Disparando, quando os preços dos imóveis vão esfriar?

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De acordo com o relatório do mercado imobiliário do primeiro trimestre de 2024 da PropertyGuru Vietnam, os preços dos apartamentos continuaram a subir no primeiro trimestre. Após 6 anos, o aumento médio dos preços dos apartamentos em Hanói atingiu 70%.

No início de 2018, o preço de venda de apartamentos em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh era de 27 e 31 milhões de VND/m², respectivamente. Após 6 anos, o aumento médio de preços dos apartamentos em Hanói atingiu 70%, superando a Cidade de Ho Chi Minh (aumento de 55%).

De acordo com um relatório do PropertyGuru Vietnam, os preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh continuarão a aumentar de 2 a 5% em comparação ao mesmo período em 2023.

Em particular, o preço de venda de apartamentos de alto padrão na Cidade de Ho Chi Minh (preço acima de 55 milhões de VND/m2) aumentou 5%; apartamentos de médio porte (preço de 35 a 55 milhões de VND/m2) aumentaram 2% em comparação ao mesmo período em 2023.

Os preços dos apartamentos no centro das grandes cidades continuam aumentando (Foto: Cong Hieu).

Segundo especialistas, os preços dos imóveis não podem continuar subindo. Se o cenário de mais de 10 anos atrás se repetir, com o aumento dos projetos de moradias populares e o equilíbrio entre oferta e demanda, os preços dos imóveis cairão.

O Sr. Nguyen Anh Que, presidente do G6 Group, reconheceu que o motivo do aumento nos preços dos apartamentos, além do aumento nos custos de insumos, também vem do fato de que as empresas estão envolvidas em muitos procedimentos legais, o que leva a um período prolongado de tempo e à oferta não atender à demanda.

No entanto, de acordo com o Sr. Que, o fato de os preços dos apartamentos estarem aumentando não significa que não possam cair. A prova disso é que, no passado, no período de 2008 a 2010, havia projetos de apartamentos com preços entre 50 e 70 milhões de VND/m². No entanto, entre 2011 e 2013, quando surgiram projetos de moradias comerciais de baixo custo, com média de 11 a 15 milhões de VND/m², os preços dos apartamentos no mercado caíram imediatamente.

Por exemplo, em 2010, o projeto de apartamentos Indochina Plaza, na Rua Xuan Thuy (Cau Giay, Hanói), tinha um preço médio de venda de 50 a 60 milhões de VND/m². Mas em 2013, com o aumento da oferta, o preço de muitos apartamentos nessa área era de apenas 30 a 35 milhões de VND/m². Após mais de 10 anos, o preço dos apartamentos aqui gira em torno de 100 milhões de VND/m².

Com os desenvolvimentos atuais, o representante do G6 Group comentou que, se o cenário antigo se repetir, os preços dos imóveis poderão cair a partir de 2026. O motivo é que os projetos habitacionais em geral e os projetos de habitação social em particular começarão a concluir os procedimentos, aumentando a oferta em cerca de 1 ano depois, ajudando a esfriar os preços dos imóveis.

De acordo com a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), após um longo período de declínio, a oferta de apartamentos em Hanói e na Cidade de Ho Chi Minh deve aumentar novamente, graças à recuperação do mercado e aos esforços para remover obstáculos legais para projetos por agências de gestão estatais.

Em particular, a oferta de moradias sociais e de moradias para trabalhadores será lançada no mercado em um futuro próximo. No entanto, a oferta desses produtos precisa de tempo para concluir os trâmites legais antes de ser lançada no mercado e vem principalmente de áreas distantes do centro.

Portanto, a VARS prevê que, no curto prazo, os preços dos apartamentos no centro das grandes cidades continuarão a subir, especialmente nos segmentos acessível e médio. Enquanto isso, os preços de compra e revenda de projetos de alto padrão e luxo podem registrar uma ligeira queda.

No entanto, em meados de 2025, quando os documentos legais relacionados ao setor imobiliário entrarem em vigor no sentido de remover as dificuldades para investidores e compradores de moradias sociais e moradias para trabalhadores, os preços dos imóveis poderão esfriar.

“ A oferta de moradias sociais aumentará e os preços dos apartamentos cairão para um nível mais adequado para pessoas com reais necessidades de moradia ”, disse VARS.

De acordo com a Sra. Duong Thuy Dung, Diretora Sênior da CBRE Vietnã, os preços dos apartamentos não podem aumentar para sempre, eles aumentarão até atingirem o "limite de resistência" e a acessibilidade dos compradores de imóveis.

Muitos especialistas preveem que os preços dos imóveis cairão a partir de meados de 2025.

De acordo com a Sra. Dung, a prova mais clara dessa realidade é que, após aumentar continuamente de 2017 a 2019 e atingir um pico, os preços dos apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh se estabilizaram e permaneceram estáveis até 2022.

"Os apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh atingiram um preço que as pessoas não podem mais pagar", comentou a Sra. Dung.

No mercado de apartamentos de Hanói, a Sra. Dung acredita que os preços continuarão a aumentar até atingirem um preço médio de 100-200 milhões de VND/m2, quando serão forçados a parar.

" É claro que esse aumento de preço dependerá da localização e da qualidade de cada projeto. Os projetos com preços atuais de 70 milhões de VND/m² continuarão a aumentar até atingir 100-120 milhões de VND/m². Os preços atuais de 30-40 milhões de VND/m² podem aumentar para 50-60 milhões de VND/m², dependendo da qualidade do apartamento e da reputação do investidor", disse a Sra. Dung.

Além disso, de acordo com especialistas, quando a Lei de Terras entrar em vigor, a oferta de moradias aumentará e, então, os preços dos imóveis cairão.

O Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), enfatizou que a Lei de Terras de 2024, implementada seis meses antes, promoverá o desenvolvimento da oferta de mercado, reduzindo assim os preços dos imóveis.

Recentemente, a prolongada escassez de apartamentos elevou os preços dos imóveis em Hanói a níveis anormalmente altos. Mesmo em áreas suburbanas, o preço de venda é de 60 a 70 milhões de VND/m², equivalente ao preço do terreno. No centro da cidade, há projetos com preços de quase 300 milhões de VND/m².

De acordo com uma pesquisa realizada pela PropertyGuru Vietnam, novos projetos recentes contribuem apenas com cerca de 20.000 a 30.000 apartamentos por ano, enquanto a demanda normal é de até 70.000 a 80.000 apartamentos/ano.

Compartilhando a mesma visão, o Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), analisou ainda: A Lei de Terras, que entrará em vigor em breve, ajudará a resolver rapidamente muitos projetos para que possam ser implementados e concluídos. A partir daí, a oferta para o mercado aumentará, contribuindo para reduzir a pressão atual sobre a oferta e a demanda. Os preços dos imóveis cairão gradualmente para um nível razoável, mais adequado à renda da população.

Além disso, quando os investidores têm acesso mais fácil à terra, o custo de desenvolvimento do projeto também tem a oportunidade de diminuir, graças ao processo de conclusão legal mais curto. O preço de venda dos produtos tem a oportunidade de ser ajustado.

Chau Anh

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