Negócios imobiliários transformam dinheiro em pagamento de dívidas

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Muitas empresas imobiliárias vendem ativos, usam empréstimos bancários ou oferecem ações para ter dinheiro para pagar dívidas e construir projetos.

Venda ativos para saciar a sede de capital

Até agora, o Novaland Group basicamente concluiu a reestruturação de seus empréstimos e dívidas de títulos, mas no relatório de auditoria de 2023, a PwC Vietnam ainda observou a premissa de continuidade operacional da Novaland.

De acordo com o auditor independente, o impacto combinado da escassez de fluxo de caixa, do vencimento de obrigações de dívida de curto prazo e das restrições à capacidade de captação de capital no mercado financeiro aumentou a pressão de liquidez de curto prazo sobre a Novaland. Além disso, na data do balanço consolidado, a Novaland descumpriu certos compromissos assumidos em contratos de empréstimos e títulos.

Sobre esta questão, a Novaland afirmou que a empresa recebeu compromissos de bancos comerciais para continuar a fornecer apoio financeiro à implementação da construção de projetos, a fim de garantir o andamento da entrega das casas em cada fase aos compradores. Especificamente, os bancos continuarão a desembolsar limites de crédito adicionais no valor de VND 15,816 bilhões nos próximos anos.

Em particular, a Novaland planeja vender ativos por aproximadamente VND 2,870 bilhões para quitar dívidas vencidas dentro do prazo especificado no contrato. Ao mesmo tempo, a empresa também recebeu cartas de interesse de investidores sobre a venda de ativos com valor estimado de VND 8,917 bilhões. A empresa afirmou que concluirá a venda desses ativos nos próximos 12 meses.

Muitas empresas têm feito esforços para amortizar gradualmente ou completamente suas dívidas de títulos para limpar seus balanços antes de serem elegíveis para acessar crédito bancário.

Da mesma forma, a LDG Investment Joint Stock Company também está implementando planos de cooperação para o desenvolvimento, transferência de projetos e venda de ações para pagar dívidas de títulos, bancárias e outras.

Especificamente, a LDG transferirá o Projeto da Área Turística de Bai But-Son Tra, investido pela Hai Duy Joint Stock Company (uma subsidiária da LDG). O projeto tem o nome comercial LDG Grand Central, com uma escala de 29 hectares e um investimento total de mais de VND 4,6 bilhões.

Ao mesmo tempo, a LDG também quer transferir o Projeto Complexo de Apartamentos Lote C1 no bairro de Binh An, cidade de Di An, província de Binh Duong , além de outros ativos e projetos.

Outro caso típico é o da Phat Dat Company. O Sr. Nguyen Van Dat, Presidente do Conselho de Administração da Phat Dat Company, avaliou que os choques inesperados do mercado nos últimos 2 anos desaceleraram significativamente a taxa de crescimento da Phat Dat. Planos de longo prazo, cuidadosamente elaborados, também tiveram que mudar. Muitos indicadores de crescimento precisaram ser ajustados...

Nesse contexto, a Phat Dat implementou resolutamente uma estratégia para reestruturar seu portfólio financeiro e de investimentos. Em particular, aceitou sacrificar interesses de curto prazo, como a venda de alguns ativos, a transferência de ações de algumas subsidiárias... para se concentrar em questões mais urgentes.

Especificamente, em 2022-2023, a Phat Dat Company venderá duas subsidiárias, a Saigon - KL Real Estate Company (investidora do Projeto Astral City Binh Duong) e a Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).

Como resultado, a Phat Dat aliviou a pressão financeira, especialmente pagando com sucesso todos os títulos no prazo e antes do final de 2023, tornando-se um raro empreendimento imobiliário sem dívida de títulos no contexto de operações extremamente sombrias de todo o setor.

A pressão de capital diminuirá gradualmente.

Em um recente relatório de atualização sobre o setor imobiliário residencial, a Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) avaliou que a capacidade de pagamento de dívidas das empresas imobiliárias permanece fraca, mesmo com a melhora do fluxo de caixa devido à alta alavancagem e ao grande vencimento de dívidas em 2024. A relação dívida/EBITDA (que mede a capacidade da empresa de pagar dívidas emergentes) é de 8,7 vezes em 2023, em comparação com 7 vezes em 2022, devido ao crescimento da dívida ser superior ao crescimento do lucro. A relação dívida de curto prazo/dívida total em 2023 é de até 45%, a maior dos últimos 5 anos.

Além disso, cerca de VND 130 trilhões em títulos imobiliários vencerão em 2024 – o nível mais alto dos últimos 5 anos, representando riscos de recapitalização para os investidores. Investidores com projetos que enfrentam problemas legais ou que implementam projetos especulativos podem enfrentar riscos de atraso no pagamento do principal e dos juros dos títulos, além de fluxo de caixa fraco. Portanto, essas são as empresas que mais precisam de recapitalização.

De fato, apesar de enfrentarem dificuldades, principalmente em termos de capital, muitas empresas têm se esforçado para eliminar gradual ou completamente a dívida de títulos pendentes com o desejo de limpar seus balanços antes de serem elegíveis para acessar crédito bancário e levantar capital na bolsa de valores.

Por exemplo, após a reestruturação para se adaptar às flutuações do mercado, a Phat Dat agora está se concentrando apenas no setor imobiliário residencial, com 6 grandes projetos para lançar no mercado, com uma receita total estimada desses projetos de cerca de 40.000 bilhões de VND.

Para obter capital operacional, a Empresa planeja oferecer mais de 134,3 milhões de ações aos acionistas existentes a um preço de VND 10.000/ação, com uma taxa de emissão de 5,5:1 e na forma de exercício de direitos. Se for bem-sucedida, a Phat Dat poderá arrecadar mais de VND 1,34 bilhão. Todo o valor arrecadado será utilizado para implementar projetos imobiliários da Empresa e de suas subsidiárias.

Da mesma forma, a DIC Corp planeja emitir 410 milhões de ações para levantar quase VND 6,5 trilhões. A empresa usará o dinheiro arrecadado para complementar o capital de investimento para o Projeto do Complexo Cap Saint Jacques, Fases II e III, em 169 - Thuy Van (Ba Ria - província de Vung Tau); Projeto da Área Residencial Comercial de Vi Thanh (província de Hau Giang); Projeto da Nova Área Urbana de Nam Vinh Yen (província de Vinh Phuc); Projeto da Área Residencial Lam Ha Centre Point, no bairro de Lam Ha (cidade de Phu Ly, província de Ha Nam).

De acordo com a VIS Rating, os riscos de refinanciamento serão reduzidos nos próximos anos, graças à melhoria no acesso ao crédito bancário e aos mercados de capitais. Consequentemente, o estresse de liquidez que os investidores enfrentam desde o quarto trimestre de 2022 foi reduzido. O crédito bancário para negócios imobiliários aumentou significativamente, atingindo 28% em 2023, e continuará a aumentar em 2024 para atender às necessidades de capital e liquidez dos investidores.

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