O objetivo é limitar a especulação, incentivar investimentos de longo prazo e aumentar a receita para o orçamento. No entanto, muitos acreditam que um mercado imobiliário saudável não é aquele controlado por altos impostos, mas sim aquele com boa liquidez, operação transparente e equidade tanto para investidores quanto para pessoas com necessidades reais. Diz-se que o imposto sobre a transmissão de bens imóveis tem efeitos ambíguos, mas se a política for razoável, terá efeitos de longo prazo.
Especulação sufocante ou mercado secundário estrangulado?
Recentemente, no projeto de Lei do Imposto de Renda Pessoa Física (alterado), o Ministério da Fazenda propôs um método de cálculo do imposto de renda sobre a transmissão de bens imóveis com base no lucro líquido – preço de venda menos preço de compra e custos relacionados. Assim, a alíquota proposta é de 20% sobre a renda tributável, calculada para cada transação. Caso o preço de compra e os custos não possam ser determinados, o imposto será calculado diretamente sobre o preço de venda, com alíquotas progressivas de acordo com o período de posse: 10% se inferior a 2 anos e 6% de 2 a 5 anos; 4% de 5 a 10 anos; 2% se superior a 10 anos ou em caso de herança.
Especialistas afirmam que essa proposta é considerada um esforço significativo para coibir a especulação de curto prazo e aumentar a transparência nos preços de transferência, obrigando os vendedores a declarar integralmente os preços de custo, bem como os custos reais, ajudando o sistema de dados a refletir os valores verdadeiros.
No entanto, muitos especialistas acreditam que, se a política tributária não for bem elaborada, poderá causar a estagnação do mercado secundário, que atualmente desempenha um papel importante na liquidez. Pequenos investidores serão expulsos do mercado, e empresas imobiliárias, bancos e o mercado financeiro também serão afetados.
O Dr. Nguyen Van Dinh, Presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), afirmou que é necessário definir claramente os objetivos da política. Embora possam haver reações negativas iniciais, é fundamental garantir que o mercado se desenvolva de forma sustentável e saudável, atendendo às necessidades reais, e não fomentando atividades especulativas e de obtenção de lucro indevido. Isso porque esse nível de tributação forçará muitos investidores, especialmente aqueles com o objetivo de lucrar rapidamente, a reconsiderarem suas estratégias de investimento.
Na realidade, a nova política tributária certamente causará uma queda nas transações no mercado imobiliário, afetando todo o sistema de mercado, desde as atividades comerciais das empresas até os investidores. No curto prazo, projetos com altos preços de venda serão mais difíceis de serem negociados devido à redução da demanda.
Essa será uma das consequências inevitáveis que o mercado terá de enfrentar caso a política tributária seja implementada neste momento. Contudo, segundo o Sr. Dinh, a implementação da política tributária é necessária para regular o mercado numa direção mais saudável. Por exemplo, isso força os investidores a reconsiderarem suas estratégias de precificação. A partir daí, podem surgir oportunidades para ajustar o nível de preços no mercado.
Precisamos de um roteiro claro, público e transparente.
Uma pesquisa recente realizada pela Batdongsan.com.vn com 1.000 pessoas interessadas em imóveis mostra que até 95% dos participantes compram imóveis principalmente para investimento, e não para moradia. Entre eles, uma grande parcela possui imóveis com a intenção de vendê-los em até um ano. Isso demonstra que, atualmente, os vietnamitas têm grande interesse em investir em imóveis, mas mantêm o investimento por um curto período e tendem a "vender quando o preço está bom", redirecionando o fluxo de capital para outros ativos mais rentáveis no momento.
O Sr. Dinh Minh Tuan, Diretor Regional da Batdongsan.com.vn para a região Sul, comentou que calcular o imposto com base no lucro seria, em princípio, mais razoável, mas é difícil determinar o lucro real exato, pois existem muitos custos relacionados, como comissões de corretagem, reformas internas, empréstimos, etc., sem notas fiscais ou documentos válidos para serem deduzidos do imposto. Diante dessa situação, o Sr. Tuan teme que, se não houver uma regulamentação clara, os contribuintes acabem pagando alíquotas de imposto mais altas do que as reais.
O ajuste do imposto sobre a transmissão de bens imóveis ainda é considerado necessário para garantir o equilíbrio e aumentar a receita do orçamento. No entanto, com a alíquota proposta de 10 a 20% sobre o lucro, é preciso elaborar um mecanismo público, transparente e razoável, bem como um plano de ação adequado para evitar choques no mercado e a criação de um ônus excessivo para a população — analisaram especialistas do Batdongsan.com.vn.
O advogado Le Cao, sócio-gerente do escritório de advocacia FDVN, comentou que uma regulamentação legal só é verdadeiramente eficaz quando adequada à realidade. Portanto, antes de sua promulgação, as políticas tributárias precisam ser cuidadosamente consultadas e avaliadas de forma abrangente para antecipar e resolver situações que possam surgir na prática.
Além de estabelecer taxas de impostos razoáveis, devem existir regulamentações específicas para evitar disputas no processo de determinação de fatores como: custos razoáveis, preço de compra - preço de venda, período de posse, etc. Ao mesmo tempo, a lei também deve prever disposições excepcionais para garantir a equidade em casos especiais.
“O cerne da gestão do mercado imobiliário, incluindo a política tributária, é construir um sistema de dados imobiliários transparente e unificado em todo o país. Atualmente, ainda existem muitas deficiências, como imóveis registrados em nome de terceiros, fluxos de dinheiro não transparentes para o setor imobiliário ou grupos de interesse manipulando o mercado, causando sérias distorções nos valores imobiliários”, afirmou o advogado Le Cao.
Portanto, segundo este advogado, a transparência dos dados é um dos pré-requisitos. Quando uma plataforma de gestão baseada em dados claros for estabelecida, as transações serão facilmente rastreadas e os valores imobiliários se aproximarão do seu valor real. Nesse momento, o mercado operará de forma mais sustentável, as pessoas também terão acesso mais fácil a imóveis que atendam às suas reais necessidades e os fenômenos especulativos que perturbam o mercado serão limitados. Um sistema de gestão detalhado e transparente não só ajuda a controlar as transações, como também atua como um "escudo" para limitar disputas e riscos que possam surgir no futuro.
Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445
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