Os preços dos apartamentos apenas aumentam, não diminuem, os preços dos aluguéis permanecem 'inalterados', condições para recuperação forçada de terras

Os prédios de apartamentos ainda são o "ponto quente" do mercado, quase 4.000 apartamentos antigos na Cidade de Ho Chi Minh estão prestes a ser reformados, novo método de cálculo do imposto de renda pessoal ao transferir direitos de uso da terra... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

No mercado do Norte, os apartamentos são o segmento que receberá atenção positiva em 2024. (Foto: Linh An)

Apartamento - ponto quente do mercado

Recentemente, o Batdongsan.com.vn organizou o evento "Visão geral do mercado imobiliário do Vietnã 2024 e foco em Da Nang ".

Na conferência, o Sr. Nguyen Quoc Anh, vice-diretor geral do Batdongsan.com.vn, disse que os apartamentos são um tipo de propriedade com um nível bastante estável de interesse e crescimento de preços no mercado.

Especificamente, o preço médio de venda de apartamentos em 2021 variou de 34 a 37 milhões de VND/m². Em 2022, o preço médio de venda de apartamentos variou de 38 a 40 milhões de VND/m². Em 2023, o preço médio de venda de apartamentos variou de 39 a 42 milhões de VND/m². Em 2024, o preço médio de venda de apartamentos variou de 45 a 51 milhões de VND/m².

Em contraste com a tendência contínua de alta dos preços de venda, o preço do aluguel de apartamentos praticamente não mudou significativamente nos últimos anos. Em 2021, o preço médio do aluguel de apartamentos era de 10 milhões de VND/mês. Em 2023 e 2024, o preço médio do aluguel de apartamentos aumentou para 12 milhões de VND/mês.

Em particular, no mercado do Norte, os apartamentos são o segmento que receberá atenção positiva em 2024. Os mercados com maior interesse em apartamentos incluem Hanói e Hung Yen, com uma taxa de crescimento de 7% em comparação ao segundo trimestre de 2024, seguidos por Hai Phong, com uma taxa de crescimento de 6%.

Em Hanói, os projetos de apartamentos que estão recebendo maior atenção dos usuários no terceiro trimestre de 2024 são Hanoi Melody Residence com um aumento de interesse de 88%, Heritage West Lake com um aumento de 87%, Sunshine Green Iconic com um aumento de 76%, Sunshine Golden River com um aumento de 74%, The Sapphire - Vinhomes Smart City com um aumento de 58%.

Na Cidade de Ho Chi Minh, os projetos de apartamentos que estão recebendo maior atenção dos usuários no terceiro trimestre de 2024 são Lavida Plus com um aumento de 258% no interesse, Celesta Rise com um aumento de 198% no interesse, área urbana de Van Phuc City com um aumento de 57%, The Opera Residence com um aumento de 55%, Thu Thiem Green House com um aumento de 55%, The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park com um aumento de 46%.

Em comparação com o mesmo período do ano passado, os projetos de apartamentos com o melhor aumento de preço no mercado de Hanói incluem Times City, com um aumento de 39%, Goldmark City, com um aumento de 38%, Vinhomes Ocean Park Gia Lam, com um aumento de 38%, Vinhomes D'Capital, com um aumento de 27%, e Vinhomes Smart City, com um aumento de 26%. Na Cidade de Ho Chi Minh, os projetos de apartamentos com o melhor aumento de preço no mercado são Lavida Plus, com um aumento de 24%, The Era Town, com um aumento de 19%, Masteri Thao Dien, com um aumento de 18%, The Opera Residence, com um aumento de 13%, e Empire City Thu Thiem, com um aumento de 13%.

Segundo o Sr. Quoc Anh, apartamentos de alto padrão e luxo estão gradualmente ocupando uma parcela maior da oferta de apartamentos nas principais cidades, especificamente nos três principais mercados do país: Hanói, Cidade de Ho Chi Minh e Da Nang. Notavelmente, os apartamentos de luxo em Da Nang apresentam bom crescimento tanto no preço de venda quanto no nível de interesse, enquanto o mercado nas duas principais cidades restantes, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, tende a apresentar instabilidade.

De acordo com dados do Batdongsan.com.vn, o preço de apartamentos de luxo em Hanói caiu de 136 milhões de VND/m2 no segundo trimestre de 2024 para 132 milhões de VND/m2 no terceiro trimestre de 2024. Durante o mesmo período, o preço de venda de apartamentos de luxo na Cidade de Ho Chi Minh aumentou de 113 milhões de VND/m2 para 121 milhões de VND/m2.

O preço dos apartamentos de luxo em Da Nang aumentou de 106 milhões de VND/m² para 111 milhões de VND/m². Da Nang também é o mercado com o maior nível de interesse por apartamentos de luxo, de 240 pontos para 260 pontos.

Enquanto isso, a Cidade de Ho Chi Minh e Hanói registraram queda nos níveis de juros. Especificamente, o nível de juros para apartamentos de luxo em Hanói caiu de 109 pontos para 107 pontos, e para apartamentos de luxo na Cidade de Ho Chi Minh caiu de 50 pontos para 45 pontos.

O Sr. Quoc Anh afirmou que os moradores de Hanói estão cada vez mais interessados ​​em apartamentos de luxo e estão prestando grande atenção às áreas de Hung Yen, Da Nang e Hai Phong . Em termos de proporção de interesse no segmento de apartamentos de luxo por região, Hung Yen lidera com 44%, enquanto Da Nang ocupa o segundo lugar com 15%. Hai Phong ocupa o terceiro lugar com uma taxa de busca de 9%. Essas também são as três áreas com o maior número de buscas por apartamentos de luxo no mercado.

De acordo com o Diretor Geral Adjunto da Batdongsan.com.vn, o destaque do segmento de apartamentos de luxo é o produto imobiliário de "marca". "Residências de Marca" são projetos imobiliários de alto padrão desenvolvidos em cooperação com marcas famosas. Esses projetos oferecem serviços e comodidades de luxo, com design elegante. Os principais motivos pelos quais os consumidores decidem comprar imóveis de marca incluem: serviços e comodidades (34%), potencial de lucro (25%), manutenção e gestão de edifícios (23%) e reconhecimento da marca (10%).

Quase 4.000 apartamentos antigos na Cidade de Ho Chi Minh estão prestes a ser reformados.

O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh acaba de emitir um documento designando agências para resolver dificuldades e problemas no reparo de apartamentos e propriedades comuns em prédios de apartamentos administrados pelo Centro de Gestão de Habitação e Avaliação de Construção, Departamento de Construção.

Anteriormente, no final de julho, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh alocou 3.944 apartamentos estatais aos Comitês Populares dos distritos e da Cidade de Thu Duc para que essas localidades pudessem aprovar planos de gestão e uso para fins de reassentamento.

O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh exige que os distritos e a cidade de Thu Duc informem detalhadamente o número real de apartamentos que precisam ser reparados e o plano de progresso e reassentamento. Com base no plano acima, o Centro de Gestão Habitacional e Inspeção de Construção realizará os reparos nos apartamentos e áreas comuns dos prédios.

Cerca de 4.000 apartamentos distribuídos por localidades estão divididos em 3 grupos.

Especificamente, o grupo 1 inclui todos os apartamentos em prédios de apartamentos de propriedade pública que ainda estão vagos e não foram disponibilizados para uso. O grupo 2 inclui apartamentos vagos que não foram disponibilizados para uso, localizados entre apartamentos que foram disponibilizados para uso, mas ainda não estabeleceram uma diretoria de apartamentos.

Para os apartamentos dos dois grupos acima, o Centro de Gestão Habitacional e Fiscalização de Obras presidirá os reparos, garantindo o andamento de acordo com as propostas das localidades.

O Grupo 3 inclui apartamentos vagos, localizados entre outros apartamentos que foram organizados para uso e estabeleceram um conselho de administração de apartamentos.

Para este grupo, o Centro de Gestão de Habitação e Inspeção de Construção é designado para reparar os apartamentos e coordenar com o conselho de administração para relatar ao Departamento de Construção um plano para reparar a propriedade comum do prédio de apartamentos.

Nova forma de cálculo do imposto de renda pessoal na transferência de direitos de uso da terra

De acordo com as regulamentações anteriores, o rendimento tributável da transferência de direitos de uso da terra era determinado como o preço de transferência a cada vez. Mas com as novas regulamentações da Lei de Terras de 2024, o método de cálculo mudou.

Este é um conteúdo notável da Lei de Terras de 2024 ao alterar a regulamentação sobre rendimentos sujeitos ao imposto de renda de pessoa física (abreviado como IRPF) provenientes de atividades de transmissão de bens imóveis.

Anteriormente, o rendimento tributável da transmissão de bens imóveis era regulamentado na Cláusula 1, Artigo 14 da Lei do Imposto de Renda de Pessoas Físicas de 2007 (alterada e complementada pela Lei nº 71/2014/QH13), que estipula que o rendimento tributável da transmissão de bens imóveis é determinado como o preço de transferência a cada vez.

No entanto, o regulamento acima foi alterado e complementado pelo Artigo 247 da Lei de Terras de 2024, em vigor a partir de 1º de agosto.

Assim, o rendimento tributável da transferência de imóveis é determinado como o preço de transferência a cada vez; no caso de transferência de direitos de uso da terra, o rendimento tributável é calculado de acordo com o preço da terra na tabela de preços da terra.

Assim, a Lei de Terras de 2024 adicionou regras sobre a determinação do rendimento tributável em caso de transferência de direitos de uso da terra. Especificamente, a partir de 1º de agosto, o rendimento tributável da transferência de direitos de uso da terra é determinado de acordo com o preço do terreno na tabela de preços do terreno.

Enquanto isso, a renda tributável de outras transferências imobiliárias (não direitos de uso da terra) ainda é determinada com base no preço de transferência a cada vez.

De acordo com a Lei de Terras de 2024, a partir de 2026, as listas de preços de terras serão emitidas pelos Comitês Populares das províncias uma vez por ano para se manterem próximas ao mercado, em vez de a cada 5 anos, como nas antigas regulamentações.

Atualmente, em muitas localidades, a lista de preços de terras emitida pelo Comitê Popular Provincial, de acordo com as disposições da Lei de Terras de 2013, continua a ser aplicada até 31 de dezembro de 2025.

Enquanto isso, na Cidade de Ho Chi Minh, no final de outubro, após quase 3 meses de comentários, explicações e ajustes apropriados, o Comitê Popular da Cidade emitiu oficialmente uma decisão para ajustar a tabela de preços de terrenos de 2020. Esta tabela de preços de terrenos será aplicada de 31 de outubro de 2024 a 31 de dezembro de 2025.

Na nova tabela de preços, os preços das terras agrícolas são ajustados multiplicando-se os preços das terras na tabela de preços de 2020 pelo coeficiente de ajuste (coeficiente K) correspondente a cada área e localização. Em comparação com o preço antigo, o preço ajustado das terras agrícolas aumentou ligeiramente.

Para terrenos residenciais, se o preço do terreno em 2020, após ser multiplicado pelo coeficiente K, for apenas 30% do preço de mercado, a lista de preços de terrenos ajustada será de cerca de 50% do preço de mercado.

O maior preço de terreno residencial na Cidade de Ho Chi Minh pertence a terrenos em três rotas: Nguyen Hue, Dong Khoi e Le Loi, Distrito 1, com 687,2 milhões de VND/m². Comparado ao preço do terreno em 2020 multiplicado pelo coeficiente (567 milhões de VND/m²), o preço ajustado do terreno residencial nas rotas acima aumentou em 120,2 milhões de VND/m², equivalente a 21%.

No entanto, esse valor diminuiu significativamente em comparação ao rascunho divulgado para comentários no final de julho, quando o preço do terreno proposto nas três rotas acima era de 810 milhões de VND/m2.

O menor preço de terreno na cidade está na área residencial de Thieng Lieng, distrito de Can Gio, com 2,3 milhões de VND/m². Na tabela de preços de 2020, quando multiplicado pelo coeficiente K, o preço do terreno nesta área é de apenas 170.000 VND/m². Após o ajuste, o preço do terreno aumentou 13,5 vezes.

Condições para aquisição compulsória de terras

Quais são as condições para a implementação compulsória das decisões de recuperação de terras?

A Cláusula 2, Artigo 89 da Lei de Terras de 2024 (em vigor a partir de agosto de 2024) estipula que a execução das decisões de recuperação de terras é realizada quando as seguintes condições são atendidas:

a) A decisão de recuperação de terras entrou em vigor, mas a pessoa cuja terra foi recuperada não a cumpre após o Comitê Popular do nível da comuna, o Comitê da Frente da Pátria do Vietnã do nível da comuna onde a terra foi recuperada e a agência de gestão de terras competente ou a unidade ou organização que executa as tarefas de compensação, apoio e reassentamento terem se mobilizado e persuadido;

b) A decisão de execução da decisão de recuperação de terras foi afixada publicamente na sede do Comité Popular a nível de comuna, no local de residência comum da área residencial onde a terra é recuperada;

c) A decisão de execução da decisão de recuperação de terras entrou em vigor;

d) A pessoa sujeita à execução recebeu a decisão sobre a execução da decisão efetiva de recuperação de terras.

Caso a pessoa sujeita à execução se recuse a receber a decisão de execução ou esteja ausente quando a decisão de execução for proferida, o Comitê Popular em nível de comuna deverá elaborar um registro.

Assim, a execução das decisões de recuperação de terras só pode ser realizada quando todas as condições prescritas acima forem atendidas.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html