Com os preços dos imóveis disparando, quando eles vão se estabilizar?

De acordo com o relatório do mercado imobiliário do primeiro trimestre de 2024 da PropertyGuru Vietnam, os preços dos apartamentos continuaram sua tendência de alta no primeiro trimestre. Após seis anos, o aumento médio de preço dos apartamentos em Hanói atingiu 70%.

No início de 2018, o preço pedido por apartamentos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh era de 27 e 31 milhões de VND/m², respectivamente. Após 6 anos, o aumento médio do preço dos apartamentos em Hanói atingiu 70%, superando até mesmo a Cidade de Ho Chi Minh (que registrou um aumento de 55%).

Segundo um relatório da PropertyGuru Vietnam, os preços dos apartamentos na cidade de Ho Chi Minh também continuaram a aumentar entre 2% e 5% em comparação com o mesmo período de 2023.

Especificamente, o preço pedido por apartamentos de luxo na cidade de Ho Chi Minh (preços acima de 55 milhões de VND/m²) aumentou 5%; e para apartamentos de gama média (preços entre 35 e 55 milhões de VND/m²), aumentou 2% em comparação com o mesmo período de 2023.

Os preços dos apartamentos nos centros das principais cidades continuam a apresentar uma tendência de alta (Foto: Cong Hieu).

Segundo especialistas, os preços dos imóveis não podem continuar subindo indefinidamente. Se o cenário de mais de 10 anos atrás se repetir, com aumento de projetos de moradias populares e restabelecimento do equilíbrio entre oferta e demanda, os preços dos imóveis cairão.

O Sr. Nguyen Anh Que, Presidente do Grupo G6, acredita que os motivos para o aumento dos preços dos apartamentos, além da alta dos custos de produção, também decorrem do fato de as empresas estarem sobrecarregadas por muitos procedimentos legais, o que leva a atrasos e à incapacidade da oferta de atender à demanda.

No entanto, segundo o Sr. Que, o aumento do preço dos apartamentos não significa que ele não possa cair. Como prova, no passado, durante o período de 2008 a 2010, havia empreendimentos de apartamentos com preços entre 50 e 70 milhões de VND/m². Mas, entre 2011 e 2013, quando surgiram no mercado empreendimentos de habitação comercial acessíveis, com preços médios entre 11 e 15 milhões de VND/m², os preços dos apartamentos caíram imediatamente.

Por exemplo, em 2010, o empreendimento Indochina Plaza, na Rua Xuan Thuy (Distrito de Cau Giay, Hanói), tinha um preço médio de venda de 50 a 60 milhões de VND/m². Mas, em 2013, com o aumento da oferta, o preço de muitos apartamentos nessa área caiu para apenas 30 a 35 milhões de VND/m². Após mais de 10 anos, o preço dos apartamentos nessa região gira em torno de 100 milhões de VND/m².

Considerando os desenvolvimentos atuais, o representante do Grupo G6 prevê que, se o cenário anterior se repetir, os preços dos imóveis poderão cair a partir de 2026. Isso porque os projetos habitacionais em geral, e os projetos de habitação social em particular, começarão a finalizar os procedimentos, aumentando a oferta em cerca de um ano e contribuindo para a desaceleração dos preços dos imóveis.

Segundo a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), após um longo período de declínio, a oferta de apartamentos em Hanói e Cidade de Ho Chi Minh deverá aumentar novamente, graças à recuperação do mercado e aos esforços dos órgãos de gestão estatal para remover os entraves legais aos projetos.

Em particular, a oferta de habitação social e habitação para trabalhadores será lançada no mercado em breve. No entanto, a oferta destes produtos requer tempo para a conclusão dos trâmites legais antes de serem disponibilizados no mercado e provém principalmente de zonas afastadas do centro da cidade.

Portanto, a VARS prevê que, no curto prazo, os preços dos apartamentos nos centros das principais cidades continuarão a manter sua tendência de alta, especialmente nos segmentos acessível e de médio padrão. Enquanto isso, os preços de revenda de empreendimentos de alto padrão e luxo podem apresentar uma leve queda.

No entanto, em meados de 2025, quando entrarem em vigor os documentos legais relacionados ao setor imobiliário, facilitando a atuação de construtoras e compradores de habitações sociais e para trabalhadores, os preços dos imóveis poderão se estabilizar.

" A oferta de habitação social aumentará e os preços dos apartamentos cairão para um nível mais adequado para pessoas com reais necessidades habitacionais ", prevê a VARS.

Segundo Duong Thuy Dung, Diretora Sênior da CBRE Vietnam, os preços dos apartamentos não podem aumentar indefinidamente; eles só subirão até atingirem um "limite de tolerância" e a capacidade de pagamento dos compradores de imóveis.

Muitos especialistas preveem que os preços das casas cairão a partir de meados de 2025.

Segundo a Sra. Dung, a prova mais clara dessa realidade é que os preços dos apartamentos na cidade de Ho Chi Minh, após aumentarem continuamente de 2017 a 2019 e atingirem um pico, estabilizaram e se nivelaram em 2022.

"Os preços dos apartamentos na cidade de Ho Chi Minh chegaram a um ponto em que as pessoas não conseguem mais arcar com eles", comentou a Sra. Dung.

Em relação ao mercado de apartamentos em Hanói, a Sra. Dung acredita que os preços continuarão a subir até atingirem um preço médio de 100 a 200 milhões de VND/m², ponto em que serão forçados a parar.

" É claro que esse aumento de preço dependerá da localização e da qualidade de cada projeto. Projetos atualmente precificados em 70 milhões de VND/m² continuarão a aumentar até atingirem 100-120 milhões de VND/m². Projetos atualmente precificados em 30-40 milhões de VND/m² poderão subir para 50-60 milhões de VND/m², dependendo da qualidade do apartamento e da reputação da construtora ", disse a Sra. Dung.

Além disso, segundo especialistas, quando a Lei de Terras entrar em vigor, a oferta de moradias aumentará e, consequentemente, os preços dos imóveis se estabilizarão.

O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), enfatizou que a implementação antecipada da Lei de Terras de 2024, com meio ano de antecedência em relação ao previsto, aumentará a oferta no mercado, reduzindo assim os preços dos imóveis.

Recentemente, a prolongada escassez de apartamentos fez com que os preços disparassem em Hanói, mesmo em áreas suburbanas onde os preços pedidos chegam a 60-70 milhões de VND/m², comparáveis aos de terrenos. No centro da cidade, alguns empreendimentos estão sendo precificados em quase 300 milhões de VND/m².

Segundo pesquisa da PropertyGuru Vietnam, os novos projetos recentes contribuem com apenas cerca de 20.000 a 30.000 apartamentos por ano, enquanto a demanda típica chega a 70.000 a 80.000 apartamentos por ano.

Compartilhando da mesma opinião, o Dr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), analisou ainda: A implementação antecipada da Lei de Terras ajudará muitos projetos a superar obstáculos e a serem concluídos mais rapidamente. Isso aumentará a oferta no mercado, contribuindo para reduzir a atual pressão entre oferta e demanda. Os preços dos imóveis diminuirão gradualmente para um nível mais razoável, mais condizente com a renda da população.

Além disso, quando os incorporadores têm acesso mais fácil ao terreno, o custo de desenvolvimento do projeto também pode diminuir graças a um processo de conclusão legal mais ágil. O preço de venda do produto também pode ser ajustado.

Chau Anh

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