Ajudar a determinar preços de terrenos com precisão.
Segundo a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), até o momento, o mercado imobiliário, incluindo o mercado de direitos de uso da terra, não se desenvolveu de forma estável, transparente e sustentável, apresentando diversos riscos potenciais. Isso se deve ao fato de o mercado imobiliário vietnamita possuir um mecanismo de preços diferenciados para a terra, no qual o quadro de preços estatal e o de mercado divergem claramente.
Essa diferença também gerou muitos problemas e dificuldades legais, principalmente na determinação dos preços e taxas de uso da terra. Além disso, após uma série de irregularidades fundiárias, muitos projetos sofreram atrasos devido à espera pela avaliação de preços e pelo cálculo das taxas de uso da terra. Muitas empresas de avaliação também temem os riscos inerentes ao trabalho de avaliação.
Embora muitas localidades apliquem o coeficiente K, aproximando a lista de preços de terrenos do preço de mercado, a determinação desse coeficiente ainda apresenta muitos fatores subjetivos, podendo não acompanhar fielmente o preço de mercado e não sendo adequada para certos casos. Portanto, para aperfeiçoar o mecanismo de determinação dos preços de terrenos, a Resolução Central estipula: abolir o quadro de preços de terrenos, estabelecer um mecanismo e um método para a determinação dos preços de terrenos de acordo com os princípios de mercado e definir as funções, tarefas e responsabilidades do órgão responsável pela determinação dos preços de terrenos.
Espera-se que a negociação por meio da bolsa de valores gere dados transparentes que ajudem a avaliar os preços reais dos terrenos.
Além disso, para determinar preços de terrenos próximos aos preços de mercado e compatíveis com o valor que agregam, é necessário dispor de dados sobre valores imobiliários baseados no histórico real de transferências. Segundo a VARS, exigir transações imobiliárias por meio de bolsas de valores, pagamentos via bancos e um controle rigoroso dos contratos de compra e venda de terrenos são fundamentais para fornecer dados de preços mais precisos. Quando um banco de dados é construído para garantir que os preços dos terrenos estejam próximos aos preços de mercado, assegura-se a harmonia entre as partes. A partir daí, o mercado se desenvolve de forma mais segura, saudável e sustentável.
Além disso, exigir que as negociações imobiliárias sejam realizadas presencialmente também ajudará o Estado a ter uma ferramenta para gerenciar informações sobre o mercado imobiliário, permitindo a emissão de políticas para regular prontamente o mercado imobiliário e promover seu desenvolvimento saudável e estável.
Além disso, a vantagem de negociar por meio de corretoras também está relacionada à proteção de investidores e compradores de imóveis, pois as corretoras são obrigadas a verificar a autenticidade e a legalidade do projeto antes que ele chegue aos consumidores.
Em resposta a essa questão, o Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da VARS, também afirmou que as bolsas de valores serão as guardiãs, garantindo a implementação das funções que o Estado regulamenta para evitar a sonegação fiscal, a transparência da origem dos recursos e a prevenção da lavagem de dinheiro e da fraude.
No entanto, o Sr. Dinh afirmou que, se as transações imobiliárias forem obrigatórias por meio de corretoras, estas e os corretores deverão ser mais padronizados, mais profissionais e cumprir regulamentações rigorosas. Portanto, nem todas as corretoras e os corretores desejam seguir essa orientação, e muitos ainda preferem aplicar a legislação vigente, visto que não é obrigatória.
Preocupações com o aumento dos custos
Além das vantagens mencionadas, muitas opiniões divergem quanto a essa regulamentação. Em primeiro lugar, ela viola os princípios da atividade empresarial e restringe a liberdade de negócios, conforme estipulado em outras leis, como a Lei das Empresas e a Lei de Investimentos. Consequentemente, as plataformas de negociação de imóveis não são órgãos de gestão estatal e não prestam serviços públicos autorizados pelo Estado. Portanto, quando a regulamentação exige que outras entidades utilizem os serviços de uma empresa, isso frequentemente gera desigualdade.
Além disso, os investidores podem criar andares de imóveis para vender seus próprios produtos. Nesse caso, o objetivo do andar é apenas vender o máximo possível de produtos aos investidores. Portanto, os direitos dos compradores não serão garantidos.
Entretanto, a maioria dos clientes que compram e vendem imóveis hoje em dia prefere negociar diretamente com o investidor. Para muitos clientes, a sala de negociação é apenas um local para consultar informações, tirar dúvidas e dar suporte nos procedimentos de compra e venda.
As transações imobiliárias por meio de permutas levantam preocupações sobre a possibilidade de aumento de custos e criação de procedimentos adicionais para os compradores de imóveis.
Assim como no mercado atual, as questões que mais preocupam os compradores ainda são os procedimentos legais, ou seja, se o projeto está apto para venda ou não. Essa informação está relacionada aos órgãos de gestão estaduais, especificamente o Departamento de Construção, responsável por verificar e divulgar a situação à população. Portanto, obter informações no local é apenas uma ferramenta de referência inicial.
Como mencionado anteriormente, com o objetivo de vender o máximo de produtos possível aos investidores, é impossível garantir que uma empresa privada, como uma corretora de imóveis, possa fornecer aos clientes as informações mais completas e precisas sobre as questões legais do projeto, especialmente para empreendimentos imobiliários que serão construídos no futuro.
Além disso, a compra e venda de imóveis por meio de plataformas digitais também levanta preocupações sobre custos, procedimentos, pessoal e responsabilidades legais. Isso coloca os investidores em uma posição difícil ao terem que aumentar os custos do produto, complicando ainda mais as atividades de compra e venda de imóveis.
Muitas opiniões defendem que, em vez de exigir transações presenciais, a lei deveria estipular que investidores e corretoras imobiliárias enviem relatórios periódicos a órgãos estaduais de gestão para obter um banco de dados com as transações imobiliárias. Isso contribuiria para a transparência do mercado e para a definição de preços de terrenos e apartamentos com base em transações reais.
Diante das muitas opiniões divergentes sobre essa regulamentação, o Ministro da Construção , Nguyen Thanh Nghi, afirmou recentemente na Assembleia Nacional que o órgão responsável pela elaboração da regulamentação informará o Governo para que este continue a estudar e a absorver cuidadosamente os comentários sobre o conteúdo, a fim de garantir que a regulamentação das plataformas de negociação de imóveis seja adequada, rigorosa, clara em suas responsabilidades e que assegure os direitos das pessoas físicas e jurídicas. Simultaneamente, será feita a revisão e a conclusão da confirmação das transações realizadas por meio dessas plataformas, bem como a definição das responsabilidades e obrigações das mesmas.
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