Taxas de uso do solo, cobradas várias vezes para reduzir a carga sobre as empresas

Regulamentação dos diferenciais de renda da terra

Segundo o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), o valor agregado da terra (diferença de aluguel de terras) é criado por duas entidades principais: o Estado e os investidores (nos quais os investidores privados desempenham um papel muito importante). Portanto, as políticas financeiras sobre terras e seus preços precisam ser regulamentadas para garantir justiça e estabilidade social para a receita orçamentária do Estado e o benefício dos investidores.

Em primeiro lugar, o Estado cria o valor agregado da terra (diferença de renda fundiária) por meio do planejamento do uso do solo, construção e planejamento urbano, planejamento integrado de transportes (TOD), e permite a conversão de usos do solo de acordo com o planejamento para que os investidores realizem projetos de investimento empresarial. Portanto, o Estado tem o direito de regular esse valor agregado da terra (diferença de renda fundiária) para atender aos interesses nacionais e públicos.

As taxas de uso da terra são uma enorme fonte de receita para o orçamento do Estado.

Por exemplo, na Cidade de Ho Chi Minh, 1 hectare de terra agrícola gera um valor de apenas cerca de 500 milhões de VND/ano, mas quando o uso da terra é alterado para terras não agrícolas, 1 hectare de terra produtiva, industrial, comercial, de serviços e urbana gera um valor de até 55 bilhões de VND/ano, 100 vezes maior. Isso é demonstrado pelo fato de o Distrito 7 ter sido criado em 1997 (separado do Distrito Agrícola de Nha Be). Naquela época, a receita orçamentária do estado era de apenas 59 bilhões de VND, mas após 25 anos, em 2022, a receita orçamentária do estado chegou a 5,55 trilhões de VND, 94 vezes maior do que em 1997.

Assim, em 2018, o Governo autorizou a Cidade de Ho Chi Minh a converter 26.000 hectares de terras agrícolas em terras não agrícolas, produtivas, industriais, comerciais, de serviços e urbanas no período de 2025/2020. Atualmente, a Cidade de Ho Chi Minh está desenvolvendo um projeto para converter cinco distritos suburbanos em áreas urbanas. Ao mesmo tempo, a Assembleia Nacional acaba de emitir a Resolução 98 sobre o teste piloto de uma série de mecanismos e políticas específicas para o desenvolvimento da Cidade de Ho Chi Minh, que criarão condições para o rápido desenvolvimento da cidade nos próximos anos, incluindo recursos terrestres.

Enquanto isso, os investidores (principalmente investidores privados) criam valor adicional a partir da terra (diferença de renda fundiária) por meio de atividades de investimento em construção e negócios de obras em terra para desenvolver projetos. Principalmente por meio da criatividade e capacidade financeira dos investidores, refletidas na taxa de investimento do projeto. Quanto maior a taxa de investimento, maior o valor do imóvel, e os investidores têm o direito de usufruir do valor adicional da terra (diferença de renda fundiária) após cumprirem as obrigações financeiras com o Estado.

Portanto, é necessário desenvolver um mecanismo para regular o valor agregado da terra (diferença de renda fundiária) para harmonizar os interesses entre o Estado e as empresas.

Tornar as taxas de utilização do solo um imposto

Outra questão que precisa ser levantada é que o Estado deve cobrar taxas de uso da terra e aluguéis de terras somente de forma razoável e equitativa, com o objetivo de não cobrar em excesso ou deixar nada passar despercebido.

De acordo com muitas empresas, as taxas de uso da terra são atualmente um fardo para elas e também uma incógnita, pois elas não conseguem pagar essas taxas há muito tempo.

O método atual de cálculo das taxas de uso do solo está dificultando a vida das empresas e criando um mecanismo de cobrança e concessão, o que gera assédio. Os investidores em projetos estão tendo que pagar uma quantia enorme de taxas de uso do solo, equivalente a cerca de 70% do custo da indenização pela limpeza do terreno, quase tendo que recomprar os direitos de uso do solo pela segunda vez, e esse ônus acaba sendo suportado pelos compradores de imóveis. Consequentemente, as taxas de uso do solo representam uma grande proporção da estrutura de custos da moradia, representando cerca de 10% do custo de apartamentos, cerca de 30% do custo de casas geminadas e cerca de 50% do custo de vilas. O Estado recebe uma grande quantia de receita com as taxas de uso do solo, mas, a longo prazo, se todo o terreno for entregue, essa grande fonte de receita orçamentária deixará de existir e precisará ser complementada e substituída pelo imposto predial.

Em vez de cobrar tudo de uma vez, muitos propuseram converter as taxas de uso da terra em um imposto.

Portanto, as empresas propõem regulamentar as taxas de uso do solo como um imposto cobrado sobre a conversão de terras agrícolas para residenciais, com uma alíquota de cerca de 10% a 15%, calculada com base na tabela de preços de terras emitida pelo Comitê Popular Provincial, ajustada anualmente pelo coeficiente de ajuste do preço da terra (coeficiente K) de acordo com os preços de mercado. Isso garantirá transparência, eliminará o mecanismo de solicitação e concessão e reduzirá a atual e pesada cobrança de taxas de uso do solo para um nível mais razoável. Com base nisso, a Lei do Imposto Predial e Territorial Urbano (terrenos residenciais e habitacionais) será complementada para criar uma fonte de receita estável e sustentável para o orçamento estadual das províncias e cidades administradas pelo governo central.

Para acelerar o cálculo das taxas de uso do solo, especialistas e empresas recomendam a manutenção do método do excedente para calcular as taxas de uso do solo e os aluguéis de terrenos para terrenos e áreas com potencial de desenvolvimento, grande escala e valor superior a 200 bilhões de VND, pois o método do coeficiente de ajuste do preço do solo não pode ser aplicado a esses projetos. De fato, quase 90% dos projetos imobiliários no passado tiveram que usar o método do excedente para calcular as taxas de uso do solo.

Link da fonte: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm