Pessoas e empresas enfrentam dificuldades
Segundo o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, a tabela de preços de terrenos de 2026 superará as limitações da tabela atual (Decisão 79/2024). Consequentemente, o preço dos terrenos em algumas ruas centrais da Cidade de Ho Chi Minh, na versão preliminar, é quase o mesmo da tabela anterior e representa apenas 60% do preço real de transferência.
No entanto, de acordo com o projeto de resolução sobre a remoção de dificuldades e obstáculos à implementação da Lei de Terras de 2024, em análise pela Assembleia Nacional, os preços dos terrenos são determinados multiplicando-se a tabela de preços pelo coeficiente de ajuste (coeficiente K) aplicado a todos os casos. Nesse coeficiente, o valor aumenta de 1,5 a 2 vezes em relação à tabela de preços de terrenos não agrícolas e de 1,5 a 10 vezes para terrenos agrícolas.
Portanto, essa nova proposta de tabela de preços de terrenos tem gerado preocupação entre pessoas físicas e jurídicas quanto à possibilidade de não conseguirem arcar com as obrigações financeiras decorrentes de mudanças no uso do solo, como o aluguel da terra, etc.
O Sr. NK (comuna de Phu Hoa Dong, Cidade de Ho Chi Minh) disse que está aguardando a publicação de uma nova tabela de preços de terrenos pela Cidade de Ho Chi Minh, na esperança de que a taxa de uso da terra seja reduzida ao alterar a finalidade do uso do solo. O Sr. K. disse que, no final de outubro de 2024, quando soube que a Cidade de Ho Chi Minh publicaria uma tabela de preços de terrenos de acordo com a Decisão 79, apresentou um pedido para converter cerca de 960 metros quadrados de terra agrícola em terreno residencial.
No entanto, após dois meses de espera, ele recebeu uma notificação para pagamento de taxas de uso da terra, de acordo com a tabela de preços de terrenos da Decisão 79, no valor de mais de 4,3 bilhões de VND. “Como não podemos pagar mais de 4,3 bilhões de VND, minha família teve que desistir da ideia de mudar a finalidade do terreno para residencial e aguardar a nova tabela de preços. Porém, com essa nova proposta de tabela, as taxas de uso da terra podem dobrar. Como vamos arcar com um valor tão alto?”, desabafou o Sr. K.
Do ponto de vista empresarial, o Sr. Tran Van Chau, Presidente do Conselho de Administração da Cho Lon Real Estate Joint Stock Company, analisou que a proposta de tabela de preços de terrenos divulgada em 2026, com exceção da área central, apresenta valores bastante elevados em sua maioria. Para as empresas, um aumento excessivo nos preços dos terrenos limitará diversos aspectos do negócio, principalmente levando à saída de investidores.
Portanto, para avançar rumo a preços de mercado transparentes e justos, é necessário dispor de uma base de dados fundiários e de supervisão por entidades independentes, que recebam abertamente opiniões de pessoas, empresas e agências especializadas.
Pressão dos preços dos terrenos e do coeficiente K
Em entrevista ao jornal SGGP, o Sr. Dao Quang Duong, chefe interino do Departamento de Economia Fundiária do Ministério da Agricultura e Meio Ambiente da cidade de Ho Chi Minh, reconheceu que, se os preços da terra forem aplicados de acordo com a minuta da Resolução, todos os casos, desde o reassentamento; a mudança de uso da terra de agrícola para residencial de famílias e indivíduos; o arrendamento de terras com pagamento anual de aluguel... deverão pagar de 1,5 a 2 vezes mais taxas de uso da terra, de acordo com o coeficiente K.
Segundo o Sr. Duong, caso a Assembleia Nacional aprove um projeto de resolução com o teor de que o preço da terra é igual à tabela de preços da terra multiplicada pelo coeficiente K, recomenda-se que as localidades divulguem o coeficiente K até 31 de dezembro de 2026. Isso dará tempo suficiente para que províncias e cidades se preparem para a implementação do coeficiente K.
Para os casos restantes, como alocação de terras, conversão de uso da terra, arrendamento de terras com pagamento único para todo o prazo do arrendamento e cálculo de indenização quando o Estado recupera terras, o Governo estipulará casos especiais; para projetos com potencial de desenvolvimento, serão aplicados métodos para determinar preços específicos da terra.
Isso garante que o processo de determinação dos preços dos terrenos seja mais rápido e que o pagamento das taxas de uso da terra seja compatível com os custos incorridos pelas empresas para desenvolver projetos, evitando assim o aumento dos preços dos imóveis.
Concordando com essa questão, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, propôs que o coeficiente K aplicado em 2026 seja definido em 1, ou seja, sem aumento nem diminuição. Isso ajuda as localidades a evitarem confusão na implementação da resolução da Assembleia Nacional. Após 2027, o coeficiente K poderá ser ajustado para cima ou para baixo, dependendo da situação do mercado.
Entretanto, o Dr. Pham Viet Thuan, Diretor do Instituto de Economia de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a cidade precisa de uma diretriz para elaborar uma tabela de preços de terrenos com base na tabela de preços vigente antes da entrada em vigor da Lei de Terras de 2024, multiplicada pelo coeficiente K, com uma faixa de ajuste de 0,2 a 3 vezes ao ajustar o coeficiente K para a nova tabela de preços de terrenos residenciais em 2026.
* Sr. DAO QUANG DUONG , Chefe Interino do Departamento de Economia Agrícola, Departamento de Agricultura e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh
Será cobrada uma taxa de utilização do solo de acordo com as condições aplicáveis à mudança de finalidade.
Ao aplicar a tabela de preços de terrenos de acordo com a Decisão 79, ela se mostra basicamente adequada na prática, especialmente para terrenos destinados à produção, negócios, comércio e serviços. No entanto, há também relatos de moradores de áreas como Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be e Can Gio, que consideram a taxa de uso do solo para conversão de terras agrícolas em residenciais bastante elevada em comparação com o período anterior.
Para solucionar esse problema, o Departamento de Agricultura e Meio Ambiente recomendou (anteriormente) que o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh apresentasse um relatório ao Primeiro-Ministro solicitando a emissão de regulamentos que orientassem a implementação do Artigo 157, Cláusula 2, da Lei de Terras de 2024, referente à isenção e redução das taxas de uso da terra em outros casos. Atualmente, essas recomendações foram encaminhadas pelo Governo à Assembleia Nacional para aprovação de uma resolução que visa eliminar as dificuldades e os obstáculos à implementação da Lei de Terras de 2024.
Caso a resolução seja aprovada conforme proposta, famílias e indivíduos que alterarem a finalidade de seus terrenos, de agrícolas para residenciais, pagarão uma taxa de uso da terra razoável, adequada às suas condições econômicas e à sua renda.
Na área de Binh Duong (anteriormente), houve ajustes, mas apenas 34 projetos de reassentamento foram alterados; os demais permaneceram inalterados. Essas 34 áreas de reassentamento foram avaliadas a preços próximos aos de mercado. Na área de Vung Tau (anteriormente), também foram feitos ajustes, utilizando a tabela de preços de terrenos de 2019 e multiplicando-a pelo coeficiente de ajuste de preços de terrenos de 2023. Consequentemente, os preços dos terrenos nessa área também aumentaram, mas não significativamente.
Fonte: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html
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