O mercado imobiliário da Cidade de Ho Chi Minh está cada vez mais diferenciado

Embora o mercado imobiliário esteja se recuperando, a diferenciação está se tornando cada vez mais evidente. Enquanto produtos especulativos sem valor de exploração ainda não apresentaram grande melhora, produtos que podem gerar fluxo de caixa imediato registraram transações positivas.

Embora o mercado imobiliário esteja se recuperando, a diferenciação está se tornando cada vez mais evidente. Enquanto produtos especulativos sem valor de exploração ainda não apresentaram grande melhora, produtos que podem gerar fluxo de caixa imediato registraram transações positivas.

Antigamente era um "jogador" especializado em swing trading, mas quando o mercado mudou, o Sr. Hoang Minh, um investidor imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh, mudou sua estratégia.

O Sr. Minh disse que, quando o mercado estava aquecido, ele só precisava dar entrada em um apartamento ou terreno na primeira fase da venda para poder vendê-lo por um preço mais alto imediatamente após a venda e obter um lucro alto. Mas, quando o mercado desacelerou, as coisas não foram mais fáceis. O terreno nos subúrbios que ele havia comprado anteriormente ficou sem liquidez. O número de compradores caiu drasticamente, enquanto aqueles que precisavam vender foram forçados a reduzir drasticamente os preços. Este investidor percebeu que, se continuasse com sua estratégia especulativa, poderia cair em uma situação de "excesso de oferta", como muitos outros investidores.

Após muita reflexão, ele decidiu mudar de estratégia. Em vez de se concentrar apenas em produtos com elementos de "surfe", passou a buscar ativos que pudessem ser explorados imediatamente para criar um fluxo de caixa estável.

No final do ano passado, o Sr. Minh decidiu comprar um apartamento de um quarto no Distrito 7 (HCMC) por 2,5 bilhões de VND. Trata-se de um projeto concluído com uma grande comunidade residencial e alugado por muitos especialistas estrangeiros. Após concluir a decoração de interiores, ele rapidamente o alugou por 13 milhões de VND/mês.

Segundo o Sr. Minh, para preservar capital, investir em qualquer imóvel não é totalmente seguro, mas é necessário escolher segmentos "defensivos". Ou seja, os imóveis podem esperar por aumentos de preço em 3 a 5 anos e gerar fluxo de caixa estável no curto prazo.

Um relatório recente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS) também apontou que, há mais de 5 anos, os apartamentos eram considerados por muitos um tipo de "ativo de consumo" e difíceis de comparar com outros segmentos imobiliários. Mas agora, com o equilíbrio entre oferta e demanda cada vez mais voltado para a demanda, os preços dos apartamentos estão entrando em um ciclo de alta de longo prazo, superando em muito muitos outros segmentos.

Os preços dos apartamentos estão aumentando constantemente e estabelecendo um novo patamar, fazendo com que os preços dos aluguéis também tendam a "subir", com um aumento médio de 10 a 20% em 2024. No centro da cidade, quase não há apartamentos com preços de aluguel abaixo de 10 milhões de VND/mês, o preço comum de aluguel de apartamentos de 1 quarto é de 10 a 15 milhões de VND/mês, apartamentos de 2 quartos são de 15 a 20 milhões de VND/mês.

Além do impacto da alta demanda por aluguéis, o aumento constante dos preços dos apartamentos também afeta diretamente a estratégia de preços dos proprietários. Quando os preços dos imóveis aumentam, os proprietários são forçados a aumentar os preços dos aluguéis para garantir lucros e equilibrar o fluxo de caixa dos investimentos.

No entanto, na realidade, a margem de lucro do aluguel de apartamentos está cada vez menor, pois os preços dos aluguéis não conseguem acompanhar o aumento dos preços dos imóveis. A taxa de aumento dos aluguéis é de apenas cerca de metade do preço dos imóveis em 2024, considerando que a margem de lucro do aluguel de apartamentos no Vietnã é de apenas 4%, geralmente inferior a 2%, inferior à poupança.

No contexto da escassez de fontes primárias, as atividades de transferência de apartamentos secundários no mercado estão ocorrendo ativamente. Dados do Instituto de Pesquisa de Serviços Dat Xanh mostram que a nova oferta é, em grande parte, a próxima fase de projetos existentes, de modo que o mercado registrou uma diferença nos preços de transferência de 10% a 20% em comparação com projetos secundários. Muitos projetos de alto padrão que acabaram de ser entregues também tiveram aumentos nos preços de transferência de 15% a 25%.

O Sr. Tran Hien Phuong, Diretor Geral da Seaholdings, reconheceu que o fluxo de caixa começou a retornar ao mercado, mas a forma como ele opera será muito diferente de antes. Os clientes agora estão mais criteriosos, frequentemente optando por projetos com procedimentos legais adequados; ou, no caso de projetos secundários, só aceitam comprar quando o apartamento estiver com o livro rosa, concluído, com todas as utilidades e serviços comprometidos e puder ser explorado imediatamente.

Segundo o Sr. Phuong, o mercado é diferenciado por região. Em alguns lugares, embora os preços tenham caído drasticamente, a liquidez ainda é baixa, mas em locais com demanda real, os preços se recuperaram rapidamente. Isso mostra que o mecanismo operacional do mercado está começando a se basear na demanda real, em vez da especulação.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html