A eliminação do método residual retardará a avaliação da terra?

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Dificuldades na avaliação de terras "arrastaram" o andamento do projeto.

De acordo com uma pesquisa do Ministério da Construção , mais de 50% dos projetos imobiliários enfrentam dificuldades, obstáculos e lentidão na implementação devido à dificuldade em determinar métodos de avaliação de terrenos para determinar o preço de mercado. Além disso, existem dificuldades relacionadas à legalidade, planejamento, investimento, etc. Em particular, o tempo para determinar as taxas de uso do solo leva de 1 a 2 anos. Essas são as razões pelas quais a oferta em 2022 mostra sinais de uma queda acentuada em comparação com o mesmo período do ano passado.

Vale ressaltar que, após a vistoria de muitos projetos, o processo de avaliação de terrenos em muitos deles ficou ainda mais lento do que antes. Houve projetos que foram adiados por 2 a 3 anos, ou até 10 anos, sem determinar o preço do terreno. Nos últimos anos, muitos projetos de investimento não foram aprovados devido a esses problemas.

A diversidade de opiniões na determinação dos preços dos terrenos dificulta ainda mais a determinação do preço de mercado. Enquanto isso, os projetos ainda aguardam o pagamento às autoridades para iniciar a entrega dos terrenos. Essa avaliação dos terrenos também é um problema que muitas empresas e municípios têm reclamado, pois está "atrasando" o andamento da exploração de projetos de investimento, especialmente projetos imobiliários.

O método baseado em dados realmente desacelera a avaliação de terras? — Atrasos na avaliação de terrenos fizeram com que muitos projetos de investimento imobiliário fossem adiados por muitos anos.

A falta de consenso nas opiniões sobre a avaliação de terras também se reflete em muitas opiniões recentes, especialmente na opinião sobre abandonar ou manter o método do excedente na avaliação de terras quando esse método não for mais mencionado no Projeto de Decreto que altera e complementa o Decreto 44/2014/ND-CP que regulamenta os preços das terras.

Consequentemente, muitas opiniões acreditam que os métodos de comparação direta, dedução e renda são difíceis de substituir completamente o método do excedente, especialmente para projetos imobiliários. Portanto, a remoção deste método do Projeto de Lei pode causar dificuldades adicionais às relacionadas à avaliação, levando a atrasos na implementação do projeto. Além disso, a mudança no método de avaliação demonstra ainda mais a instabilidade da política, afetando projetos de investimento que estão sendo avaliados pelo método do excedente, afetando, assim, os resultados comerciais das empresas.

Compartilhando essa opinião, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a Cidade de Ho Chi Minh tem aplicado principalmente o método do excedente nos últimos 8 anos para calcular as taxas de uso do solo e os aluguéis de terrenos para projetos. 280/320 projetos habitacionais comerciais e áreas urbanas na localidade aplicam esse método, representando 87,5%. Portanto, é necessário manter o método do excedente, combinado com a alteração da Circular 36/2014/TT-BTNMT, que detalha o método de avaliação do solo, para orientar o cálculo das estimativas de custos totais e da receita total presumida do projeto, tornando-o cada vez mais preciso.

No entanto, este especialista afirmou que a aplicação do método do excedente também cria alguns riscos jurídicos para funcionários públicos e pessoas relacionadas. Por exemplo, o problema de grandes erros, pois o método do excedente é uma estimativa com o custo total do investimento e a receita total do projeto sendo ambos assumidos, enquanto a base mais importante é que o banco de dados de entrada não é preciso, não é atualizado em tempo real... portanto, o índice de preços médio não foi encontrado.

Por essa razão, muitas opiniões sugerem que, em vez de eliminar o método do excedente, deveriam haver medidas para remover e melhorar a precisão na coleta de informações ao usar esse método.

Por que o método do excedente ainda é lento hoje?

Em resposta às opiniões acima, no recentemente realizado "Workshop sobre Avaliação Apropriada de Terras para Desbloquear Projetos", o Sr. Dao Trung Chinh - Diretor do Departamento de Planejamento e Desenvolvimento de Recursos Terrestres, Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente , Chefe da Equipe Editorial da Lei de Terras (alterada) enfatizou que o Projeto de Lei não diz para aboli-lo, mas por enquanto, o método excedente não será aplicado.

O método baseado em dados realmente desacelera a avaliação de terras? Figura 2 — A remoção do método do excedente do novo Projeto gerou muitas divergências.

De acordo com a explicação, a Resolução 18-NQ/TW do Comitê Central sobre Gestão do Uso da Terra exige que, ao determinar os preços da terra, o mercado seja rigorosamente acompanhado. Já o método do excedente estipula a determinação dos preços com base em custos e receitas presumidos. No passado, as informações sobre os preços da terra nos contratos de transferência eram inferiores ao preço real. Se a determinação fosse feita com base nesse preço, o avaliador seria confiável, mas não refletiria com precisão o mercado.

Além disso, o método do excedente, quando implementado na prática, envolve muitos fatores hipotéticos. Se apenas um indicador for alterado, o preço da terra determinado pelo método do excedente estará muito incorreto. Sem mencionar que, com esse método, se pessoas diferentes o fizerem, pessoas diferentes coletarem informações, parâmetros diferentes também resultarão em preços diferentes.

Em particular, o Sr. Chinh também levantou a questão: "As localidades e os investidores estão preocupados que o abandono do método do excedente atrase a avaliação da terra. A questão é: por que o método do excedente ainda é lento?"

Segundo ele, o atual banco de dados de mercado é incompleto, não padronizado e não reflete com precisão o valor de mercado, portanto, no futuro imediato, a avaliação de terras pelo método do excedente não será aplicada. Portanto, no Projeto de Lei de Terras (alterado), ao avaliar um terreno, serão utilizados pelo menos dois métodos. Caso esses dois métodos apresentem valores diferentes, será utilizado o de maior valor.

A legislação vigente prevê cinco métodos de avaliação de terras, incluindo o método de comparação direta; método de dedução; método da renda; método do excedente; método do coeficiente de ajuste. O projeto de alteração do Decreto nº 44/2014/ND-CP e da Circular nº 36/2014/TT-BTNMT, que está sendo consultado pelo Ministério dos Recursos Naturais e Meio Ambiente, prevê apenas três métodos: método de comparação, método da renda e método do coeficiente de ajuste do preço da terra.
Com essa opção, o Projeto recebeu muitas opiniões girando em torno dos atuais métodos de avaliação de terras que a agência redatora propôs alterar, nos quais a eliminação do método do excedente está causando mais debate.

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