Como podemos reduzir os preços dos apartamentos para que se adequem às reais necessidades de habitação?

Os preços dos apartamentos têm aumentado constantemente nos últimos anos.

Segundo a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), o desenvolvimento econômico e a rápida urbanização levaram a um aumento na demanda por moradias, enquanto os recursos fundiários estão se esgotando gradualmente. A oferta de moradias está em constante declínio devido à lentidão na execução de projetos, causada por políticas relacionadas às fontes de capital e decisões de órgãos e departamentos que controlam o mercado imobiliário.

Mercado imobiliário - Como reduzir os preços dos apartamentos para atender às reais necessidades de moradia? — O valor dos terrenos urbanos aumenta à medida que a infraestrutura e os serviços públicos são modernizados, impulsionando os preços dos apartamentos a estabelecerem novos patamares continuamente nos últimos anos.

Aliado ao aumento do valor dos terrenos urbanos devido à modernização da infraestrutura e dos serviços públicos, os preços dos apartamentos têm estabelecido novos patamares continuamente nos últimos anos.

Segundo dados de pesquisa da VARS, o índice de preços de apartamentos em Hanói , em 2023, aumentou aproximadamente 38 pontos percentuais em comparação com 2019, enquanto na Cidade de Ho Chi Minh o aumento foi de 16 pontos percentuais.

Especificamente, o índice de preços de apartamentos é um dos índices incluídos no Projeto de Índice de Preços de Imóveis que a VARS está pesquisando para refletir as flutuações nos preços dos imóveis sob a influência dos movimentos de mercado em diferentes períodos.

Especificamente, os preços dos apartamentos em Hanói têm aumentado continuamente tanto no mercado primário quanto no secundário. Enquanto isso, os preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh também começaram a entrar em um novo ciclo de alta, com uma desaceleração na tendência de queda dos empreendimentos de alto padrão e luxo no mercado secundário.

Estatísticas do Batdongsan.com.vn mostram que o interesse nacional por apartamentos à venda aumentou 66% em janeiro de 2024 em comparação com o mesmo período de 2023, e o número de anúncios imobiliários também aumentou 46%. Especificamente, o número de buscas por apartamentos em Hanói em janeiro de 2024 aumentou 71% em comparação com o mesmo período. Da mesma forma, na Cidade de Ho Chi Minh, a demanda por apartamentos também aumentou 59%. Essa tendência foi semelhante na maioria das outras províncias e cidades.

Mercado imobiliário - Como reduzir os preços dos apartamentos para se adequarem às necessidades reais de habitação? (Figura 2). — Segundo dados do Batdongsan.com.vn, o interesse por apartamentos à venda em todo o país aumentou 66% em janeiro de 2024 em comparação com o mesmo período de 2023, e o número de anúncios imobiliários também cresceu 46%.

Apesar do forte aumento na demanda por parte dos compradores de imóveis, a oferta de apartamentos não acompanhou esse ritmo. A oferta de apartamentos em 2023 registrou queda tanto no mercado de Hanói quanto no da Cidade de Ho Chi Minh.

Em Hanói, a oferta de novos apartamentos em 2023 é estimada em 10.500 unidades, uma queda de aproximadamente 31% em comparação com o ano anterior. Na Cidade de Ho Chi Minh, a oferta de novos apartamentos é estimada em cerca de 7.500 unidades, uma queda de mais de 50% em comparação com o mesmo período de 2022.

A oferta de apartamentos diminuiu recentemente devido à escassez de novos projetos imobiliários aprovados, enquanto os projetos em andamento enfrentam dificuldades com questões legais e de financiamento. Apesar dos esforços do governo e dos ministérios para solucionar esses problemas, alguns resultados notáveis foram alcançados, com um aumento significativo no número de projetos lançados ou retomados em 2023. No entanto, a pressão sobre o fluxo de caixa continua alta para as empresas do setor imobiliário.

Remover os obstáculos que impedem os promotores de projetos de habitação social de reduzir os preços dos apartamentos.

Assim, a situação relativa à mobilização de capital através da emissão de obrigações corporativas tem melhorado gradualmente desde meados de 2023, graças aos esforços das agências de gestão estatal.

Mercado imobiliário - Como reduzir os preços dos apartamentos para se adequarem às necessidades reais de habitação? (Figura 3). — As novas regulamentações, que visam facilitar a vida de construtoras e compradores de habitações sociais, assim que entrarem em vigor, reduzirão os preços dos apartamentos a um nível acessível para pessoas com reais necessidades habitacionais.

No entanto, a pressão sobre o vencimento de títulos continua sendo um desafio para as empresas em 2024, especialmente para as empresas do setor imobiliário, com quase VND 115,7 trilhões em títulos corporativos do setor imobiliário vencendo, o que representa 41,4% do valor total dos títulos corporativos com vencimento neste ano, de acordo com os dados mais recentes da Associação do Mercado de Títulos do Vietnã (VBMA).

As atividades de emissão de títulos nos primeiros meses de 2024 também começaram a enfrentar obstáculos devido a condições mais difíceis para emissão e negociação, como regulamentações sobre investidores profissionais em valores mobiliários e regulamentações obrigatórias de classificação de crédito, após a reintegração do Decreto 65/2022/ND-CP no início de 2024, depois de um período de prorrogação e adiamento sob o Decreto 08/2023/ND-CP. No entanto, essas são apenas dificuldades de curto prazo; a longo prazo, a implementação do Decreto 65 ajudará o mercado de títulos corporativos a se desenvolver de forma mais saudável.

Em relação ao financiamento de crédito, o crédito em aberto para atividades imobiliárias continua a aumentar graças às soluções do setor bancário, do Governo e das agências competentes para a superação de dificuldades em projetos.

Contudo, o crédito ao consumidor e os empréstimos imobiliários nos primeiros meses de 2024 continuaram a tendência de queda iniciada em 2023, apesar das baixas taxas de juros. Isso ocorre porque a inflação e as flutuações das taxas de juros permanecem imprevisíveis. Tomar empréstimos para comprar uma casa e pagar prestações mensais superiores a 10 milhões de VND tornou-se um fardo para muitas famílias, que não têm confiança em seus empregos e renda futuros.

No entanto, após o Ano Novo Lunar, os empréstimos imobiliários aumentaram ligeiramente em alguns bancos comerciais com carteiras imobiliárias diversificadas, à medida que as pessoas começaram a investir novamente.

Após um longo período de declínio, a oferta de apartamentos em ambas as áreas urbanas especiais deverá aumentar novamente, graças à recuperação do mercado e aos esforços dos órgãos de gestão estatal para resolver os entraves legais aos projetos. Isso se aplica especialmente à habitação social e à habitação para trabalhadores. No entanto, essa oferta requer tempo para a conclusão dos trâmites legais antes de entrar oficialmente no mercado e provém, em sua maioria, de áreas distantes do centro da cidade.

Portanto, a VARS prevê que, no curto prazo, os preços dos apartamentos nos centros das principais cidades continuarão a manter sua tendência de alta, especialmente nos segmentos acessível e de médio padrão. Enquanto isso, os preços de revenda de empreendimentos de alto padrão e luxo podem apresentar uma leve queda.

A VARS prevê que, juntamente com a consolidação de uma série de fatores positivos no mercado atual, até meados de 2025, quando as novas leis relacionadas ao setor imobiliário forem aprovadas, com novas regulamentações destinadas a eliminar dificuldades para investidores e compradores de habitações sociais e habitações para trabalhadores, elas entrarão oficialmente em vigor.

A oferta de habitação social aumentará e os preços dos apartamentos cairão para um nível mais adequado às pessoas com reais necessidades habitacionais.

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