A Circular 22/2023 está realmente criando mais barreiras ao mercado imobiliário?

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No final de 2023, o Banco do Estado emitiu a Circular nº 22/2023 TT-NHNN, que altera e complementa diversos artigos da Circular nº 41/2016 TT-NHNN, que regulamenta os índices de adequação de capital para bancos. A Circular 22/2023 entra em vigor em 1º de julho de 2024.

Thực hư Thông tư 22/2023 dựng thêm rào cản với bất động sản?- Ảnh 1. — O chefe do Departamento Jurídico (Banco do Estado) afirmou que a regulamentação da Circular 22/2023 não restringe a hipoteca de futuros imóveis para contrair capital para comprar casa.

No entanto, o mercado imobiliário ficou agitado recentemente quando a Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) "descobriu" que a Circular nº 22/2023 continha uma disposição que estava sendo entendida como "proibindo que indivíduos tomem crédito para comprar futuras moradias comerciais, garantidas por aquela casa...".

Especificamente, a HoREA disse que a Circular 22/2023 altera a Cláusula 11, Artigo 2 da Circular 41/2016 sobre empréstimos garantidos por imóveis para indivíduos comprarem casas que foram concluídas para entrega de acordo com o contrato de venda.

A HoREA acredita que a regulamentação acima faz com que muitas pessoas que precisam tomar dinheiro emprestado para comprar uma casa entendam que futuras moradias não serão aceitas pelos bancos comerciais como garantia para empréstimos.

"Portanto, a Circular nº 22/2023/TT-NHNN não permite que bancos comerciais e agências bancárias estrangeiras emprestem a pessoas físicas para comprar "moradias comerciais inacabadas para entrega (ou seja, moradias comerciais formadas no futuro") garantidas (hipotecadas) pela própria casa, portanto, pessoas físicas que desejam tomar crédito para comprar moradias comerciais "formadas no futuro" devem implementar outras medidas de garantia ou garantir com outros ativos" - concluiu HoREA.

Portanto, a Associação enviou um documento ao Banco do Estado, solicitando a alteração e complementação da Cláusula 11, Artigo 2 da Circular nº 41/2016/TT-NHNN (alterada e complementada na Cláusula 1, Artigo 1 da Circular nº 22/2023/TT-NHNN) antes que a Circular nº 22/2023/TT-NHNN entre em vigor em 1º de julho de 2024. Caso contrário, isso pode levar a consequências ruins, causando dificuldades, prejudicando o funcionamento normal do mercado imobiliário, afetando negativamente o processo de recuperação e desenvolvimento do mercado imobiliário tanto no curto quanto no longo prazo.

Em 31 de janeiro, em entrevista a um repórter do Jornal Nguoi Lao Dong, o chefe do Departamento Jurídico do Banco do Estado afirmou que as disposições da Circular 22/2023 não restringem a hipoteca de imóveis constituída no futuro para a obtenção de capital para a compra de uma casa. O Artigo 1º da Circular 22/2023 estabelece que "A casa foi concluída para entrega de acordo com o contrato de compra e venda" — apenas uma definição para os bancos comerciais classificarem o empréstimo hipotecário como habitação. Portanto, a habitação constituída no futuro ainda é aceita pelos bancos comerciais como garantia para empréstimos para a compra dessa casa.

Da mesma forma, os líderes de alguns bancos comerciais na Cidade de Ho Chi Minh também disseram que, após a Circular 22/2023 entrar em vigor, os bancos continuarão a emprestar dinheiro aos clientes para comprar casas, tendo como garantia casas futuras.

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