Hanói carece de oferta, imóveis baixos no Ocidente "esquentam"

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Oferta recorde baixa, preços disparados

Relatórios de unidades de pesquisa de mercado referentes ao terceiro trimestre de 2023 mostram que a oferta de vilas e sobrados atingiu níveis recordes, levando a um aumento contínuo nos preços de venda. Especificamente, de acordo com o relatório da Savills, o segmento de vilas e sobrados em Hanói registrou uma nova queda na oferta de 76% em relação ao trimestre anterior e 94% em relação ao ano anterior no terceiro trimestre. A oferta primária diminuiu 9% em relação ao trimestre anterior e 39% em relação ao ano anterior, com predominância de sobrados.

Considerando todo o mercado, a oferta total nos primeiros 9 meses de 2023 é de apenas 1/20 em comparação com 2019. Embora a oferta seja pequena, ela se concentra principalmente em distritos distantes do centro, como Gia Lam, mesmo uma grande quantidade de oferta vem de Hung Yen , que antes era um mercado suburbano pouco notado.

Compartilhando a mesma opinião com Savills, o Diretor Sênior da filial da CBRE Vietnam em Hanói, Nguyen Hoai An, também afirmou que a oferta de vilas e townhouses em Hanói está em seu nível mais baixo em muitos anos. No terceiro trimestre de 2023, o mercado de Hanói registrou 710 unidades recém-inauguradas em 5 projetos, concentrados na região Norte e em Hung Yen. Em comparação com o segundo trimestre de 2023, o número de unidades abertas para venda no terceiro trimestre aumentou quase 5 vezes. No entanto, nos primeiros 9 meses de 2023, a oferta total de novas unidades diminuiu 81% (em comparação com o mesmo período de 2020 e 2021), quando foram registradas mais de 2.100 unidades.

A queda na oferta é um dos fatores mais fortes que impulsionam o aumento do preço de vilas e sobrados em Hanói. De acordo com a Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior do Departamento de Pesquisa e Consultoria da Savills Hanoi, o valor médio atual de vilas e sobrados em Hanói gira em torno de VND 200 milhões/m². Há alguns anos, esse preço era registrado apenas nos bairros centrais.

Pesquisas recentes mostram que grandes projetos em Hanói têm apresentado boas taxas de crescimento de preços nos últimos anos. De um preço médio de 100 milhões de VND/m² em 2018, o preço atual do segmento de prédios baixos na região leste de Hanói é de 214 milhões de VND/m², na região oeste de Hanói é de 226 milhões de VND/m², na região norte é de 244 milhões de VND/m² e na região sul é de 186 milhões de VND/m².

Avaliando as perspectivas de mercado para o final do ano, a Sra. Hang afirmou que, até o final de 2023, a oferta deverá contar com mais 695 vilas e sobrados, provenientes de 7 projetos. O distrito de Tay Ho será responsável pela maior fatia de mercado, com 24%, seguido por Long Bien, com 21%, e Gia Lam, com 20%. O Oeste continua a testemunhar uma escassez de oferta futura.

Perspectivas de liquidez de Hanói Ocidental

O mercado imobiliário de Hanói começou a apresentar mudanças mais positivas no terceiro trimestre de 2023, graças a fatores como taxas de juros mais baixas e políticas de vendas flexíveis por parte dos investidores. O relatório da CBRE mostra que, embora a oferta esteja baixa, a demanda do mercado ainda é alta. Consequentemente, o número de unidades vendidas no terceiro trimestre de 2023 continuou a superar a nova oferta, atingindo 910 unidades e aumentando 51% em relação ao segundo trimestre. O número total de unidades vendidas nos primeiros 9 meses de 2023 foi registrado em 2.580 unidades, superando o total de novas ofertas lançadas no período.

Muitos especialistas acreditam que a quantidade de nova oferta, embora ainda limitada, deve melhorar no quarto trimestre de 2023 e provavelmente registrará boa liquidez em áreas com pontos fortes em infraestrutura, serviços públicos existentes e conexões de tráfego flexíveis.

Imóveis de baixo padrão no oeste de Hanói "aquecem"

Consequentemente, a região oeste está passando por fortes mudanças em infraestrutura e transporte síncrono, criando uma nova perspectiva para o cenário urbano. Em primeiro lugar, muitos ministérios, filiais e empresas estão se mudando para esta área, criando uma área onde milhares de grandes e pequenas empresas nacionais e estrangeiras se concentram, levando a uma onda de pessoas se mudando para cá para comprar casas e morar.

Projetos de grande porte desenvolvidos ao longo dessas rotas no oeste incluem: The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Ha Noi City, Solasta Mansion... De acordo com pesquisas reais, o nível de preços desses projetos está em constante aumento. Vale mencionar que a área urbana de Vinhomes Green Bay tem um preço de cerca de 400 milhões de VND/m², enquanto o The Manor Central Park tem cerca de 320 milhões de VND/m². Mais a oeste, as vilas de Park City também atingem o limite de 300 milhões de VND/m².

Nesta área, o desenvolvimento de rotas como To Huu - Le Van Luong, Anel Viário 2, Anel Viário 3 e os planejados Anel Viário 3,5 e Anel Viário 4, ou Avenida Thang Long, juntamente com os projetos ferroviários urbanos nº 2A e nº 3 criaram um impulso para o desenvolvimento de projetos imobiliários.

Em particular, o Anel Viário 4 está em construção e espera-se que promova o desenvolvimento em áreas suburbanas (Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai e Thanh Tri) e em províncias vizinhas, como Hung Yen e Bac Ninh . Quando o Anel Viário 4 for reaberto ao tráfego em 2027, o tempo de viagem de Hanói para outras localidades será reduzido, e a oferta de moradias nessas áreas deverá aumentar 36% em relação ao atual, contribuindo para reduzir a pressão sobre as áreas centrais da cidade, com recursos fundiários cada vez mais limitados. Esse fator também atrai fortemente a demanda imobiliária das províncias vizinhas à capital.

No contexto de contínua escassez de oferta, altos preços de terrenos, bem como a psicologia mais positiva dos compradores de imóveis no final do ano, muitos especialistas preveem que as vilas e casas geminadas no oeste de Hanói continuarão a aumentar a temperatura, contribuindo para promover um forte desenvolvimento imobiliário nesta área nos próximos tempos.

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