Banco do Estado: Circular 22 não proíbe hipotecas sobre futuras moradias

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ANTD.VN - O Banco do Estado afirmou: A Circular 22 não restringe a compra de imóveis por pessoas físicas com hipotecas para futuras moradias. A condição "casa concluída conforme o contrato de compra e venda" aplica-se apenas a empréstimos hipotecários residenciais com coeficiente de risco menor do que outros empréstimos com garantia imobiliária.

Anteriormente, a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh enviou um documento ao Primeiro Ministro e ao Banco Estatal, propondo alterar e complementar a Cláusula 1, Artigo 1 da Circular nº 22/2023/TT-NHNN.

Em particular, a HoREA expressou profunda preocupação com a regulamentação de que bancos comerciais e agências bancárias estrangeiras só podem emprestar dinheiro a indivíduos para comprar casas que estejam “concluídas para entrega” (ou seja, casas disponíveis – de acordo com a HoREA).

A HoREA acredita que isso significa que a Circular nº 22/2023/TT-NHNN não permite que bancos comerciais e agências bancárias estrangeiras emprestem a indivíduos para comprar moradias comerciais inacabadas para entrega (ou seja, moradias comerciais formadas no futuro) garantidas (hipotecadas) pela própria casa.

Esta associação acredita que se a regulamentação acima não for alterada imediatamente, quando a Circular nº 22 entrar em vigor a partir de 1º de julho de 2024, isso poderá levar a consequências ruins, causando dificuldades e prejudicando o funcionamento normal do mercado imobiliário, o que impactará negativamente o processo de recuperação e desenvolvimento do mercado imobiliário tanto no curto quanto no longo prazo.

A Circular 22 não é um documento que oriente as operações de concessão de crédito.

Respondendo a essas informações, o Banco do Estado afirmou que a Circular 22 não restringe indivíduos de comprar casas hipotecadas no futuro.

De acordo com o Banco do Estado, a Circular 41/2016/TT-NHNN (alterada e complementada pela Circular 22/2023/TT-NHNN) que regulamenta o índice de segurança de capital de bancos comerciais e agências bancárias estrangeiras não é um documento que orienta as operações de concessão de crédito de instituições de crédito.

Em particular, a Circular fornece orientação sobre como determinar e aplicar coeficientes de risco a cada tipo de ativo bancário (incluindo empréstimos garantidos por imóveis e empréstimos hipotecários residenciais).

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

Os compradores de imóveis ainda podem hipotecar futuras moradias

Especificamente, a Cláusula 10, Artigo 2 da Circular 41/2016/TT-NHNN estipula: “Um empréstimo garantido por imóveis é um empréstimo a uma pessoa física ou jurídica para comprar um imóvel, realizar um projeto imobiliário e é garantido pelo imóvel ou projeto imobiliário formado a partir do empréstimo de acordo com as disposições da lei sobre transações garantidas”.

A Circular 22/2023/TT-NHNN não altera nem complementa este conteúdo. Organizações e pessoas físicas que precisam comprar uma casa e garantir (hipoteca) esta futura casa aplicarão um coeficiente de risco de 30% a 120%, dependendo do índice de garantia (LTV), calculado pela relação entre o saldo do empréstimo e o valor da garantia. Caso não haja informações sobre o índice LTV, o coeficiente de risco é de 150%.

As casas concluídas receberão uma classificação de baixo risco.

O Artigo 2, Cláusula 11 da Circular 41/2016/TT-NHNN estipula: “Um empréstimo hipotecário residencial é um empréstimo garantido por imóveis para indivíduos comprarem uma casa que atenda plenamente às seguintes condições: a) A fonte de dinheiro para pagar a dívida não é a fonte de dinheiro para alugar a casa formada a partir do empréstimo; b) A casa foi concluída de acordo com o contrato de compra da casa; c) O banco ou agência bancária estrangeira tem plenos direitos legais para lidar com a casa hipotecada quando o cliente não pode pagar a dívida de acordo com as disposições da lei sobre transações garantidas; d) A casa formada a partir deste empréstimo hipotecário deve ser avaliada de forma independente (avaliada por um terceiro ou por um departamento independente do departamento de aprovação de crédito do banco ou agência bancária estrangeira) com o princípio da prudência (o preço não é superior ao preço de mercado no momento da aprovação do empréstimo) de acordo com os regulamentos do banco ou agência bancária estrangeira.”

A Cláusula 1, Artigo 1 da Circular 22/2023/TT-NHNN altera e complementa a Cláusula 11, Artigo 2 da seguinte forma: “11. Um empréstimo hipotecário residencial é um empréstimo garantido por imóveis para indivíduos comprarem uma casa, incluindo:

a) O empréstimo garantido por imóveis para indivíduos comprarem uma casa deve atender às seguintes condições: i) A fonte de dinheiro para pagar a dívida não é a fonte de dinheiro para alugar a casa formada a partir do empréstimo; ii) A casa foi concluída para entrega de acordo com o contrato de venda da casa; iii) O banco ou agência bancária estrangeira tem todos os direitos legais para lidar com a casa hipotecada quando o cliente não pode pagar a dívida de acordo com as disposições da lei sobre transações garantidas e da lei sobre habitação; iv) A casa formada a partir deste empréstimo hipotecário deve ser avaliada de forma independente (avaliada por terceiros ou por um departamento independente do departamento de aprovação de crédito do banco ou agência bancária estrangeira) com o princípio da prudência (o valor não é superior ao preço de mercado no momento da aprovação do empréstimo) de acordo com os regulamentos do banco ou agência bancária estrangeira.

b) Os empréstimos para aquisição de habitação social e habitação ao abrigo de programas e projectos de apoio governamental são determinados de acordo com as disposições da lei da habitação e cumprem as condições previstas nos pontos a(i), a(iii), a(iv) desta cláusula.

Assim, os empréstimos hipotecários residenciais incluirão: Empréstimos hipotecários residenciais para comprar casas que atendam às condições prescritas, incluindo a condição de conclusão para entrega, e empréstimos para comprar moradias sociais e casas no âmbito de programas e projetos de apoio do Governo.

O fator de risco aplicado aos empréstimos hipotecários residenciais variará de 20% a 100%, dependendo dos índices LTV e DSC.

Para empréstimos para compra de moradias sociais, compra de casas no âmbito dos programas e projetos de apoio do Governo, não há necessidade de atender à condição de que a casa esteja concluída para entrega e o coeficiente de risco é menor do que outros empréstimos hipotecários residenciais, de apenas 20% a 50%, a fim de implementar a política do Governo de incentivo à moradia social.

Assim, o Banco do Estado afirmou que a condição de casa concluída, de acordo com o contrato de compra e venda de imóvel, só se aplica aos empréstimos hipotecários (que estão sujeitos a um coeficiente de risco menor do que outros recebíveis garantidos por imóveis).

Caso uma organização ou indivíduo tenha necessidade de construir ou comprar uma futura moradia e hipotecar a futura moradia, será um caso de empréstimo garantido por imóvel, conforme prescrito na Cláusula 10, Artigo 2 da Circular 41, e o coeficiente de risco correspondente, conforme prescrito na Cláusula 10, Artigo 9 da Circular 41, será aplicado.

“Portanto, esta regulamentação não restringe os direitos de organizações e indivíduos de comprarem futuras habitações e não é contrária às regulamentações atuais (Direito Civil, Direito da Habitação, Direito dos Negócios Imobiliários, Lei dos Investimentos de 2020, Lei das Instituições de Crédito de 2024)” – afirmou o Banco do Estado.

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