O "desequilíbrio" na oferta representa um risco de aumento dos preços dos imóveis.
O mercado imobiliário acaba de passar por um período de estagnação, com queda acentuada tanto na oferta quanto na demanda, surgimento de problemas legais em projetos e bloqueio do fluxo de capital. Muitas empresas tiveram que atravessar um período extremamente difícil, demitindo milhares de funcionários ou até mesmo suspendendo temporariamente suas operações.
Em um seminário recente, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), reconheceu que as empresas do setor imobiliário aprenderam uma "lição que jamais esquecerão" após a Covid-19.
Posteriormente, a empresa teve que se concentrar na reestruturação, na resolução do problema de capital e no impulso ao desenvolvimento de produtos. O maior problema, a dívida de títulos, também foi administrado de forma "suave" graças ao apoio do Governo e do Banco Central do Vietnã, com circulares que estenderam o prazo de pagamento e adiaram o vencimento da dívida.
No entanto, o Sr. Chau permanece profundamente preocupado com a possibilidade de o mercado imobiliário da Cidade de Ho Chi Minh continuar a sofrer com o desequilíbrio entre a oferta e a procura de habitação este ano. De acordo com dados até ao final de 2023, 71% da oferta ainda pertence ao segmento de luxo, enquanto o restante se concentra no segmento médio, havendo escassez de habitação acessível e de habitação social.
Devido a entraves legais que representam 70% das dificuldades do mercado, a cidade de Ho Chi Minh possui 148 empreendimentos imobiliários, incluindo projetos comerciais e de habitação social, que não conseguiram concluir os procedimentos de investimento, construção e comercialização, ou que foram paralisados. Como resultado, mais de 58.000 compradores de imóveis nesses empreendimentos ainda não receberam seus títulos de propriedade ("livros cor-de-rosa").
A escassez de oferta de moradias pode levar a preços inflacionados ou persistentemente altos, especialmente devido à crescente falta de moradias populares e sociais. O presidente da HoREA (Associação Imobiliária do Vietnã) acredita que as empresas do setor imobiliário precisam se concentrar na reestruturação de seus portfólios de produtos, priorizando moradias populares e sociais para aumentar a liquidez, atender às reais necessidades da população e garantir o desenvolvimento saudável do mercado.
O mercado imobiliário enfrenta o risco de novos aumentos de preços devido à escassez de oferta (Imagem ilustrativa: Trinh Nguyen).
O mercado está "dessincronizado", e a escassez de moradias acessíveis é um dos desafios recentemente mencionados pelo Sr. Nguyen Xuan Quang, Presidente do Conselho de Administração da Nam Long Investment Company. A "dessincronização" entre oferta e demanda em diferentes segmentos imobiliários, a crise de confiança entre os compradores de imóveis, que leva à diminuição da liquidez, e o aumento do estoque são todos problemas que o mercado enfrenta.
Além disso, segundo o Sr. Quang, as empresas também enfrentam desafios financeiros, visto que as dívidas permanecem em aberto e as emissões de títulos, embora prorrogadas, devem se estender até 2024 e 2025. Em terceiro lugar, existem desafios legais relacionados aos projetos, já que algumas leis ainda se sobrepõem. Enquanto isso, a demanda por moradias reais permanece alta, e os segmentos de habitação popular e habitação social ainda apresentam oportunidades de desenvolvimento.
A "discrepância" entre a oferta e a procura de habitação, ou seja, a oferta de mercado fortemente inclinada para o segmento de luxo e com falta de habitação acessível, tem sido alertada por especialistas e representantes de entidades reguladoras há muitos anos. Recentemente, as opiniões têm-se inclinado a incentivar as empresas a desenvolver esta linha de produtos "necessária para o mercado".
Segundo muitos especialistas, a habitação acessível e a habitação social serão os primeiros segmentos do mercado imobiliário a entrar em fase de recuperação este ano. A procura neste segmento mantém-se muito elevada, impulsionando a liquidez e conduzindo rapidamente o mercado para uma nova fase pós-crise.
Muitas empresas estão entrando na corrida.
Segundo estimativas e modelos de pesquisa da Savills, para atender às necessidades habitacionais de seus moradores, a cidade de Ho Chi Minh precisa de aproximadamente 50.000 apartamentos, sendo que 60 a 70% dessa oferta total deve ser proveniente do segmento de habitação popular. No entanto, a cidade de Ho Chi Minh enfrenta uma escassez desses imóveis, e a oferta está concentrada em mercados vizinhos, como Binh Duong, Dong Nai e Long An, mas mesmo assim pode não ser suficiente para suprir a demanda.
Os projetos de apartamentos nos subúrbios visam clientes na cidade de Ho Chi Minh que compram tanto para fins residenciais quanto para investimento. O preço de venda de apartamentos de 2 quartos gira atualmente em torno de 2 bilhões de VND por unidade, o que é muito adequado para famílias pequenas.
Com um mercado tão vasto, muitas empresas entraram rapidamente na corrida para expandir a oferta desses produtos de alta liquidez. A Nam Long Company está implementando uma estratégia focada em produtos habitacionais acessíveis que atendam à demanda do mercado, fortalecendo as políticas de apoio, gerenciando o estoque e impulsionando as vendas. A meta de receita para este ano é de aproximadamente 6,657 bilhões de VND, provenientes de projetos importantes em Ho Chi Minh, Long An e Can Tho .
A An Gia Company opta por desenvolver projetos nos segmentos de médio e baixo custo, pois atende à demanda do mercado. Os líderes da An Gia acreditam que esse segmento continua demonstrando sua "força imbatível", mesmo em períodos de alta ou baixa do mercado, atendendo às necessidades da maioria das pessoas e oferecendo alta liquidez.
De forma semelhante, a TT Capital Investment Joint Stock Company, juntamente com dois parceiros japoneses, a Cosmos Initia (membro do Grupo Daiwa House) e a Koterasu, também lançou uma joint venture de longo prazo para desenvolver projetos imobiliários acessíveis na cidade de Ho Chi Minh e províncias vizinhas. A joint venture anunciou que investirá aproximadamente US$ 150 milhões nos próximos cinco anos, com o objetivo de disponibilizar cerca de 1.000 apartamentos acessíveis no mercado a cada ano.
A joint venture também anunciou a conclusão da contribuição de capital para um projeto próximo ao Vincom Di An, na cidade de Di An, província de Binh Duong, com cerca de 2.000 apartamentos, a preços abaixo de 2 bilhões de VND por unidade. Segundo as informações mais recentes, o projeto está passando pelos trâmites necessários para ser lançado no mercado a partir do terceiro trimestre deste ano.
Em relação à habitação social, o governo tem um plano para construir pelo menos 1 milhão de unidades habitacionais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de zonas industriais durante o período de 2021 a 2030. Muitas empresas se cadastraram para cumprir essa meta e estão gradualmente a concretizando.
O Grupo Novaland registrou-se para investir na construção de 200.000 unidades habitacionais sociais na cidade de Ho Chi Minh e províncias vizinhas. O Grupo Hoang Quan pretende concluir 50 projetos, equivalentes a 50.000 unidades, até 2030. O número de unidades registradas por essas duas empresas corresponde a um quarto da meta total estabelecida pelo Governo.
Anteriormente, diversas grandes empresas imobiliárias, como Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex, entre outras, comprometeram-se a construir habitações sociais. Transformando compromissos em realidade, a Vingroup iniciou a construção de vários projetos de habitação social nas regiões Norte e Central.
O ressurgimento de moradias acessíveis e sociais provavelmente atrairá bastante atenção do mercado em um futuro próximo. A oferta desse tipo de moradia poderá aumentar consideravelmente nas áreas suburbanas da cidade de Ho Chi Minh nos próximos 1 a 2 anos, aliviando a "sede" de casa própria entre pessoas com reais necessidades habitacionais.
No entanto, com 70% da oferta de imóveis residenciais ainda concentrada no segmento de alto padrão, liquidez de mercado em dificuldades e questões legais de projetos ainda a serem resolvidas, as empresas ainda precisam de uma reestruturação robusta. Isso se torna ainda mais evidente quando o mercado de títulos apresenta uma desaceleração, mas a pressão do vencimento permanece.
Portanto, muitos acreditam que as empresas ainda precisam planejar a reestruturação de seus produtos, continuar a melhorar sua saúde financeira e fortalecer suas operações para se tornarem mais robustas antes de entrar na nova corrida.
Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm
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