A eliminação do método residual irá desacelerar a avaliação de terrenos?

As dificuldades na avaliação dos terrenos têm "atrasado" o andamento do projeto.

Segundo um levantamento do Ministério da Construção , mais de 50% dos projetos imobiliários enfrentam dificuldades, obstáculos e lentidão na execução devido à complexidade na definição dos métodos de avaliação de terrenos para determinar o valor de mercado. Além disso, existem dificuldades relacionadas à legalidade, ao planejamento, ao investimento, etc. Em particular, o tempo necessário para determinar as taxas de uso do solo pode levar de um a dois anos. Esses são os motivos pelos quais a oferta em 2022 apresenta sinais de forte queda em comparação com o mesmo período do ano anterior.

Vale ressaltar que, após a inspeção de muitos projetos, o processo de avaliação de terrenos em muitos deles tornou-se ainda mais lento do que antes. Houve projetos com atrasos de 2 a 3 anos, ou até mesmo de 10 anos, sem que o preço do terreno fosse determinado. Nos últimos anos, muitos projetos de investimento não foram aprovados devido a esses problemas.

A grande variedade de opiniões sobre a precificação de terrenos torna ainda mais difícil determinar o preço de mercado. Enquanto isso, projetos aguardam o pagamento de taxas às autoridades para iniciar a liberação dos terrenos. Essa valoração fundiária também é motivo de queixa para empresas e municípios, pois está atrasando o andamento de projetos de investimento, principalmente imobiliários.

O método baseado em dados realmente torna a avaliação de terrenos mais lenta? — Atrasos na avaliação de terrenos têm causado o adiamento de muitos projetos de investimento imobiliário por vários anos.

A falta de consenso em relação à avaliação de terrenos também se reflete em muitas opiniões recentes, especialmente sobre a questão de abandonar ou manter o método do excedente na avaliação de terrenos, visto que esse método já não é mencionado no Projeto de Decreto que altera e complementa o Decreto 44/2014/ND-CP, que regulamenta os preços dos terrenos.

Assim, muitos acreditam que os métodos de comparação direta, dedução e de rendimento são difíceis de substituir completamente o método do excedente, especialmente para projetos imobiliários. Portanto, a remoção desse método na proposta pode causar dificuldades adicionais às relacionadas à avaliação, levando a atrasos na implementação dos projetos. Além disso, a mudança no método de avaliação demonstra ainda mais a instabilidade da política, afetando projetos de investimento que estão sendo avaliados pelo método do excedente e, consequentemente, os resultados financeiros das empresas.

Compartilhando dessa opinião, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a cidade tem aplicado principalmente o método do excedente nos últimos 8 anos para calcular as taxas de uso e aluguel de terrenos para projetos. Dos 320 projetos de habitação comercial e áreas urbanas da região, 280 utilizam esse método, representando 87,5%. Portanto, é necessário manter o método do excedente, em conjunto com a alteração da Circular 36/2014/TT-BTNMT, que detalha o método de avaliação de terrenos, para orientar o cálculo das estimativas de custos totais e receitas totais previstas para o projeto, tornando-as cada vez mais precisas.

No entanto, esse especialista afirmou que a aplicação do método do excedente também acarreta alguns riscos legais para funcionários públicos e pessoas envolvidas. Por exemplo, o problema de grandes erros, visto que o método do excedente é uma estimativa que pressupõe tanto o custo total do investimento quanto a receita total do projeto, sendo que a base mais importante é o banco de dados de entrada impreciso e desatualizado... o que impede o cálculo do índice médio de preços.

Por essa razão, muitas opiniões sugerem que, em vez de eliminar o método de excedente, deveriam ser tomadas medidas para reduzir e melhorar a precisão na coleta de informações ao usar esse método.

Por que o método do excedente ainda é lento hoje em dia?

Em resposta às opiniões acima, no recente "Workshop sobre Avaliação Adequada de Terras para Desbloquear Projetos", o Sr. Dao Trung Chinh, Diretor do Departamento de Planejamento e Desenvolvimento de Recursos Fundiários do Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente e Chefe da Equipe Editorial da Lei de Terras (alterada), enfatizou que o Projeto de Lei não prevê a abolição do método de avaliação de terras, mas que, por ora, este não será aplicado.

O método baseado em dados realmente torna a avaliação de terrenos mais lenta? Figura 2 — A remoção do método de excedente da nova proposta gerou muitos desacordos.

Segundo a explicação, a Resolução 18-NQ/TW do Comitê Central de Gestão do Uso da Terra exige que, ao determinar os preços dos terrenos, seja feita uma análise rigorosa do mercado. Por outro lado, o método de superávit estipula a determinação de preços com base em custos e receitas estimados. No passado, as informações sobre os preços dos terrenos em contratos de transferência eram inferiores ao preço real. Se a determinação fosse feita com base nesse preço, garantiria a avaliação do perito, mas não refletiria com precisão o mercado.

Além disso, o método do excedente, quando implementado na prática, apresenta muitos fatores hipotéticos. Se apenas um indicador for alterado, o preço do terreno determinado por esse método estará muito errado. Sem mencionar que, com esse método, se diferentes pessoas o utilizarem, diferentes pessoas coletarem informações e diferentes parâmetros resultarão em preços diferentes.

Em particular, o Sr. Chinh também levantou a seguinte questão: "As localidades e os investidores estão preocupados com o fato de o abandono do método do excedente atrasar a avaliação dos terrenos. A questão é: por que o método do excedente ainda é lento?"

Segundo ele, o banco de dados de mercado atual é incompleto, não padronizado e não reflete com precisão o valor de mercado, portanto, num futuro próximo, a avaliação de terrenos pelo método do excedente não será aplicada. Assim, no Projeto de Lei de Terras (alterado), na avaliação de um terreno, serão utilizados pelo menos dois métodos. Caso os dois métodos apresentem valores diferentes, prevalecerá o valor mais alto.

A legislação atual estipula 5 métodos de avaliação de terras, incluindo o método de comparação direta; o método de dedução; o método da renda; o método do excedente; e o método do coeficiente de ajuste. A proposta de alteração do Decreto nº 44/2014/ND-CP e da Circular nº 36/2014/TT-BTNMT, que está sendo consultada pelo Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente, estipula apenas 3 métodos: o método de comparação, o método da renda e o método do coeficiente de ajuste do preço da terra.
Com essa opção, a proposta recebeu muitas opiniões em torno dos métodos atuais de avaliação de terras que o órgão responsável pela elaboração propôs alterar, sendo a eliminação do método do excedente o ponto que mais gera debate.

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