Quais são as responsabilidades dos investidores em projetos imobiliários?

Novos pontos de responsabilidade dos investidores em projetos imobiliários

Em entrevista ao jornal Kinh te & Do thi sobre as novas responsabilidades dos investidores em projetos imobiliários, a advogada Pham Thi Bich Hao, diretora da Duc An Law Company Limited, afirmou que, de acordo com o Artigo 17 da Lei de Negócios Imobiliários, é proibido autorizar outras organizações ou indivíduos a assinar contratos de depósito, compra, venda, transferência, arrendamento com opção de compra de imóveis, obras, área construída em obras, direitos de uso do solo com infraestrutura técnica em projetos imobiliários. Essa regulamentação visa evitar irregularidades por parte das entidades autorizadas a assinar contratos de depósito e transferência.

A Lei de Negócios Imobiliários de 2023 estipula: O sinal para a compra de imóveis futuros não deve exceder 5% do preço de venda. — A Lei de Negócios Imobiliários de 2023 estipula: O depósito para a futura compra de uma casa não deve exceder 5% do preço de venda.

Ao mesmo tempo, a construção de casas, obras de construção civil e obras de infraestrutura técnica e social no projeto devem estar em conformidade com o planejamento detalhado, o projeto aprovado, a licença de construção e o conteúdo da aprovação da política de investimento do projeto pelos órgãos estatais competentes; e devem estar em conformidade com as normas de construção. Essa nova regulamentação, em comparação com a Lei de Negócios Imobiliários de 2014, visa também impedir que alguns investidores construam casas que não estejam em conformidade com os projetos aprovados e as licenças de construção.

A Lei de Negócios Imobiliários de 2023 (composta por 10 capítulos e 83 artigos) entra em vigor a partir de 1º de janeiro de 2025 e substitui a Lei de Negócios Imobiliários de 2014.

Novas regulamentações sobre pagamento, arrendamento com opção de compra de imóveis residenciais e obras em construção, de acordo com o Artigo 25, Cláusula 2, da Lei de Negócios Imobiliários de 2023: O pagamento no arrendamento com opção de compra de imóveis residenciais e obras em construção é feito em parcelas, sendo que a primeira parcela não pode exceder 30% do valor do contrato, incluindo o sinal. As parcelas subsequentes devem ser pagas de acordo com o andamento da obra até a entrega do imóvel ao arrendatário. O valor total do pagamento antecipado ao locador não pode ultrapassar 50% do valor do contrato de arrendamento com opção de compra. O valor restante será calculado como aluguel a ser pago ao locador dentro de um prazo determinado, conforme acordado em contrato.

Novos pontos na Lei de Negócios Imobiliários, no Artigo 29, sobre os requisitos para a comercialização de direitos de uso do solo com infraestrutura técnica em projetos imobiliários. De acordo com isso, os projetos imobiliários com direitos de uso do solo e infraestrutura técnica colocados em atividade devem atender aos seguintes requisitos:

Requisitos especificados no Artigo 11 desta Lei; investimento concluído na construção de obras de infraestrutura técnica de acordo com o planejamento detalhado aprovado, progresso do projeto aprovado por órgãos estatais competentes, de acordo com as normas da lei de construção, da lei de planejamento urbano e da lei de investimento; garantia do fornecimento de serviços de eletricidade, abastecimento de água, drenagem, coleta de lixo e tratamento de esgoto; garantia de conexão ao sistema de infraestrutura comum da área antes da transferência, arrendamento ou subarrendamento dos direitos de uso da terra; a transferência, o arrendamento ou o subarrendamento dos direitos de uso da terra com infraestrutura técnica devem ser compatíveis com os objetivos e o conteúdo do projeto de investimento aprovado pelos órgãos estatais competentes.

Novos pontos a serem observados pelas partes participantes em transações.

Segundo a advogada Pham Thi Bich Hao, no que diz respeito às normas relativas aos depósitos em negócios imobiliários e obras de construção civil, para garantir a transparência do depósito e limitar os riscos para o comprador e o locatário, que muitas vezes são a parte mais vulnerável, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 estipula: O depósito para a compra de uma casa em construção não deve exceder 5% do preço de venda.

A atual Lei de Negócios Imobiliários de 2014 não regulamenta especificamente os depósitos na compra, venda ou locação de imóveis a serem constituídos no futuro.

De acordo com as novas regulamentações do Artigo 23, Cláusula 5, da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, o conteúdo é o seguinte: Investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos de até 5% do preço de venda, do preço de arrendamento com opção de compra de casas, de obras em construção e da área construída em obras em geral, desde que as casas e as obras em construção atendam a todas as condições para entrada em operação, conforme as disposições desta Lei. O contrato de depósito deve especificar claramente o preço de venda, o preço de arrendamento com opção de compra de casas, de obras em construção e a área construída em obras em geral.

Assim sendo, os investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos de no máximo 5% do preço de venda, do preço de arrendamento com opção de compra das casas e das futuras obras de construção, desde que cumpram as condições para iniciar o negócio.

O contrato de depósito deve indicar claramente o preço de venda, o preço de arrendamento com opção de compra da casa, o projeto de construção e a área construída do imóvel.

As obras de construção civil e habitacional planejadas só poderão ser iniciadas mediante a apresentação de um dos seguintes documentos relativos aos direitos de uso do solo: alvará de construção; aviso de início de obra; documento de aceitação da conclusão da infraestrutura técnica...

Ampliar os direitos dos investidores vietnamitas residentes no exterior.

A advogada Pham Thi Bich Hao afirmou que outro ponto novo notável da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 é a alteração das normas relativas à forma e ao âmbito dos negócios imobiliários de vietnamitas residentes no exterior.

De acordo com o Artigo 10, os sujeitos autorizados a exercer atividades comerciais são os vietnamitas residentes no exterior que sejam cidadãos vietnamitas de acordo com as disposições da lei de nacionalidade e que tenham permissão para entrar no Vietnã e exercer atividades comerciais imobiliárias nas formas prescritas para organizações e indivíduos nacionais que atuam no setor imobiliário. Também estão autorizados os vietnamitas residentes no exterior que não sejam cidadãos vietnamitas de acordo com as disposições da lei de nacionalidade e que tenham permissão para entrar no Vietnã e exercer atividades comerciais imobiliárias nas seguintes formas:

Investir na construção de casas e obras de construção associadas a direitos de uso da terra para venda, arrendamento ou compra a prazo por meio de projetos imobiliários implementados de acordo com a forma, finalidade e prazo de uso da terra prescritos pela lei fundiária;

O investimento na construção de infraestrutura técnica em projetos imobiliários com o objetivo de transferir, arrendar e subarrendar direitos de uso da terra com infraestrutura técnica deve estar em conformidade com a forma, finalidade e prazo de uso da terra previstos na legislação fundiária;

Formas de negócio imobiliário especificadas nos pontos d e g, cláusula 1 deste artigo.

“Em comparação com a atual Lei de Negócios Imobiliários, a nova lei oferece regulamentações mais detalhadas sobre as formas de negócios imobiliários de vietnamitas residentes no exterior, ampliando os direitos dos investidores vietnamitas residentes no exterior para atrair capital para o mercado imobiliário”, disse a advogada Pham Thi Bich Hao.

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