Conflito persistente entre investidores e compradores de imóveis.

De fato, muitos prédios de apartamentos em Hanói enfrentam problemas relacionados às áreas comuns e privadas. O principal conflito surge da incapacidade das partes de definir e concordar sobre quais áreas são comuns e quais são privadas, o que leva a desentendimentos.

A respeito dessa questão, os documentos legais do Estado relacionados à administração e operação de edifícios residenciais fornecem regulamentações bastante detalhadas e completas. Mais recentemente, foi publicada a Circular 05 do Ministério da Construção , um documento que consolida as normas relativas à administração e operação de edifícios residenciais.

Segundo a Sra. Vu Kieu Hanh, Diretora do Departamento de Gestão Imobiliária da Savills Hanoi, os conflitos em projetos de apartamentos têm origem na falta de completude e transparência dos documentos que regulamentam o uso de áreas comuns e privadas durante o desenvolvimento e construção dos empreendimentos, embora essas áreas estejam claramente definidas nos documentos legais. Isso gera ambiguidade na determinação posterior dos direitos de propriedade e uso.

Muitos prédios de apartamentos em Hanói enfrentam problemas relacionados a áreas comuns e privadas, especialmente disputas por vagas de estacionamento. (Foto: BG)

“É importante entender que todas as áreas relacionadas ao sistema estrutural, corredores, vias de circulação e sistemas inseparáveis ​​são áreas comuns. No entanto, uma das áreas que frequentemente gera conflitos em prédios de apartamentos é a área de estacionamento”, acrescentou a Sra. Hanh.

De acordo com a Lei de Habitação de 2014, as vagas para bicicletas, veículos adaptados para pessoas com deficiência, veículos motorizados de duas e três rodas são de propriedade comum e de uso compartilhado pelos proprietários dos apartamentos. Já as vagas para carros podem ser adquiridas ou sublocadas pelos inquilinos/compradores dos apartamentos.

"Na realidade, na maioria dos prédios de apartamentos, a receita da área de estacionamento de motos (propriedade compartilhada) retorna ao fundo operacional do edifício. No entanto, ainda não está claro como essa área é planejada, qual a extensão da área de propriedade compartilhada e, a partir daí, como determinar a receita específica por veículo. Isso gera debates intermináveis", analisou a Sra. Hanh.

Para resolver conflitos e limitar os impactos nas etapas seguintes, a Sra. Hanh afirmou que os investidores precisam prever e calcular corretamente as áreas comuns e privadas desde a fase de projeto, além de apresentá-las claramente no contrato de compra e venda e no relatório econômico e técnico do investimento em construção. A administração do condomínio precisa ter acesso a todos os registros de conclusão do projeto, conforme as disposições da Circular Consolidada 05/VBHN-BXD sobre regulamentação da administração e uso de edifícios residenciais.

Além disso, o investidor precisa chegar a um acordo com as partes relevantes para estabelecer regras para áreas e instalações comuns. A partir daí, deve-se chegar a um acordo geral e a um consenso sobre o conteúdo relacionado aos direitos, uso e proteção dos ativos, a fim de evitar o surgimento de disputas.

As áreas comuns e privadas do empreendimento também influenciam, em parte, a definição da taxa de condomínio que cada proprietário deve pagar. Segundo a Sra. Hanh, a regulamentação sobre a taxa máxima de condomínio em empreendimentos com elevador na cidade não deve ultrapassar 16.500 VND/m²/mês.

A taxa de serviço também deve constar no contrato de compra e venda, portanto, o comprador precisa verificar o valor da taxa que os proprietários devem contribuir. Isso porque, na prática, a mentalidade geral dos moradores é de transparência em relação ao valor da taxa e à forma como o dinheiro pago por eles é utilizado. Por isso, é fundamental que o investidor e a administradora também prestem muita atenção a essa questão.

Foto ilustrativa. (Fonte: CP)

Os especialistas da Savills acreditam que, para determinar o preço adequado dos serviços, investidores e administradoras devem considerar os fatores que afetam diretamente o custo dos serviços em edifícios residenciais. Esse custo dependerá da escala, das características arquitetônicas, do projeto e dos equipamentos do empreendimento. Após reunir todas as informações necessárias, a administradora poderá calcular o custo operacional que compõe a taxa de serviço.

Embora sejam pontos muito pequenos na cadeia de trabalho da unidade de gestão operacional, eles afetam diretamente o preço unitário da taxa de operação. Portanto, a gestão precisa ser rigorosa e realizada por uma unidade de gestão operacional profissional para poder apoiar tanto os investidores quanto os moradores na otimização dos custos de gestão, bem como na transparência das atividades e dos serviços de gestão no projeto.

Observa-se que, na tendência de forte desenvolvimento do mercado imobiliário no Vietnã, os investidores precisam atentar para a gestão e operação do empreendimento, considerando-as como um valor agregado ao projeto e uma forma de evitar riscos de conflitos entre as unidades envolvidas. O preço de venda de um imóvel é planejado pelo investidor desde a fase anterior à concepção e ao início das operações do projeto.

"No entanto, o fator que mantém o preço depende da qualidade da gestão e operação do projeto. O papel da unidade de gestão e operação torna-se, portanto, importante no contexto do crescente número de áreas urbanas com populações enormes e grande oferta", enfatizou a Sra. Hanh.

Fonte: https://www.congluan.vn/khu-vuc-de-xe-mau-thuan-dai-dang-giua-chu-dau-tu-va-cu-dan-mua-nha-post251082.html