Razões para o desembolso lento do pacote de crédito de 120 trilhões de VND, "olhos vermelhos" esperando por projetos em Hanói, o que fazer quando o shophouse estiver "marcado"?

O Ministério da Construção fala sobre o pacote de crédito de 120.000 bilhões de VND que desembolsou apenas 0,5%, os sobrados comerciais (shophouses) da Cidade de Ho Chi Minh são interessantes, o mercado imobiliário de Khanh Hoa está florescendo... estas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Últimas notícias sobre imóveis: No primeiro trimestre de 2024, todo o mercado de Hanói registrou cerca de 3.000 novos apartamentos à venda. (Foto: HA)

Ministério da Construção fala sobre pacote de crédito de 120.000 bilhões de VND, apenas 0,5% foi desembolsado

Até o momento, o pacote de crédito de VND 120 trilhões desembolsou apenas cerca de VND 640 bilhões para 8 projetos de habitação social. A taxa de juros e o prazo de juros não atraíram realmente os tomadores.

As informações acima foram divulgadas pelo Ministério da Construção em relatório enviado à Assembleia Nacional sobre os resultados da fiscalização temática e do questionamento no setor da construção.

Assim, até agora, apenas 0,53% do pacote de crédito de 120.000 bilhões de VND foi desembolsado.

Especificamente, o BIDV Bank desembolsou VND 95,7 bilhões para 3 investidores de projetos nas províncias de Phu Tho, Thanh Hoa e Binh Duong; o Vietinbank desembolsou VND 128,6 bilhões para 1 investidor de projetos na província de An Giang; o Agribank desembolsou VND 415,7 bilhões para 4 investidores de projetos nas províncias de Bac Ninh, Quang Ninh e Kien Giang.

Além dos quatro bancos comerciais estatais (BIDV, Vietinbank, Agribank e Vietcombank), o Tien Phong Bank (TPbank) foi responsável por participar do programa de apoio previsto na Resolução nº 33, com um montante de cerca de VND 5 trilhões. Assim, o pacote de crédito foi elevado para VND 125 trilhões.

O Ministério da Construção avaliou que o desembolso do pacote de crédito acima ainda é lento.

Explicando a situação acima, o Ministério da Construção disse que o pacote de crédito ainda enfrenta dificuldades e obstáculos; incluindo o anúncio limitado da lista de moradias sociais elegíveis para empréstimos.

Até o momento, 129 projetos de habitação social, com uma escala de mais de 114.900 unidades, iniciaram a construção. No entanto, apenas 28 localidades anunciaram uma lista de 68 projetos elegíveis para empréstimos no âmbito do programa, com uma demanda de empréstimos superior a VND 30 trilhões. Portanto, ainda há 59 projetos cuja construção começou, mas não foram incluídos na lista de empréstimos elegíveis das localidades.

Além disso, alguns investidores não reúnem condições de crédito, como não assegurar condições de saldo credor; não possuir outros ativos para garantir o crédito (projetos de habitação social são isentos de taxas de uso do solo, portanto não são elegíveis para hipoteca); ter contraído empréstimos em outras instituições de crédito...

Além disso, embora o Banco do Estado tenha reduzido duas vezes as taxas de juros para 8% para investidores e 7,5% para compradores de imóveis, o Ministério da Construção comentou que essas taxas de juros ainda são altas e o período preferencial é curto, de 3 a 5 anos, então "não atraiu realmente tomadores de empréstimo".

Diante da realidade acima, no final de abril, o Ministério da Construção emitiu diretrizes para a definição da lista de projetos, temas, condições e critérios para empréstimos preferenciais. Assim, diversas condições foram removidas, como as relativas à indenização pela limpeza do local e à obtenção de alvarás de construção, a fim de eliminar dificuldades. Os investidores em projetos logo puderam anunciar suas listas de empréstimos para acessar os bancos.

Hanói carece de dezenas de milhares de apartamentos

O Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), informou que, em 2023, a oferta total de novos apartamentos em Hanói atingirá aproximadamente 11.000 unidades, o equivalente a 66% em relação a 2022, e a tendência de queda continuará no primeiro trimestre de 2024, quando o mercado total registrará apenas cerca de 3.000 novos apartamentos à venda. Portanto, de agora até 2025, Hanói terá um déficit de cerca de 50.000 apartamentos.

A consequência inevitável dessa escassez levou a uma prolongada "febre" de preços no mercado de apartamentos em Hanói. Um relatório recente da CBRE indicou que o preço médio de um apartamento novo em Hanói no primeiro trimestre de 2024 era de 56 milhões de VND/m², um aumento de 19% em relação ao mesmo período do ano passado. No entanto, na realidade, o aumento é muito maior, aproximadamente 70 milhões de VND/m².

Segundo corretores, devido à falta de oferta de novos projetos no mercado secundário, os projetos de marca aumentaram acentuadamente nos primeiros meses de 2024.

De fato, se no passado, com 4 a 5 bilhões de VND, os compradores podiam possuir um apartamento de 70 a 80 m2 no centro da cidade, agora, com essa quantia de dinheiro, comprar um apartamento satisfatório fora do centro não é simples, então os clientes apenas esperam o lançamento de um projeto e fecham o negócio imediatamente.

O Sr. Nguyen Thac Cuong, vice-diretor geral da Mai Viet Real Estate Joint Stock Company, disse que a maioria das pessoas que pretendem comprar uma casa neste momento pagam muito rápido quando encontram um produto adequado, em vez de gastar muito tempo considerando e esperando que o preço caia ainda mais, como no período anterior.

Consultoria a clientes, esta corretora acredita que, se eles têm um montante financeiro acumulado grande o suficiente e uma fonte de renda estável, os compradores devem considerar fazer um empréstimo imobiliário agora, quando a taxa de juros caiu e os investidores estão aplicando muitas políticas de vendas preferenciais.

“No futuro, quando o mercado imobiliário realmente se recuperar, os preços dos imóveis no centro da cidade certamente aumentarão e, nessa época, os compradores só poderão se mudar para áreas próximas a Hanói para obter preços mais baixos”, disse o Sr. Cuong.

O Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente do Conselho de Administração da Global Real Estate Joint Stock Company (GP-Invest), também afirmou que, no estágio atual, todos consideram as baixas taxas de juros e a recuperação econômica como dois pontos-chave, a partir dos quais o poder de compra também aumentará. Mas a questão central do mercado é se há bens ou não, portanto, a questão dominante atual reside na oferta, enquanto a demanda ainda é muito alta e cresce dia a dia.

Segundo o Sr. Hiep, os preços dos apartamentos estão em constante alta, mas a demanda por imóveis ainda é muito alta, com as pessoas "ansiosas" esperando o lançamento dos projetos. No entanto, a dificuldade aqui é que há poucos projetos novos sendo lançados nesta fase, o que torna os preços dos imóveis ainda mais altos. Essa também é a razão pela qual os investidores que estão lançando ou estão prestes a lançar projetos terão uma grande vantagem.

Moradias comerciais na cidade de Ho Chi Minh são de interesse

De acordo com o relatório de mercado do Batdongsan.com.vn , no primeiro trimestre de 2024, a demanda por moradias geminadas de frente para a rua na Cidade de Ho Chi Minh aumentou mais de 45% em relação ao mesmo período. Somente em março, o número de buscas por moradias comerciais aumentou 89%, e o número de buscas por aluguel também aumentou 86%. Este é um dos dois principais segmentos em termos de demanda por aluguel, logo após o de galpões. Tanto a demanda por compra quanto por aluguel de moradias comerciais concentra-se em áreas suburbanas como Binh Chanh, Tan Phu, Distritos 7 e 9.

Imóveis comerciais que podem trazer bons retornos de investimento devem atender aos seguintes fatores: localização, densidade populacional e planejamento geral da área. (Fonte: Labor)

A tendência de compra de imóveis comerciais está migrando de áreas centrais mais caras para áreas residenciais suburbanas, devido a fatores de custo adequados e à busca por potencial de longo prazo. A demanda por moradias comerciais em áreas suburbanas concentra-se principalmente em projetos já entregues, com alta densidade populacional e localizados próximos ao centro administrativo regional.

Não se pode negar que o mercado imobiliário comercial pode explorar um bom fluxo de caixa para investidores, mas também há situações em que, devido à escolha de produtos e projetos errados, esse segmento se torna um fardo, trazendo "dívidas" ao proprietário.

Sobre como escolher como investir em imóveis comerciais de forma eficaz, o Sr. Dinh Minh Tuan, diretor da Batdongsan.com.vn na região Sul, compartilhou que imóveis comerciais que podem trazer bons lucros de investimento precisam atender aos seguintes fatores: localização, densidade populacional e planejamento geral da área.

No caso de moradias comerciais, a localização e a densidade populacional impactam diretamente a capacidade de explorar negócios e alcançar clientes. Em projetos com grande população, a taxa de aluguel e revenda de moradias comerciais é sempre superior a 90%, com aumento médio de 10 a 15% ao ano. Especialmente em áreas centrais com planejamento sistemático e conexões convenientes, essa taxa pode chegar a 30% ao ano.

Portanto, você só deve optar por comprar em projetos com alta densidade populacional interna, de 8.000 a 10.000 pessoas ou mais, localizados no centro da área, onde haja conexão de tráfego conveniente, a população existente na área seja aglomerada, fácil de negociar e alugar.

Além disso, projetos localizados em áreas com planejamento de desenvolvimento para se tornarem centros, com grandes projetos de infraestrutura, também ajudarão a aumentar o valor comercial e o valor imobiliário a longo prazo. A quantidade de imóveis comerciais aqui deve representar apenas 2 a 3% do produto total de um projeto, garantindo assim competitividade e negócios mais eficazes.

Por outro lado, antes de "escolher uma face para confiar ouro", os investidores de shophouses devem considerar cuidadosamente a marca e a reputação do investidor. Este é um fator importante, pois se a empresa tiver paixão suficiente para desenvolver e gerenciar bem o projeto, o investimento garantirá a lucratividade esperada.

Além disso, os especialistas também recomendam que, ao "marcar" um projeto de casa comercial, os compradores devem dedicar mais tempo para aprender mais sobre o ambiente de vida, o nível de educação, a densidade populacional e a qualidade do projeto após a entrega, antes de pagar.

Ao pedir dinheiro emprestado a um banco, você precisa calcular cuidadosamente sua capacidade de pagar a dívida. Não calcule o valor a pagar ao banco muito próximo da sua renda mensal. Você deve fazer provisões para o caso de sua renda cair repentinamente durante períodos econômicos difíceis.

O mercado imobiliário de Khanh Hoa está florescendo

Recentemente, o Construction Electronic Newspaper, a Associação Imobiliária do Vietnã e o Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa organizaram o fórum: "Desbloqueando o fluxo de turismo e imóveis de resort".

Falando no fórum, o vice-ministro da Construção, Nguyen Van Sinh, disse que, nos últimos tempos, o mercado imobiliário de resorts se desenvolveu muito em todo o país, concentrado em localidades como Khanh Hoa, Da Nang, Binh Dinh, Quang Ninh, Kien Giang, etc.

Com a participação de localidades e empresas, nos últimos tempos, o mercado imobiliário criou produtos muito diversos e ricos, criando atração para turistas e criando um ambiente e condições para que as pessoas possam desfrutar dos valores dos imóveis resort nos últimos tempos.

No acumulado do início do ano até março de 2024, o setor imobiliário ficou em segundo lugar, com mais de 1,58 bilhão de dólares, representando 25,6% do capital total de IED registrado.

Como localidade participante da organização do fórum, o Sr. Nguyen Tan Tuan, presidente do Comitê Popular Provincial de Khanh Hoa, disse: O mercado imobiliário na província de Khanh Hoa superou o período mais difícil, embora não tenha atingido as expectativas, mas houve sinais positivos de certo crescimento (em 2023, ocorreram 19.951 transações, com um valor total de transação de 12.396 bilhões de VND; 11 projetos habitacionais foram aprovados para investimento (2 projetos receberam licenças de construção); no primeiro trimestre de 2024, ocorreram 5.941 transações, com um valor total de transação de 7.630 bilhões de VND.

Espera-se que Khanh Hoa mantenha sua recuperação econômica e seu ritmo de crescimento nos próximos anos. A infraestrutura estratégica de transporte está sendo cada vez mais aprimorada com a conclusão das rodovias expressas Nha Trang - Cam Lam e Cam Lam - Vinh Hao e a aceleração de outras rodovias, como Van Phong - Nha Trang e Khanh Hoa - Buon Ma Thuot, contribuindo para impulsionar o crescimento econômico.

Além disso, as Resoluções Centrais criaram muitos avanços na atração de recursos de investimento, promovendo fortemente o potencial e as vantagens da província, criando uma força motriz para promover o desenvolvimento socioeconômico abrangente e sustentável, criando uma oportunidade para a recuperação e o desenvolvimento da indústria do turismo, bem como uma força motriz para os investidores acelerarem o progresso e aumentarem a oferta de imóveis turísticos no mercado local.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html