Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis: Duplo Impacto e Expectativas a Longo Prazo

Legenda da foto — Foto da ilustração: Tuan Anh/VNA

O objetivo é limitar a especulação, incentivar a manutenção de posições de longo prazo e aumentar a receita orçamentária. No entanto, muitas opiniões afirmam que um mercado imobiliário saudável não é um mercado controlado por impostos pesados, mas sim um mercado com boa liquidez, operações transparentes e justiça tanto para investidores quanto para pessoas com necessidades reais. Diz-se que o imposto sobre a transmissão de imóveis tem efeitos duplos, mas se a política for razoável, terá efeitos a longo prazo.

Espremendo a especulação ou estrangulando o mercado secundário?

Recentemente, no projeto de Lei do Imposto de Renda de Pessoa Física (alterado), o Ministério das Finanças propôs um método de cálculo do imposto de renda de pessoa física sobre a transmissão de bens imóveis com base no lucro líquido - preço de venda menos o preço de compra e custos relacionados. Assim, a alíquota proposta é de 20% sobre o lucro tributável, calculado para cada transmissão. Caso o preço de compra e os custos não possam ser determinados, o imposto será calculado diretamente sobre o preço de venda, com uma alíquota progressiva de acordo com o período de detenção: 10% se inferior a 2 anos e 6% de 2 a 5 anos; 4% de 5 a 10 anos; 2% se superior a 10 anos ou bens herdados.

Especialistas dizem que esta proposta é considerada um esforço significativo para restringir a especulação de curto prazo e aumentar a transparência nos preços de transferência, forçando os vendedores a declarar integralmente os preços de custo, bem como os custos reais, ajudando o sistema de dados a refletir os valores reais.

No entanto, muitos especialistas acreditam que, se a política tributária não for bem elaborada, o mercado secundário – que atualmente desempenha um papel importante na liquidez – ficará estagnado. Pequenos investidores serão expulsos do mercado, e empresas imobiliárias, bancos e o mercado financeiro também serão afetados.

O Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), afirmou que é necessário definir claramente os objetivos da política. Embora possa haver reações negativas iniciais, isso é necessário para garantir que o mercado se desenvolva de forma sustentável, saudável e atenda às necessidades reais, e não para continuar a fomentar atividades especulativas e lucrativas. Essa alíquota de imposto forçará muitos investidores, especialmente aqueles com o objetivo de "surfar", a reconsiderar suas estratégias de investimento.

Na realidade, a nova política tributária certamente causará uma redução nas transações no mercado imobiliário, afetando todo o sistema de mercado, desde as atividades comerciais das empresas até os investidores. No curto prazo, projetos com preços de venda elevados serão mais difíceis de transacionar devido à redução da demanda.

Esta será uma das consequências inevitáveis que o mercado terá que enfrentar se a política tributária for adotada atualmente. No entanto, segundo o Sr. Dinh, a adoção de uma política tributária é necessária para regular o mercado em uma direção mais saudável. Por exemplo, isso força os investidores a reconsiderar suas estratégias de precificação. A partir daí, podem surgir oportunidades para ajustar o nível de preços no mercado...

Precisa de um roteiro claro, público e transparente

Uma pesquisa recente realizada pelo Batdongsan.com.vn com 1.000 pessoas em busca de imóveis mostrou que até 95% dos participantes compraram imóveis principalmente para fins de investimento, e não para morar. Entre eles, o número de pessoas que possuem imóveis com intenção de vender em até 1 ano representa uma grande proporção. Isso mostra que, atualmente, os vietnamitas estão muito interessados em investir em imóveis, mas o período de retenção é curto e eles tendem a "vender quando o preço está bom", transferindo com flexibilidade os fluxos de capital para outros ativos que são mais rentáveis em cada momento.

O Sr. Dinh Minh Tuan, Diretor Regional Sul do Batdongsan.com.vn, comentou que calcular o imposto com base no lucro seria, em princípio, mais razoável, mas seria difícil determinar o lucro real exato, pois haveria muitos custos relacionados, como comissões de corretagem, reformas de interiores, empréstimos... sem faturas ou documentos válidos para serem deduzidos do imposto. Diante dessa situação, o Sr. Tuan teme que, se não houver uma regulamentação clara, os contribuintes terão que pagar alíquotas de imposto mais altas do que as reais.

Ajustar o imposto sobre a transmissão de bens imóveis ainda é considerado necessário para garantir o equilíbrio e aumentar a receita orçamentária. No entanto, com a alíquota proposta de 10% a 20% sobre o lucro, é necessário elaborar um mecanismo público, transparente e razoável, bem como um roteiro adequado para evitar choques no mercado, criando um grande ônus para a população, analisam os especialistas do Batdongsan.com.vn.

O advogado Le Cao, diretor do escritório de advocacia FDVN, comentou que uma regulamentação legal só pode ser mais eficaz quando consistente com a realidade. Portanto, antes da promulgação, as políticas tributárias precisam ser cuidadosamente consultadas e avaliadas de forma abrangente para antecipar e resolver situações que possam surgir na realidade.

Além de estabelecer taxas de impostos razoáveis, regulamentações específicas são necessárias para evitar disputas no processo de determinação de fatores como custos razoáveis, preço de compra - preço de venda, período de retenção, etc. Ao mesmo tempo, a lei também deve ter disposições excepcionais para garantir justiça em casos especiais.

“O cerne da gestão do mercado imobiliário, incluindo a política tributária, é construir um sistema de dados imobiliários transparente e unificado em todo o país. Atualmente, ainda existem muitas deficiências, como imóveis registrados em nome de outras pessoas, fluxos de dinheiro não transparentes para o mercado imobiliário ou grupos de interesse manipulando o mercado, causando graves distorções no valor dos imóveis”, afirmou o advogado Le Cao.

Portanto, segundo este advogado, a transparência de dados é um dos pré-requisitos. Com o estabelecimento de uma plataforma de gestão clara e baseada em dados, as transações serão facilmente rastreadas e os valores imobiliários se aproximarão do valor real. Nesse momento, o mercado operará de forma mais sustentável, as pessoas também terão acesso mais fácil a imóveis que atendam às suas reais necessidades e os fenômenos especulativos que perturbam o mercado serão limitados. Um sistema de gestão detalhado e transparente não apenas ajuda a controlar as transações, mas também atua como um "escudo" para limitar disputas e riscos que possam surgir no futuro.

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445

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