Restructurarea pieței imobiliare, oportunități pentru cine?

Oferta limitată și creșterea prețurilor locuințelor obligă piața să se restructureze și să reglementeze cererea și oferta. Acest context deschide oportunități pentru proiecte cu niveluri ridicate de finalizare și o bună conectivitate cu centrul orașului.

Piața într-un nou ciclu

Piața imobiliară se află în al cincilea ciclu, 2021-2026.

În acest ciclu, economia a atins punctul cel mai scăzut și își revine treptat din iunie 2023. Se preconizează că activele de creștere (acțiuni, obligațiuni, fonduri de acțiuni) vor avea perspective pozitive în următorii ani. În cazul activelor imobiliare, care de obicei își revin după scăderea pieței bursiere cu aproximativ 12-18 luni, se preconizează că vor începe să se redreseze și să crească în perioada 2025-2026.

În prezent, statisticile arată că numărul de proiecte aprobate pentru investiții și autorizații legale pentru a aduce aprovizionarea pe piață în trecut este foarte limitat. Chiar și întreprinderile întâmpină dificultăți în găsirea de terenuri în orașul Ho Chi Minh pentru a dezvolta proiecte, astfel încât deficitul de ofertă este încă persistent.

Recentul raport de piață al CBRE a mai afirmat că investitorii de pe piața din Ho Chi Minh City sunt mai precauți în lansarea de noi coșuri de produse în această perioadă. Oferta nouă este limitată, volumul tranzacțiilor din Ho Chi Minh City provenind în principal din stocurile din fazele anterioare. Aproximativ 2.000 de apartamente nevândute au fost vândute în trimestrul al treilea, aproape dublu față de trimestrul al doilea al acestui an. În prezent, investitorii încă analizează și evaluează situația pentru a alege momentul potrivit pentru lansarea de noi coșuri de produse, deoarece trimestrul al patrulea este factorul decisiv în faza următoare.

Între timp, datele de cercetare ale Asociației Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS) arată aspecte similare, volumul tranzacțiilor și rata de absorbție în trimestrul al treilea scăzând cu 25%, respectiv un punct procentual, comparativ cu trimestrul precedent. Dintre acestea, volumul tranzacțiilor de apartamente a dominat în continuare, reprezentând 71% din totalul tranzacțiilor imobiliare din trimestrul al treilea, proiectele noi de apartamente înregistrând o rată medie de absorbție de 75%.

Prețurile locuințelor continuă să rămână ridicate atât pe piața primară, cât și pe cea secundară, în special în segmentul apartamentelor. Dezechilibrul dintre cerere și ofertă devine din ce în ce mai grav, deoarece oferta, deși îmbunătățită, este încă dificil de a satisface cererea.

Pentru orașul Ho Și Min, nivelul prețurilor primare a rămas stabil la un nivel ridicat, datorită ofertei provenite în principal din proiectele în curs de desfășurare. Între timp, nivelul prețurilor primare în provinciile și orașele din jurul orașului Ho Și Min a crescut ușor, fluctuând între 3 și 5%, noua ofertă având prețuri de vânzare mai mari.

Indicele prețurilor apartamentelor VARS s-a modificat și el. Începând cu trimestrul al treilea al anului 2024, prețul mediu de vânzare al grupului de proiecte din Hanoi era aproape de 60 de milioane VND/m2, o creștere de 64,0% față de trimestrul al doilea al anului 2019. Între timp, în aceeași perioadă, prețul mediu de vânzare al grupului de proiecte din orașul Ho Chi Minh a crescut de la 49,2 milioane VND/m2 la 64,2 milioane VND/m2, reflectând o creștere de 30,6% față de perioada de bază.

Se preconizează că oferta va fi limitată în următorii ani, ceea ce va duce la o creștere a prețurilor imobiliarelor, deoarece legile modificate intră în vigoare, creând un mediu juridic transparent pentru protejarea investitorilor. Acesta este, de asemenea, un factor care ajută piața să aleagă investitori cu capacitate financiară reală în implementarea și dezvoltarea proiectelor.

Selecția de piață, o oportunitate pentru cine?

Piața imobiliară din orașul Ho Chi Minh a depășit cel mai dificil punct de jos. De la rata de creștere negativă din 2023, în primele 9 luni ale anului 2024, veniturile din domeniul imobiliar și-au revenit treptat, cu o creștere de aproximativ 7% în aceeași perioadă, estimată la 199.156 miliarde VND. Redresarea este o tendință care nu se va inversa, dar este prea devreme pentru a vorbi despre dezvoltare.

Conform unui raport al Departamentului de Construcții din orașul Ho Chi Minh, în primele 8 luni ale anului, orașul a avut doar 9 proiecte de locuințe comerciale aprobate pentru investiții, dar la scară mică; doar 4 proiecte de locuințe comerciale au fost eligibile pentru mobilizare de capital, dar 100% dintre apartamente se aflau în segmentul high-end și depășeau accesibilitatea celor aflați în nevoie.  

În ceea ce privește această problemă, Asociația Imobiliară din Ho Chi Minh City (HoREA) consideră că, pentru a rezolva problema reducerii prețurilor locuințelor, este necesar să se rezolve mai întâi problema cererii și ofertei. Pentru a crește oferta de locuințe, este necesar să se elimine blocajul ofertei de locuințe comerciale, mai exact, orașul are în prezent peste 148 de proiecte cu probleme juridice. Deficitul ofertei, în timp ce cererea este mare, a determinat creșterea prețurilor locuințelor cu 15-20% în ultima vreme.

Se vor deschide oportunități de atragere a cererii pentru proiectele de locuințe care sunt în curs de finalizare și au o infrastructură de transport bună care leagă centrul.

În contextul intrării în vigoare și implementării practice a noilor legi, acest lucru ar putea duce la o creștere a prețului locuințelor în anul viitor. Prin urmare, în acest moment, se va deschide oportunitatea de a atrage cererea pentru proiectele de locuințe care sunt în curs de finalizare și au o infrastructură de trafic bună care leagă centrul orașului. În special, zona de est a orașului Ho Chi Minh își dovedește eficacitatea în rezolvarea problemelor de trafic și în furnizarea de locuințe.

Nu doar linia de metrou este pe cale să fie pusă în funcțiune, ci și proiectele de centură și proiectul de extindere a Autostrăzii Naționale 13 deschid oportunități excelente pentru proiecte de-a lungul acestei axe. Fiind punctul central al conectării proiectelor de infrastructură regională, proiectul de apartamente Urban Green al investitorului Kusto Home posedă valori remarcabile pentru a crea o forță „atractivă” pentru partea de cerere.

De fapt, acesta este un proiect rar care a intrat în faza de finalizare, ajutând cumpărătorii să vizualizeze cu ușurință calitatea și legalitatea proiectului. Situat pe Autostrada Națională 13, aflată în expansiune, proiectul îi ajută, de asemenea, pe clienți să beneficieze pe deplin de potențialul de dezvoltare al cererii și al valorii imobiliare în dinamicul și aglomeratul oraș Thu Duc.

În contextul ofertei limitate de apartamente, proiectele cu un grad ridicat de finalizare și conexiuni multipunct sunt considerate factori importanți pentru a atrage cererea și a promova procesul de redresare a pieței. În plus, sistemul de utilități și spațiul verde natural extins sunt spații potrivite pentru familiile multigeneraționale și pentru cei care au o nevoie reală de un spațiu de locuit care să prioritizeze sănătatea și transportul convenabil.

Atunci când sunt îndeplinite condițiile de locație, facilități și nivel de finalizare, politica de plată flexibilă este, de asemenea, un factor important pentru stimularea cererii. Urban Green este probabil unul dintre puținele proiecte care vor atinge „punctul de cădere” al redresării pentru a crea ofertă pentru piață la sfârșitul anului. Acesta este motivul pentru care investitorul proiectului a implementat o politică de plată flexibilă și preferențială. Mai exact, clienții plătesc în prezent doar 30% până la primirea casei, cu o perioadă de grație de 24 de luni pentru principal și dobândă și un cadou constând într-un pachet de amenzi în valoare de până la 500 de milioane de VND.

Odată cu recentele schimbări de politici, guvernul va continua să consolideze supravegherea și reglementarea pieței, asigurând stabilitatea și dezvoltarea adecvată. În același timp, se conturează tendința imobiliară verde, care se așteaptă să conducă piața în noul ciclu. Aceasta ar putea fi o oportunitate pentru proiectele cu un nivel ridicat de finalizare de a „recupera” din timp ciclul de redresare a pieței în perioada următoare.

Sursă: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html