Como lição de vida, os negócios imobiliários se concentram em vender o que o mercado precisa.

Oferta "dessincronizada", risco de aumento do preço da habitação

O mercado imobiliário acaba de passar por um período de "estagnação", com queda acentuada da oferta e da demanda, questões jurídicas envolvendo projetos e bloqueio de fontes de capital. Muitas empresas passaram por um período extremamente difícil, com milhares de demissões e até mesmo a suspensão temporária das operações.

O Sr. Le Hoang Chau - Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) - admitiu em uma conferência recente que as empresas imobiliárias aprenderam "lições inesquecíveis" após a Covid-19.

Depois disso, a empresa teve que se concentrar na reestruturação, na solução do problema de capital e na promoção do desenvolvimento de produtos. O maior problema, a dívida obrigacionista, também foi tratado "com suavidade", graças ao apoio do Governo e do Banco do Estado com a circular que estendeu o prazo de pagamento da dívida e a extensão da dívida obrigacionista.

No entanto, o Sr. Chau ainda está preocupado que o mercado imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh este ano possa continuar a apresentar um desequilíbrio entre oferta e demanda de moradias. 71% da oferta ainda está no segmento de alto padrão, o restante está no segmento de médio porte e há uma falta de produtos acessíveis e moradias sociais, de acordo com dados do final de 2023.

Devido a problemas legais que representam 70% das dificuldades do mercado, a Cidade de Ho Chi Minh tem 148 projetos imobiliários, comerciais e de habitação social que não conseguiram concluir os procedimentos de investimento, construção e negócios ou foram suspensos. Como resultado, mais de 58.000 clientes que compraram casas em projetos não receberam o "livro rosa".

A escassez de oferta de moradias pode levar a preços altos ou a preços altos, em um contexto de crescente escassez de moradias populares e sociais. O presidente da HoREA acredita que as empresas imobiliárias precisam promover a estrutura de produtos, com foco em moradias populares e sociais, para aumentar a liquidez, atender às necessidades reais da população e garantir o desenvolvimento saudável do mercado.

O mercado imobiliário enfrenta o risco de aumentos contínuos nos preços dos imóveis devido à falta de oferta (Ilustração: Trinh Nguyen).

O mercado "desfasado" e a escassez de produtos habitacionais acessíveis também estão entre os desafios recentemente mencionados pelo Sr. Nguyen Xuan Quang, Presidente do Conselho de Administração da Nam Long Investment Company. A "desfasada" entre oferta e demanda em diferentes segmentos imobiliários, a crise de confiança dos compradores de imóveis, que leva à redução da liquidez, e o aumento do estoque são os problemas que o mercado enfrenta.

Além disso, de acordo com o Sr. Quang, as empresas também enfrentam desafios financeiros quando as dívidas persistem, e os lotes de títulos, embora prorrogados, continuarão existindo em 2024 e 2025. O terceiro ponto é o desafio jurídico do projeto, já que algumas leis ainda estão em conflito. Ao mesmo tempo, a demanda real por moradias ainda é alta, e os segmentos de moradias populares e de habitação social ainda têm oportunidades de desenvolvimento.

O fenômeno da "diferença de fase" entre a oferta e a demanda por moradias, que significa que a oferta do mercado está voltada para o segmento de moradias de alto padrão e há escassez de moradias populares, vem sendo alertado por especialistas e representantes de agências de gestão há muitos anos. Recentemente, as opiniões têm sido direcionadas para incentivar as empresas a desenvolver essa linha de produtos "necessária ao mercado".

Segundo muitos especialistas, moradias populares e habitações sociais serão o segmento imobiliário que entrará na primeira fase de recuperação neste ano. A demanda neste segmento permanece muito alta, promovendo liquidez, o que em breve levará o mercado a uma nova fase após a crise.

Muitas empresas entram na corrida

De acordo com as estimativas e o modelo de pesquisa da Savills, para atender às necessidades habitacionais da população, a Cidade de Ho Chi Minh precisa de cerca de 50.000 apartamentos para atender às necessidades reais de moradia, e 60% a 70% da oferta total vem do segmento de moradias populares. No entanto, a Cidade de Ho Chi Minh carece desses produtos, e a oferta está concentrada em mercados vizinhos, como Binh Duong, Dong Nai e Long An , mas pode não ser suficiente.

Projetos de apartamentos nos subúrbios têm como alvo clientes na Cidade de Ho Chi Minh que compram para morar e investir. O preço de venda de apartamentos de 2 quartos gira em torno de 2 bilhões de VND/unidade, ideal para famílias pequenas.

Com um mercado tão grande, muitas empresas entraram rapidamente na corrida para expandir a oferta deste produto de alta liquidez. A Nam Long Company implementa uma estratégia de foco em produtos de habitação acessível que atendam à demanda do mercado, promovendo políticas de apoio, administrando estoques e impulsionando as vendas. A meta de receita para este ano é de cerca de 6,657 bilhões de VND, provenientes de projetos importantes na Cidade de Ho Chi Minh, Long An e Can Tho .

A An Gia Company opta firmemente por desenvolver projetos no segmento de médio e acessível, pois atende à demanda do mercado. Os líderes da An Gia acreditam que esse segmento ainda demonstra sua "força invencível", mesmo quando o mercado está próspero ou congelado, atendendo às necessidades da maioria das pessoas e com alta liquidez.

A TT Capital Investment Joint Stock Company e dois parceiros japoneses, Cosmos Initia (membro do Daiwa House Group) e Koterasu, também lançaram uma joint venture de longo prazo para desenvolver projetos imobiliários acessíveis na Cidade de Ho Chi Minh e províncias vizinhas. A joint venture anunciou que investirá cerca de US$ 150 milhões nos próximos 5 anos, com o objetivo de lançar cerca de 1.000 apartamentos acessíveis no mercado a cada ano.

A joint venture também informou ter concluído o aporte de capital para um projeto próximo a Vincom Di An, na cidade de Di An, província de Binh Duong, com uma escala de quase 2.000 apartamentos, com preço de venda inferior a 2 bilhões de VND/apartamento. De acordo com as informações mais recentes, o projeto está passando pelos procedimentos necessários para poder ser lançado no mercado a partir do terceiro trimestre deste ano.

Em relação à habitação social, o Governo tem um projeto para construir pelo menos 1 milhão de unidades habitacionais sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030. Muitas empresas se inscreveram para implementar essa meta e estão gradualmente alcançando-a.

O Grupo Novaland se registrou para investir na construção de 200.000 unidades habitacionais sociais na Cidade de Ho Chi Minh e províncias vizinhas. O Grupo Hoang Quan pretende concluir 50 projetos, o equivalente a 50.000 unidades, até 2030. O número dessas duas unidades registradas equivale a 1/4 da meta total estabelecida pelo Governo.

Anteriormente, uma série de grandes empresas imobiliárias, como Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex... assumiram compromissos para construir moradias sociais. Do compromisso à realidade, o Vingroup iniciou diversos projetos de moradias sociais nas regiões Norte e Central.

O retorno da habitação acessível e da habitação social pode atrair grande atenção do mercado nos próximos tempos. A oferta deste produto pode explodir nos mercados suburbanos da Cidade de Ho Chi Minh nos próximos 1 a 2 anos, aliviando a "sede" de pessoas com reais necessidades de moradia por uma casa própria.

No entanto, considerando que 70% da oferta imobiliária ainda está no segmento de alto padrão, a liquidez do mercado é difícil e as questões jurídicas dos projetos ainda não foram esclarecidas, as empresas ainda precisam de uma forte reestruturação. Principalmente agora que o mercado de títulos "aterrissou suavemente", mas a pressão sobre o vencimento ainda persiste.

Por isso, muitas opiniões dizem que as empresas ainda precisam planejar a reestruturação dos produtos, continuar a purificar a saúde financeira e fortalecer o aparelho para ter um corpo mais saudável antes de entrar na nova corrida.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm