Determinar os preços dos terrenos de acordo com os princípios de mercado é um importante passo em frente.

Respeitar os princípios de mercado

Segundo especialistas da Savills, a Lei de Terras do Vietnã de 2024 traz mudanças significativas aos princípios de avaliação de terras, com foco na avaliação de acordo com os princípios de mercado, o que ajudará a aumentar a transparência e a liquidez do mercado imobiliário.

Anteriormente, a avaliação de terrenos era regulamentada segundo o princípio da finalidade e duração do uso da terra, e "de acordo com o preço de mercado vigente", obtido a partir de leilões e da arrecadação referente ao uso da terra. No entanto, a nova Lei de Terras enfatiza o princípio de mercado. Isso significa que o preço determinado para a terra refletirá o seu verdadeiro valor de mercado.

O valor de mercado, conforme definido pelo Conselho Internacional de Normas de Avaliação (IVSC), é "o preço estimado de um imóvel no momento e local da avaliação, entre um comprador e um vendedor dispostos a negociar, em uma transação independente e informada, na qual as partes agiram com conhecimento, prudência e sem coação".

As novas alterações na legislação promoveram os princípios de mercado.

A Sra. Giang comentou que o valor de mercado reflete claramente o entendimento tanto dos compradores quanto dos vendedores no mercado. Nesse momento, os terrenos serão alocados aos investidores dispostos a pagar o preço mais alto. Essa abordagem ajuda a promover a alocação de terras e um uso mais eficiente do solo.

No futuro, quando o banco de dados de preços de terrenos estiver concluído, as informações sobre compra e venda serão tornadas públicas. Nesse momento, compradores e vendedores poderão acessar e consultar informações sobre as transações. Isso proporcionará maior clareza e transparência ao mercado imobiliário. Além disso, a compra e venda de imóveis também se tornará mais fácil, contribuindo para o aumento da liquidez do mercado.

Métodos de avaliação

Ao contrário da lei anterior, que carecia de regulamentações claras, o Artigo 158 da Lei de Terras de 2024 também fornece detalhes sobre os métodos de avaliação e os casos e condições para a aplicação de cada método.

Em relação aos métodos de avaliação, a Lei de Terras de 2023 estipula cinco métodos: comparação, dedução, renda, excedente e coeficiente de ajuste do preço da terra. A Lei de Terras revisada estipula quatro métodos, dos quais o método de dedução é considerado um caso especial do método de comparação. Dentre eles, os dois métodos comumente utilizados na avaliação de projetos de desenvolvimento são o método de comparação direta e o método do excedente.

Com o método de comparação direta, comparam-se os preços de transação de imóveis semelhantes no mercado para determinar o valor do imóvel a ser avaliado. Esse método é adequado para imóveis como casas geminadas ou apartamentos com muitos dados de transações, pois os imóveis comparáveis ​​são muito semelhantes, o que ajuda a minimizar a subjetividade nos ajustes.

Sra. Do Thi Thu Giang, Diretora de Serviços de Consultoria da Savills HCMC

Além disso, esse método também é simples, fácil de entender e economiza tempo. No entanto, ele também apresenta algumas fragilidades. A limitação de dados e a imprecisão dos mesmos são as principais limitações. Ademais, o método requer ajustes, que podem ser subjetivos ao avaliador. Especialmente para ativos a serem avaliados como projetos de desenvolvimento de uso misto, encontrar ativos comparáveis ​​semelhantes é muito difícil, senão impossível, devido às diferenças na composição de cada tipo de uso do solo.

O método residual avalia o potencial de desenvolvimento de um projeto, estimando-se a receita e subtraindo-se os custos para determinar o valor excedente do terreno. Ao realizar a avaliação por esse método, o avaliador também analisa a viabilidade e a rentabilidade do projeto, auxiliando no processo de tomada de decisão de investimento.

Este método permite aos promotores imobiliários analisar diferentes cenários de desenvolvimento para determinar o plano de uso do solo ideal que proporcione o maior valor, também conhecido como melhor e mais rentável uso. Apesar de suas muitas vantagens, o método residual exige modelagem financeira complexa e conhecimento especializado na área, bem como uma compreensão profunda das previsões de mercado de preços de venda e custos, além dos planos de desenvolvimento do projeto. Isso torna o método residual demorado devido à extensa coleta de dados de mercado.

Um dos principais problemas nos modelos de avaliação de terrenos é a dependência de suposições, o que faz com que os resultados da avaliação sejam fortemente influenciados por variáveis ​​como projeções de receita, estimativas de custos e duração do projeto. Cada método de avaliação tem suas vantagens e desvantagens, exigindo uma abordagem equilibrada na conciliação de valores.

Ao falar sobre o impacto desses ajustes no mercado, os especialistas da Savills afirmaram que a regulação dos preços dos terrenos para refletir os valores de mercado aumentará a eficiência, a transparência e a liquidez do mercado imobiliário. Além disso, o valor da indenização pela desapropriação de terrenos para projetos aumentará. Isso levará a um aumento no custo total do investimento inicial do projeto de desenvolvimento, o que provavelmente resultará em um aumento nos preços dos imóveis do projeto para garantir lucros aos investidores.

Além disso, o imposto de renda sobre a transferência de direitos de uso da terra aumenta porque é calculado com base no valor de mercado, contribuindo para o aumento da receita do orçamento do Estado e, consequentemente, fornecendo capital adicional para o desenvolvimento de infraestrutura.

“A Lei de Terras de 2024 traz mudanças inovadoras para a avaliação de terras no Vietnã, promovendo eficiência, transparência e uma abordagem mais flexível e responsiva à avaliação de terras. Ao ajustar os preços ao mercado e expandir o poder de decisão local, a nova lei visa aprimorar o processo de avaliação de terras, beneficiando tanto o mercado quanto o orçamento do Estado”, disse a Sra. Giang.

Fonte: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html