Os preços de aluguel de terrenos em zonas industriais do Norte subiram acentuadamente, reduzindo a competitividade.

O apelo dos imóveis industriais no Norte

No primeiro semestre de 2023, as províncias do norte atraíram o maior volume de investimento estrangeiro no setor manufatureiro, totalizando US$ 3,4 bilhões, o equivalente a 63% dos novos projetos de investimento estrangeiro direto (IED) registrados no setor manufatureiro, com 238 novos projetos.

Desses, Bac Giang representou 20% do total de projetos recém-registrados, com US$ 1,06 bilhão, incluindo o investimento de US$ 621 milhões na fábrica da Fulian Precision Technology por Singapura e o projeto de US$ 140 milhões da LONGi Green Energy Technology Co. Ltd. Bac Ninh ficou em terceiro lugar no país em atração de IED (Investimento Estrangeiro Direto) para o setor manufatureiro, com 9% do capital total registrado, equivalente a US$ 486 milhões.

Em termos de setores de investimento, no primeiro semestre de 2023, os equipamentos elétricos representaram a maior parcela do investimento estrangeiro direto (IED) recém-registrado no setor manufatureiro, com 21%, avaliado em US$ 1,14 bilhão. Em seguida, vieram os setores de computadores, eletrônicos e produtos elétricos, com um investimento total de 20%, e os produtos de borracha e plástico, com 15%.

O aumento dos preços de aluguel de terrenos nas zonas industriais do norte reduz a vantagem competitiva (Figura 1). — Imagem ilustrativa. (Fonte: DK)

Analisando por região econômica , na Região Econômica Norte, os principais setores que recebem novos investimentos são computadores, eletrônicos e produtos elétricos, representando 19% do investimento total na região; seguidos por equipamentos elétricos (15%); produtos de borracha e plástico com apenas 5%; e veículos automotores com 4%. Enquanto isso, na Região Econômica Sul, o cenário é um tanto inverso, com produtos de borracha e plástico recebendo a maior parte do investimento, representando 10% do investimento total em produção na região, a metalurgia representando 4% e bebidas representando cerca de 3%.

Além disso, os fabricantes e empresas de energia solar também têm demonstrado uma tendência de realocação para o norte. Três dos cinco principais projetos de manufatura na Zona Econômica Norte em 2022 pertenciam ao setor de energia solar. Dos 30 fabricantes de produtos de energia solar em todo o país, 77% estavam localizados na Zona Econômica Norte e apenas 23% na Zona Econômica Sul.

Dentre eles, a Trina Solar é o maior investidor, com um projeto de US$ 275 milhões no Parque Industrial de Yen Binh, na província de Thai Nguyen. A maioria dos investidores vem da China, Hong Kong e Singapura. No primeiro semestre de 2023, a fabricante americana de módulos solares Thornava Solar também iniciou a produção em sua moderna fábrica com capacidade anual de 1 gigawatt no Parque Industrial de Que Vo, na província de Bac Ninh .

Em 2023, a empresa privada vietnamita AD Green inaugurou uma fábrica de 3 gigawatts, avaliada em US$ 45 milhões, para a produção de painéis solares destinados aos mercados nacional e internacional. A instalação, que ocupa uma área de quase 8 hectares, está localizada no Polo Industrial de An Ninh, distrito de Tien Hai, província de Thai Binh.

É possível observar que o principal grupo de inquilinos na região Norte é composto por setores de alto valor agregado, incluindo eletrônicos e computadores, automóveis, máquinas e equipamentos, e fabricação relacionada à energia solar, sendo os inquilinos grandes corporações como Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda e Vinfast.

Enquanto isso, a maioria dos inquilinos no Sul são empresas que processam produtos de borracha e plástico, alimentos e bebidas, materiais de construção e vestuário – setores considerados de menor valor agregado.

Thomas Rooney, Gerente Sênior de Serviços de Consultoria Industrial da Savills Hanoi, comentou: A Zona Econômica do Norte possui uma localização estratégica com bom acesso aos mercados nacional e internacional.

Nos últimos cinco anos, a infraestrutura desta área passou por melhorias significativas com uma série de projetos de vias expressas que conectam os três principais portos: o Porto de Hai Phong, o Porto de Águas Profundas de Lach Huyen e o Porto de Cai Lan. Além disso, a Zona Econômica Norte possui uma grande reserva de terras, atendendo às necessidades de espaço de empresas que atuam em setores de alto valor agregado, atraindo muitos grandes projetos de investimento em montagem de automóveis, componentes eletrônicos e produtos de energia solar.

"É evidente que a Zona Econômica do Norte é considerada uma grande vantagem para os investidores, não apenas por permitir o aproveitamento de uma das importantes rotas de importação e exportação do Vietnã através de Hai Phong, mas também por facilitar a movimentação de mercadorias para atender aos mercados vizinhos", disse Thomas Rooney.

Custos de aluguel elevados podem reduzir a vantagem competitiva.

Segundo um relatório da Savills Vietnam, no primeiro semestre de 2023, o Norte registrou 68 projetos de parques industriais com uma área total de até 12.000 hectares. A taxa média de ocupação atingiu 83%, contra 81% no mesmo período do ano anterior. O preço médio de arrendamento de terrenos chegou a US$ 138/m²/ciclo de arrendamento, ante US$ 102/m²/ciclo de arrendamento.

Os preços de aluguel de terrenos na zona industrial do norte estão aumentando, reduzindo a vantagem competitiva (Figura 2). — As taxas de imposto sobre a propriedade em zonas industriais do Norte estão aumentando, reduzindo a competitividade da zona econômica do Norte em comparação com a do Sul. (Foto: DP)

Em particular, Bac Ninh registrou o maior aumento nos preços de arrendamento de terrenos, com alta de 48% em comparação ao mesmo período de 2022, atingindo US$ 156/m²/ciclo de arrendamento, graças ao renovado interesse de empresas e fornecedores de eletrônicos que buscam diversificar suas cadeias de suprimentos fora da China.

Hung Yen registrou um aumento de 45% em comparação com o mesmo período do ano passado, atingindo US$ 132/m²/ciclo de locação. Da mesma forma, outras províncias importantes também registraram aumentos, com Hai Duong (alta de 33%, atingindo US$ 101/m²/ciclo de locação) e Hai Phong (alta de 28%, atingindo US$ 129/m²/ciclo de locação).

O relatório da Savills também mostra que a oferta de espaço fabril pronto para uso na região econômica do Norte atingiu 3,5 milhões de metros quadrados de área líquida locada (NLA), com aproximadamente 618.000 metros quadrados de NLA ainda vagos. O preço médio do aluguel foi de US$ 4,8/m²/mês (sem IVA) no primeiro semestre de 2023. Enquanto isso, a taxa de ocupação de fábricas e armazéns prontos para uso na região Norte caiu para 83% devido à nova oferta lançada em Hai Phong e Bac Ninh.

Segundo John Campbell, Diretor Adjunto e Chefe de Serviços Industriais da Savills Vietnam: “Os preços atuais de arrendamento de terrenos na Zona Econômica Norte ultrapassaram os dois dígitos, reduzindo a competitividade da Zona Econômica Norte em comparação com a Zona Sul. Preços de terrenos mais altos podem dificultar a entrada de novas empresas de fabricação de eletrônicos, automóveis e energia solar. Esses são investidores que desejam possuir grandes extensões de terra, mas a um preço razoável.”

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