Círculo de crédito fechado resolve 'impasse' no mercado imobiliário?

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Após quatro reduções nas taxas de juros operacionais desde o início do ano, o Banco Estatal do Vietnã (SBV) sinalizou uma reversão da política de flexibilização cautelosa para controlada. No entanto, para empresas imobiliárias, a questão da taxa de juros não é tão importante quanto a possibilidade de acesso a capital.

círculo de confiança cartão de visita unido para o mercado imobiliário 1 — Economista , Dr. Nguyen Tri Hieu

Recentemente, surgiu uma proposta para promover o crédito imobiliário na forma de um "círculo fechado". Assim, o setor bancário pode estudar e implementar pacotes de crédito imobiliário para determinados segmentos de preço (médio e baixo). O crédito será desembolsado em um círculo fechado, com o banco controlando 100% do fluxo de caixa (banco - comprador - investidor - banco).

Com esta solução, os investidores terão que arcar com pequenas perdas ao reduzir os preços de venda, mas liberarão o estoque. Espera-se que esta solução ajude a resolver o problema de moradia de pessoas com grande potencial e espaço de capital, ajudando os bancos a desembolsar crédito seletivamente, com controle de risco...

No entanto, o economista Dr. Nguyen Tri Hieu afirmou que é necessário reexaminar a realidade do mercado imobiliário em termos da relação entre as três partes: bancos, investidores e compradores de imóveis. Ele ressaltou que, nos EUA, os bancos só emprestam aos compradores de imóveis após a conclusão do projeto, e o banco pode avaliar o valor para que os clientes tenham dinheiro para pagar aos investidores.

No Vietnã, a prática é mais criativa, mas um tanto perigosa, ou seja, os investidores exigem que os compradores de imóveis depositem e paguem conforme o andamento do processo. Isso significa que os investidores tomam empréstimos bancários para desenvolver projetos futuros, mas, ao mesmo tempo, ainda recebem dinheiro dos compradores. Quando há muito dinheiro, os investidores o usam para financiar outros projetos. Investidores que "pegam com as duas mãos" correm o risco de o projeto não ser concluído, enquanto os compradores já pagaram", analisou o especialista.

Nesse sentido, o Dr. Nguyen Tri Hieu levantou a questão de como controlar o fluxo de caixa para que, no final, os compradores tenham uma casa, o banco receba o dinheiro e o investidor conclua o projeto e obtenha lucro. Ele afirmou que, na realidade, no Vietnã, ainda não existe um mecanismo para um ciclo de crédito fechado, pois existem muitos problemas que surgem na execução de projetos.

A solução simples é que, para cada projeto formado no futuro, quando os compradores de imóveis pagarem, eles terão que pagar diretamente ao banco para deduzir da dívida pendente do investidor do projeto. Embora o proprietário do projeto tenha a garantia como o projeto formado no futuro, ela diminuirá gradualmente de valor quando o ativo for vendido aos compradores de imóveis e deduzido do ativo original mantido pelo banco. Portanto, o banco só aceita a redução no valor da garantia quando a dívida pendente diminuir correspondentemente, disse o especialista.

O Dr. Nguyen Tri Hieu comentou que o problema atual do "bloqueio" do crédito imobiliário se deve ao fato de os bancos não conseguirem controlar o fluxo de caixa, o que os impede de conceder empréstimos no contexto do mercado imobiliário congelado. Nesse contexto, ele propôs três soluções para desbloquear o crédito imobiliário.

Primeiro, não reduzam os padrões atuais para empréstimos imobiliários. As empresas ainda precisam calcular e garantir o fluxo de caixa, os índices de lucro e os índices de alavancagem financeira.

Em segundo lugar, as empresas que tomam empréstimos devem reestruturar seus sistemas financeiros e fluxos de caixa para conseguir pagar suas dívidas.

Terceiro, deve haver um programa especial de empréstimos para apoiar moradias sociais, como o pacote de 30.000 bilhões de VND que foi implementado, apoiando empresas a fornecer produtos que atendam às necessidades da maioria da sociedade.

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