Aspecte importante ale Legii funciare din 2024

Pe 25 ianuarie, Asociația Imobiliară din Ho Chi Minh City (HoREA) a trimis un document Comitetului Permanent al Adunării Naționale, exprimându-și salutul pentru votul Adunării Naționale de a adopta Legea Funciară din 2024, perfecționând un sistem juridic sincron pentru a îmbunătăți eficacitatea și eficiența gestionării și utilizării terenurilor, creând impulsul pentru a transforma țara noastră într-o țară dezvoltată cu venituri ridicate până în 2045.

Statul este responsabil pentru emiterea „cărților roșii” utilizatorilor de terenuri.

Potrivit domnului Le Hoang Chau, președintele HoREA, Legea funciară din 2024, care a fost adoptată și va intra în vigoare de la 1 ianuarie 2025, are 9 „puncte forte” remarcabile.

Legea funciară din 2024 a fost adoptată și a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2025, cu 9 aspecte importante.

În primul rând, Legea funciară din 2024 permite extinderea „limitei pentru primirea transferului drepturilor de utilizare a terenurilor agricole de către persoane fizice la cel mult 15 ori limita de alocare a terenurilor agricole de către persoane fizice pentru fiecare tip de teren” din Clauza 1, Articolul 177 și reglementările privind „concentrarea terenurilor agricole” și „acumularea de terenuri agricole” din Articolele 192 și 193 pentru a crea condiții pentru ca agricultura să se dezvolte rapid, durabil și eficient și să asigure ferm securitatea alimentară națională...

În consecință, Legea funciară din 2024 va crea condiții pentru o utilizare mai eficientă a terenurilor agricole, astfel încât sectorul agricol să se poată dezvolta din ce în ce mai mult, fermierii să devină mai bogați, iar mediul rural să devină din ce în ce mai inovator, ceea ce va avea un impact pozitiv atât asupra economiei , cât și asupra pieței imobiliare în procesul de urbanizare și dezvoltare a zonelor rezidențiale rurale, crescând cererea de locuințe a populației rurale, în special a fermierilor miliardari.

În al doilea rând, articolul 138 din clauza 9 din Legea funciară din 2024 a adăugat următoarea prevedere: „9. Statul este responsabil pentru acordarea certificatelor de drept de utilizare a terenurilor și de proprietate asupra activelor atașate terenurilor în cazurile care s-au înregistrat și îndeplinesc condițiile prevăzute în prezentul articol”.

Aceasta este o reglementare inovatoare privind responsabilitatea statului de a acorda Certificate de Drept de Folosire a Terenului tuturor utilizatorilor de terenuri la cerere (cu o cerere) sau chiar în cazurile în care utilizatorul de teren nu solicită (fără o cerere).

„Aceasta este o schimbare foarte mare și fundamentală în managementul statului. Legea funciară din 2024 nu numai că asigură drepturile și interesele legitime ale utilizatorilor de terenuri, dar demonstrează pe deplin responsabilitatea statului față de utilizatorii de terenuri și îmbunătățește calitatea managementului funciar de stat”, a subliniat dl. Le Hoang Chau.

Al treilea aspect important, Legea funciară din 2024 (articolul 79), prevede în mod specific 31 de cazuri în care statul „recuperează terenuri pentru dezvoltare socio-economică în interes național și public”, iar articolul 79, la clauza 32, prevede, de asemenea, „În cazurile de recuperare a terenurilor pentru implementarea proiectelor și lucrărilor în interes național și public care nu se încadrează în cazurile prevăzute de clauzele 1-31 ale prezentului articol, Adunarea Națională va modifica și completa cazurile de recuperare a terenurilor din prezentul articol” pentru a asigura publicitatea, transparența, ușurința supravegherii și a depăși situația în care unele localități au recuperat terenuri în mod exagerat, așa cum s-a întâmplat anterior.

În același timp, Capitolul VII din Legea funciară din 2024 conține reglementări stricte privind „compensațiile, sprijinul și relocarea atunci când statul recuperează terenuri” pentru a asigura drepturile și interesele legitime și legale ale persoanelor ale căror terenuri sunt recuperate.

Următorul aspect important este faptul că Legea Funciară din 2024 a eliminat cadrul prețurilor terenurilor și a stipulat tabelul prețurilor terenurilor în articolul 159, conform căruia tabelul prețurilor terenurilor se întocmește anual, iar primul tabel al prețurilor terenurilor se anunță și se aplică începând cu 1 ianuarie 2026 și se ajustează începând cu 1 ianuarie a anului următor, ceea ce va ajuta tabelul prețurilor terenurilor să se apropie de prețul de piață al terenurilor, dar această reglementare va crește și presiunea muncii pentru localități.

În același timp, Clauza 5, Articolul 158 și Articolul 160 din Legea funciară din 2024 prevăd 4 metode de evaluare a terenurilor, inclusiv metoda comparației, metoda venitului, metoda excedentului și metoda coeficientului de ajustare a prețului terenurilor pentru a determina prețurile specifice ale terenurilor. În cazul în care este necesar să se prescrie alte metode de evaluare a terenurilor care nu au fost prescrise, Guvernul va propune și va obține acordul Comitetului permanent al Adunării Naționale pentru a asigura buna desfășurare a evaluării terenurilor pentru dezvoltarea socio-economică.

Al cincilea aspect important, Legea Funciară din 2024 a adăugat Capitolul VIII privind „dezvoltarea, gestionarea și exploatarea fondurilor funciare”. Dacă principiile dezvoltării, gestionării și exploatării fondurilor funciare sunt implementate, Organizația de Dezvoltare a Fondului Funciar de Stat va deveni cel mai mare furnizor de fonduri funciare de pe piața primară de terenuri, deservind investiții în dezvoltarea socio-economică, iar prin implementarea licitațiilor pentru drepturi de utilizare a terenurilor și a licitațiilor pentru proiecte care utilizează terenuri, întreaga rentă funciară diferențială va fi colectată în bugetul de stat pentru a servi interesului public și va fi susținută și aprobată de persoanele ale căror terenuri sunt recuperate și de societate.

Asigurarea intereselor legitime ale persoanelor ale căror terenuri sunt recuperate

În al șaselea rând, Capitolul IX din Legea funciară din 2024 reglementează în mod specific „alocarea terenurilor și arendarea terenurilor prin licitație a drepturilor de utilizare a terenurilor” (articolul 125) pentru terenurile curate create de stat sau „alocarea terenurilor și arendarea terenurilor prin licitație pentru a selecta investitori în vederea implementării proiectelor de investiții care utilizează terenuri” (articolul 126) pentru terenurile care nu au fost defrișate, asigurând coerența și unitatea cu prevederile Capitolului VIII privind dezvoltarea, gestionarea și exploatarea fondurilor funciare.

„Alocarea și arendarea terenurilor prin licitație a drepturilor de folosință pe terenuri” asigură consecvența și uniformitatea cu prevederile Capitolului VIII privind dezvoltarea, gestionarea și exploatarea fondului funciar.

În special, articolul 126 prevede mecanismul de implementare a „licitației pentru selectarea investitorilor” pentru terenuri care nu au fost defrișate și prevede că „investitorul câștigător este responsabil pentru furnizarea de capital pentru efectuarea despăgubirilor, sprijinului și relocării, conform cerințelor agenției de stat competente”...

Aceste conținuturi garantează că interesele legitime și legale ale utilizatorilor de terenuri ale căror terenuri sunt recuperate sunt compensate la prețul corect al pieței și sunt relocate, acordându-se prioritate relocării la fața locului, și nu va mai exista o situație în care investitorii sunt „susținuți” de cineva pentru a „cumpăra ieftin” terenuri de la oameni.

În același timp, se asigură interesele legale și legitime ale investitorilor de a cunoaște clar costurile și timpul necesar pentru finalizarea despăgubirilor pentru curățarea amplasamentului și pentru a li se aloca terenuri pentru realizarea proiectului, și nu va mai exista o situație în care „brokerii” se ascund în spatele „proprietarilor de terenuri” și cauzează dificultăți investitorilor.

În plus, întreaga „rentă diferențială” colectată în bugetul de stat pentru a servi interesul public va primi sprijinul și consensul oamenilor ale căror terenuri sunt recuperate și al societății.

În al șaptelea punct de reper, asociația a comentat că articolul 127 din Legea funciară din 2024 stipulează foarte vag „utilizarea terenurilor pentru implementarea proiectelor de dezvoltare socio-economică prin acorduri privind primirea drepturilor de utilizare a terenurilor” sau „deținerea drepturilor de utilizare a terenurilor” pentru majoritatea proiectelor de dezvoltare socio-economică, inclusiv proiectele de locuințe sociale, cu excepția unor restricții privind proiectele de locuințe comerciale, conform punctului b, clauza 1, articolul 127.

În al optulea rând, HoRER salută articolul 30 din Legea funciară din 2024, care prevede că utilizatorii terenurilor au „dreptul de a alege forma de plată a chiriei”, fie „plata chiriei anuale”, fie „plata chiriei dintr-o dată pe întreaga perioadă de închiriere”. Punctul b, clauza 1, articolul 34 din Legea funciară din 2024 permite, de asemenea, organizațiilor care au închiriat terenuri de către stat și care colectează chirie anuală să aibă dreptul de a „ipoteca propriile active atașate terenului”.

Acest lucru va „încuraja” utilizatorii de terenuri să aleagă metoda „închirierii terenurilor de către stat și a colectării rentei anuale”, în conformitate cu politica Rezoluției 18-NQ/TW, deoarece investitorii au dreptul să „își ipotecheze propriile active atașate terenului la instituțiile de credit” pentru a accesa mai ușor creditele.

În special, potrivit reprezentantului HOREA, al 9-lea punct de reper este că Adunarea Națională permite aplicarea imediată a unui număr de prevederi din Legea funciară din 2024, cum ar fi prevederile privind evaluarea terenurilor sau prevederile privind utilizarea terenurilor pentru implementarea proiectelor de asaltare a mării pentru a elimina obstacolele practice, în special permiterea aplicării imediate a prevederilor privind evaluarea terenurilor va crea condiții pentru ca Guvernul să elaboreze și să promulge un „Decret de reglementare a prețurilor terenurilor” pentru a implementa Legea funciară din 2024, în loc să promulge un „Decret de modificare și completare a unui număr de articole din Decretul nr. 44/2014/ND-CP de reglementare a prețurilor terenurilor”.

Sursă: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html