Imposto sobre a transmissão de bens imóveis: impacto bilateral e expectativas a longo prazo

Legenda da foto — Foto da ilustração: Tuan Anh/VNA

O objetivo é limitar a especulação, incentivar a manutenção de posições de longo prazo e aumentar a receita orçamentária. No entanto, muitas opiniões acreditam que um mercado imobiliário saudável não é um mercado controlado por impostos pesados, mas sim um mercado com boa liquidez, operação transparente e justiça tanto para investidores quanto para pessoas com necessidades reais. Diz-se que o imposto sobre a transmissão de imóveis tem efeitos duplos, mas se a política for razoável, terá efeitos a longo prazo.

Espremendo a especulação ou estrangulando o mercado secundário?

Recentemente, no projeto de Lei do Imposto de Renda de Pessoa Física (alterado), o Ministério das Finanças propôs um método de cálculo do imposto de renda de pessoa física sobre a transmissão de bens imóveis com base no lucro líquido - preço de venda menos o preço de compra e custos relacionados. Assim, a alíquota proposta é de 20% sobre o lucro tributável, calculado para cada transmissão. Caso o preço de compra e os custos não possam ser determinados, o imposto será calculado diretamente sobre o preço de venda, com uma alíquota progressiva de acordo com o período de detenção: 10% se inferior a 2 anos e 6% de 2 a 5 anos; 4% de 5 a 10 anos; 2% se superior a 10 anos ou bens herdados.

Especialistas dizem que esta proposta é considerada um esforço significativo para restringir a especulação de curto prazo e aumentar a transparência nos preços de transferência, forçando os vendedores a declarar integralmente os preços de custo, bem como os custos reais, ajudando o sistema de dados a refletir os valores reais.

No entanto, muitos especialistas acreditam que, se a política tributária não for bem elaborada, o mercado secundário – que atualmente desempenha um papel importante na liquidez – ficará estagnado. Pequenos investidores serão expulsos do mercado, e empresas imobiliárias, bancos e o mercado financeiro também serão afetados.

O Dr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), afirmou que é necessário definir claramente os objetivos da política. Embora possa haver reações negativas iniciais, é fundamental garantir que o mercado se desenvolva de forma sustentável, saudável e atenda às necessidades reais, e não continuar a fomentar atividades especulativas e lucrativas. Isso porque esse nível de tributação forçará muitos investidores, especialmente aqueles com o objetivo de "surfar", a reconsiderar suas estratégias de investimento.

Na realidade, a nova política tributária certamente causará uma redução nas transações no mercado imobiliário, afetando todo o sistema de mercado, desde as atividades comerciais das empresas até os investidores. No curto prazo, projetos com preços de venda elevados serão mais difíceis de negociar devido à redução da demanda.

Esta será uma das consequências inevitáveis que o mercado terá que enfrentar se a política tributária for adotada no momento atual. No entanto, segundo o Sr. Dinh, a adoção de uma política tributária é necessária para regular o mercado em uma direção mais saudável. Por exemplo, isso força os investidores a reconsiderar suas estratégias de precificação. A partir daí, podem surgir oportunidades para ajustar o nível de preços no mercado...

Precisa de um roteiro claro, público e transparente

Uma pesquisa recente realizada pelo Batdongsan.com.vn com 1.000 pessoas em busca de imóveis mostra que até 95% dos participantes compram imóveis principalmente para fins de investimento, e não para morar. Entre eles, o número de pessoas que possuem imóveis com a intenção de vendê-los em até 1 ano representa uma grande proporção. Isso mostra que, atualmente, os vietnamitas estão muito interessados em investir em imóveis, mas o prazo de retenção é curto e eles tendem a "vender quando o preço está bom", transferindo com flexibilidade os fluxos de capital para outros ativos que são mais rentáveis em cada momento.

O Sr. Dinh Minh Tuan, Diretor Regional Sul do Batdongsan.com.vn, comentou que calcular o imposto com base no lucro seria, em princípio, mais razoável, mas é difícil determinar o lucro real exato, pois haverá muitos custos relacionados, como comissões de corretagem, reformas de interiores, empréstimos... sem faturas ou documentos válidos para serem deduzidos do imposto. Diante dessa situação, o Sr. Tuan teme que, se não houver uma regulamentação clara, os contribuintes terão que pagar alíquotas de imposto mais altas do que as reais.

Ajustar o imposto sobre a transmissão de bens imóveis ainda é considerado necessário para garantir o equilíbrio e aumentar a receita do orçamento. No entanto, com a alíquota proposta de 10% a 20% sobre o lucro, é necessário elaborar um mecanismo público, transparente e razoável, bem como um roteiro adequado para evitar causar choques no mercado, criando um grande ônus para a população, analisam os especialistas do Batdongsan.com.vn.

O advogado Le Cao, diretor do escritório de advocacia FDVN, comentou que uma regulamentação legal só pode ser mais eficaz quando adequada à realidade. Portanto, antes da promulgação, as políticas tributárias precisam ser cuidadosamente consultadas e avaliadas de forma abrangente para antecipar e resolver situações que possam surgir na realidade.

Além de definir taxas de impostos razoáveis, deve haver regulamentações específicas para evitar disputas no processo de determinação de fatores como: custos razoáveis, preço de compra - preço de venda, período de retenção, etc. Ao mesmo tempo, a lei também deve ter disposições excepcionais para garantir justiça em casos especiais.

“O cerne da gestão do mercado imobiliário, incluindo a política tributária, é construir um sistema de dados imobiliários transparente e unificado em todo o país. Atualmente, ainda existem muitas deficiências, como imóveis registrados em nome de terceiros, fluxos de dinheiro não transparentes para o mercado imobiliário ou grupos de interesse manipulando o mercado, causando graves distorções nos valores imobiliários”, citou o advogado Le Cao.

Portanto, segundo este advogado, a transparência de dados é um dos pré-requisitos. Com o estabelecimento de uma plataforma de gestão clara e baseada em dados, as transações serão facilmente rastreadas e os valores imobiliários se aproximarão do valor real. Nesse momento, o mercado operará de forma mais sustentável, as pessoas também terão acesso mais fácil a imóveis que atendam às suas reais necessidades e os fenômenos especulativos que perturbam o mercado serão limitados. Um sistema de gestão detalhado e transparente não apenas ajuda a controlar as transações, mas também atua como um "escudo" para limitar disputas e riscos que possam surgir no futuro.

Fonte: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445

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