Tributar a propriedade de múltiplas casas e terrenos para combater a especulação.

No Despacho Oficial 5333/BXD-QLN, enviado ao Gabinete do Governo para relatar a situação recente dos preços imobiliários, o Ministério da Construção propôs a tributação de quem possui várias casas e terrenos. Essa proposta foi feita em função do aumento acentuado e contínuo dos preços de imóveis em áreas urbanas, especialmente em Hanói, previsto para 2024.

Bloco "abraçando a terra e esperando o momento certo"

Para superar a situação de aumento dos preços de imóveis residenciais e comerciais, o Ministério da Construção propôs estudar e aprimorar as normas relativas aos leilões de direitos de uso da terra, garantindo sua adequação à realidade prática, visando aumentar os depósitos iniciais e definir o preço inicial do terreno em leilão próximo ao valor real da região. Ao mesmo tempo, busca-se reduzir o prazo para pagamento do lance vencedor e limitar o número de participantes com fins especulativos.

O Ministério da Construção também recomendou que o Ministério das Finanças estudasse, propusesse e assessorasse sobre políticas tributárias para segundas residências e terrenos, ou para imóveis abandonados e sem uso; e que estudasse políticas tributárias para casos de posse e uso de múltiplos imóveis e terrenos, a fim de limitar a especulação e a compra e venda em curto prazo com o objetivo de obter lucro.

A proposta de tributar imóveis de segunda residência ou mais, ou pessoas que possuem múltiplas casas e terrenos, não é nova. Anteriormente, entre 2009 e 2018, o Ministério das Finanças mencionou esse tema ao discutir o projeto de Lei do Imposto Predial. Em agosto de 2023, os eleitores da cidade de Ho Chi Minh também reiteraram a proposta de tributar imóveis de segunda residência e impor impostos mais altos sobre casas e terrenos desocupados que não geram valor.

Além disso, ao discutir a Lei de Terras (alterada), a Comissão Permanente da Assembleia Nacional também solicitou ao Governo que propusesse urgentemente regulamentos sobre taxas de impostos mais elevadas para pessoas que utilizam grandes áreas de terra, muitas casas e para especulação imobiliária.

Recentemente, a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) também propôs uma política de imposto imobiliário aplicável a dois grupos: compradores de segunda residência ou mais, e proprietários que abandonam empreendimentos. A alíquota do imposto aumentará gradualmente para transações em que o vendedor tenha um curto período de posse do imóvel.

A VARS afirmou que, nos últimos anos, os conceitos de "casas abandonadas", "vilas abandonadas" e "áreas urbanas abandonadas" tornaram-se cada vez mais comuns e populares. Essa situação pode ser facilmente encontrada em qualquer lugar. Isso revela um paradoxo irônico entre, de um lado, "terrenos e casas abandonados" e, de outro, a cena de pessoas que lutam, trabalham a vida toda, mas ainda assim não conseguem comprar um terreno ou uma casa.

A VARS avalia que esta situação não só desperdiça recursos fundiários, como também cria injustiça social, uma vez que a maior parte da oferta habitacional – cada vez mais escassa – continua a "cair" nas mãos de pessoas com excedente financeiro.

Eles possuem algumas, até dezenas, centenas de propriedades, mas as deixam abandonadas, "guardando a terra e esperando o momento certo", o que leva a um aumento nos preços dos imóveis, tornando o acesso das pessoas à moradia cada vez mais limitado.

A proposta de tributar o uso de múltiplas propriedades visa impedir a especulação e a "inflação" dos preços imobiliários para obter lucro. Foto: HOANG TRIEU

Como tributar?

O que preocupa o público é se essa proposta tributária será implementada de forma eficaz, contribuindo para prevenir a especulação e combater o aumento virtual de preços.

Segundo o Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da VARS, o atual sistema jurídico não possui sanções para controlar e prevenir a especulação imobiliária e o acúmulo de terras para inflacionar os preços; enquanto a compra e venda descontrolada é a principal causa da "febre da terra" em muitas localidades.

Especuladores compram terrenos e os deixam abandonados, esperando que os preços subam ou criando escassez artificial, o que é comum, com o objetivo de "elevar os preços para obter lucro". "Pesquisar sobre o imposto imobiliário é urgente para regular o mercado. Não ignorem essa política só porque é difícil de implementar", disse o Sr. Dinh.

Segundo a VARS, além de promover a oferta de habitação social em áreas urbanas, o Estado precisa de um mecanismo regulatório para reduzir os fatores especulativos, ajudando o mercado imobiliário a se equilibrar a longo prazo.

Tributar os imóveis de forma eficaz e transparente, direcionando a tributação para aqueles que acumulam e especulam, em vez daqueles que compram imóveis para moradia ou para fins produtivos e comerciais, ajudará a aumentar a receita orçamentária e a regular o mercado imobiliário. Essa também é uma tendência comum no mundo todo.

Em termos de metodologia, a VARS acredita que o imposto deve ser aplicado a segundas residências e residências subsequentes. Por exemplo, em Singapura, qualquer cidadão singapuriano que compre uma casa deve pagar uma taxa de 20% do valor do imóvel para a segunda residência, 30% para a terceira residência... Além disso, a taxa de imposto pode ser aumentada gradualmente para transações imobiliárias em que o vendedor mantém a propriedade por um curto período.

Em Singapura, a venda de um imóvel no primeiro ano implica o pagamento de um imposto de 6% sobre o valor da propriedade; no segundo ano, o imposto é de 8%; no terceiro ano, de 4%; e após o quarto ano, não há impostos nem taxas.

Na Coreia, terrenos abandonados ou em processo de aterro há mais de 2 anos são tributados em 5%, após 5 anos em 8%, após 7 anos em 9% e após 10 anos em 10%. Nos EUA, terrenos abandonados são tributados em 3%...

O Sr. Nguyen Van Dinh afirmou que tais regulamentações limitarão ou eliminarão a motivação das pessoas para especular, freando o aumento dos preços dos imóveis, pois, juntamente com os custos de juros e outros custos de oportunidade, possuir imóveis para especulação torna-se mais arriscado.

Caso as pessoas ainda sintam necessidade de especular após a cobrança de impostos, o orçamento arrecadará impostos para financiar investimentos públicos, construção de escolas, hospitais, obras de trânsito...

Construindo um mercado imobiliário transparente

Em relação à proposta do Ministério da Construção, na conferência de imprensa regular do terceiro trimestre de 2024, realizada pelo Ministério das Finanças na manhã de 27 de setembro, o vice-ministro Nguyen Duc Chi afirmou que o Ministério das Finanças concordava integralmente com a proposta do Ministério da Construção.

No entanto, de acordo com o Sr. Nguyen Duc Chi, as políticas precisam ser abrangentes e holísticas, a fim de construir um mercado imobiliário cada vez mais transparente e que se desenvolva de forma sustentável.

Advogado Nguyen Van Dinh , especialista em direito imobiliário:

Execução sincronizada

A tributação de casas e terrenos é uma solução obrigatória, pois foi claramente institucionalizada na Resolução 18-NQ/TW de 2022 do Comitê Executivo Central, que visa aprimorar e aperfeiçoar as instituições e políticas, melhorando a eficácia e a eficiência da gestão e do uso da terra. A Resolução afirma claramente: "Resolver por todos os meios a situação do uso ineficiente da terra, do abandono de terras, da poluição e da degradação", "Prescrever taxas de impostos mais altas para pessoas que utilizam grandes áreas de terra, possuem muitas casas, especulam com terras, praticam o uso lento da terra e deixam terras em pousio".

A tributação de casas e terrenos deve ser implementada de forma sincronizada e justa entre as localidades, sendo necessário um banco de dados para garantir a tributação correta e promover a eficácia das políticas tributárias.

Atualmente, o Primeiro-Ministro aprovou o Projeto 06 para desenvolver aplicativos de dados populacionais, identificação e autenticação eletrônica, visando a transformação digital. As novas leis sobre Terras, Habitação e Negócios Imobiliários também mencionam a criação de um banco de dados nacional sobre o mercado imobiliário... Esses dados são importantes para a futura implementação da Lei do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), após ser apresentada pelo Governo e aprovada pela Assembleia Nacional.

Advogado Tran Dinh Dung, Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh:

Garantindo a equidade para os contribuintes

Propor a tributação de segundas residências e terrenos, bem como implementar soluções para estabilizar o mercado imobiliário, é necessário. No entanto, é preciso um plano unificado para garantir a equidade entre os contribuintes. Especificamente, em termos quantitativos e qualitativos, é preciso considerar como a área do terreno no centro e fora dos subúrbios será calculada. Por exemplo, uma pessoa com uma segunda ou terceira residência no centro, com área total de 200 m² e valor superior a 50 bilhões de VND, pagará impostos diferentes de uma pessoa com uma segunda residência da mesma área em outra região. Um método razoável seria dividir por área, região, valor etc., de forma adequada e justa.

Outro ponto importante é que a taxa de imposto deve ser próxima à de mercado e adequada à capacidade financeira do contribuinte. Por exemplo, se o valor de uma segunda casa é de 100 bilhões de VND e ela é vendida por 200 bilhões de VND, a taxa de imposto deve aumentar proporcionalmente ao valor do imóvel. Mas se o valor for reduzido para 90 bilhões de VND, o contribuinte receberá um reembolso? Isso seria adequado à sua capacidade financeira?

V.Duan - S.Nhung gravou

Fonte: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm