Controverse privind reglementările privind depozitele imobiliare

În proiectul de lege prezentat Adunării Naționale (AN) pentru prima dată spre comentarii (Propunerea nr. 108/TTr-CP din 5 aprilie a Guvernului), există o prevedere conform căreia investitorii din proiecte care vând în viitor locuințe și lucrări de construcții, transferul și închirierea drepturilor de utilizare a terenurilor cu infrastructură în cadrul proiectului vor fi obligați să treacă printr-un ring de tranzacționare imobiliară (articolul 57). Aceste propuneri au primit numeroase opinii contradictorii, inclusiv numeroase dezacorduri din partea experților și a unor deputați ai AN.

2 opțiuni

Pe baza opiniilor delegaților Adunării Naționale la a 5-a sesiune, agenția de redactare a colaborat cu agențiile relevante pentru a cerceta, asimila și a revizui proiectul de lege. În raportul privind absorbția, revizuirea și finalizarea celui mai recent proiect de lege trimis Comisiei Economice a Adunării Naționale, Guvernul a fost de acord să elimine reglementarea care impune efectuarea tranzacțiilor imobiliare prin intermediul camerei de judecată (articolul 57), încurajând în schimb doar entitățile să facă acest lucru.

„Acceptarea agenției de redactare a contractelor este oportună și foarte binevenită, deoarece, dacă aceasta necesită ca unele tranzacții imobiliare să treacă printr-o terță parte, un ring de tranzacționare imobiliară, aceasta va crea proceduri și costuri suplimentare, crescând prețurile imobiliarelor în contextul legii care are deja reglementări privind notarizarea și certificarea contractelor” - și-a exprimat opinia expertul juridic în domeniul imobiliar, Nguyen Van Dinh.

O altă prevedere demnă de remarcat a proiectului de lege este cea privind condițiile pentru ca investitorii să colecteze depozite în tranzacțiile imobiliare. În clauza 5, articolul 23 al celui mai recent proiect de lege, agenția de redactare propune două opțiuni.

Tranh cãi về quy định đặt cọc bất động sản - Ảnh 1.

Există încă multe opinii contradictorii cu privire la reglementările privind depozitele în vânzările și tranzacțiile imobiliare propuse în proiectul de Lege privind afacerile imobiliare (modificată). Foto: TAN THANH

Opțiunea 1: Investitorul în proiectul imobiliar are voie să colecteze avansul conform acordului cu clientul numai atunci când casa sau lucrările de construcție au un proiect de bază evaluat de o agenție de stat și investitorul deține cel puțin unul dintre documentele privind drepturile de utilizare a terenului specificate în Clauza 2, Articolul 25 din prezenta Lege și a finalizat procedura de notificare a începerii construcției lucrărilor în conformitate cu prevederile legii. Contractul de avans trebuie să precizeze clar prețul de vânzare, prețul de leasing-cumpărare al casei sau lucrărilor de construcție, iar suma avansului nu trebuie să depășească 10% din prețul de vânzare, prețul de leasing-cumpărare al casei sau lucrărilor de construcție...

Opțiunea 2: Investitorii în proiecte imobiliare au voie să colecteze avansuri conform acordului cu clienții numai atunci când lucrările de locuințe și construcții au îndeplinit toate condițiile pentru a fi puse în funcțiune și au efectuat tranzacții în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Reduceți sau eliminați obligativitatea depozitului?

Dl. Le Hoang Chau, președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), și-a exprimat dezacordul cu privire la anumite aspecte ale conținutului opțiunii 1, deoarece nu are prea multă importanță în protejarea intereselor clienților, în special ale clienților individuali. Mai exact, suma depozitului stipulată în opțiunea 1 ar trebui revizuită pentru a...

„Suma depozitului care nu depășește 5%” este un nivel rezonabil conform practicilor sociale și pentru a se asigura că natura depozitului nu este destinată mobilizării capitalului și are o valoare suficient de mare pentru ca atât deponentul, cât și beneficiarul depozitului să respecte în mod conștient acordul. Astfel, acest lucru ajută și investitorul proiectului să înțeleagă nevoile și gusturile clienților pentru a perfecționa și îmbunătăți calitatea produselor, utilităților și serviciilor proiectului.

Între timp, expertul Nguyen Van Dinh a declarat că, în teorie, este necesar să se evalueze dacă depozitul se încadrează în domeniul de aplicare al Legii privind afacerile imobiliare. Potrivit acestuia, relația dintre persoana care dorește să vândă (investitor) și persoana care dorește să cumpere (potențial client) este o relație civilă, reglementată de legea civilă.

Conform articolului 328 din Codul Civil, un depozit reprezintă momentul în care o parte livrează celeilalte părți o sumă de bani sau metale prețioase, pietre prețioase sau alte obiecte de valoare (denumite colectiv depozit) pentru o perioadă de timp în scopul asigurării încheierii sau executării unui contract.

Prin urmare, dacă scopul contractului de depozit dintre vânzător și cumpărător este doar de a se asigura că, atunci când ambele părți sunt calificate, vor încheia un contract de vânzare-cumpărare a unui apartament (pentru a rezerva un loc), poate dreptul specializat (Dreptul Afacerilor Imobiliare) să limiteze momentul primirii depozitului sau valoarea depozitului?

Potrivit domnului Dinh, pentru a asigura eficacitatea politicii și a evita „conflictele juridice”, Legea privind afacerile imobiliare nu trebuie să reglementeze depozitele. În schimb, este necesar să se reglementeze un control strict asupra vânzării de case, a viitoarelor lucrări de construcție, a mobilizării capitalului și a utilizării capitalului de către investitori și, în același timp, să se prevadă sancțiuni stricte pentru a combate încălcările. Prin urmare, prevederile privind condițiile de primire a depozitelor și valorile depozitelor ar trebui eliminate din proiectul de lege.

Dl. LE HOANG CHAU, Președintele Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA):

Probleme de transfer de proiect

În ceea ce privește reglementările privind transferul de proiect, articolul 38 din proiect prevede clar principiul transferului total sau parțial al proiectului. În special, clauza 3 a articolului 38 prevede că, după transfer, investitorul poate moșteni proiectul, dar acest principiu nu este în concordanță cu articolul 39 din proiect. Mai exact, punctul C, clauza 1 a articolului 39 prevede că, în cazul transferului de proiect, investitorul trebuie să finalizeze infrastructura...

De fapt, vânzătorii și cumpărătorii de proiecte au idei complet diferite. Cumpărătorii au bani, au idei diferite și vor să investească în schimbarea stării actuale a proiectului, astfel încât, după primirea transferului, pot ajusta planificarea 1/500, acceptă să plătească mai mulți bani, își îndeplinesc obligațiile financiare și nu trebuie să utilizeze vechea infrastructură, ci construiesc o nouă infrastructură. Deși Clauza 3, Articolul 39, impune finalizarea noii infrastructuri pentru a permite transferul, ceea ce reprezintă un inconvenient pentru cedent. Atunci când reglementările sunt încă obligatorii, acestea vor îngreuna fuziunile și achizițiile de proiecte (M&A), necreând condiții favorabile pentru transfer, mulți investitori fără capacitate vor întâmpina dificultăți în a găsi noi investitori.

Dr. PHAM ANH KHOI, Director General al Companiei de Servicii Financiare Imobiliare FINA:

Reglementările trebuie să asigure echilibrul

Adunarea Națională a discutat și adoptat multe aspecte importante în cadrul Legii privind afacerile imobiliare (modificată). Cu toate acestea, toate deciziile trebuie să fie echilibrate între subiecții care participă la piață, inclusiv cumpărătorii și vânzătorii de imobiliare. Dacă legea îngreunează lucrurile pentru cumpărători sau vânzători, echilibrul se va pierde. De exemplu, în cazul reglementărilor privind condițiile de vânzare a produselor, dacă legea este prea strictă, investitorii nu vor mobiliza capital sau vor avea dificultăți în a-l mobiliza, va fi dificil să se implementeze proiectele, iar costurile vor crește; produsele furnizate pieței vor fi mici, iar prețul de vânzare va fi peste capacitatea cumpărătorilor.

Chiar și statul va pierde venituri la buget, alte industrii legate de imobiliare precum materiale de construcții, instalații, muncitorii își vor pierde locurile de muncă... și întreaga economie va fi, de asemenea, afectată.

Dl. LE HUU NGHI, Director General al Societății de Construcții și Comerț Le Thanh Limited:

Ar trebui să existe reglementări pentru gestionarea banilor mobilizați.

Există reglementări inutile pe care Adunarea Națională ar trebui să le ignore, obligativitatea costă doar mai mult personal pentru verificare și supraveghere... De exemplu, regulamentul privind depozitul este o chestiune civilă, decisă atât de cumpărător, cât și de vânzător. Dacă cumpărătorul este de acord să depună un depozit, dar nu cumpără, depozitul se va pierde, iar dacă vânzătorul ia banii și anulează contractul, depozitul va fi returnat.

Sau dacă să se reglementeze tranzacționarea prin intermediul ringului bursier sau nu, ar trebui lăsată la latitudinea investitorului să aleagă liber, deoarece acesta va ști care ring este suficient de capabil să aleagă, altfel va vinde singur produsul și va fi responsabil față de client. De fapt, dacă reglementarea este obligatorie, multe ringuri bursiere nesigure vor dori doar să vândă produsul pentru a obține comision, vor exagera adevărul, vor spune greșit despre proiectul de a vinde produsul clienților, atunci investitorul este cel care își asumă întreaga responsabilitate pentru asta.

Important în afacerile imobiliare este gestionarea fluxului de numerar al investitorului. Unde își pun banii de la clienți? Dacă aceștia nu sunt gestionați și utilizați arbitrar și nu sunt incluși în implementarea proiectelor, este riscant pentru clienți.

Comentariu (0)