'Conflito' persistente entre investidores e compradores de imóveis

De fato, muitos prédios de apartamentos em Hanói enfrentam problemas relacionados às áreas comuns e privadas. Os conflitos surgem principalmente porque as partes não conseguem definir e concordar sobre quais áreas são comuns e quais são privadas, o que gera conflitos entre as partes.

Sobre esse assunto, os documentos legais estaduais relacionados à gestão e operação de prédios de apartamentos apresentam regulamentações bastante detalhadas e completas. Mais recentemente, foi publicada a Circular 05 do Ministério da Construção , documento que consolida os documentos relacionados à gestão e operação de prédios de apartamentos.

Segundo a Sra. Vu Kieu Hanh, Diretora de Gestão Imobiliária da Savills Hanoi, os conflitos em projetos de apartamentos decorrem da falta de integralidade e transparência nos documentos que regulam o uso de áreas comuns e privadas quando os investidores desenvolvem e constroem projetos; embora estejam claramente definidos em documentos legais. Isso gera ambiguidade na determinação posterior dos direitos de propriedade e uso.

Muitos prédios de apartamentos em Hanói enfrentam problemas relacionados a áreas compartilhadas e privadas, especialmente disputas por vagas de estacionamento. (Foto: BG)

“É necessário entender que todas as áreas relacionadas ao sistema estrutural, corredores, passarelas comuns e sistemas inseparáveis, são áreas comuns de propriedade. No entanto, uma das áreas que frequentemente gera disputas em prédios de apartamentos é a área de estacionamento”, acrescentou a Sra. Hanh.

De acordo com a Lei de Habitação de 2014, as áreas destinadas ao estacionamento de bicicletas, veículos para deficientes, veículos motorizados de duas rodas e veículos motorizados de três rodas são de propriedade e uso compartilhados pelos condôminos. Quanto às áreas de estacionamento, os inquilinos/compradores dos apartamentos podem comprá-las ou sublocá-las.

Na realidade, na maioria dos prédios de apartamentos, a receita da área de estacionamento de motos (propriedade compartilhada) será devolvida ao fundo operacional do prédio. No entanto, como essa área é planejada, qual o valor da área de propriedade compartilhada e, a partir daí, determinar a receita específica por veículo ainda não está claro. Isso dá origem a debates intermináveis", analisou a Sra. Hanh.

Para resolver conflitos e limitar os impactos nas etapas seguintes, a Sra. Hanh afirmou que os investidores precisam prever e calcular corretamente as áreas comuns e privativas desde a fase de projeto, bem como apresentá-las claramente no contrato de venda e no relatório econômico e técnico sobre o investimento na construção. O conselho de administração precisa ter acesso a todos os registros de conclusão do projeto, de acordo com as disposições do Documento Consolidado 05/VBHN-BXD, Circular sobre os regulamentos de gestão e uso de edifícios de apartamentos.

Além disso, o investidor precisa concordar com as partes relevantes para estabelecer regras para áreas e instalações comuns. A partir daí, chegar a um acordo geral e consenso sobre o conteúdo relacionado a direitos, uso e proteção de ativos para evitar disputas.

As áreas comuns e privadas do projeto também estão parcialmente relacionadas à determinação da taxa de serviço do projeto que cada proprietário precisa contribuir. Segundo a Sra. Hanh, a regulamentação sobre a taxa máxima de serviço em projetos de apartamentos com elevadores na cidade não deve exceder 16.500 VND/m²/mês.

A taxa de serviço também está estipulada para ser incluída no contrato de venda, portanto, os compradores precisam consultar o valor da taxa que os proprietários devem contribuir. Isso porque, quando o empreendimento é colocado em operação, a mentalidade geral dos moradores é sempre voltada para a transparência no valor da taxa e na forma como o dinheiro da taxa de serviço que pagaram é utilizado. Isso exige que investidores e administradores prestem muita atenção a essa questão.

Foto ilustrativa. (Fonte: CP)

Os especialistas da Savills acreditam que, para determinar o preço de serviço adequado, investidores e unidades de gestão devem considerar os fatores que afetam diretamente o custo de composição do preço do serviço do edifício de apartamentos. Esse custo dependerá da escala, das características arquitetônicas, do design e dos equipamentos do projeto. Após obter todas as informações necessárias, a unidade de gestão pode calcular o custo operacional que compõe a taxa de serviço.

Embora sejam pontos muito pequenos na cadeia de trabalho da unidade de gestão operacional, eles afetam diretamente o preço unitário da taxa de operação. Portanto, a gestão precisa ser rigorosa e realizada por uma unidade de gestão operacional profissional para poder apoiar investidores e residentes na otimização dos custos de gestão, bem como na transparência das atividades e dos serviços de gestão do projeto.

Observa-se que, na tendência de forte desenvolvimento do mercado imobiliário no Vietnã, os investidores precisam estar atentos à gestão e operação do empreendimento, considerando-as como um valor agregado ao empreendimento, além de uma solução para evitar o risco de conflitos entre unidades relacionadas. O preço de venda de um produto imobiliário é planejado pelo investidor desde a fase anterior à formação e entrada em operação do empreendimento.

"No entanto, a manutenção do preço depende da qualidade da gestão e operação do projeto. O papel da unidade de gestão e operação, portanto, torna-se importante no contexto do número crescente de áreas urbanas com grandes populações e grande oferta", enfatizou a Sra. Hanh.

Fonte: https://www.congluan.vn/khu-vuc-de-xe-mau-thuan-dai-dang-giua-chu-dau-tu-va-cu-dan-mua-nha-post251082.html