Taxas de uso do solo, cobradas várias vezes para reduzir o ônus sobre as empresas.

Regulamentação das diferenças de renda da terra

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), o valor agregado da terra (diferença no aluguel da terra) é criado por duas entidades principais: o Estado e os investidores (sendo os investidores privados um papel fundamental). Portanto, as políticas financeiras sobre a terra e seus preços precisam ser regulamentadas para garantir equidade e estabilidade social, tanto para a receita do orçamento estatal quanto para o benefício dos investidores.

Em primeiro lugar, o Estado cria valor agregado da terra (diferença de renda fundiária) por meio do planejamento do uso do solo, da construção civil e do planejamento urbano, do planejamento integrado de modais de transporte (DOT) e permite a conversão dos usos do solo de acordo com o planejamento para que os investidores realizem projetos de investimento empresarial. Portanto, o Estado tem o direito de regular esse valor agregado da terra (diferença de renda fundiária) para atender aos interesses nacionais e públicos.

As taxas de uso da terra são uma enorme fonte de receita para o orçamento do Estado.

Por exemplo, na cidade de Ho Chi Minh, 1 hectare de terra agrícola gera um valor de apenas cerca de 500 milhões de VND por ano, mas quando o uso da terra é alterado para fins não agrícolas, 1 hectare de terra destinada à produção, indústria, comércio, serviços e áreas urbanas gera um valor de até 55 bilhões de VND por ano, 100 vezes maior. Isso é demonstrado pelo fato de que o Distrito 7 foi criado em 1997 (separado do distrito agrícola de Nha Be). Naquela época, a receita do orçamento estatal era de apenas 59 bilhões de VND, mas após 25 anos, em 2022, a receita do orçamento estatal chegou a 5,55 trilhões de VND, 94 vezes maior do que em 1997.

Portanto, em 2018, o Governo autorizou a cidade de Ho Chi Minh a converter 26.000 hectares de terras agrícolas em terras não agrícolas, produtivas, industriais, comerciais, de serviços e urbanas no período de 2025 a 2020. Atualmente, a cidade de Ho Chi Minh está desenvolvendo um projeto para transformar 5 distritos suburbanos em áreas urbanas. Ao mesmo tempo, a Assembleia Nacional acaba de emitir a Resolução 98 sobre a implementação de uma série de mecanismos e políticas específicas para o desenvolvimento da cidade de Ho Chi Minh, o que criará condições para que a cidade se desenvolva rapidamente nos próximos anos, inclusive em termos de recursos fundiários.

Enquanto isso, os investidores (principalmente investidores privados) criam valor adicional a partir da terra (diferença no aluguel da terra) por meio de atividades de investimento em construção e exploração de obras no terreno para o desenvolvimento de projetos. Isso ocorre principalmente por meio da criatividade e da capacidade financeira dos investidores, refletidas na taxa de investimento do projeto. Quanto maior a taxa de investimento, maior o valor do imóvel e os investidores têm o direito de usufruir do valor adicional da terra (diferença no aluguel da terra) após cumprirem suas obrigações financeiras com o Estado.

Portanto, é necessário desenvolver um mecanismo para regular o valor agregado da terra (diferença na renda da terra) a fim de harmonizar os interesses entre o Estado e as empresas.

Transformar as taxas de uso da terra em imposto

Outra questão que precisa ser levantada é que o Estado deve cobrar taxas de uso da terra e aluguéis de terras de maneira razoável e equitativa, com o objetivo de não arrecadar em excesso e não deixar nada passar despercebido.

De acordo com muitas empresas, as taxas de uso do solo representam atualmente um fardo e também uma incógnita, pois o pagamento demora muito.

O método atual de cálculo das taxas de uso do solo dificulta a atuação das empresas e cria um mecanismo de cobrança e cessão, além de assédio. Os investidores em projetos imobiliários estão tendo que pagar um valor exorbitante em taxas de uso do solo, equivalente a cerca de 70% do custo da indenização pela desapropriação, praticamente tendo que recomprar os direitos de uso do solo pela segunda vez, e esse ônus acaba sendo arcado pelos compradores de imóveis. Consequentemente, as taxas de uso do solo representam uma grande parcela do custo da habitação, correspondendo a cerca de 10% do custo de apartamentos, cerca de 30% do custo de casas geminadas e cerca de 50% do custo de casas de alto padrão. O Estado recebe uma grande quantia em receita com as taxas de uso do solo, mas, a longo prazo, se todas as terras forem transferidas, essa importante fonte de receita orçamentária deixará de existir e precisará ser complementada e substituída pelo IPTU.

Em vez de cobrar tudo de uma vez, muitas recomendações sugerem converter as taxas de uso da terra em um imposto.

Portanto, as empresas propõem a regulamentação das taxas de uso do solo como um imposto cobrado sobre a conversão de usos agrícolas em residenciais, com uma alíquota de cerca de 10 a 15%, calculada sobre a tabela de preços de terrenos emitida pelo Comitê Popular Provincial, ajustada anualmente pelo coeficiente de ajuste de preços de terrenos (coeficiente K) de acordo com os preços de mercado. Isso garantirá transparência, eliminará o mecanismo de concessão e solicitação e reduzirá a atual cobrança excessiva de taxas de uso do solo para um nível mais razoável. Com base nisso, a Lei do Imposto Predial (terrenos residenciais, habitação) será complementada para criar uma fonte de receita estável e sustentável para o orçamento do Estado das províncias e das cidades administradas centralmente.

Para agilizar o cálculo das taxas de uso do solo, especialistas e empresas recomendam a manutenção do método do excedente para o cálculo dessas taxas e do aluguel de terrenos com potencial de desenvolvimento, grande escala e valor superior a 200 bilhões de VND, visto que o método do coeficiente de ajuste do preço do terreno não pode ser aplicado a esses projetos. De fato, quase 90% dos projetos imobiliários do passado tiveram que utilizar o método do excedente para calcular as taxas de uso do solo.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm