Quais são as responsabilidades dos investidores em projetos imobiliários?

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Novos pontos de responsabilidade dos investidores em projetos imobiliários

Em entrevista ao jornal Kinh te & Do thi sobre as novas responsabilidades dos investidores em projetos imobiliários, o advogado Pham Thi Bich Hao, diretor da Duc An Law Company Limited, afirmou que, de acordo com o disposto no Artigo 17 da Lei de Negócios Imobiliários, não é permitido autorizar outras organizações ou indivíduos a assinar contratos de depósito, compra, venda, transferência, arrendamento mercantil de imóveis, obras de construção, área construída em obras de construção, direitos de uso de terreno com infraestrutura técnica em projetos imobiliários. Esta regulamentação visa evitar violações em unidades autorizadas a assinar contratos de depósito e transferência.

A Lei de Negócios Imobiliários de 2023 estipula: O depósito para compra de futuras casas não deve exceder 5% do preço de venda. — A Lei de Negócios Imobiliários de 2023 estipula: O depósito para futura compra de imóvel não deve exceder 5% do preço de venda.

Ao mesmo tempo, a construção de casas, obras de construção e obras de infraestrutura técnica e social no projeto devem estar em conformidade com o planejamento detalhado, o projeto aprovado, a licença de construção, o conteúdo da política de investimento do projeto aprovada pelos órgãos estaduais competentes e cumprir com os padrões de construção. Esta nova regulamentação, em comparação com a Lei de Negócios Imobiliários de 2014, também visa impedir que alguns investidores construam casas que não estejam em conformidade com os projetos aprovados e as licenças de construção.

A Lei de Negócios Imobiliários de 2023 (composta por 10 capítulos e 83 artigos) entra em vigor em 1º de janeiro de 2025 e substitui a Lei de Negócios Imobiliários de 2014.

Algumas novas regulamentações sobre pagamento, arrendamento com compra de casas, obras de construção formadas no futuro de acordo com a Cláusula 2, Artigo 25 da Lei de Negócios Imobiliários de 2023: O pagamento em arrendamento com compra de casas, obras de construção, área construída em obras de construção formadas no futuro é feito em múltiplas parcelas, a primeira parcela não excede 30% do valor do contrato, incluindo o depósito, as parcelas subsequentes devem ser consistentes com o progresso da construção até a entrega da casa, obras de construção, área construída nas obras de construção ao locatário, mas o valor total do pagamento adiantado ao locador não excede 50% do valor do contrato de arrendamento com compra de casas, obras de construção, área construída nas obras de construção. O valor restante é calculado como aluguel a ser pago ao locador dentro de um determinado período, conforme acordado no contrato.

Novos pontos na Lei de Negócios Imobiliários, no Artigo 29, sobre os requisitos para a negociação de direitos de uso do solo com infraestrutura técnica em projetos imobiliários. Consequentemente, os projetos imobiliários com direitos de uso do solo com infraestrutura técnica implementados devem atender aos seguintes requisitos:

Requisitos especificados no Artigo 11 desta Lei; investimento concluído na construção de obras de infraestrutura técnica de acordo com o planejamento detalhado aprovado, progresso do projeto aprovado pelas agências estaduais competentes de acordo com os regulamentos da lei sobre construção, lei sobre planejamento urbano, lei sobre investimento; garantir o fornecimento de eletricidade, abastecimento de água, drenagem, coleta de resíduos, serviços de tratamento de águas residuais; garantir a conexão ao sistema de infraestrutura comum da área antes de transferir, arrendar, subarrendar direitos de uso da terra; a transferência, o arrendamento, o subarrendar direitos de uso da terra com infraestrutura técnica devem ser consistentes com os objetivos de investimento e o conteúdo do projeto de investimento aprovado pelas agências estaduais competentes.

Novos pontos que valem a pena destacar para as partes que participam de transações

De acordo com o advogado Pham Thi Bich Hao, em relação às regulamentações de depósito no negócio de habitação e obras de construção formadas no futuro, para garantir que a verdadeira natureza do depósito seja refletida, ao mesmo tempo em que limita os riscos para o comprador e o locatário, que geralmente são a parte mais fraca, a Lei de Negócios Imobiliários de 2023 estipula: O depósito para a compra de uma casa formada no futuro não deve exceder 5% do preço de venda.

A atual Lei de Negócios Imobiliários de 2014 não regulamenta especificamente os depósitos na compra, venda ou arrendamento de imóveis a serem constituídos no futuro.

De acordo com a nova regulamentação, na Cláusula 5, Artigo 23 da Lei de Negócios Imobiliários de 2023, o conteúdo é o seguinte: Os investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos de, no máximo, 5% do preço de venda, do preço de locação/compra de imóveis, das obras de construção e da área construída em obras de construção de clientes quando os imóveis e as obras de construção atenderem a todas as condições para a entrada em operação, de acordo com as disposições desta Lei. O contrato de depósito deve indicar claramente o preço de venda, o preço de locação/compra de imóveis, as obras de construção e a área construída em obras de construção.

Assim, os investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos de no máximo 5% do preço de venda, do preço de locação e compra de imóveis e de futuras obras quando reúnem as condições para iniciar o negócio.

O contrato de depósito deve indicar claramente o preço de venda, o preço de locação e compra da casa, o projeto de construção e a área construída do projeto.

As obras de habitação e construção civil que se venham a formar só poderão ser colocadas em funcionamento quando existir um dos seguintes documentos sobre direitos de utilização do solo; alvará de construção; aviso de início de construção; documentos sobre aceitação da construção concluída de infraestrutura técnica...

Ampliar os direitos dos investidores vietnamitas residentes no exterior

O advogado Pham Thi Bich Hao disse que outro ponto novo e notável da Lei de Negócios Imobiliários de 2023 é a alteração dos regulamentos relacionados à forma e ao escopo dos negócios imobiliários de vietnamitas residentes no exterior.

No Artigo 10, os sujeitos autorizados a fazer negócios são os vietnamitas residentes no exterior que sejam cidadãos vietnamitas de acordo com as disposições da lei sobre nacionalidade e que estejam autorizados a entrar no Vietnã e a realizar negócios imobiliários nas formas prescritas para organizações e indivíduos nacionais que realizam negócios imobiliários. Os vietnamitas residentes no exterior que não sejam cidadãos vietnamitas de acordo com as disposições da lei sobre nacionalidade e que estejam autorizados a entrar no Vietnã e a realizar negócios imobiliários nas seguintes formas:

Investimentos na construção de moradias e obras de construção civil associadas a direitos de uso da terra para venda, arrendamento ou locação com opção de compra, por meio de empreendimentos imobiliários implementados de acordo com a forma, finalidade e prazo de uso da terra, conforme previsto na lei de terras;

O investimento na construção de infraestrutura técnica em empreendimentos imobiliários com a finalidade de transferência, arrendamento e subarrendamento de direitos de uso do solo com infraestrutura técnica deve obedecer à forma, finalidade e prazo de uso do solo conforme previsto na lei de terras;

Formas de negócios imobiliários especificadas no Ponto d e Ponto g, Cláusula 1 deste Artigo.

“Em comparação com a atual Lei de Negócios Imobiliários, a nova Lei fornece regulamentações mais detalhadas sobre as formas de negócios imobiliários de vietnamitas residentes no exterior, expandindo os direitos dos investidores vietnamitas residentes no exterior para atrair capital para o mercado imobiliário”, disse o advogado Pham Thi Bich Hao.

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