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| O mercado imobiliário continua sendo um dos mercados mais importantes em que as pessoas se interessam por investimentos atualmente. Na foto: Perspectiva do planejamento da Área Urbana Green Garden. (Fonte: Green Garden) |
Não há proibição de empréstimos para compra de habitação futura
Em resposta às preocupações sobre a proibição de empréstimos para futuras compras de moradias, um representante do Banco Estatal disse que a Circular 22/2023/TT-NHNN que altera a Circular 41/2016/TT-NHNN, em vigor a partir de 1º de julho de 2024, regulamentando os índices de adequação de capital para bancos e agências bancárias estrangeiras, não restringe o direito de comprar moradias futuras.
Especificamente, a Circular 22 não altera as regulamentações sobre empréstimos para esse tipo de moradia, nem limita os direitos de organizações e indivíduos de comprar moradias futuras.
De acordo com a regulamentação vigente, empréstimos para aquisição e implementação de projetos imobiliários garantidos pelo próprio imóvel, o projeto gerado a partir do empréstimo, são definidos como empréstimos com garantia imobiliária. Empréstimos definidos como empréstimos hipotecários devem atender às seguintes condições: a fonte de pagamento da dívida não provém da renda do imóvel gerado a partir do empréstimo, o imóvel foi concluído para entrega conforme o contrato de compra e venda, o imóvel gerado a partir do empréstimo deve ser avaliado de forma independente...
Assim, os empréstimos para aquisição de imóveis e moradias e as hipotecas com ativos futuros aplicam um coeficiente de risco de 30% a 120%, dependendo do índice empréstimo-valor (LTV), que é calculado como a relação entre o saldo do empréstimo e o valor da garantia.
De acordo com o representante do Banco do Estado, a nova Circular reduz o coeficiente de risco dos empréstimos para a compra de habitação social, em comparação com os empréstimos para a compra de imóveis e outras habitações. Consequentemente, os empréstimos para a compra de habitação social serão classificados com um coeficiente de risco mais baixo no cálculo do rácio de segurança de capital para os bancos. Esta medida visa criar espaço e incentivar os bancos a desembolsar empréstimos para a compra de habitação social de acordo com as políticas e projetos do Governo .
Além disso, a Circular 22 também reduz o coeficiente de risco para a modalidade de concessão de crédito para financiamento de projetos imobiliários de parques industriais de 200% para 160%. Para empréstimos destinados ao desenvolvimento agrícola e rural, também é aplicado um coeficiente de risco de 50%.
Em relação às regulamentações sobre empréstimos para imóveis e outras moradias, o Banco do Estado afirmou que elas permanecem inalteradas em comparação com antes.
De acordo com as novas regulamentações do Banco do Estado, a condição de casas concluídas de acordo com o contrato de compra de casa só se aplica a empréstimos hipotecários residenciais (que estão sujeitos a um coeficiente de risco menor do que outros recebíveis garantidos por imóveis).
Caso uma organização ou indivíduo tenha necessidade de construir ou comprar uma futura casa e hipotecar a futura casa, será um caso de empréstimo garantido por imóvel, conforme prescrito na Cláusula 10, Artigo 2 da Circular 41, e o coeficiente de risco correspondente, conforme prescrito na Cláusula 10, Artigo 9 da Circular 41, será aplicado.
Assim, o Banco do Estado afirma que esta regulamentação não restringe os direitos de organizações e indivíduos de comprarem futuras habitações e não é contrária às regulamentações atuais (Direito Civil, Direito da Habitação, Direito dos Negócios Imobiliários, Lei dos Investimentos de 2020, Lei das Instituições de Crédito de 2024).
Preços altíssimos de apartamentos
De acordo com o Ministério da Construção , no quarto trimestre de 2023, de acordo com dados compilados de relatórios de localidades e informações de pesquisas de organizações de pesquisa de mercado, os preços dos apartamentos continuarão a aumentar nas duas principais cidades de Hanói e Ho Chi Minh, especialmente nas áreas centrais.
Quase não há projetos no segmento de apartamentos acessíveis (preço abaixo de 25 milhões de VND/m2) no mercado, mas principalmente no segmento de apartamentos de médio porte (preço de 25 a 50 milhões de VND/m2) que são elegíveis para mobilização de capital e comércio.
Especificamente, em Hanói, no quarto trimestre de 2023, de acordo com o relatório resumido, alguns projetos tiveram um aumento médio de preço em áreas como: o distrito de Thanh Xuan aumentou cerca de 3,5%; o distrito de Ha Dong aumentou cerca de 3,7%; o distrito de Hoang Mai aumentou cerca de 3,8%; o distrito de Nam Tu Liem aumentou cerca de 4,1%...
Em particular, o preço de venda de apartamentos acessíveis é de 25 a 35 milhões de VND/m2; o preço de venda de apartamentos de médio porte é de cerca de 35 a 50 milhões de VND/m2; o preço de venda de apartamentos de alto padrão é de mais de 50 milhões de VND/m2, geralmente em 60 a 70 milhões de VND/m2.
Comentando sobre o assunto, o Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), afirmou que o preço dos apartamentos no mercado primário em Hanói está aumentando continuamente, pois há poucos investidores com projetos neste período. Os investidores com oferta neste período são, em sua maioria, grandes investidores, sem dificuldades financeiras, portanto, o preço de oferta é alto para maximizar os lucros. O preço médio dos apartamentos no mercado primário em Hanói é de 51,7 milhões de VND/m².
Segundo o Sr. Dinh, o nível de preços primários é difícil de reduzir devido aos custos de insumos (o índice de habitação e os preços dos materiais de construção aumentam cerca de 6% ao ano). Paralelamente a isso, a inflação e as taxas de juros estão aumentando. Além disso, o número de novos projetos de habitação comercial aprovados está cada vez mais escasso, e os fundos para terrenos em áreas centrais também são escassos.
Além disso, este especialista avaliou que, embora o preço dos apartamentos em Hanói no mercado primário não tenha diminuído, os compradores de imóveis ainda se beneficiam de políticas preferenciais sem precedentes na corrida política dos investidores.
"Os compradores podem pagar em parcelas, aproveitar taxas de juros preferenciais e períodos de carência de principal 2 a 3 vezes maiores do que em anos anteriores. Isso está aumentando a liquidez do segmento de apartamentos no mercado primário", compartilhou o Sr. Dinh.
O mercado imobiliário ainda é um canal de investimento de interesse.
Compartilhando dicas para compradores de imóveis aproveitarem a oportunidade de "dinheiro barato" em 2024, o Sr. Manh Quan, cofundador do Home Buyers Forum, comentou que, além de outros mercados, como ações e ouro, o mercado imobiliário ainda é um dos mais importantes em que as pessoas estão interessadas em investir atualmente. Embora não estejam prontas para investir imediatamente, as pessoas ainda estão muito interessadas no mercado imobiliário para poderem tomar decisões no futuro.
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| Prédio de apartamentos na área urbana de Thu Thiem, Ho Chi Minh. (Fonte: VNA) |
O mercado está passando por novos desenvolvimentos, especialmente em termos de fluxo de caixa. Atualmente, de acordo com a política monetária do Estado, as taxas de juros dos bancos estão muito baixas, algumas chegando a apenas 3% ao ano, abaixo da meta de inflação.
“Isso significa que muitas pessoas que depositam dinheiro em bancos não só não geram juros, como também se desvalorizam, então terão que encontrar novos canais de investimento, incluindo, é claro, imóveis. Portanto, elas se interessarão por novos projetos imobiliários, especialmente projetos de apartamentos. Em vez de depositar dinheiro em bancos, precisarão encontrar canais de investimento para manter o valor do dinheiro”, disse o Sr. Manh Quan.
De acordo com o One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insights, o preço dos apartamentos principais em Hanói em 2023 aumentou 16,3% em comparação com o ano passado em todos os três segmentos: acessível, médio e alto. Isso não apenas reflete as atividades de investimento para negociação lucrativa, mas também demonstra as reais necessidades de moradia da população.
Nos últimos anos, os números divulgados mostram oferta limitada e pouquíssimos projetos de apartamentos concluídos em Hanói, com apenas alguns projetos devido à lentidão no licenciamento de obras. O aumento dos preços dos apartamentos também é inevitável.
“Embora os preços dos apartamentos estejam aumentando, pessoas com condições de renda ou necessidades essenciais que não podem ser adiadas — como começar uma nova família e ter que separar as famílias — ainda decidem comprar”, comentou o Sr. Quan.
Por outro lado, devido ao aumento dos preços dos apartamentos nos últimos meses, de acordo com a observação do Sr. Quan, o mercado está mostrando uma nova mudança, muitas pessoas estão optando por casas térreas e terrenos residenciais porque, em alguns locais, o preço por área útil desse tipo de imóvel ainda é menor do que o de apartamentos e os preços dos imóveis não aumentaram muito - todos os relatórios sobre o mercado imobiliário mostram isso.
O Sr. Quan afirmou que essa também é uma mudança compreensível, pois o preço dos apartamentos está cada vez mais alto, o que leva as pessoas a mudarem suas escolhas. Comprar casas geminadas e terrenos residenciais não é uma má escolha. Como os terrenos residenciais têm um registro permanente, muitas pessoas também gostam de comprar imóveis, pois o preço desse tipo de imóvel é estável, sendo até mesmo um ativo futuro, podendo ser passado de geração em geração.
Os vietnamitas podem comprar casas e terrenos diretamente
Em 18 de janeiro, a 15ª Assembleia Nacional aprovou oficialmente a Lei de Terras revisada. Um dos temas que mais recebeu atenção foram as mudanças relacionadas aos direitos de uso da terra.
Os direitos dos usuários da terra são basicamente mantidos na mesma política da atual lei de terras. A Lei de Terras revisada estipula emendas, complementos e expansão dos direitos dos usuários da terra, incluindo aqueles de origem vietnamita.
Especificamente, em relação aos direitos e obrigações referentes ao uso da terra de vietnamitas residentes no exterior: Complete a instrução de que vietnamitas residentes no exterior com nacionalidade vietnamita que sejam cidadãos vietnamitas tenham todos os direitos relacionados à terra (não apenas direitos à terra residencial) como cidadãos vietnamitas no país (indivíduos domésticos) e mantenham as mesmas políticas que as leis atuais para pessoas de origem vietnamita residentes no exterior para contribuir na promoção de investimentos e atrair remessas de cidadãos vietnamitas residentes no exterior para o país.
De acordo com a Cláusula 4, Artigo 3 da Lei sobre Nacionalidade Vietnamita, pessoas de origem vietnamita que residem no exterior são vietnamitas que costumavam ter nacionalidade vietnamita, cuja nacionalidade foi determinada pela linhagem sanguínea no nascimento e cujos filhos e netos residem e vivem permanentemente no exterior.
Assim, pode-se entender de forma simples que descendentes de pessoas que tinham nacionalidade vietnamita no exterior, mesmo que não tenham nacionalidade vietnamita, ainda têm todos os direitos relacionados à terra, assim como os cidadãos vietnamitas no país.
Devido à expansão dos sujeitos com direitos de uso da terra, a Lei também amplia os casos em que o Estado aloca terras com taxas de uso da terra. Com base na herança dos sujeitos aos quais o Estado aloca terras com taxas de uso da terra no Artigo 55 da Lei de Terras de 2013, o Artigo 119 da Lei de Terras alterada adicionou uma série de sujeitos aos quais o Estado aloca terras com taxas de uso da terra.
Incluindo 2 casos relacionados a pessoas de origem vietnamita:
Em primeiro lugar, pessoas de origem vietnamita que residem no exterior e organizações econômicas com capital de investimento estrangeiro recebem terras para implementar projetos de habitação comercial de acordo com as disposições da lei de habitação; usam terras para receber a transferência de projetos imobiliários de acordo com as disposições da lei de negócios imobiliários nos casos em que o Estado aloca terras com taxas de uso da terra coletadas.
Em segundo lugar, famílias, indivíduos e pessoas de origem vietnamita que residem no exterior recebem terras como compensação quando o Estado recupera terras de acordo com as disposições da Lei de Terras alterada.
A Lei também estipula que o Comitê Popular do Distrito emitirá Certificados para usuários de terras e proprietários de ativos vinculados a terras que sejam indivíduos, comunidades residenciais e pessoas de origem vietnamita que residam no exterior.
Fonte
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