Os preços dos apartamentos só aumentam, não diminuem, os preços dos aluguéis permanecem "inalterados", condições para a recuperação forçada de terras.

Os prédios de apartamentos continuam sendo um "ponto quente" no mercado, quase 4.000 apartamentos antigos na cidade de Ho Chi Minh estão prestes a serem reformados e um novo método para calcular o imposto de renda pessoal na transferência de direitos de uso da terra está sendo utilizado... essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

No mercado do Norte, os apartamentos são um segmento que receberá atenção significativa em 2024. (Foto: Linh An)

Prédios de apartamentos - um ponto forte do mercado.

Recentemente, o Batdongsan.com.vn organizou o evento "Panorama do Mercado Imobiliário Vietnamita em 2024 com Foco em Da Nang ".

No seminário, o Sr. Nguyen Quoc Anh, Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com.vn, afirmou que os edifícios de apartamentos são um tipo de propriedade que desfruta de um interesse relativamente estável e crescimento de preços no mercado.

Especificamente, o preço médio pedido por apartamentos em 2021 variou de 34 a 37 milhões de VND/m². Em 2022, o preço médio pedido por apartamentos variou de 38 a 40 milhões de VND/m². Em 2023, o preço médio pedido por apartamentos variou de 39 a 42 milhões de VND/m². Em 2024, o preço médio pedido por apartamentos variou de 45 a 51 milhões de VND/m².

Em contraste com a tendência contínua de alta nos preços pedidos, os preços de aluguel de apartamentos permaneceram relativamente inalterados nos últimos anos. Em 2021, o preço médio do aluguel de um apartamento era de 10 milhões de VND por mês. Em 2023 e 2024, o preço médio do aluguel de um apartamento subiu para 12 milhões de VND por mês.

Em particular, no mercado do Norte, os apartamentos são um segmento que tem recebido atenção significativa em 2024. Os principais mercados em termos de interesse por apartamentos incluem Hanói e Hung Yen, com um crescimento de 7% em comparação com o segundo trimestre de 2024, seguidos por Hai Phong, com um crescimento de 6%.

Em Hanói, os projetos de apartamentos que receberam maior interesse dos usuários no terceiro trimestre de 2024 foram o Hanoi Melody Residence, com um aumento de 88% no interesse, o Heritage West Lake, com um aumento de 87%, o Sunshine Green Iconic, com um aumento de 76%, o Sunshine Golden River, com um aumento de 74%, e o The Sapphire – Vinhomes Smart City, com um aumento de 58%.

Na cidade de Ho Chi Minh, os projetos de apartamentos que receberam maior interesse dos usuários no terceiro trimestre de 2024 foram Lavida Plus, com um aumento de 258% no interesse; Celesta Rise, com um aumento de 198%; a área urbana de Van Phuc City, com um aumento de 57%; The Opera Residence, com um aumento de 55%; Thu Thiem Green House, com um aumento de 55%; e The Beverly Solari – Vinhomes Grand Park, com um aumento de 46%.

Em comparação com o mesmo período do ano passado, os empreendimentos residenciais com os maiores aumentos de preço no mercado de Hanói incluem o Times City, com um aumento de 39%, o Goldmark City, com 38%, o Vinhomes Ocean Park Gia Lam, também com 38%, o Vinhomes D'Capital, com 27%, e o Vinhomes Smart City, com 26%. Na cidade de Ho Chi Minh, os empreendimentos com os maiores aumentos de preço são o Lavida Plus, com 24%, o The Era Town, com 19%, o Masteri Thao Dien, com 18%, o The Opera Residence, com 13%, e o Empire City Thu Thiem, também com 13%.

Segundo o Sr. Quoc Anh, apartamentos de alto padrão e de luxo estão gradualmente representando uma parcela maior da oferta de apartamentos nas principais cidades, especificamente nos três mercados-chave do país: Hanói, Cidade de Ho Chi Minh e Da Nang. Notavelmente, os apartamentos de luxo em Da Nang estão apresentando um bom crescimento tanto nos preços de venda quanto nos níveis de interesse, enquanto o mercado nas outras duas grandes cidades, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, tende a permanecer estagnado.

Segundo dados do Batdongsan.com.vn, o preço de apartamentos de luxo em Hanói diminuiu de 136 milhões de VND/m² no segundo trimestre de 2024 para 132 milhões de VND/m² no terceiro trimestre de 2024. No mesmo período, o preço de venda de apartamentos de luxo na Cidade de Ho Chi Minh aumentou de 113 milhões de VND/m² para 121 milhões de VND/m².

O preço dos apartamentos de luxo em Da Nang aumentou de 106 milhões de VND/m² para 111 milhões de VND/m². Da Nang também apresenta o maior nível de interesse em apartamentos de luxo no mercado, subindo de 240 para 260 pontos.

Entretanto, as cidades de Ho Chi Minh e Hanói registraram uma queda nos níveis de interesse. Especificamente, o interesse por apartamentos de luxo em Hanói diminuiu de 109 pontos para 107 pontos, e o interesse por apartamentos de luxo na cidade de Ho Chi Minh diminuiu de 50 pontos para 45 pontos.

O Sr. Quoc Anh afirmou que os moradores de Hanói estão cada vez mais interessados ​​em apartamentos de luxo e demonstrando grande interesse em áreas como Hung Yen, Da Nang e Hai Phong . Em termos de proporção de interesse em apartamentos de luxo por região, Hung Yen lidera com 44%, seguida por Da Nang com 15% e Hai Phong com 9%. Essas são também as três áreas com o maior número de buscas por apartamentos de luxo no mercado.

Segundo o Vice-Diretor Geral da Batdongsan.com.vn, uma característica marcante no segmento de apartamentos de luxo são os imóveis de "marca". "Residências de marca são projetos imobiliários de alto padrão desenvolvidos em colaboração com marcas renomadas. Esses projetos oferecem serviços e comodidades de luxo, com designs sofisticados. Os principais motivos pelos quais os consumidores optam por comprar imóveis de marca incluem: serviços e comodidades (34%), potencial de lucro (25%), manutenção e administração do edifício (23%) e reconhecimento da marca (10%)."

Quase 4.000 apartamentos antigos na cidade de Ho Chi Minh estão prestes a ser reformados.

O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh emitiu recentemente um documento designando os órgãos competentes para lidar com as dificuldades e os obstáculos na reforma de apartamentos e áreas comuns em prédios residenciais administrados pelo Centro de Gestão Habitacional e Inspeção de Obras, subordinado ao Departamento de Construção.

Anteriormente, no final de julho, o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh destinou 3.944 apartamentos de propriedade do Estado aos Comitês Populares de distritos, condados e da cidade de Thu Duc para que essas localidades aprovassem planos de gestão e uso para fins de reassentamento.

O Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh solicitou que os distritos, condados e a cidade de Thu Duc relatem detalhadamente o número real de apartamentos que necessitam de reparos, bem como o progresso e o plano de reassentamento. Com base nesse plano, o Centro de Gestão Habitacional e Inspeção de Obras realizará os reparos nos apartamentos e nas áreas comuns dos prédios residenciais.

Quase 4.000 unidades habitacionais foram alocadas em diversas localidades, divididas em 3 grupos.

Especificamente, o Grupo 1 inclui todos os apartamentos vagos em prédios de apartamentos de propriedade pública que ainda não foram destinados ao uso. O Grupo 2 inclui apartamentos vagos que ainda não foram destinados ao uso, intercalados com apartamentos que já foram destinados ao uso, mas para os quais ainda não foi estabelecida uma administração predial.

Para os apartamentos pertencentes aos dois grupos mencionados anteriormente, o Centro de Gestão Habitacional e Inspeção de Obras ficará responsável pelos reparos, garantindo que o andamento das obras esteja de acordo com as propostas das autoridades locais.

O Grupo 3 é composto por apartamentos vagos, intercalados com outros apartamentos já ocupados e onde foi estabelecida uma administração condominial.

Para este grupo, o Centro de Gestão Habitacional e Inspeção de Obras é responsável por reparar os apartamentos, coordenar com o conselho administrativo e apresentar relatórios ao Departamento de Construção sobre o plano de reparo das áreas comuns do prédio.

Novo método para o cálculo do imposto de renda pessoal na transferência de direitos de uso da terra.

Anteriormente, o rendimento tributável proveniente da transferência de direitos de uso da terra era determinado pelo preço de transferência de cada transação. No entanto, com as novas regulamentações da Lei de Terras de 2024, o método de cálculo foi alterado.

Este é um aspecto notável da Lei de Terras de 2024, que altera as normas sobre o rendimento pessoal tributável (RPT) proveniente de atividades de transferência de imóveis.

Anteriormente, o rendimento tributável proveniente de transferências de imóveis era regulamentado na Cláusula 1, Artigo 14 da Lei do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares de 2007 (alterada e complementada pela Lei n.º 71/2014/QH13), que estipulava que o rendimento tributável proveniente de transferências de imóveis era determinado como o preço de transferência de cada transação.

No entanto, o regulamento acima mencionado foi alterado e complementado pelo Artigo 247 da Lei de Terras de 2024, que entrou em vigor em 1º de agosto.

Assim, o rendimento tributável proveniente de transferências de imóveis é determinado pelo preço de transferência de cada transação; no caso de transferência de direitos de uso da terra, o rendimento tributável é calculado com base no preço do terreno constante da tabela de preços de terrenos.

Assim, a Lei de Terras de 2024 adicionou regulamentações sobre a determinação da renda pessoal tributável em casos de transferência de direito de uso da terra. Especificamente, a partir de 1º de agosto, a renda pessoal tributável proveniente da transferência de direito de uso da terra será determinada de acordo com o preço da terra constante na tabela de preços de terrenos.

Entretanto, o rendimento tributável proveniente de outras atividades de transferência de imóveis (excluindo direitos de uso da terra) continua a ser determinado com base no preço de transferência de cada transação.

De acordo com a Lei de Terras de 2024, a partir de 2026, as listas de preços de terrenos serão emitidas anualmente pelos Comitês Populares provinciais para refletir os preços de mercado, em vez de a cada cinco anos, como estipulado nos regulamentos antigos.

Atualmente, em muitas localidades, a tabela de preços de terrenos emitida pelo Comitê Popular Provincial, de acordo com a Lei de Terras de 2013, continua em vigor até 31 de dezembro de 2025.

Entretanto, na cidade de Ho Chi Minh, no final de outubro, após quase três meses de recebimento de feedback, esclarecimentos e ajustes, o Comitê Popular da cidade emitiu oficialmente uma decisão para ajustar a tabela de preços de terrenos para 2020. Essa tabela de preços de terrenos será aplicada de 31 de outubro de 2024 a 31 de dezembro de 2025.

Na nova tabela de preços, os preços das terras agrícolas foram ajustados multiplicando-se a tabela de preços de 2020 pelo coeficiente de ajuste correspondente (coeficiente K) para cada área e localidade. Em comparação com os preços anteriores, os preços das terras agrícolas sofreram um ligeiro aumento.

Para terrenos residenciais, se o preço do terreno em 2020, após ser multiplicado pelo coeficiente K, for apenas 30% do preço de mercado, então a lista de preços de terrenos ajustada será de aproximadamente 50% do preço de mercado.

Os terrenos mais caros da cidade de Ho Chi Minh estão localizados nas ruas Nguyen Hue, Dong Khoi e Le Loi, no Distrito 1, atingindo 687,2 milhões de VND/m². Comparado ao preço do terreno em 2020 multiplicado por um fator (567 milhões de VND/m²), os preços ajustados nesses terrenos aumentaram em 120,2 milhões de VND/m², ou 21%.

No entanto, esse valor diminuiu significativamente em comparação com a versão preliminar divulgada para consulta pública no final de julho, quando o preço proposto para terrenos residenciais ao longo das três vias mencionadas era de 810 milhões de VND/m².

O terreno mais barato na cidade de Ho Chi Minh está localizado na área residencial de Thieng Lieng, distrito de Can Gio, a 2,3 milhões de VND/m². Na tabela de preços de 2020, ao multiplicar pelo coeficiente K, o preço do terreno nessa área era de apenas 170.000 VND/m². Após o ajuste, o preço do terreno aumentou 13,5 vezes.

Condições para a recuperação compulsória de terras

Quais são as condições para a implementação de uma decisão de recuperação de terras?

A cláusula 2 do artigo 89 da Lei de Terras de 2024 (em vigor a partir de agosto de 2024) estipula que a execução das decisões de recuperação de terras será realizada quando as seguintes condições forem atendidas:

a) A decisão de revogação da terra entrou em vigor, mas o proprietário se recusa a cumpri-la após tentativas de convencê-lo feitas pelo Comitê Popular da comuna, pelo Comitê da Frente da Pátria do Vietnã da comuna onde a terra está localizada e pela agência de gestão de terras ou pela unidade/organização responsável pela compensação, apoio e reassentamento;

b) A decisão de implementar a medida de recuperação de terras foi afixada publicamente na sede do Comitê Popular de nível comunal e no local de encontro comum da área residencial onde a terra está sendo recuperada;

c) A decisão de implementar a decisão de recuperação de terras entrou em vigor;

d) A pessoa sujeita à execução recebeu a decisão de execução para concretizar a decisão de recuperação de terras, a qual já está em vigor.

Caso a pessoa sujeita à medida coercitiva se recuse a aceitar a decisão ou esteja ausente no momento da comunicação da mesma, o Comitê Popular de nível comunal deverá lavrar um documento.

Portanto, a execução de uma decisão de recuperação de terras só pode ser realizada quando todas as condições estipuladas acima forem atendidas.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html