Razões para a lentidão na liberação do pacote de crédito de 120 trilhões de VND, espera angustiante por projetos em Hanói, o que fazer com um imóvel comercial "marcado"?

O Ministério da Construção fala sobre o pacote de crédito de 120 trilhões de VND, do qual apenas 0,5% foi liberado; os sobrados comerciais (shophouses) da cidade de Ho Chi Minh despertam interesse; o mercado imobiliário de Khanh Hoa está em plena expansão... essas são as últimas notícias do setor imobiliário.

Novidades do mercado imobiliário: No primeiro trimestre de 2024, todo o mercado de Hanói registrou cerca de 3.000 novos apartamentos à venda. (Foto: HA)

O Ministério da Construção fala em um pacote de crédito de 120 trilhões de VND, mas apenas 0,5% foi desembolsado.

Até o momento, o pacote de crédito de 120 trilhões de VND desembolsou apenas cerca de 640 bilhões de VND para 8 projetos de habitação social. A taxa de juros e o prazo de pagamento não têm atraído muitos tomadores de empréstimo.

As informações acima foram divulgadas pelo Ministério da Construção em um relatório enviado à Assembleia Nacional sobre os resultados da supervisão temática e do questionamento no setor da construção civil.

Assim, até o momento, apenas 0,53% do pacote de crédito de 120 trilhões de VND foi desembolsado.

Especificamente, o BIDV Bank desembolsou VND 95,7 bilhões para 3 investidores de projetos nas províncias de Phu Tho, Thanh Hoa e Binh Duong; o Vietinbank desembolsou VND 128,6 bilhões para 1 investidor de projeto na província de An Giang; o Agribank desembolsou VND 415,7 bilhões para 4 investidores de projetos nas províncias de Bac Ninh, Quang Ninh e Kien Giang.

Além dos quatro bancos comerciais estatais (BIDV, Vietinbank, Agribank e Vietcombank), o Banco Tien Phong (TPbank) também participou do programa de apoio previsto na Resolução nº 33, com um montante aproximado de 5 trilhões de VND. Dessa forma, o pacote de crédito foi elevado para 125 trilhões de VND.

O Ministério da Construção avaliou que o desembolso do pacote de crédito acima mencionado ainda está lento.

Ao explicar a situação acima, o Ministério da Construção afirmou que o pacote de crédito ainda enfrenta dificuldades e obstáculos, incluindo a divulgação limitada da lista de habitações sociais elegíveis para empréstimos.

Até o momento, 129 projetos de habitação social, totalizando mais de 114.900 unidades, tiveram suas obras iniciadas. No entanto, apenas 28 localidades divulgaram uma lista com 68 projetos elegíveis para financiamento pelo programa, com uma demanda de empréstimos superior a 30 trilhões de VND. Assim, ainda existem 59 projetos em construção que não foram incluídos na lista de projetos elegíveis para financiamento pelas respectivas localidades.

Além disso, alguns investidores não cumprem as condições de crédito, como não garantir o saldo devedor; não possuir outros ativos para garantir o crédito (projetos de habitação social são isentos de taxas de uso do solo, portanto, não são elegíveis para hipoteca); ter contraído empréstimos em outras instituições de crédito...

Além disso, embora o Banco Central tenha reduzido as taxas de juros duas vezes para 8% para investidores e 7,5% para compradores de imóveis, o Ministério da Construção comentou que essas taxas ainda são altas e o período de carência é curto, de 3 a 5 anos, portanto "não tem atraído muitos tomadores de empréstimo".

Diante dessa realidade, no final de abril, o Ministério da Construção emitiu diretrizes para a definição da lista de projetos, temas, condições e critérios para empréstimos com condições preferenciais. Assim, diversas exigências foram flexibilizadas, como a exigência de indenização para desapropriação e obtenção de alvarás de construção, permitindo que investidores em projetos divulgassem suas listas de projetos para acesso aos bancos.

Hanói carece de dezenas de milhares de apartamentos.

O Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), informou que, em 2023, a oferta total de novos apartamentos em Hanói atingirá aproximadamente 11.000 unidades, o que representa 66% em comparação com 2022. A tendência de queda continuará no primeiro trimestre de 2024, quando todo o mercado registrará apenas cerca de 3.000 novos apartamentos à venda. Assim, de agora até 2025, Hanói terá um déficit de cerca de 50.000 apartamentos.

A consequência inevitável dessa escassez levou a uma prolongada "febre" de preços no mercado de apartamentos de Hanói. Um relatório recente da CBRE afirmou que o preço médio de um apartamento novo em Hanói no primeiro trimestre de 2024 era de 56 milhões de VND/m², um aumento de 19% em relação ao mesmo período do ano anterior. No entanto, na realidade, o aumento é muito maior, aproximadamente 70 milhões de VND/m².

Segundo corretores, devido à falta de novos projetos no mercado secundário, os empreendimentos de marcas renomadas tiveram um aumento acentuado nos primeiros meses de 2024.

Na verdade, se no passado, com 4 a 5 bilhões de VND, os compradores podiam adquirir um apartamento de 70 a 80 m² na área central da cidade, agora, com essa quantia, comprar um apartamento satisfatório fora do centro não é simples, então os clientes simplesmente esperam o lançamento de um projeto para fechar negócio imediatamente.

O Sr. Nguyen Thac Cuong, Vice-Diretor Geral da Mai Viet Real Estate Joint Stock Company, afirmou que a maioria das pessoas que pretendem comprar uma casa neste momento pagam muito rapidamente quando encontram um produto adequado, em vez de perderem muito tempo considerando e esperando que o preço caia ainda mais, como acontecia no período anterior.

Ao aconselhar seus clientes, esta corretora acredita que, se eles tiverem um montante financeiro acumulado suficientemente grande e uma fonte de renda estável, os compradores devem considerar a possibilidade de obter um financiamento imobiliário agora, quando a taxa de juros para empréstimos imobiliários está em queda e os investidores estão aplicando muitas políticas de venda preferenciais.

“No futuro, quando o mercado imobiliário se recuperar de verdade, os preços dos imóveis no centro da cidade certamente aumentarão e, nesse momento, os compradores só poderão se mudar para áreas próximas a Hanói para conseguir preços mais baixos”, disse o Sr. Cuong.

O Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente do Conselho de Administração da Global Real Estate Joint Stock Company (GP-Invest), também afirmou que, no momento atual, todos consideram as baixas taxas de juros e a recuperação econômica como dois pontos-chave, que impulsionarão o aumento do poder de compra. No entanto, a questão central do mercado é a disponibilidade de bens, portanto, o principal problema atual reside na oferta, enquanto a demanda permanece muito alta e continua a crescer diariamente.

Segundo o Sr. Hiep, os preços dos apartamentos estão em constante ascensão, mas a procura por imóveis continua muito alta, com pessoas ansiosas pelo lançamento de novos projetos. No entanto, a dificuldade reside no facto de haver poucos lançamentos imobiliários nesta fase, o que torna os preços dos imóveis ainda mais elevados. É por isso que os investidores que estão a lançar ou prestes a lançar projetos terão uma grande vantagem.

Casas geminadas comerciais na cidade de Ho Chi Minh são de interesse.

Segundo o relatório de mercado da Batdongsan.com.vn , no primeiro trimestre de 2024, a procura por casas geminadas comerciais de frente para a rua na cidade de Ho Chi Minh aumentou mais de 45% em comparação com o mesmo período do ano anterior. Só em março, o número de buscas por compra de casas geminadas comerciais aumentou 89%, enquanto o número de buscas por aluguel desse tipo de imóvel também cresceu 86%, sendo um dos dois principais segmentos em termos de demanda por locação, logo atrás dos galpões. Tanto a procura por compra quanto por aluguel de casas geminadas comerciais concentra-se em áreas suburbanas como Binh Chanh, Tan Phu, Distrito 7 e Distrito 9.

Os imóveis comerciais que podem gerar bons retornos de investimento devem atender aos seguintes fatores: localização, densidade populacional e planejamento geral da área. (Fonte: Departamento do Trabalho)

A tendência de compra de imóveis comerciais está migrando de áreas centrais caras para áreas residenciais suburbanas, devido a fatores de custo mais acessíveis e à percepção de potencial a longo prazo. A demanda por compra de casas comerciais em áreas suburbanas concentra-se principalmente em projetos já entregues, com alta densidade populacional e localizados próximos ao centro administrativo regional.

É inegável que o setor imobiliário comercial pode proporcionar um bom fluxo de caixa para os investidores, mas também existem situações em que, devido à escolha de produtos e projetos inadequados, esse segmento se torna um fardo, gerando "dívidas" para o proprietário.

Em relação à escolha de como investir eficazmente em imóveis comerciais, o Sr. Dinh Minh Tuan, Diretor da Batdongsan.com.vn na região Sul, partilhou que os imóveis comerciais que podem proporcionar bons lucros de investimento precisam de atender aos seguintes fatores: localização, densidade populacional e planeamento geral da área.

Em empreendimentos comerciais com casas geminadas, a localização e a densidade populacional impactam diretamente a capacidade de explorar o mercado e alcançar clientes. Em projetos com grande densidade populacional, a taxa de aluguel e revenda de casas geminadas comerciais é sempre superior a 90%, e o preço aumenta em média de 10 a 15% ao ano. Em áreas centrais com planejamento sistemático e boas conexões, essa taxa pode chegar a 30% ao ano.

Portanto, você deve optar por comprar apenas em projetos com alta densidade populacional interna, de 8.000 a 10.000 pessoas ou mais, localizados no centro da região, com fácil acesso a transporte público, população residente consolidada e facilidade para comércio e aluguel.

Além disso, projetos localizados em áreas que estão sendo planejadas para se tornarem centros, com grandes projetos de infraestrutura, também contribuirão para aumentar o valor comercial e imobiliário a longo prazo. A quantidade de imóveis comerciais nessas áreas deve representar apenas 2 a 3% do total do projeto, garantindo assim competitividade e negócios mais eficazes.

Por outro lado, antes de "escolher a quem confiar seu investimento", os investidores em imóveis comerciais devem considerar cuidadosamente a marca e a reputação do investidor. Este é um fator importante, pois se o investidor tiver a paixão necessária para desenvolver e gerir bem o projeto, o investimento garantirá a rentabilidade esperada.

Além disso, especialistas também recomendam que, ao avaliar um projeto de casas geminadas comerciais, os compradores dediquem mais tempo a conhecer o ambiente de vida, o nível de educação, a densidade populacional e a qualidade do projeto após a entrega, antes de efetuar o pagamento.

Ao pedir dinheiro emprestado a um banco, você precisa calcular cuidadosamente sua capacidade de pagar a dívida. Não calcule o valor a pagar ao banco com base em sua renda mensal. É importante ter uma reserva para o caso de sua renda cair repentinamente em períodos de crise econômica.

O mercado imobiliário de Khanh Hoa está em plena expansão.

Recentemente, o jornal eletrônico Construction Electronic Newspaper, a Associação Imobiliária do Vietnã e o Comitê Popular da Província de Khanh Hoa organizaram o fórum: "Desbloqueando o fluxo de imóveis turísticos e de resorts".

Em seu discurso no fórum, o vice-ministro da Construção, Nguyen Van Sinh, afirmou que, nos últimos tempos, o mercado imobiliário de resorts tem se desenvolvido bastante em todo o país, concentrando-se em localidades como Khanh Hoa, Da Nang, Binh Dinh, Quang Ninh, Kien Giang, etc.

Com a participação de localidades e empresas, nos últimos tempos, o mercado imobiliário tem criado produtos muito diversificados e ricos, atraindo turistas e criando um ambiente e condições para que as pessoas desfrutem dos benefícios dos imóveis em áreas turísticas.

Acumulado desde o início do ano até março de 2024, o grupo da indústria imobiliária ficou em segundo lugar com mais de 1,58 bilhão de dólares, representando 25,6% do capital total de IED (Investimento Estrangeiro Direto) registrado.

Como participante da organização do fórum, o Sr. Nguyen Tan Tuan, Presidente do Comitê Popular da Província de Khanh Hoa, afirmou: O mercado imobiliário na província de Khanh Hoa superou o período mais difícil e, embora não tenha atingido as expectativas, apresentou sinais positivos de crescimento (em 2023, foram realizadas 19.951 transações, totalizando 12,396 bilhões de VND; 11 projetos habitacionais foram aprovados para investimento (2 projetos receberam Alvará de Construção); no primeiro trimestre de 2024, foram realizadas 5.941 transações, totalizando 7,630 bilhões de VND).

Espera-se que Khanh Hoa mantenha sua recuperação econômica e ritmo de crescimento nos próximos tempos. A infraestrutura de transporte estratégica está sendo aprimorada com a conclusão das rodovias expressas Nha Trang - Cam Lam e Cam Lam - Vinh Hao, e a aceleração da construção de outras rodovias expressas, como Van Phong - Nha Trang e Khanh Hoa - Buon Ma Thuot, contribuindo para impulsionar o crescimento econômico.

Além disso, as Resoluções Centrais criaram muitos avanços na atração de recursos de investimento, promovendo fortemente o potencial e as vantagens da província, criando uma força motriz para promover o desenvolvimento socioeconômico abrangente e sustentável, criando uma oportunidade para a recuperação e o desenvolvimento da indústria do turismo, bem como um incentivo para que os investidores acelerem o progresso e aumentem a oferta de imóveis turísticos no mercado local.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html