Preços de aluguel de terrenos em parques industriais do norte aumentam, reduzindo vantagem competitiva

A atração do mercado imobiliário industrial no Norte

No primeiro semestre de 2023, as províncias e cidades do norte atraíram o maior investimento estrangeiro no setor manufatureiro, com 3,4 bilhões de dólares, o equivalente a 63% dos novos projetos de manufatura de IED registrados, com 238 novos projetos.

Destes, Bac Giang responde por 20% do total de novos projetos registrados, com US$ 1,06 bilhão, incluindo o investimento na fábrica de Tecnologia de Precisão Fulian, em Singapura, no valor de US$ 621 milhões, e o projeto da LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd, no valor de US$ 140 milhões. Bac Ninh ocupa o terceiro lugar nacional em atração de IED na indústria, com 9% do capital registrado total, no valor de US$ 486 milhões.

Em termos de setores de investimento, no primeiro semestre de 2023, equipamentos elétricos foram responsáveis ​​pelo maior volume total de IED recém-registrado na indústria, com 21%, no valor de US$ 1,14 bilhão. Em seguida, veio a indústria de computadores, eletrônicos e produtos elétricos, com 20% do capital investido, e produtos de borracha e plástico, com 15%.

Foto ilustrativa. (Fonte: DK)

Por região econômica , observa-se que, na Região Econômica Norte, os principais setores que recebem novos investimentos são computadores, eletrônicos e produtos elétricos, representando 19% do total de investimentos de toda a região; seguidos por equipamentos elétricos (15%); produtos de borracha e plástico, com apenas 5%, e veículos automotores, com 4%. Já na Região Econômica Sul, o cenário é um pouco oposto, com produtos de borracha e plástico concentrando o maior volume de investimentos, representando 10% do total de investimentos de toda a região, a metalurgia, 4%, e a água potável, cerca de 3%.

Além disso, observa-se também que os fabricantes e a energia solar estão se deslocando para o Norte. Três dos cinco principais projetos de manufatura na Zona Econômica Norte até 2022 serão do setor solar. Dos 30 fabricantes de produtos solares em todo o país, 77% estão localizados na Zona Econômica Norte e apenas 23% na Zona Econômica Sul.

Entre elas, a Trina Solar é a maior investidora, com um projeto avaliado em US$ 275 milhões no Parque Industrial de Yen Binh, na província de Thai Nguyen. Os investidores vêm principalmente da China, Hong Kong e Singapura. No primeiro semestre de 2023, a fabricante americana de módulos solares Thornava Solar também iniciou a produção em uma fábrica moderna com capacidade anual de 1 gigawatt no Parque Industrial de Que Vo, na província de Bac Ninh .

Em 2023, o grupo privado vietnamita AD Green inaugurou uma fábrica de 3 gigawatts, avaliada em US$ 45 milhões, produzindo painéis solares para os mercados interno e externo. A instalação ocupa uma área de quase 8 hectares no Polo Industrial de An Ninh, distrito de Tien Hai, província de Thai Binh.

Pode-se observar que os principais grupos de inquilinos na Região Norte são inquilinos em setores de alto valor agregado, incluindo eletrônicos e computadores, automóveis, máquinas e equipamentos e manufatura relacionada à energia solar, sendo os inquilinos grandes corporações como Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda e Vinfast.

Enquanto isso, os principais inquilinos no Sul são empresas que processam produtos de borracha e plástico, alimentos e bebidas, materiais de construção e vestuário – indústrias que são avaliadas como tendo menor valor agregado.

O Sr. Thomas Rooney, gerente sênior de serviços de consultoria industrial da Savills Hanoi, comentou: A Zona Econômica Norte tem uma localização estratégica, com bom acesso aos mercados nacionais e internacionais.

Nos últimos 5 anos, a infraestrutura nesta área melhorou significativamente com uma série de projetos de vias expressas conectando três portos principais, incluindo o Porto de Hai Phong, o Porto de Águas Profundas de Lach Huyen e o Porto de Cai Lan. Além disso, a Zona Econômica Norte possui um amplo fundo de terras, atendendo às necessidades de inquilinos que operam em setores de alto valor agregado, atraindo muitos projetos de grande porte em montagem de automóveis, componentes eletrônicos e produtos de energia solar.

"Pode-se observar que a Zona Econômica do Norte é considerada uma grande vantagem para os investidores, não apenas por aproveitar uma das importantes rotas de importação e exportação do Vietnã através de Haiphong, mas também por permitir o transporte conveniente de mercadorias para atender aos mercados vizinhos", disse o Sr. Thomas Rooney.

Aluguéis altos podem reduzir a vantagem competitiva

De acordo com o relatório da Savills Vietnam, no primeiro semestre de 2023, a Coreia do Norte registrou 68 projetos de parques industriais com uma área total de até 12.000 hectares. A taxa média de ocupação atingiu 83%, acima dos 81% registrados no mesmo período do ano passado. O preço médio do aluguel de terrenos atingiu 138 USD/m²/ciclo de aluguel, acima dos 102 USD/m²/ciclo de aluguel.

As taxas de imposto territorial nas zonas industriais do norte estão aumentando, reduzindo a competitividade da zona econômica do norte em comparação com a do sul. (Foto: DP)

Destes, Bac Ninh teve o maior aumento no preço do aluguel de terrenos, de 48% em comparação ao mesmo período de 2022, atingindo 156 USD/m2/ciclo de aluguel, graças ao interesse renovado de empresas e fornecedores de eletrônicos com a necessidade de diversificar as cadeias de suprimentos fora da China.

O iene chinês aumentou 45% no mesmo período, atingindo US$ 132/m²/ciclo de aluguel. Da mesma forma, províncias importantes também registraram aumentos, como Hai Duong (alta de 33%, atingindo US$ 101/m²/ciclo de aluguel) e Hai Phong (alta de 28%, atingindo US$ 129/m²/ciclo de aluguel).

O relatório da Savills também mostra que a oferta de fábricas prontas para uso na região econômica do Norte atingiu 3,5 milhões de m² de área líquida locável (ANL), restando cerca de 618.000 m² de ANL. O preço médio do aluguel foi de 4,8 USD/m²/mês (sem IVA) no primeiro semestre de 2023. Enquanto isso, a taxa de ocupação de fábricas e armazéns prontos para uso na região Norte registrou uma queda para 83% devido à nova oferta lançada em Hai Phong e Bac Ninh.

De acordo com o Sr. John Campbell, Diretor Adjunto e Chefe de Serviços Industriais da Savills Vietnã: “Os preços atuais de aluguel de terrenos na Zona Econômica Norte ultrapassaram os dois dígitos, reduzindo a competitividade da Zona Econômica Norte em comparação com a Zona Econômica Sul. Preços mais altos de terrenos podem dificultar a entrada de novas empresas de fabricação de eletrônicos, automóveis e energia solar. Trata-se de investidores que desejam possuir grandes terrenos, mas a preços razoáveis.”

Fonte: https://www.congluan.vn/gia-thue-dat-tai-khu-cong-nghiep-phia-bac-tang-cao-lam-giam-loi-the-canh-tranh-post269896.html