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| O mercado imobiliário continua sendo um dos mais importantes para investimento atualmente. Na foto: Perspectiva do planejamento da área urbana de Green Garden. (Fonte: Green Garden) |
Não haverá proibição de empréstimos para a compra de imóveis futuros.
Diante das preocupações sobre a proibição de empréstimos para a compra de imóveis residenciais, um representante do Banco Central afirmou que a Circular 22/2023/TT-NHNN, que altera a Circular 41/2016/TT-NHNN, com vigência a partir de 1º de julho de 2024, e que regulamenta os índices de adequação de capital para bancos e filiais de bancos estrangeiros, não restringe o direito de compra de imóveis residenciais.
Especificamente, a Circular 22 não altera as normas relativas a empréstimos para este tipo de habitação, nem restringe o direito de organizações e indivíduos de adquirirem habitações no futuro.
De acordo com a regulamentação vigente, empréstimos para aquisição e implementação de projetos imobiliários, garantidos pelo próprio imóvel, são definidos como empréstimos com garantia imobiliária. Para serem considerados empréstimos hipotecários, esses empréstimos devem atender a condições como: a fonte de pagamento da dívida não deve ser a renda proveniente do aluguel do imóvel financiado; o imóvel deve estar pronto para entrega conforme o contrato de compra e venda; e o imóvel financiado deve ser avaliado por um avaliador independente.
Assim, os empréstimos para compra de imóveis e hipotecas com garantia de ativos futuros aplicam um coeficiente de risco de 30% a 120%, dependendo da relação empréstimo-valor (LTV), calculada como a razão entre o saldo devedor do empréstimo e o valor da garantia.
De acordo com o representante do Banco Central, a nova Circular reduz o coeficiente de risco para empréstimos destinados à compra de moradias sociais em comparação com empréstimos para a compra de imóveis e outros tipos de habitação. Consequentemente, os empréstimos para compra de moradias sociais terão um coeficiente de risco menor no cálculo do índice de segurança de capital dos bancos. Essa medida visa criar espaço e incentivar os bancos a concederem empréstimos para a compra de moradias sociais, em consonância com as políticas e projetos do Governo .
Além disso, a Circular 22 também reduz o coeficiente de risco para a concessão de crédito destinado ao financiamento de projetos imobiliários em parques industriais de 200% para 160%. Aos empréstimos para fins de desenvolvimento agrícola e rural também é aplicado um coeficiente de risco de 50%.
Em relação às normas sobre empréstimos para compra de imóveis e outras aquisições residenciais, o Banco Central afirmou que elas permanecem inalteradas em comparação com a situação anterior.
De acordo com as novas normas do Banco Central, a condição de imóvel concluído conforme o contrato de compra e venda aplica-se apenas a financiamentos imobiliários residenciais (que apresentam um coeficiente de risco menor em comparação com outros créditos com garantia imobiliária).
Caso uma organização ou indivíduo necessite construir ou comprar uma futura habitação e a hipoteque, tratar-se-á de um empréstimo garantido por imóvel, conforme previsto na Cláusula 10, Artigo 2 da Circular 41, e será aplicado o coeficiente de risco correspondente, conforme previsto na Cláusula 10, Artigo 9 da Circular 41.
Assim, o Banco Central afirma que esta regulamentação não restringe o direito de organizações e indivíduos de adquirirem imóveis residenciais no futuro, e não é contrária às normas vigentes (Código Civil, Lei da Habitação, Lei de Negócios Imobiliários, Lei de Investimentos de 2020, Lei das Instituições de Crédito de 2024).
Preços altíssimos de apartamentos
Segundo o Ministério da Construção , no quarto trimestre de 2023, de acordo com dados compilados a partir de relatórios locais e informações de pesquisas de mercado, os preços dos apartamentos continuarão a subir nas duas principais cidades, Hanói e Cidade de Ho Chi Minh, especialmente nas áreas centrais.
No mercado, praticamente não existem projetos no segmento de apartamentos acessíveis (preço inferior a 25 milhões de VND/m²), mas predominam os apartamentos de gama média (preço entre 25 e 50 milhões de VND/m²) que são elegíveis para mobilizar capital e comercializar.
Especificamente, em Hanói, no quarto trimestre de 2023, de acordo com um relatório resumido, alguns projetos apresentaram um aumento médio de preço em áreas como: distrito de Thanh Xuan, com aumento de cerca de 3,5%; distrito de Ha Dong, com aumento de cerca de 3,7%; distrito de Hoang Mai, com aumento de cerca de 3,8%; distrito de Nam Tu Liem, com aumento de cerca de 4,1%...
Em particular, o preço de venda de apartamentos acessíveis é de 25 a 35 milhões de VND/m²; o preço de venda de apartamentos de gama média é de cerca de 35 a 50 milhões de VND/m²; o preço de venda de apartamentos de luxo é superior a 50 milhões de VND/m², geralmente entre 60 e 70 milhões de VND/m².
Ao abordar essa questão, o Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), afirmou que o preço dos apartamentos em Hanói, no mercado primário, está em constante ascensão devido à escassez de investidores com projetos em andamento. Os investidores que oferecem imóveis nesse período são, em sua maioria, grandes investidores que não enfrentam dificuldades financeiras, o que resulta em preços elevados para maximizar os lucros. O preço médio dos apartamentos em Hanói, no mercado primário, é de 51,7 milhões de VND/m².
Segundo o Sr. Dinh, o nível de preços primários é difícil de diminuir devido aos custos de produção (o índice de habitação e os preços dos materiais de construção aumentam cerca de 6% ao ano). Além disso, a inflação e as taxas de juros estão subindo. Ademais, o número de novos projetos de habitação comercial aprovados está cada vez mais escasso, e os terrenos disponíveis nas áreas centrais são limitados.
Além disso, este especialista avaliou que, embora o preço dos apartamentos no mercado primário de Hanói não tenha diminuído, os compradores de imóveis ainda se beneficiam das políticas preferenciais sem precedentes na corrida política dos investidores.
"Os compradores podem pagar em prestações, usufruir de taxas de juro preferenciais e períodos de carência para o capital 2 a 3 vezes mais longos do que nos anos anteriores. Isto está a impulsionar a liquidez do segmento de apartamentos no mercado primário", partilhou o Sr. Dinh.
O setor imobiliário continua sendo um canal de investimento interessante.
Compartilhando dicas para compradores de imóveis aproveitarem a oportunidade de "dinheiro barato" em 2024, o Sr. Manh Quan, cofundador do Fórum de Compradores de Imóveis, comentou que, além de outros mercados como ações e ouro, o mercado imobiliário continua sendo um dos mais importantes para investimento no momento. Embora as pessoas não estejam prontas para investir imediatamente, o mercado imobiliário demonstra grande interesse em tomar decisões futuras.
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| Prédio de apartamentos na área urbana de Thu Thiem, Cidade de Ho Chi Minh. (Fonte: VNA) |
O mercado está passando por novos desenvolvimentos, especialmente em termos de fluxo de caixa. Atualmente, de acordo com a política monetária do Estado, as taxas de juros dos bancos estão caindo muito, alguns bancos estão até mesmo a apenas 3% ao ano, abaixo da meta de inflação.
“Isso significa que muitas pessoas que depositam dinheiro em bancos não só não recebem juros, como também perdem valor, então terão que encontrar novos canais de investimento, incluindo, é claro, o mercado imobiliário. Portanto, estarão interessadas em novos projetos imobiliários, especialmente empreendimentos de apartamentos. Em vez de depositar dinheiro em bancos, precisam encontrar um canal para investir e manter o valor do dinheiro”, disse o Sr. Manh Quan.
Segundo o Centro de Pesquisa de Mercado e Análise de Consumidores da One Mount Real Estate, o preço dos apartamentos novos em Hanói aumentou 16,3% em 2023 em comparação com o ano anterior, em todos os três segmentos: acessível, médio e alto padrão. Isso não apenas reflete atividades de investimento para negociações lucrativas, mas também demonstra as reais necessidades de moradia da população.
Nos últimos anos, os dados divulgados mostram uma oferta limitada, com muito poucos projetos de apartamentos concluídos em Hanói, resultado da lentidão na obtenção de licenças de construção. O aumento dos preços dos apartamentos também é inevitável.
“Embora os preços dos apartamentos estejam aumentando, pessoas com condições de renda específicas ou necessidades essenciais que não podem ser adiadas – como formar uma nova família e ter que separar residências – ainda decidem comprar”, comentou o Sr. Quan.
Por outro lado, de acordo com a observação do Sr. Quan, o aumento nos preços dos apartamentos nos últimos meses indica uma nova tendência no mercado. Muitas pessoas estão optando por casas térreas e terrenos residenciais, pois, em algumas localidades, esse tipo de imóvel ainda apresenta um preço por área útil inferior ao dos apartamentos, e os preços dos imóveis não sofreram grandes aumentos – conforme apontam todos os relatórios do mercado imobiliário.
O Sr. Quan afirmou que essa mudança também é compreensível, pois o preço dos apartamentos está cada vez mais alto, obrigando as pessoas a mudarem suas escolhas. Optar por comprar casas geminadas e terrenos residenciais não é uma má escolha. Como os terrenos residenciais possuem escritura definitiva, muitas pessoas também preferem comprá-los, pois o preço desse tipo de imóvel é estável, representando inclusive uma forma de investimento futuro que pode ser deixado para muitas gerações.
Os vietnamitas podem comprar casas e terrenos diretamente.
Em 18 de janeiro, a 15ª Assembleia Nacional aprovou oficialmente a Lei de Terras revisada. Um dos conteúdos que recebeu muita atenção foram as mudanças relacionadas aos direitos de uso da terra.
Os direitos dos usuários da terra são basicamente mantidos na mesma política da atual lei fundiária. A Lei Fundiária alterada estipula emendas, complementos e ampliações dos direitos dos usuários da terra, incluindo aqueles de origem vietnamita.
Especificamente, no que diz respeito aos direitos e obrigações relativos ao uso da terra por vietnamitas residentes no exterior: Concluir a diretriz de que os vietnamitas residentes no exterior com nacionalidade vietnamita e que sejam cidadãos vietnamitas tenham plenos direitos relacionados à terra (e não apenas direitos à terra residencial), assim como os cidadãos vietnamitas no país (indivíduos no país), e manter a mesma política da legislação atual para pessoas de origem vietnamita residentes no exterior, a fim de contribuir para a promoção de investimentos e para a atração de remessas de cidadãos vietnamitas residentes no exterior para o país.
De acordo com as disposições da Cláusula 4, Artigo 3 da Lei sobre a Nacionalidade Vietnamita, as pessoas de origem vietnamita residentes no exterior são vietnamitas que possuíam nacionalidade vietnamita, cuja nacionalidade foi determinada por laços sanguíneos no nascimento, e cujos filhos e netos residem e vivem permanentemente no exterior.
Assim, pode-se entender facilmente que os descendentes de pessoas que possuíam nacionalidade vietnamita no exterior, mesmo que não possuam mais a nacionalidade vietnamita, ainda têm todos os direitos relacionados à terra, assim como os cidadãos vietnamitas no país.
Devido à ampliação dos sujeitos com direitos de uso da terra, a Lei também expande os casos em que o Estado destina terras com taxas de uso. Com base na herança dos sujeitos aos quais o Estado destina terras com taxas de uso, conforme o Artigo 55 da Lei de Terras de 2013, o Artigo 119 da Lei de Terras alterada adicionou uma série de sujeitos aos quais o Estado destina terras com taxas de uso.
Incluindo 2 casos relacionados a pessoas de origem vietnamita:
Em primeiro lugar, pessoas de origem vietnamita residentes no exterior e organizações econômicas com capital de investimento estrangeiro recebem terrenos para implementar projetos de habitação comercial, de acordo com as disposições da lei de habitação; utilizam terrenos provenientes da transferência de projetos imobiliários, de acordo com as disposições da lei de negócios imobiliários, nos casos em que o Estado aloca terrenos mediante a cobrança de taxas de uso da terra.
Em segundo lugar, famílias, indivíduos e pessoas de origem vietnamita residentes no exterior recebem terras como compensação quando o Estado recupera terras de acordo com as disposições da Lei de Terras alterada.
A lei também estipula que o Comitê Popular Distrital emita certificados para usuários de terras e proprietários de bens vinculados à terra que sejam indivíduos, comunidades residenciais e pessoas de origem vietnamita residentes no exterior.
Fonte
![[Foto] O primeiro-ministro Pham Minh Chinh recebe o presidente da Agência Latino-Americana de Notícias de Cuba.](/_next/image?url=https%3A%2F%2Fvphoto.vietnam.vn%2Fthumb%2F1200x675%2Fvietnam%2Fresource%2FIMAGE%2F2025%2F12%2F01%2F1764569497815_dsc-2890-jpg.webp&w=3840&q=75)
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