Projeto de decreto sobre preços de terras "esquece" muitos custos empresariais?

Não calcular custos suficientes dificulta atrair investidores

A Associação de Avaliação do Vietnã disse que esta unidade acessou o Decreto nº 12/2024/ND-CP do Governo que altera e complementa o Decreto nº 44/2014/ND-CP do Governo que regulamenta os preços da terra e o Projeto de Decreto do Governo que regulamenta os preços da terra que orienta a implementação da Lei de Terras nº 31/2024/QH15.

A Associação de Avaliação do Vietnã considera que tanto o Decreto nº 12/2024/ND-CP quanto o novo Projeto de Decreto têm muitos conteúdos adequados, atendendo aos requisitos para remover dificuldades na prática.

No entanto, a Associação de Avaliação do Vietnã também constatou que o conteúdo do método de avaliação de terras, de acordo com o método do excedente, estipulado no Decreto e no Projeto de Decreto, ainda apresenta deficiências, devido à falta de cálculo correto e completo do custo total que os investidores devem despender para implementar o projeto e do lucro que receberão ao concluí-lo. Portanto, isso terá como consequência não apenas dificultar a atração de investimentos, mas também elevar os preços dos terrenos a níveis irracionais.

Primeiro, sobre os custos totais de investimento.

O Decreto 12/2024/ND-CP e o Projeto de Decreto não incluíram todos os custos para formar o custo total que os investidores devem despender para implementar o projeto. O regulamento calcula apenas o custo do investimento no desenvolvimento do terreno, sem calcular o custo inicial que os investidores devem despender para ter o terreno necessário para implementar o projeto, que é a "taxa de uso do solo" (a menos que o investidor que implementa o projeto seja isento da taxa de uso do solo pelo Estado, então ela não é calculada) e os juros do empréstimo. "Isso não é razoável", declarou a Associação de Avaliação.

Segundo, sobre lucro.

No Decreto e em ambas as opções do Projeto de Decreto: O lucro é calculado apenas sobre os custos de desenvolvimento da terra, não sobre os custos totais (como mencionado acima) que o investidor gasta (incluindo taxas de uso da terra + custos de desenvolvimento da terra + custos comerciais) é uma subestimação, não cumprindo o princípio de formação de preço: O preço deve compensar os custos de produção e negócios e ter lucro (também não está de acordo com o método de cálculo de lucro do método do excedente, que é o lucro calculado sobre o valor do ativo) e nega o princípio do "Valor futuro do dinheiro", ou seja, quando um investidor tem dinheiro para investir em qualquer área, ele deve esperar ter lucros esperados, incluindo depositar dinheiro no banco para ganhar juros.

Para a opção 1: O rascunho confundiu o lucro que o investidor obtém com o custo que o investidor deve despender para implementar o projeto (o rascunho estipula: Lucro inclui custo de capital); porque lucro é a quantia de dinheiro que o investidor obtém. Custo de capital é a quantia de dinheiro que o investidor deve pagar ao "provedor de capital".

O custo de capital é essencialmente a taxa de juros que o investidor deve pagar ao credor. É o lucro do credor, mas é o custo para o tomador do empréstimo e, claro, o investidor não usufrui desse custo financeiro, mas deve pagá-lo, e ele está incluído na estrutura dos custos de produção e de negócios.

Para a opção 2: o lucro do investidor é calculado apenas sobre o custo de desenvolvimento, não sobre o custo total, que não é calculado correta e completamente, conforme analisado acima.

Dadas as deficiências acima, a Associação de Avaliação do Vietnã recomenda que o custo total para calcular os lucros para os investidores seja calculado correta e completamente, incluindo os seguintes custos: Custo total (1) = Taxa de uso do solo + Custo de desenvolvimento e custo comercial.

O lucro do investidor será calculado pela fórmula: Lucro do investidor = % x Custo total (1).

Proposta para adicionar o elemento “lucro do investidor”

Anteriormente, a Federação de Comércio e Indústria do Vietnã (VCCI) também comentou sobre o Projeto de Decreto que regulamenta os preços dos terrenos.

De acordo com a VCCI, o Artigo 6.3 do Projeto de Lei estipula a fórmula para determinar a renda líquida média anual (= renda média anual - custo médio anual). De acordo com a reflexão das empresas, esta regulamentação é irracional porque não leva em consideração o fator "lucro do investidor" (este fator não pode ser deduzido). Não determinar o lucro do investidor não garante a equidade nos métodos aplicados, pois, em comparação com a fórmula, o investidor investirá e explorará sem lucro. Todo o excedente da exploração do estado atual da construção no terreno durante todo o período de arrendamento do terreno (pagamento único) será pago ao Estado, sem incluir o imposto de renda corporativo.

Tal regulamentação é inconsistente com a teoria de determinação de diferenciais de renda fundiária; aumenta a diferença no preço do terreno ao aplicar o método da renda com o método do excedente (se houver as mesmas informações de planejamento). Portanto, recomenda-se que a agência redatora adicione o fator "lucro do investidor" à fórmula acima.

O Artigo 7.3.a do projeto estipula que os custos de investimento em construção para determinar os preços dos terrenos usando o método do excedente incluem: custos de construção de infraestrutura técnica, infraestrutura social, construção de moradias, outras obras de construção; custos de equipamento; custos de consultoria de investimento em construção; custos de gerenciamento de projeto e uma série de outros itens de custo conforme prescrito na taxa de capital de investimento.

De acordo com a reflexão das empresas, esta regulamentação é fechada, outros custos não listados são aplicáveis ​​apenas ao caso de utilização da taxa de capital de investimento, tais como: custos de contingência para fatores de volume de trabalho e inflação de preços decorrentes durante a implementação do projeto; custos de juros de empréstimos, custos de construção de obras temporárias, obras que atendem à construção, seguros... Portanto, a VCCI recomenda que a agência de redação complemente os custos acima.

Ainda de acordo com o VCCI, o Artigo 7.3.b do projeto estipula que as despesas comerciais sejam calculadas como uma porcentagem da receita, de acordo com o nível geral da localidade. De acordo com o feedback das empresas, essa regulamentação é pouco clara e inadequada.

Especificamente, os custos empresariais, como publicidade, vendas e custos operacionais, variam muito em cada campo, por isso é difícil determinar um nível comum localmente.

Além disso, o zoneamento do "terreno comum local" também não é adequado, especialmente no caso de projetos localizados em localidades subdesenvolvidas, sem muitos projetos grandes; o terreno comum local pode não ser adequado para esse projeto.

O Artigo 7.3.c do projeto estipula como calcular os lucros dos investidores de acordo com dois métodos. De acordo com a reflexão das empresas, os dois métodos acima não são razoáveis, pois não calculam integralmente os lucros de todo o projeto de acordo com o método do excedente para os investidores.

Especificamente, a regulamentação estipula que os lucros são calculados apenas sobre os custos de investimento na construção. Este é apenas o lucro da fase de desenvolvimento imobiliário (investimento em desenvolvimento de terrenos), não o lucro de todo o projeto.

Tal regulamentação é inconsistente com o princípio da formação de preços, pois os preços devem cobrir os custos de produção e de negócios e gerar lucros. Essa regulamentação também nega o princípio do "valor temporal do dinheiro" (devido aos custos de oportunidade, inflação e riscos) e o princípio do "valor futuro do dinheiro" (ou seja, ao investir em qualquer área, deve-se esperar lucros esperados, incluindo depósitos bancários).

Na verdade, o custo que o investidor despende (custo total) corresponde a todos os custos razoáveis ​​que o investidor deve desembolsar para concluir o projeto (até que o empreendimento seja estabelecido). O custo total deve incluir as taxas de uso da terra (ou valor da terra) – o custo do investimento inicial que o investidor deve desembolsar para cumprir as obrigações financeiras com o Estado.

Assim, se esse tipo de custo não for calculado, pode-se considerar que o investidor terá que pagar os custos do terreno duas vezes: uma vez quando não está incluído nos custos excluídos na determinação dos preços do terreno (de acordo com este regulamento), e a segunda vez quando tem que pagar taxas de uso do terreno (mas não deduzido como um tipo de custo).

Portanto, recomenda-se que a agência redatora altere o regulamento no sentido de que os lucros sejam calculados com base nos custos totais que os investidores devem despender para concluir o projeto até que o produto seja vendido para gerar receita. Esse custo total deve incluir os custos de investimento na construção, os custos comerciais e as taxas de uso do solo – os custos iniciais de investimento que os investidores devem despender para cumprir suas obrigações financeiras com o Estado.

Artigo 4.2.d do projeto de regulamento sobre determinação de preços de terras para alocação e arrendamento de terras de acordo com a compensação, apoio e progresso de reassentamento, de acordo com o Artigo 257.2.c da Lei de Terras de 2024.

De acordo com as empresas, o momento de determinar os preços dos terrenos só deve ser aplicado no momento em que o terreno estiver concluído para limpeza do local e entrega, para que o investimento possa ser feito.

De fato, há casos em que a alocação de terras é muito pequena e não permite investimentos, portanto, não é aconselhável determinar o momento certo para avaliar a terra. Se tal regulamentação for adotada, surgirão procedimentos desnecessários e será necessário escolher um método de precificação não sincronizado, com muitas áreas de terra alocadas que não são suficientes para investir ou na área planejada que não gera receita.

Portanto, deve ser regulamentado que o método do excedente seja calculado sobre a área total do projeto de acordo com o planejamento detalhado da construção ou o plano diretor até o momento da avaliação do terreno, alocado de acordo com a proporção da área para a área entregue.

Marca Registrada

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html