Determinar os preços da terra com base nos princípios de mercado é um importante passo adiante.

Promover princípios de mercado

De acordo com especialistas da Savills, a Lei de Terras do Vietnã de 2024 traz mudanças significativas nos princípios de avaliação de terras, com foco na avaliação de terras de acordo com os princípios de mercado, o que ajudará a aumentar a transparência e a liquidez do mercado imobiliário.

Anteriormente, a avaliação de terras era regulamentada de acordo com o princípio da finalidade e duração do uso da terra, e "de acordo com o preço da terra vigente no mercado", calculado a partir dos preços de leilão e do uso da terra. No entanto, a nova Lei de Terras enfatiza o princípio do mercado. Isso significa que o preço da terra determinado refletirá o verdadeiro valor de mercado da terra.

O valor de mercado, conforme definido pelo International Valuation Standards Council (IVSC), é "O valor de mercado de um imóvel é o preço estimado pelo qual um imóvel seria vendido no momento e local da avaliação entre um comprador e um vendedor dispostos, em uma transação independente e informada, na qual as partes agiram com conhecimento, prudência e sem compulsão".

As novas mudanças na lei promoveram os princípios de mercado.

A Sra. Giang comentou que o valor de mercado reflete claramente a compreensão tanto de compradores quanto de vendedores no mercado. Nesse momento, o terreno será alocado aos investidores dispostos a pagar o preço mais alto. Essa abordagem ajuda a promover a alocação de terras e o uso mais eficiente do solo.

No futuro, quando o banco de dados de preços de terrenos estiver concluído, as informações sobre compra e venda serão disponibilizadas publicamente. Nesse momento, compradores e vendedores poderão acessar as informações sobre transações. A partir daí, haverá um conhecimento mais claro, ajudando a aumentar a transparência do mercado imobiliário. Além disso, a compra e a venda de imóveis também serão facilitadas, contribuindo para aumentar a liquidez do mercado.

Métodos de avaliação

Diferentemente da lei anterior, que carecia de regulamentação clara, o Artigo 158 da Lei de Terras de 2024 também fornece regulamentações detalhadas sobre métodos de avaliação e os casos e condições para aplicação de cada método.

Em relação aos métodos de avaliação, a Lei de Terras de 2023 estipula cinco métodos de avaliação: comparação, dedução, renda, excedente e coeficiente de ajuste do preço da terra. A Lei de Terras revisada estipula quatro métodos, dos quais o método de dedução é considerado um caso especial do método de comparação. Destes, os dois métodos comumente utilizados na avaliação de projetos de desenvolvimento são o método da comparação direta e o método do excedente.

O método de comparação direta consiste em comparar os preços de transação de imóveis semelhantes no mercado para determinar o valor do imóvel a ser avaliado. Este método é adequado para imóveis como sobrados ou apartamentos com muitos dados de transação, onde os imóveis comparáveis ​​são muito semelhantes, ajudando a minimizar a subjetividade na realização de ajustes.

Sra. Do Thi Thu Giang, Diretora de Serviços de Consultoria, Savills HCMC

Além disso, este método é simples, fácil de entender e economiza tempo. No entanto, ele também apresenta algumas fragilidades. Dados limitados e a precisão dos dados são as limitações mais importantes. Além disso, o método requer etapas de ajuste, que podem ser subjetivas para o avaliador. Especialmente para ativos a serem avaliados como projetos de desenvolvimento de uso misto, encontrar ativos comparáveis ​​semelhantes é muito difícil, até mesmo impossível, devido às diferenças na composição de cada tipo de uso do solo.

O método residual avalia o potencial de desenvolvimento de um projeto e é realizado estimando a receita e subtraindo os custos para determinar o valor excedente do terreno. Ao realizar a avaliação por meio desse método, o avaliador também avalia a viabilidade e a rentabilidade do projeto, subsidiando o processo de tomada de decisão de investimento.

Este método permite que os incorporadores analisem diferentes cenários de desenvolvimento para determinar o plano de uso ideal do solo que ofereça o maior valor, também conhecido como o melhor uso. Apesar de seus muitos benefícios, o método residual exige modelagem financeira complexa e expertise financeira, além de um profundo conhecimento das previsões de mercado de preços e custos de venda, bem como dos planos de desenvolvimento do projeto. Isso torna o método residual demorado devido à extensa coleta de dados de mercado.

Um grande problema com os modelos de avaliação de terrenos é a dependência de premissas, o que faz com que os resultados da avaliação sejam fortemente influenciados por variáveis ​​como previsões de receita, estimativas de custo e duração do projeto. Cada método de avaliação tem suas vantagens e desvantagens, exigindo uma abordagem equilibrada na conciliação de valores.

Em relação ao impacto desses ajustes no mercado, os especialistas da Savills afirmaram que a regulamentação dos preços dos terrenos para refletir o valor de mercado aumentará a eficiência, a transparência e a liquidez do mercado imobiliário. Além disso, o preço da indenização pela liberação de terras para projetos aumentará. Isso levará a um aumento no custo total do investimento inicial do projeto de desenvolvimento, o que provavelmente levará a um aumento nos preços dos imóveis do projeto para garantir lucros aos investidores.

Além disso, o imposto de renda sobre a transferência de direitos de uso da terra aumentou porque é calculado com base no valor de mercado, ajudando a aumentar a receita do orçamento do estado, fornecendo assim capital adicional para o desenvolvimento de infraestrutura.

"A Lei de Terras de 2024 traz mudanças inovadoras para a avaliação de terras no Vietnã, promovendo eficiência, transparência e uma abordagem mais flexível e ágil. Ao ajustar os preços ao mercado e ampliar o poder de decisão local, a nova lei visa aprimorar o processo de avaliação de terras, beneficiando tanto o mercado quanto o orçamento do Estado", afirmou a Sra. Giang.

Fonte: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-bie-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html