela avaliação e aprovação de políticas de investimento deve consultar o Ministério da Defesa Nacional e o Ministério da Segurança Pública para determinar se o projeto está localizado em uma área que exige defesa e segurança nacional ou não. Isso serve para determinar se o projeto pode ou não permitir que organizações e indivíduos estrangeiros possuam imóveis residenciais.

De acordo com esta regulamentação, o Estado permite apenas que organizações e indivíduos estrangeiros comprem, arrendem com opção de compra, recebam doações ou herdem imóveis comerciais. Não há regulamentação que permita o direito de uso de terrenos residenciais em projetos de investimento em construção habitacional. Portanto, no caso de projetos de investimento em construção de infraestrutura para dividir terrenos em lotes e vendê-los a pessoas para a construção de suas próprias casas, não está sujeito à solicitação de pareceres do Ministério da Defesa Nacional e do Ministério da Segurança Pública, conforme previsto no artigo 15, § 6º, do Decreto nº 95/2024/ND-CP.

Português Em relação à consulta ao Ministério da Defesa Nacional e ao Ministério da Segurança Pública sobre projetos de investimento em construção de habitação social, de acordo com a Cláusula 4, Artigo 6 do Decreto nº 100/2024/ND-CP de 26 de julho de 2024 do Governo, para projetos de investimento em construção de habitação social e habitação para as forças armadas populares, o órgão encarregado de avaliar e aprovar a política de investimento não precisa enviar a consulta ao Ministério da Defesa Nacional e ao Ministério da Segurança Pública sobre o conteúdo especificado na Cláusula 6, Artigo 15 do Decreto nº 95/2024/ND-CP.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html