De ce apar dispute legate de proprietatea apartamentelor?

Contractele de vânzare-cumpărare ambigue și lacunele legale pun în pericol cumpărătorii de locuințe în litigiile privind proprietatea cu investitorii în clădiri de apartamente.

Imagini cu locuitori care țin pancarte protestând împotriva investitorilor au apărut în multe clădiri de apartamente din Hanoi și din unele provincii. Cele mai intense dispute sunt legate de zone, facilități comune și private, cum ar fi subsoluri și parcări, săli comunitare, săli de sport , zone comerciale și de închiriat... Experții și avocații subliniază numeroase motive care duc la această situație.

Contractul de vânzare-cumpărare ambiguu este în avantajul investitorului

Dl. Tran Khanh, președintele Clubului de Administrare a Clădirilor din Hanoi , a analizat faptul că Decretul 71/2010 stipula anterior că proprietatea privată și comună trebuie să fie clar menționată în contractul de vânzare-cumpărare a apartamentului. Cu toate acestea, Decretul 99/2015 care ghidează implementarea actualei Legi a Locuinței nu conține această prevedere. Fiecare proiect de apartamente are un contract separat de vânzare-cumpărare, al cărui conținut poate fi interpretat în mai multe moduri, generând dispute. Multe contracte de vânzare-cumpărare redactate de investitori nu sunt detaliate și chiar omit proprietatea comună într-un mod favorabil investitorului.

Potrivit domnului Khanh, majoritatea cumpărătorilor acordă atenție doar prețului și calității apartamentului și acordă puțină atenție termenilor privind proprietatea comună și separată din contract. După predarea apartamentului, consiliul de administrație care reprezintă locatarii nu are nicio bază pentru a împărți zonele de proprietate comună și separată cu investitorul. De aici, continuă să apară dispute cu privire la contribuția investitorului și a locatarilor la fondul de întreținere a apartamentului (2% din valoarea apartamentului sau suprafața de proprietate).

Dl. Nguyen Manh Ha, vicepreședintele Asociației Imobiliare din Vietnam, a comentat, de asemenea, că multe contracte de cumpărare și vânzare de apartamente nu sunt conforme cu reglementările, chiar sunt ilegale, ceea ce duce la dispute. La semnarea unui contract de cumpărare și vânzare, clienții adesea nu studiază cu atenție termenii. Între timp, mulți investitori doresc să-și vândă produsele, astfel încât „fac publicitate diferită de realitate, apoi reduc utilitățile în zona comună a locuitorilor pentru a le avantaja”.

Locuitorii și angajații clădirii Bonanza (Duy Tan 23, Hanoi) au purtat pancarte cerând investitorului să dialogheze și să clarifice problemele disputate pe 23 aprilie. Fotografie: Furnizată de locuitori.

Legea nu a definit încă în mod specific locurile de parcare pentru clădirile de apartamente.

Recenta dispută privind proprietatea comună și privată în blocurile de apartamente se referă la suprafața destinată parcării motocicletelor, bicicletelor și mașinilor în subsol. Legea actuală a locuințelor prevede că locurile de parcare pentru biciclete și motociclete sunt proprietate comună. Cu toate acestea, pentru locurile de parcare auto, cumpărătorii de apartamente trebuie să închirieze sau să cumpere. În cazul în care nu cumpără sau nu închiriază, locul de parcare auto este în administrarea investitorului, iar costul investiției pentru construirea acestui loc de parcare nu este inclus în prețul de vânzare al apartamentului.

Avocatul Truong Anh Tu, directorul firmei de avocatură Truong Anh Tu, a analizat natura locului de parcare al apartamentului ca aparținând proprietății comune și fiind inclus în prețul de vânzare, din momentul predării investitorul urmând să își înceteze dreptul de proprietate. Prețul de vânzare al apartamentului nu este fix, ci crește și scade în funcție de timp, astfel încât este dificil de dovedit că investitorul nu include costul construirii unui loc de parcare în prețul de vânzare al casei.

În plus, locul de parcare este atașat suprafeței construite a clădirii de apartamente și este, de asemenea, o parte indispensabilă a proiectului. „Prin urmare, separarea costului construirii unui loc de parcare de prețul de vânzare al apartamentului este dificil de realizat”, a declarat dl. Tu.

Deși există numeroase dispute legate de locurile de parcare din blocurile de apartamente, Legea actuală a locuinței și proiectul revizuit al Legii locuinței, examinat de Adunarea Națională în cadrul celei de-a 5-a sesiuni, nu au făcut nicio modificare pentru a le defini în mod specific. „Lipsa de claritate în definirea proprietății comune și a celei private este cauza izbucnirii disputelor dintre investitori și rezidenți, rezidenții fiind cei care au cel mai mult de suferit”, a declarat dl. Tu.

Locuitorii proiectului Kosmo Tay Ho au cerut investitorului să plătească taxele de întreținere în martie. Fotografie: Furnizată de locuitori

Nicio înregistrare a clădirilor publice

Dl. Tran Khanh, președintele Clubului de Administrare a Clădirilor din Hanoi, a subliniat deficiențele actualei Legi a Locuințelor și ale documentelor subordonate care nu impun investitorilor publicarea documentelor legale ale clădirii. cum ar fi certificatul dreptului de utilizare a terenului pentru proprietate privată, proiect aprobat, decontarea proiectului (auditată). Dacă investitorul nu publică evidențe transparente, locuitorii nu au suficiente informații pentru a determina proprietatea comună și cea privată.

De fapt, atunci când predă documentele de construcție consiliului de administrație, investitorul este obligat să predea documente precum desenele finale și planul etajului parcării. Cu toate acestea, dl Khanh a spus că, deoarece documentele nu trebuie certificate sau autentificate notarial, investitorul poate preda desenele parcării care nu sunt în conformitate cu documentele originale și, de asemenea, nu este posibil să se stabilească dacă costul de construcție al locului de parcare este inclus sau nu în prețul de vânzare al apartamentului.

Administrarea și operarea actuală a clădirilor de apartamente implică cinci entități, inclusiv agenții de administrare a statului, investitori, consilii de administrare, unități de administrare și operare și proprietari de apartamente. Atunci când există o dispută între rezidenți și investitori, este necesară intervenția agențiilor de administrare a statului. „Cu toate acestea, având în vedere reglementările legale actuale, se pare că agențiile de stat stau deoparte și lasă investitorii să decidă singuri”, a spus dl Khanh, menționând că, atunci când apar dispute, oamenii nu pot solicita Departamentului Construcțiilor sau Departamentului Resurse Naturale și Mediului să furnizeze evidența clădirilor.

„Problema în disputele legate de apartamente este că agențiile statului nu pun la dispoziția cetățenilor documentele de construcție. Numai atunci când oamenii au documente legale pot clarifica care zone sunt deținute în comun și care sunt deținute în proprietate privată, iar disputele pot fi rezolvate rapid”, a declarat dl Khanh.

Pe lângă motivele menționate mai sus, dl. Nguyen Ngoc Tuan, inspector șef al Ministerului Construcțiilor, a declarat că disputele privind proprietatea comună și privată în clădirile de apartamente se datorează și lipsei de conștientizare juridică, lipsei de cooperare dintre investitori și consiliul de administrație care îi reprezintă pe rezidenți; investitorii își schimbă arbitrar funcțiile, încalcă și utilizează proprietatea comună, nu predau sau nu predau documentele complete ale apartamentelor consiliului de administrație.

Împrumut Doan

Legătură sursă: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html