Como lição de vida, os negócios imobiliários se concentram em vender o que o mercado precisa.

Oferta “desfasada”, risco de aumento do preço das casas

O mercado imobiliário acaba de passar por um período de "estagnação", com queda acentuada da oferta e da demanda, problemas jurídicos envolvendo projetos e bloqueio de fontes de capital. Muitas empresas passaram por um período extremamente difícil, com milhares de demissões e até mesmo a suspensão temporária das operações.

O Sr. Le Hoang Chau - Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA) - admitiu em uma conferência recente que os negócios imobiliários aprenderam "lições inesquecíveis" após a Covid-19.

Depois disso, a empresa teve que se concentrar na reestruturação, na solução do problema de capital e na promoção do desenvolvimento de produtos. O maior problema, a dívida obrigacionista, também foi tratado "com suavidade", graças ao apoio do Governo e do Banco Estatal, com circulares que estendiam o prazo de pagamento da dívida e a extensão da dívida obrigacionista.

No entanto, o Sr. Chau ainda está preocupado que o mercado imobiliário na Cidade de Ho Chi Minh este ano possa continuar a apresentar um desequilíbrio entre oferta e demanda de moradias. 71% da oferta ainda está no segmento de alto padrão, o restante está no segmento de médio porte e há uma falta de produtos acessíveis e moradias sociais, de acordo com dados do final de 2023.

Também devido a problemas legais, que representam 70% das dificuldades do mercado, a Cidade de Ho Chi Minh possui 148 projetos imobiliários, comerciais e de habitação social que não conseguiram concluir os procedimentos de investimento, construção e negócios ou foram suspensos. Como resultado, mais de 58.000 clientes que compraram casas nesses projetos não receberam o "livro rosa".

A escassez de oferta de moradias pode levar a preços altos ou a preços altos, em um contexto de crescente escassez de moradias populares e sociais. O presidente da HoREA acredita que as empresas imobiliárias precisam promover a estrutura de produtos, com foco em moradias populares e sociais, para aumentar a liquidez, atender às necessidades reais da população e garantir o desenvolvimento saudável do mercado.

O mercado imobiliário enfrenta o risco de aumentos contínuos nos preços dos imóveis devido à falta de oferta (Ilustração: Trinh Nguyen).

O mercado "desfasado" e a escassez de produtos habitacionais acessíveis também estão entre os desafios recentemente mencionados pelo Sr. Nguyen Xuan Quang, Presidente do Conselho de Administração da Nam Long Investment Company. A "desfasada" entre oferta e demanda em diferentes segmentos imobiliários, a crise de confiança dos compradores de imóveis, que leva à redução da liquidez, e o aumento do estoque são os problemas que o mercado enfrenta.

Além disso, de acordo com o Sr. Quang, as empresas também enfrentam desafios financeiros quando as dívidas persistem, e os lotes de títulos, embora prorrogados, continuarão existindo em 2024 e 2025. O terceiro ponto é o desafio jurídico do projeto, já que algumas leis ainda estão em conflito. Ao mesmo tempo, a demanda real por moradias ainda é alta, e os segmentos de moradias populares e de habitação social ainda têm oportunidades de desenvolvimento.

O fenômeno da "diferença de fase" entre a oferta e a demanda por moradias, que significa que a oferta do mercado se inclina para o segmento de moradias de alto padrão e há escassez de moradias populares, vem sendo alertado por especialistas e representantes de órgãos de gestão há muitos anos. Recentemente, as opiniões têm sido direcionadas para incentivar as empresas a desenvolver essa linha de produtos "necessária ao mercado".

Segundo muitos especialistas, moradias populares e habitações sociais serão o segmento imobiliário que entrará na primeira fase de recuperação neste ano. A demanda por esse segmento permanece muito alta, o que promove liquidez e, em breve, levará o mercado a uma nova fase após a crise.

Muitas empresas entram na corrida

De acordo com as estimativas e o modelo de pesquisa da Savills, para atender às necessidades habitacionais da população, a Cidade de Ho Chi Minh precisa de cerca de 50.000 apartamentos para atender às necessidades reais de moradia, e 60% a 70% da oferta total provém do segmento de moradias populares. No entanto, a Cidade de Ho Chi Minh carece desses produtos, e a oferta está concentrada em mercados vizinhos, como Binh Duong, Dong Nai e Long An , mas pode não ser suficiente.

Projetos de apartamentos nos subúrbios têm como alvo clientes na Cidade de Ho Chi Minh que compram para morar e investir. O preço de venda de apartamentos de 2 quartos gira em torno de 2 bilhões de VND/unidade, ideal para famílias pequenas.

Com um mercado tão grande, muitas empresas entraram rapidamente na corrida para expandir a oferta deste produto de alta liquidez. A Nam Long Company implementa uma estratégia de foco em produtos de habitação acessível que atendam à demanda do mercado, promovendo políticas de apoio, administrando estoques e impulsionando as vendas. A meta de receita para este ano é de cerca de 6,657 bilhões de VND, provenientes de projetos importantes na Cidade de Ho Chi Minh, Long An e Can Tho .

A An Gia Company opta firmemente por desenvolver projetos nos segmentos de médio e acessível, pois atende às necessidades do mercado. Os líderes da An Gia acreditam que esse segmento ainda demonstra sua "força invencível", mesmo em períodos de alta ou baixa demanda, atendendo às necessidades da maioria da população e com alta liquidez.

A TT Capital Investment Joint Stock Company e dois parceiros japoneses, Cosmos Initia (membro do Daiwa House Group) e Koterasu, também lançaram uma joint venture de longo prazo para desenvolver projetos imobiliários acessíveis na Cidade de Ho Chi Minh e províncias vizinhas. A joint venture anunciou que investirá cerca de US$ 150 milhões nos próximos 5 anos, com o objetivo de lançar cerca de 1.000 apartamentos acessíveis no mercado a cada ano.

A joint venture também informou ter concluído o aporte de capital para um projeto próximo a Vincom Di An, na cidade de Di An, província de Binh Duong, com uma escala de quase 2.000 apartamentos e preço de venda inferior a 2 bilhões de VND/apartamento. De acordo com as informações mais recentes, o projeto está passando pelos procedimentos necessários para poder entrar no mercado a partir do terceiro trimestre deste ano.

Em relação à habitação social, o Governo tem um projeto para construir pelo menos 1 milhão de unidades habitacionais sociais para pessoas de baixa renda e trabalhadores de parques industriais no período de 2021 a 2030. Muitas empresas se registraram para implementar essa meta e estão gradualmente alcançando-a.

O Grupo Novaland se registrou para investir na construção de 200.000 unidades habitacionais sociais na Cidade de Ho Chi Minh e províncias vizinhas. O Grupo Hoang Quan pretende concluir 50 projetos, o equivalente a 50.000 unidades, até 2030. O número registrado para essas duas unidades equivale a 1/4 da meta total estabelecida pelo Governo.

Anteriormente, uma série de grandes empresas imobiliárias, como Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex... assumiram compromissos para construir moradias sociais. Do compromisso à realidade, o Vingroup iniciou diversos projetos de moradias sociais nas regiões Norte e Central.

O retorno da habitação acessível e da habitação social pode atrair grande interesse do mercado nos próximos tempos. A oferta deste produto pode explodir nos mercados suburbanos da Cidade de Ho Chi Minh nos próximos 1 a 2 anos, aliviando a "sede" de aquisição de casa própria para pessoas com reais necessidades de moradia.

No entanto, considerando que 70% da oferta imobiliária ainda se concentra no segmento de alto padrão, a liquidez do mercado é difícil e as questões jurídicas dos projetos ainda não foram esclarecidas, as empresas ainda precisam de uma forte reestruturação. Principalmente quando o mercado de títulos "aterrissou suavemente", mas a pressão do vencimento ainda persiste.

Por isso, muitas opiniões dizem que as empresas ainda precisam planejar a reestruturação de produtos, continuar a purificar a saúde financeira e fortalecer o aparelho para ter um corpo mais saudável antes de entrar na nova corrida.

Fonte: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm