Na Carta Oficial 5333/BXD-QLN, enviada ao Gabinete do Governo relatando a situação recente dos preços imobiliários, o Ministério da Construção propôs a tributação de casos de posse de múltiplas casas e terrenos. Essa proposta foi feita no contexto da contínua alta dos preços de imóveis residenciais e comerciais em áreas urbanas em 2024, especialmente em Hanói.
Pare de "acumular terras e esperar o momento certo"
Para lidar com o aumento do custo da habitação e dos imóveis, o Ministério da Construção propõe pesquisar e aprimorar as regulamentações relativas aos leilões de direitos de uso da terra, garantindo que estejam em consonância com a realidade prática. Isso inclui aumentar o valor do depósito e fixar o preço inicial dos terrenos em leilão mais próximo do valor real de mercado. Simultaneamente, sugere-se reduzir o prazo de pagamento para os lances vencedores e limitar a participação em leilões com fins especulativos.
O Ministério da Construção também recomendou que o Ministério das Finanças pesquisasse, propusesse e assessorasse sobre políticas tributárias para imóveis de segunda mão ou vagos/não utilizados; e pesquisasse políticas para tributar casos de posse ou uso de múltiplas casas e terrenos, a fim de coibir a especulação e a compra e venda de curto prazo com o objetivo de obter lucro.
A proposta de tributar imóveis de segunda residência e subsequentes, ou seja, aqueles que possuem múltiplas casas e terrenos, não é nova. Anteriormente, entre 2009 e 2018, o Ministério das Finanças já havia mencionado essa questão ao discutir o projeto de lei sobre o Imposto Predial. Em agosto de 2023, os eleitores da cidade de Ho Chi Minh também reiteraram a proposta de tributar imóveis de segunda residência e impor impostos mais altos sobre terrenos baldios que não geram receita.
Além disso, durante as discussões sobre a Lei de Terras alterada, a Comissão Permanente da Assembleia Nacional também solicitou ao Governo que propusesse urgentemente regulamentos sobre taxas de impostos mais elevadas para aqueles que utilizam grandes áreas de terra, possuem várias casas ou se dedicam à especulação imobiliária.
Recentemente, a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) também propôs uma política de imposto imobiliário aplicável a dois grupos: aqueles que compram uma segunda ou subsequente casa e proprietários que abandonam empreendimentos. A taxa de imposto aumentaria gradualmente para transações em que o vendedor tenha possuído o imóvel por um curto período.
A VARS relata que, nos últimos anos, os conceitos de "casas abandonadas", "vilas abandonadas" e "áreas urbanas abandonadas" tornaram-se cada vez mais comuns e disseminados. Essa situação pode ser facilmente encontrada em qualquer lugar. Isso revela uma situação paradoxal: por um lado, "terrenos e casas abandonados" e, por outro, pessoas que lutam para conseguir comprar sequer um terreno ou uma casa, trabalhando a vida inteira.
A VARS avalia que esta situação não só desperdiça recursos fundiários, como também cria injustiça social, uma vez que a maior parte da oferta de habitação – que se está a tornar cada vez mais escassa – continua a cair nas mãos daqueles que dispõem de amplos recursos financeiros.
Eles possuem várias, até dezenas ou centenas de propriedades, mas as deixam vazias, "acumulando terrenos e esperando o momento certo", o que leva ao aumento dos preços dos imóveis e limita ainda mais o acesso das pessoas à moradia.
A proposta de taxar o uso de múltiplas propriedades visa conter a especulação e a inflação artificial dos preços imobiliários para obtenção de lucro. (Foto: HOANG TRIEU)
Como são cobrados os impostos?
A preocupação do público é se esse imposto proposto será implementado de forma eficaz, contribuindo para prevenir a especulação e combater os aumentos artificiais de preços.
Segundo o Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da VARS, o atual sistema jurídico carece de sanções para controlar e prevenir a especulação imobiliária e o acúmulo de terras com o objetivo de inflacionar os preços; enquanto a compra e venda descontrolada é a principal causa da alta dos preços dos terrenos em muitas localidades.
A prática de especuladores comprarem terrenos e os deixarem em pousio, esperando que os preços subam ou criando escassez artificial, é comum, tudo com o objetivo de "inflacionar os preços para obter lucro". "Estudar a imposição de um imposto sobre imóveis é urgente para regular o mercado. Não devemos ignorar essa política só porque parece difícil de implementar", disse o Sr. Dinh.
Segundo a VARS, paralelamente à promoção da oferta de habitação social em áreas urbanas, o governo precisa de mecanismos regulatórios para reduzir os elementos especulativos, ajudando o mercado imobiliário a alcançar o equilíbrio a longo prazo.
Uma tributação imobiliária eficaz e transparente, direcionada àqueles que acumulam riqueza e especulam, em vez daqueles que compram imóveis para fins residenciais ou comerciais, aumentará a receita do governo e ajudará a regular o mercado imobiliário. Essa também é uma tendência comum em todo o mundo.
Em relação à metodologia, a VARS sugere que o imposto seja aplicado à segunda e às subsequentes residências. De forma semelhante a Singapura, onde qualquer cidadão singapuriano que compre uma casa deve pagar uma taxa de 20% sobre o valor do imóvel na segunda residência, 30% na terceira e assim por diante. Além disso, a taxa de imposto poderia ser aumentada gradualmente para transações imobiliárias em que o vendedor detém a propriedade por um período mais curto.
Em Singapura, a venda de um imóvel no primeiro ano acarreta um imposto de 6% sobre o valor do imóvel, um imposto de 8% no segundo ano, um imposto de 4% no terceiro ano e nenhum imposto ou taxa após o quarto ano.
Na Coreia do Sul, terras que permanecem em pousio ou em processo de recuperação de terras por mais de 2 anos são tributadas em 5%, 8% por 5 anos, 9% por 7 anos e 10% por mais de 10 anos. Nos EUA, terras em pousio são tributadas em 3%...
O Sr. Nguyen Van Dinh argumentou que tais regulamentações desencorajariam ou reduziriam a motivação das pessoas para especular, freando o aumento dos preços dos imóveis, porque, além dos custos de juros e outros custos de oportunidade, possuir imóveis para especulação se torna mais arriscado.
Por outro lado, se os impostos forem aplicados, mas as pessoas ainda tiverem necessidade de especular, o orçamento arrecadará impostos para financiar investimentos públicos, construir escolas, hospitais, infraestrutura de transporte, etc.
Construindo um mercado imobiliário transparente.
Em relação à proposta do Ministério da Construção, durante a conferência de imprensa trimestral regular do terceiro trimestre de 2024, organizada pelo Ministério das Finanças na manhã de 27 de setembro, o Vice-Ministro Nguyen Duc Chi declarou que o Ministério das Finanças concorda plenamente com a proposta do Ministério da Construção.
No entanto, de acordo com o Sr. Nguyen Duc Chi, as políticas introduzidas precisam ser abrangentes e holísticas, visando construir um mercado imobiliário cada vez mais transparente e desenvolvido de forma sustentável.
O advogado Nguyen Van Dinh , especialista em direito imobiliário:
Implementar sincronização
A tributação de casas e terrenos é uma solução necessária, conforme claramente institucionalizado na Resolução 18-NQ/TW de 2022 do Comitê Central, que visa inovar e aprimorar instituições e políticas, bem como aumentar a eficácia e a eficiência da gestão e do uso da terra. A Resolução afirma claramente: "Para superar a situação de uso ineficiente da terra, deixando-a em pousio, poluída e degradada" e "Para estipular alíquotas de impostos mais altas para aqueles que utilizam grandes áreas de terra, possuem múltiplas casas, especulam com terras, são lentos no uso da terra ou a deixam em pousio".
A tributação de casas e terrenos deve ser implementada de forma uniforme e justa em todas as localidades, sendo necessário um banco de dados para garantir que os impostos sejam cobrados dos sujeitos corretos e para maximizar a eficácia da política tributária.
Atualmente, o Primeiro-Ministro aprovou o Projeto 06 sobre o desenvolvimento de aplicações de dados populacionais, de identificação eletrônica e de autenticação para servir à transformação digital. As novas leis sobre terras, habitação e negócios imobiliários também abordam a criação de um banco de dados nacional sobre terras, habitação e o mercado imobiliário... Esses dados são cruciais para a implementação da Lei do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) no futuro, após sua apresentação pelo Governo e aprovação pela Assembleia Nacional.
Advogado Tran Dinh Dung, Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh:
Garantir a equidade para os contribuintes.
Propor um imposto sobre segundas residências e terrenos, bem como implementar soluções para estabilizar o mercado imobiliário, é necessário. No entanto, é preciso uma abordagem unificada para garantir a equidade para os contribuintes. Especificamente, tanto quantitativa quanto qualitativamente, deve-se considerar como a área do terreno em localizações centrais e suburbanas deve ser calculada. Por exemplo, alguém que possui uma segunda e uma terceira residência no centro da cidade, com uma área combinada de 200 m² e um valor superior a 50 bilhões de VND, deve pagar impostos diferentes de alguém que possui uma segunda residência do mesmo tamanho em uma área diferente. Uma abordagem razoável seria diferenciar com base na área, localização, valor, etc., de forma adequada e justa.
É crucial que a taxa de imposto reflita as condições de mercado e seja acessível aos contribuintes. Por exemplo, se uma segunda residência for avaliada em 100 bilhões de VND e vendida por 200 bilhões de VND, o imposto devido deve aumentar proporcionalmente. Mas se o valor cair para 90 bilhões de VND, eles receberão um reembolso? Essa taxa de imposto é adequada às suas possibilidades financeiras?
V. Duẩn - S. Nhung gravado
Fonte: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm
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