O projeto de decreto sobre preços de terrenos "ignora" muitos custos para as empresas?

Sem contabilizar integralmente os custos, é difícil atrair investidores.

A Associação de Avaliação do Vietnã declarou ter tido acesso ao Decreto Governamental nº 12/2024/ND-CP, que altera e complementa o Decreto Governamental nº 44/2014/ND-CP, que regulamenta os preços de terrenos, e ao Projeto de Decreto Governamental que regulamenta os preços de terrenos e orienta a implementação da Lei de Terras nº 31/2024/QH15.

A Associação de Avaliação do Vietname reconhece que tanto o Decreto n.º 12/2024/ND-CP como a proposta de novo Decreto contêm muitas disposições adequadas que cumprem os requisitos para a resolução de dificuldades práticas.

No entanto, a Associação Vietnamita de Avaliação também constatou que o conteúdo do método de avaliação de terrenos baseado no método do excedente, estipulado no Decreto e no Projeto de Decreto, ainda apresenta deficiências, pois não calcula com precisão e integralidade os custos totais que os investidores devem suportar para implementar o projeto e os lucros que receberão após a conclusão do investimento. Portanto, isso não só dificultará a atração de investimentos, como também elevará os preços dos terrenos a um patamar excessivamente alto.

Em primeiro lugar, no que diz respeito ao custo total do investimento.

O Decreto 12/2024/ND-CP e o Projeto de Decreto não contabilizaram integralmente todos os tipos de custos para compor o custo total que os investidores devem incorrer para implementar um projeto. A regulamentação calcula apenas o custo do investimento no desenvolvimento imobiliário e não inclui os custos iniciais que os investidores devem incorrer para adquirir o terreno para o projeto, nomeadamente as "taxas de uso do solo" (a menos que o investidor esteja isento dessas taxas pelo Estado) e os juros sobre o capital emprestado. "Isto é injusto", declarou a Associação de Avaliadores.

Em segundo lugar, no que diz respeito à rentabilidade.

No Decreto e em ambas as versões do Projeto de Decreto: o lucro é calculado apenas sobre os custos de desenvolvimento do terreno, e não sobre os custos totais (como mencionado acima) incorridos pelo investidor (incluindo taxas de uso da terra + custos de desenvolvimento do terreno + custos operacionais). Esse cálculo é incompleto e não está em conformidade com o princípio da formação de preços: o preço deve cobrir os custos de produção e operacionais e gerar lucro (o que também é inconsistente com o método de cálculo do lucro pelo método do excedente, que calcula o lucro sobre o valor do ativo). Além disso, nega o princípio do "valor futuro do dinheiro", ou seja, quando os investidores têm dinheiro para investir em qualquer área, devem esperar um lucro, mesmo que depositem o dinheiro em um banco para render juros.

Em relação à Opção 1: A minuta confunde o lucro a que o investidor tem direito com os custos que o investidor deve incorrer para implementar o projeto (a minuta estipula: O lucro inclui os custos de capital); porque o lucro é o montante em dinheiro que o investidor recebe. Os custos de capital são o montante em dinheiro que o investidor deve pagar ao "Provedor de Financiamento".

O custo de capital é essencialmente a taxa de juros que os investidores pagam aos credores pelo dinheiro emprestado. É o lucro do credor, mas um custo para o devedor e, naturalmente, o investidor não se beneficia desse custo financeiro, mas deve pagá-lo, o qual está incluído na estrutura de custos de produção e operações comerciais.

Em relação à opção 2: O lucro do investidor é calculado apenas sobre os custos de desenvolvimento, e não sobre os custos totais, o que não representa um cálculo preciso e completo, conforme analisado anteriormente.

Devido às deficiências acima mencionadas, a Associação de Avaliação do Vietname recomenda que o custo total para calcular o lucro dos investidores seja calculado de forma correta e completa da seguinte forma: Custo total (1) = Custo da taxa de utilização do terreno + Custo de desenvolvimento e custo de negócio.

Em relação ao lucro do investidor, ele será calculado usando a fórmula: Lucro do investidor = Percentagem x Custo total (1).

Propomos adicionar o elemento de "lucro do investidor".

Anteriormente, a Câmara de Comércio e Indústria do Vietnã (VCCI) também forneceu feedback sobre o projeto de decreto que regulamenta os preços dos terrenos.

Segundo a VCCI, o Artigo 6.3 do Projeto estipula uma fórmula para determinar a receita líquida média anual (= receita média anual – despesas médias anuais). Empresas comentaram que essa regulamentação é irrazoável porque não leva em consideração o "lucro do investidor" (não permite a dedução desse fator). A ausência de cálculo do lucro do investidor não garante a equidade nos métodos aplicados, pois, em comparação com a fórmula, o investidor estará investindo e operando sem lucro. Todo o excedente da exploração das estruturas existentes no terreno durante todo o período de arrendamento (pagamento único) será repassado ao Estado, excluindo o imposto de renda corporativo.

Tal regulamentação é inconsistente com a teoria da determinação da renda fundiária diferencial; ela aumenta a diferença nos preços da terra quando se aplica o método da renda em comparação com o método do excedente (caso as mesmas informações de planejamento estejam disponíveis). Portanto, propomos que o órgão responsável pela redação da proposta adicione o elemento de "lucro do investidor" à fórmula acima.

O artigo 7.3.a da minuta estipula que os custos de investimento para a determinação dos preços dos terrenos pelo método do excedente incluem: custos de construção de infraestrutura técnica, infraestrutura social, habitação e outras obras de construção; custos de equipamentos; custos de consultoria para investimentos em construção; custos de gestão de projetos; e uma série de outros itens de custo, conforme estipulado na taxa de capital de investimento.

De acordo com o feedback das empresas, esta regulamentação é restritiva; outros custos não listados aplicam-se apenas a casos que utilizam quotas de capital de investimento, tais como: custos de contingência para volume de trabalho imprevisto e inflação durante a execução do projeto; despesas com juros, custos de construção de estruturas temporárias, estruturas de apoio à construção, seguros, etc. Portanto, a VCCI propõe que a entidade responsável pela redação do regulamento inclua esses custos.

Segundo a VCCI, o Artigo 7.3.b da minuta estipula que as despesas comerciais sejam calculadas como uma porcentagem da receita, em consonância com o nível geral da localidade. Empresários comentaram que essa regulamentação é confusa e inadequada.

Especificamente, os custos empresariais, como publicidade, vendas e despesas operacionais, variam muito entre os setores, o que dificulta a determinação de uma média local geral.

Além disso, definir a área do projeto com base nas "condições locais gerais" também é inadequado, especialmente em casos em que os projetos estão localizados em áreas subdesenvolvidas com poucos projetos de grande escala, já que as condições locais gerais podem não ser adequadas para esse projeto específico.

O artigo 7.3.c da minuta estipula dois métodos para o cálculo dos lucros dos investidores. De acordo com o feedback das empresas, nenhum dos métodos é razoável, pois não contabiliza integralmente o lucro do investidor em todo o projeto, utilizando o método do excedente.

Especificamente, a regulamentação estipula que o lucro é calculado apenas sobre os custos de investimento na construção. Trata-se apenas do lucro da fase de desenvolvimento imobiliário (investimento no desenvolvimento do terreno), e não do lucro total do projeto.

Essas regulamentações são inconsistentes com os princípios de formação de preços, uma vez que os preços devem cobrir os custos de produção e de negócios e gerar lucro. Essa regulamentação também nega o princípio do "valor do dinheiro no tempo" (devido aos custos de oportunidade, à inflação e ao risco) e o princípio do "valor futuro do dinheiro" (o que significa que, ao investir em qualquer área, deve-se esperar um retorno, mesmo ao depositar dinheiro em um banco).

Na realidade, o custo incorrido pelo investidor (custo total) inclui todas as despesas razoáveis ​​que o investidor deve incorrer para concluir o projeto (até que o negócio esteja estabelecido). O custo total deve incluir as taxas de uso da terra (ou o valor da terra) – um custo de investimento inicial que o investidor deve arcar para cumprir suas obrigações financeiras com o Estado.

Assim, se esse tipo de custo for omitido do cálculo, o investidor poderá ser considerado como pagando pelo terreno duas vezes: uma vez quando ele não for incluído nos custos dedutíveis ao determinar o preço do terreno (de acordo com esta regulamentação) e uma segunda vez quando tiver que pagar taxas de uso do terreno (mas estas não são dedutíveis como custo).

Portanto, propomos que o órgão responsável pela redação da norma a revise para calcular o lucro com base nos custos totais incorridos pelo investidor para concluir o projeto até a venda do produto e a geração de receita. Esses custos totais devem incluir os custos de investimento em construção, os custos operacionais do negócio e as taxas de uso do solo – os custos de investimento inicial que o investidor deve arcar para cumprir suas obrigações financeiras com o Estado.

O artigo 4.2.d do projeto de regulamento estipula a determinação dos preços dos terrenos para a atribuição e o arrendamento de terrenos de acordo com o progresso da compensação, do apoio e do reassentamento, conforme o artigo 257.2.c da Lei de Terras de 2024.

Segundo as empresas, a avaliação de terrenos só deve ser feita quando a limpeza do terreno estiver concluída e ele estiver pronto para investimento.

Na realidade, existem casos em que a terra é alocada em parcelas muito pequenas e fragmentadas, inviabilizando o investimento. Nesses casos, deve-se evitar a determinação do momento da avaliação da terra. Tais regulamentações criariam procedimentos desnecessários e levariam a métodos de avaliação inconsistentes para áreas onde as alocações são insuficientes para investimento ou onde as áreas planejadas não geram receita.

Portanto, é aconselhável regulamentar o método de cálculo do excedente com base na área total do projeto, de acordo com o plano de construção detalhado ou o plano diretor, até o momento da avaliação do terreno, alocando-o proporcionalmente à área entregue.

TM

Fonte: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html