O mercado imobiliário da cidade de Ho Chi Minh está cada vez mais diversificado.

Embora o mercado imobiliário esteja se recuperando, a diferenciação está se tornando cada vez mais evidente. Enquanto os produtos especulativos, sem valor de exploração, ainda não apresentaram grandes melhorias, os produtos que podem gerar fluxo de caixa imediato registraram transações positivas.

Embora o mercado imobiliário esteja se recuperando, a diferenciação está se tornando cada vez mais evidente. Enquanto os produtos especulativos, sem valor de exploração, ainda não apresentaram grandes melhorias, os produtos que podem gerar fluxo de caixa imediato registraram transações positivas.

Antes um "jogador" especializado em swing trading, o Sr. Hoang Minh, investidor imobiliário na cidade de Ho Chi Minh, mudou sua estratégia quando o mercado mudou.

O Sr. Minh disse que, quando o mercado estava aquecido, bastava depositar um apartamento ou um terreno na primeira fase de vendas para poder revendê-lo imediatamente a um preço mais alto e obter um lucro considerável. Mas, quando o mercado desacelerou, as coisas mudaram. O terreno suburbano que ele havia comprado anteriormente ficou sem liquidez. O número de compradores diminuiu drasticamente, enquanto aqueles que precisavam vender foram forçados a reduzir os preços consideravelmente. Esse investidor percebeu que, se continuasse com sua estratégia especulativa, poderia cair em uma situação de "excesso de oferta", como muitos outros investidores.

Após muita reflexão, ele decidiu mudar sua estratégia. Em vez de se concentrar apenas em produtos com elementos de "surf", começou a procurar ativos que pudessem ser explorados imediatamente para gerar um fluxo de caixa estável.

No final do ano passado, o Sr. Minh optou por comprar um apartamento de um quarto no Distrito 7 (Cidade de Ho Chi Minh) por 2,5 bilhões de VND. Trata-se de um empreendimento concluído, em um grande condomínio residencial, alugado por muitos especialistas estrangeiros. Após finalizar a decoração de interiores, ele rapidamente o alugou por 13 milhões de VND por mês.

Segundo o Sr. Minh, para preservar o capital, investir em qualquer imóvel não é absolutamente seguro, mas é necessário escolher segmentos "defensivos". Ou seja, imóveis que possam tanto aguardar a valorização dos preços em 3 a 5 anos quanto gerar fluxo de caixa estável no curto prazo.

Um relatório recente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) também apontou que, há mais de 5 anos, os apartamentos eram considerados por muitos como um tipo de "bem de consumo" e difíceis de comparar com outros segmentos imobiliários. Mas agora, o equilíbrio entre oferta e demanda está cada vez mais inclinado para a demanda, os preços dos apartamentos estão entrando em um ciclo de alta de longo prazo, superando em muito muitos outros segmentos.

Os preços dos apartamentos estão em constante ascensão, atingindo um novo patamar, o que faz com que os aluguéis também tendam a subir, com um aumento médio de 10 a 20% em 2024. No centro da cidade, quase não existem apartamentos com aluguéis abaixo de 10 milhões de VND por mês; o aluguel mais comum para apartamentos de um quarto varia entre 10 e 15 milhões de VND por mês, e para apartamentos de dois quartos, entre 15 e 20 milhões de VND por mês.

Além do impacto do aumento da demanda por aluguéis, a constante escalada dos preços dos apartamentos também afeta diretamente a estratégia de precificação dos proprietários. Quando os preços dos imóveis aumentam, os proprietários são obrigados a elevar os valores dos aluguéis para garantir lucros e equilibrar o fluxo de caixa dos investimentos.

No entanto, na realidade, a margem de lucro com o aluguel de apartamentos está diminuindo cada vez mais, pois o preço do aluguel não acompanha o aumento dos preços dos imóveis. A taxa de aumento do preço do aluguel é de apenas cerca de metade do preço dos imóveis em 2024, considerando que a margem de lucro com o aluguel de apartamentos no Vietnã é inferior a 4%, geralmente abaixo de 2%, inferior à capacidade de poupança.

Em um contexto de escassez de imóveis novos, a atividade de transferência de apartamentos no mercado secundário está bastante intensa. Dados do Instituto de Pesquisa Dat Xanh Services mostram que a nova oferta consiste principalmente em novas fases de projetos existentes, o que explica a diferença de 10 a 20% nos preços de transferência em comparação com os imóveis de segunda mão. Muitos empreendimentos de alto padrão recém-entregues também apresentam aumentos de 15 a 25% nos preços de transferência.

O Sr. Tran Hien Phuong, Diretor Geral da Seaholdings, reconheceu que o fluxo de caixa começou a retornar ao mercado, mas a forma como ele opera será muito diferente de antes. Os clientes agora são exigentes, muitas vezes optando por projetos com todos os trâmites legais em dia; ou, no caso de empreendimentos de segunda mão, só aceitam comprar quando o imóvel possui escritura definitiva, está concluído, tem todos os serviços públicos contratados e pode ser utilizado imediatamente.

Segundo o Sr. Phuong, o mercado se diferencia por região. Em alguns lugares, embora os preços tenham caído drasticamente, a liquidez ainda é baixa, mas em locais com demanda real, os preços se recuperaram rapidamente. Isso demonstra que o mecanismo de operação do mercado está começando a se basear na demanda real, em vez da especulação.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html