Resolver o problema da habitação social: É necessário eliminar muitos gargalos

VTV.vn - Moradias sociais precisam de crédito, fundos de terras e monitoramento de preços para que as políticas possam realmente alcançar as pessoas, em vez de serem apenas um sonho persistente dos moradores urbanos.

Na Cidade de Ho Chi Minh , onde a demanda estimada é de mais de 150.000 unidades habitacionais sociais, a oferta real atende apenas cerca de 20%.

O Decreto 261, com sua ampliação das condições de renda para acesso à moradia social, representa um avanço notável na política de seguridade social do Vietnã. No entanto, com a escassez de oferta, o crédito preferencial demora a ser liberado e os preços de venda tendem a aumentar, o problema da moradia social ainda não encontrou uma solução completa. Para que a política realmente se concretize, é preciso haver sincronização e determinação, desde o crédito, o fundo fundiário até o mecanismo de monitoramento, garantindo que o sonho de se estabelecer não seja apenas um número no papel.

Oferta: o nó não resolvido

A demanda por moradias sociais no Vietnã está em níveis alarmantes. Segundo o Ministério da Construção, a meta de 1 milhão de unidades habitacionais sociais no período de 2021 a 2030 atingiu apenas mais de 22% até meados de 2024. Na Cidade de Ho Chi Minh, a demanda estimada é de mais de 150.000 unidades, mas a oferta atende apenas a cerca de 20%. Situação semelhante ocorre em Hanói, Binh Duong e Bac Ninh, onde se concentram muitos trabalhadores e migrantes. A realidade reflete um paradoxo: a política amplia os beneficiários, mas o mercado carece de produtos para atender à demanda.

Dependendo das características locais, a habitação social não precisa necessariamente ser composta por apartamentos, mas o Estado precisa criar fundos de terras baratas para que as pessoas comprem terras para construir casas.

A história do Sr. Tran Van Toi, trabalhador da Zona de Processamento de Exportação de Tan Thuan, na Cidade de Ho Chi Minh, é um exemplo claro. Embora sua renda familiar atenda às novas normas, ele ainda não consegue encontrar um apartamento porque "o investidor disse que ainda não há um novo projeto, aguardando aprovação do capital". Isso mostra que aumentar o teto de renda é apenas parte da solução. Sem resolver o problema da oferta, a política é apenas teórica. Problemas com fundos de terra, procedimentos de investimento e baixos lucros tornam a implementação de projetos de habitação social lenta, aumentando a lacuna entre as expectativas e a realidade.

Os fundos de terras são o maior gargalo. A Lei de Habitação exige que novas áreas urbanas e zonas industriais reservem 20% de seus fundos de terras para habitação social, mas muitas empresas optam por pagar em dinheiro em vez de alocar terras. O Sr. Tran Khanh Quang, especialista em imóveis, comentou: "Dependendo das características locais, a habitação social não precisa necessariamente ser composta por apartamentos, mas o Estado precisa criar fundos de terras baratos para que as pessoas comprem terrenos para construir casas." Na Cidade de Ho Chi Minh e em Hanói , os altos preços dos terrenos e os altos custos de limpeza do terreno dificultam a busca por fundos de terras adequados.

Necessidade de mecanismo de sincronização

O crédito preferencial é um fator-chave na promoção da habitação social. O pacote de crédito de VND 120 bilhões do governo representa um esforço notável, mas, em setembro de 2025, o desembolso atingiu apenas menos de 15%. Procedimentos complicados, taxas de juros pouco atrativas e a falta de juros dos bancos comerciais são as principais barreiras. A Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) propôs reduzir a taxa de juros dos empréstimos para a compra de habitação social de 5,4% para 4,8% ao ano e reduzir as taxas de uso do solo na transferência. O Sr. Le Hoang Chau, presidente da HoREA, afirmou que a taxa de juros de 5,4% ao ano é muito alta, causando dificuldades para os compradores, e propôs uma taxa de 4,8% ao ano, semelhante à taxa de juros preferencial de 2021 a julho de 2024, para aumentar a acessibilidade.

Moradia social precisa de crédito, fundos de terra e monitoramento de preços para que as políticas possam realmente chegar às pessoas, em vez de serem apenas um sonho persistente.

Os bancos de políticas sociais precisam aumentar os limites de empréstimos, especialmente em Hanói, Cidade de Ho Chi Minh e Da Nang. Caso contrário, as fontes preferenciais de capital continuarão "inativas", enquanto as necessidades de moradia se tornam cada vez mais urgentes. Os preços das moradias sociais também são preocupantes, à medida que se aproximam dos preços das moradias comerciais de baixo custo. Na Cidade de Ho Chi Minh, os preços das moradias sociais oscilam atualmente entre 35,8 e 45,9 milhões de VND/m², 3 vezes mais altos do que quando foram lançados. Moradias sociais para aluguel também aumentaram: um projeto no distrito de Binh Tan, cujo preço inicial era de 14 milhões de VND/m² em 2017, agora está entre 20,3 e 21,2 milhões de VND/m², um aumento de 1,4 vezes.

Especialistas alertam: “A política de habitação social é uma ferramenta para estabilizar a economia urbana. Se o livre mercado a manipular, ela se tornará uma mercadoria especulativa e não mais um bem-estar público.” Os órgãos de gestão precisam estabelecer um teto de preço e monitorar o lucro máximo dos investidores (atualmente 10%). O processo de aprovação de compradores precisa ser transparente para evitar especulação disfarçada ou transferências ilegais.

A experiência internacional de Singapura e da Coreia do Sul oferece lições valiosas. Singapura mantém mais de 80% de seu fundo de habitação social por meio do Fundo Central de Previdência (CPF), onde as pessoas poupam seus salários para comprar casas. A Coreia do Sul aplica um modelo de aluguel de longo prazo de baixo custo, com fundos de capital e terras patrocinados pelo Estado. O Vietnã pode considerar a criação de um fundo nacional de poupança para habitação social para criar uma fonte estável de capital, reduzir a carga orçamentária e garantir políticas sustentáveis.

Fonte: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm