Os preços dos apartamentos em Hanói estão altíssimos. Como aproveitar a oportunidade de "dinheiro barato"? Os vietnamitas podem comprar casas e terrenos diretamente.

O Banco do Estado informa sobre empréstimos para comprar futuras moradias, especialistas aconselham sobre como aproveitar a oportunidade de "dinheiro barato" em 2024, os vietnamitas podem comprar casas, terrenos diretamente... são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

O mercado imobiliário continua sendo um dos mercados mais importantes em que as pessoas estão interessadas em investir atualmente. Na foto: Perspectiva do planejamento da Área Urbana Green Garden. (Fonte: Green Garden)

Não há proibição de empréstimos para compra de habitação futura

Diante das preocupações sobre a proibição de empréstimos para compra de futuras casas, um representante do Banco do Estado disse que a Circular 22/2023/TT-NHNN que altera a Circular 41/2016/TT-NHNN, em vigor a partir de 1º de julho de 2024, regulamentando os índices de adequação de capital para bancos e agências bancárias estrangeiras, não restringe o direito de comprar futuras casas.

Especificamente, a Circular 22 não altera as regulamentações sobre empréstimos para esse tipo de moradia, nem restringe os direitos de organizações e indivíduos de comprar moradias futuras.

De acordo com a regulamentação vigente, empréstimos para aquisição e implementação de projetos imobiliários garantidos pelo próprio imóvel, o projeto gerado a partir do empréstimo, são definidos como empréstimos com garantia imobiliária. Empréstimos definidos como empréstimos hipotecários residenciais devem atender a condições como: a fonte de pagamento da dívida não ser proveniente de renda de aluguel da casa gerada a partir do empréstimo, a casa ter sido concluída para entrega de acordo com o contrato de compra e venda, e a casa gerada a partir do empréstimo ter sido avaliada de forma independente...

Assim, os empréstimos para aquisição de imóveis e moradias e as hipotecas com ativos futuros aplicam um coeficiente de risco de 30% a 120%, dependendo do índice empréstimo-valor (LTV), calculado como a relação entre o saldo do empréstimo e o valor da garantia.

Ainda de acordo com o representante do Banco do Estado, a nova Circular reduz o coeficiente de risco dos empréstimos para a compra de habitação social em comparação com os empréstimos para a compra de imóveis e outras habitações. Consequentemente, os empréstimos para a compra de habitação social serão classificados com um coeficiente de risco mais baixo no cálculo do índice de segurança de capital para os bancos. Essa medida visa criar espaço e incentivar os bancos a desembolsar empréstimos para a compra de habitação social de acordo com as políticas e projetos do Governo .

Além disso, a Circular 22 também reduz o coeficiente de risco para a modalidade de concessão de crédito para financiamento de projetos imobiliários de parques industriais de 200% para 160%. Empréstimos destinados ao desenvolvimento agrícola e rural também recebem um coeficiente de risco de 50%.

Em relação às regulamentações sobre empréstimos para aquisição de imóveis e outras moradias, o Banco do Estado afirmou que elas permanecem inalteradas em comparação com antes.

De acordo com as novas regulamentações do Banco do Estado, a condição de casa concluída, de acordo com o contrato de compra e venda, aplica-se apenas a empréstimos hipotecários residenciais (que são aplicados com um coeficiente de risco menor em comparação a outros recebíveis garantidos por imóveis).

Caso uma organização ou indivíduo tenha necessidade de construir ou comprar uma futura moradia e hipotecar a futura moradia, será um caso de empréstimo garantido por imóvel, conforme prescrito na Cláusula 10, Artigo 2 da Circular 41, e o coeficiente de risco correspondente será aplicado conforme prescrito na Cláusula 10, Artigo 9 da Circular 41.

Assim, o Banco do Estado afirma que esta regulamentação não restringe os direitos de organizações e indivíduos de comprarem futuras habitações, e não é contrária às regulamentações atuais (Direito Civil, Direito da Habitação, Direito dos Negócios Imobiliários, Lei dos Investimentos de 2020, Lei das Instituições de Crédito de 2024).

Preços altíssimos de apartamentos

De acordo com o Ministério da Construção , no quarto trimestre de 2023, de acordo com dados compilados de relatórios de localidades e informações de pesquisas de organizações de pesquisa de mercado, os preços dos apartamentos continuarão a aumentar nas duas principais cidades de Hanói e Ho Chi Minh, especialmente nas áreas centrais.

No mercado, quase não há projetos no segmento de apartamentos acessíveis (preço abaixo de 25 milhões de VND/m2), mas principalmente no segmento de apartamentos de médio porte (preço de 25 a 50 milhões de VND/m2) que são elegíveis para mobilização de capital e comércio.

Especificamente, em Hanói, no quarto trimestre de 2023, de acordo com um relatório resumido, alguns projetos tiveram um aumento médio de preço em áreas como: o distrito de Thanh Xuan aumentou cerca de 3,5%; o distrito de Ha Dong aumentou cerca de 3,7%; o distrito de Hoang Mai aumentou cerca de 3,8%; o distrito de Nam Tu Liem aumentou cerca de 4,1%...

Em particular, o preço de venda de apartamentos acessíveis é de 25 a 35 milhões de VND/m2; o preço de venda de apartamentos de médio porte é de cerca de 35 a 50 milhões de VND/m2; o preço de venda de apartamentos de luxo é de mais de 50 milhões de VND/m2, geralmente em 60 a 70 milhões de VND/m2.

Comentando sobre o assunto, o Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), afirmou que o preço dos apartamentos em Hanói no mercado primário está aumentando continuamente, pois há poucos investidores com projetos neste período. Os investidores com oferta neste período são, em sua maioria, grandes investidores, que não enfrentam dificuldades financeiras, portanto, o preço de oferta é alto para maximizar os lucros. O preço médio dos apartamentos em Hanói no mercado primário é de 51,7 milhões de VND/m².

Segundo o Sr. Dinh, o nível de preços primários é difícil de reduzir devido aos custos de insumos (o índice de preços da habitação e os preços dos materiais de construção aumentam cerca de 6% ao ano). Além disso, a inflação e as taxas de juros estão aumentando. Além disso, o número de novos projetos de habitação comercial aprovados está cada vez mais escasso, e os fundos para terrenos em áreas centrais são escassos.

Além disso, este especialista avaliou que, embora o preço dos apartamentos em Hanói no mercado primário não tenha diminuído, os compradores de imóveis ainda se beneficiam das políticas preferenciais sem precedentes na corrida política dos investidores.

"Os compradores podem pagar em parcelas, aproveitar taxas de juros preferenciais e períodos de carência do principal 2 a 3 vezes maiores do que em anos anteriores. Isso está aumentando a liquidez do segmento de apartamentos no mercado primário", compartilhou o Sr. Dinh.

O mercado imobiliário ainda é um canal de investimento de interesse.

Compartilhando dicas para compradores de imóveis aproveitarem a oportunidade de "dinheiro barato" em 2024, o Sr. Manh Quan, cofundador do Home Buyer Forum, comentou que, além de outros mercados, como ações e ouro, o mercado imobiliário ainda é um dos mais importantes em que as pessoas estão interessadas em investir atualmente. Embora não estejam prontas para investir imediatamente, as pessoas ainda estão muito interessadas no mercado imobiliário para poderem tomar decisões no futuro.

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

Edifício de apartamentos na área urbana de Thu Thiem, HCMC. (Fonte: VNA)

O mercado está passando por novos desenvolvimentos, especialmente em termos de fluxo de caixa. Atualmente, de acordo com a política monetária do Estado, as taxas de juros dos bancos estão caindo muito, algumas delas chegando a apenas 3% ao ano, abaixo da meta de inflação.

“Isso significa que muitas pessoas que depositam dinheiro em bancos não só não geram juros, como também perdem valor, então terão que encontrar novos canais de investimento, incluindo, é claro, imóveis. Portanto, elas se interessarão por novos projetos imobiliários, especialmente projetos de apartamentos. Em vez de depositar dinheiro em bancos, elas precisarão encontrar um canal para investir e manter o valor do dinheiro”, disse o Sr. Manh Quan.

De acordo com o One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insight, o preço dos apartamentos principais em Hanói em 2023 aumentou 16,3% em comparação com o ano passado em todos os três segmentos: acessível, médio e alto. Isso não apenas reflete as atividades de investimento para negociação lucrativa, mas também demonstra as reais necessidades de moradia da população.

Nos últimos anos, os números divulgados mostram oferta limitada, com pouquíssimos projetos de apartamentos concluídos em Hanói, apenas alguns projetos devido à lentidão no licenciamento de obras. O aumento nos preços dos apartamentos também é inevitável.

“Embora os preços dos apartamentos estejam aumentando, pessoas com condições de renda ou necessidades essenciais que não podem ser adiadas — como começar uma nova família e ter que separar famílias — ainda decidem comprar”, comentou o Sr. Quan.

Por outro lado, devido ao aumento dos preços dos apartamentos nos últimos meses, de acordo com a observação do Sr. Quan, o mercado está mostrando uma nova mudança, muitas pessoas estão optando por casas térreas e terrenos residenciais porque, em alguns locais, o preço por área útil desse tipo de imóvel ainda é menor do que o de apartamentos e os preços dos imóveis não aumentaram muito - todos os relatórios sobre o mercado imobiliário mostram isso.

O Sr. Quan disse que essa também é uma mudança compreensível, pois o preço dos apartamentos está cada vez mais alto, o que faz com que as pessoas precisem mudar suas escolhas. Comprar casas geminadas e terrenos residenciais não é uma má escolha. Como os terrenos residenciais têm um registro permanente, muitas pessoas também gostam de comprar, pois o preço desse tipo de imóvel é estável, sendo até mesmo um ativo futuro, podendo ser deixado para muitas gerações.

Os vietnamitas podem comprar casas e terras diretamente.

Em 18 de janeiro, a 15ª Assembleia Nacional aprovou oficialmente a Lei de Terras revisada. Um dos conteúdos que mais chamou a atenção foram as mudanças relacionadas aos direitos de uso da terra.

Os direitos dos usuários da terra são basicamente mantidos na mesma política da atual lei de terras. A Lei de Terras alterada estipula emendas, complementos e expansão dos direitos dos usuários da terra, incluindo aqueles de origem vietnamita.

Especificamente, em relação aos direitos e obrigações referentes ao uso da terra de vietnamitas residentes no exterior: Complete a instrução de que os vietnamitas residentes no exterior com nacionalidade vietnamita que são cidadãos vietnamitas têm todos os direitos relacionados à terra (não apenas direitos à terra residencial) como cidadãos vietnamitas no país (indivíduos no país) e mantenha a mesma política que a lei atual para pessoas de origem vietnamita residentes no exterior, a fim de contribuir para promover investimentos e atrair remessas de cidadãos vietnamitas residentes no exterior para o país.

De acordo com as disposições da Cláusula 4, Artigo 3 da Lei sobre Nacionalidade Vietnamita, pessoas de origem vietnamita que residem no exterior são vietnamitas que costumavam ter nacionalidade vietnamita, cuja nacionalidade foi determinada pela linhagem sanguínea no nascimento e cujos filhos e netos residem e vivem permanentemente no exterior.

Assim, pode-se entender de forma simples que descendentes de pessoas que tinham nacionalidade vietnamita no exterior, mesmo que não tenham nacionalidade vietnamita, ainda têm todos os direitos relacionados à terra, assim como os cidadãos vietnamitas no país.

Devido à expansão dos sujeitos com direitos de uso da terra, a Lei também amplia os casos em que o Estado aloca terras com taxas de uso da terra. Com base na herança dos sujeitos aos quais o Estado aloca terras com taxas de uso da terra no Artigo 55 da Lei de Terras de 2013, o Artigo 119 da Lei de Terras alterada adicionou uma série de sujeitos aos quais o Estado aloca terras com taxas de uso da terra.

Incluindo 2 casos relacionados a pessoas de origem vietnamita:

Em primeiro lugar, pessoas de origem vietnamita que residem no exterior e organizações econômicas com capital de investimento estrangeiro recebem terras para implementar projetos de habitação comercial de acordo com as disposições da lei sobre habitação; usam terras para receber a transferência de projetos imobiliários de acordo com as disposições da lei sobre negócios imobiliários nos casos em que o Estado aloca terras com taxas de uso da terra coletadas.

Em segundo lugar, famílias, indivíduos e pessoas de origem vietnamita que residem no exterior recebem terras como compensação quando o Estado recupera terras de acordo com as disposições da Lei de Terras alterada.

A Lei também estipula que o Comitê Popular do Distrito emita Certificados para usuários de terras e proprietários de ativos vinculados a terras que sejam indivíduos, comunidades residenciais e pessoas de origem vietnamita que residam no exterior.

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Fonte