Círculo de crédito fechado resolve impasse no mercado imobiliário?

Após quatro reduções nas taxas de juros operacionais desde o início do ano, o Banco Central do Vietnã (SBV) sinalizou uma mudança de política, passando de uma postura cautelosa para uma flexibilização controlada. No entanto, para o setor imobiliário, a questão da taxa de juros não é tão importante quanto a capacidade de acessar capital.

Economista , Dr. Nguyen Tri Hieu

Recentemente, surgiu uma proposta para promover o crédito imobiliário na forma de um "círculo fechado". De acordo com essa proposta, o setor bancário poderia estudar e implementar pacotes de crédito imobiliário para determinados segmentos de preço (médio e baixo). O crédito seria desembolsado em um círculo fechado, com o banco controlando 100% do fluxo de caixa (banco - comprador do imóvel - investidor - banco).

Com essa solução, os investidores terão que arcar com uma pequena perda ao reduzir os preços de venda, mas liberarão estoque. Diz-se que essa solução ajuda a resolver o problema habitacional de pessoas com alto potencial e capital disponível, permitindo que os bancos liberem crédito seletivamente, com controle de risco.

No entanto, o economista Dr. Nguyen Tri Hieu acredita que é necessário reexaminar a realidade do mercado imobiliário em termos da relação entre três partes: bancos, investidores e compradores de imóveis. Ele destaca que, nos EUA, os bancos só concedem empréstimos aos compradores após a conclusão do projeto, podendo avaliar o imóvel para que os clientes tenham recursos para pagar os investidores.

“No Vietnã, a prática é mais criativa, porém um tanto perigosa: os investidores exigem que os compradores de imóveis façam depósitos e paguem conforme o andamento da obra. Isso significa que os investidores contraíram empréstimos bancários para desenvolver projetos futuros, mas, ao mesmo tempo, continuam recebendo dinheiro dos compradores. Quando têm muito dinheiro, os investidores o utilizam para financiar outros projetos. Essa prática de 'pescar com as duas mãos' acarreta o risco de o projeto não ser concluído, mesmo que os compradores já tenham pago o valor devido”, analisou o especialista.

Assim, o Dr. Nguyen Tri Hieu levantou a questão de como controlar o fluxo de caixa para que, ao final, o comprador da casa tenha um imóvel, o banco receba o dinheiro e o investidor conclua o projeto e obtenha lucro. Ele afirmou que, na realidade, no Vietnã, ainda não existe um mecanismo para um ciclo de crédito fechado, pois muitos problemas surgem durante a execução de um projeto.

“A solução simples é que, para cada projeto futuro, quando os compradores de imóveis pagarem, deverão fazê-lo diretamente ao banco para que o valor seja deduzido da dívida pendente do investidor do projeto. Embora o proprietário do projeto tenha a garantia do próprio projeto, seu valor diminuirá gradualmente à medida que o imóvel for vendido aos compradores e deduzido do valor original da garantia detida pelo banco. Portanto, o banco só aceita a diminuição do valor da garantia quando a dívida pendente diminuir proporcionalmente”, disse o especialista.

O Dr. Nguyen Tri Hieu comentou que o atual problema do "bloqueio" do crédito imobiliário se deve ao fato de os bancos não conseguirem controlar o fluxo de caixa, o que os impede de conceder empréstimos em um mercado imobiliário congelado. Diante disso, ele propôs três soluções para desbloquear o crédito imobiliário.

Em primeiro lugar, os padrões atuais para empréstimos imobiliários não devem ser reduzidos. As empresas ainda precisam calcular e garantir o fluxo de caixa, os índices de lucro e os índices de alavancagem financeira.

Em segundo lugar, as empresas que contraem empréstimos devem reestruturar seus sistemas financeiros e fluxos de caixa para conseguirem pagar suas dívidas.

Em terceiro lugar, deveria haver um programa especial de empréstimos para apoiar a habitação social, semelhante ao pacote de 30.000 bilhões de VND que foi implementado, apoiando as empresas no fornecimento de produtos adequados às necessidades da maioria da sociedade.

Fonte: https://www.congluan.vn/vong-tron-tin-dung-khep-kin-go-the-bi-cho-thi-truong-bat-dong-san-post255724.html