Эксперты дают оценку стоимости новых земельных участков в Ханое

(Дэн Три) — Только что опубликован новый прейскурант на землю в Ханое . Помимо мнений о том, что он поможет проектам пройти процедуру одобрения и обеспечит налоговую прозрачность, эксперты опасаются, что спекулянты воспользуются этим и поднимут цены.

Самая высокая цена на землю в Ханое — 695 миллионов донгов/м2.

Народный комитет Ханоя только что опубликовал скорректированный список цен на землю, действующий с 20 по 31 декабря 2025 года. По сравнению со старым списком цен на землю, скорректированный список цен на жилую землю в 2–6 раз выше.

Примечательно, что цены на землю на многих улицах района Хоан Кием, включая Ба Триеу (от Ханг Кая до Чан Хунг Дао), Динь Тьен Хоанг, Хай Ба Чунг (от Ле Тхань Тонг до Куан Су), Ханг Дао, Ханг Кхай, Ханг Нганг, Ле Тай То, Ли Тхыонг Киет, Ня Тхо, Чан Хунг Дао (от Чан Тхань Тонг до Ле Дуан), имеют самую высокую цену, превышающую 695,3 миллиона донгов/м2.

Согласно предварительно скорректированному прейскуранту цен на землю, самая высокая цена городской земли в центре Ханоя составляет 188 миллионов донгов/м² на трёх улицах: Ханг Нганг, Ханг Дао и Ле Тхай То. Таким образом, самая высокая скорректированная цена земли почти в 3,7 раза выше, чем до корректировки.

Самая высокая цена на землю в скорректированном прейскуранте цен на землю в Ханое выше, чем скорректированный прейскурант цен на землю в Хошимине, объявленный в октябре прошлого года, при этом самая высокая цена составляет более 687 миллионов донгов/м2 на улицах Донгхой, Лелой и Нгуенхюэ (район 1).

В другом центральном районе, Бадинь, самая высокая цена земли — на улице Фандиньфунг, где она превышает 450 миллионов донгов за м². Эта цена в 3,4 раза превышает старую. На некоторых других улицах, например, на Чанфу и Доклап, цены также превышают 400 миллионов донгов за м².

В районе Хай Ба Чунг самая высокая скорректированная цена земли зафиксирована на улице Нгуен Зу (участок Куанг Чунг – Тран Бинь Чонг), улице Хюэ (участок Нгуен Зу – Нгуен Конг Тру) – более 368 миллионов донгов за м². Эта цена также почти в 3,5 раза выше прежней.

В районе Тэйхо самая высокая цена на улице Ван Као — более 256 миллионов донгов за квадратный метр. Это почти в 3,3 раза выше текущей цены.

Проект недвижимости в районе Хоангмай, Ханой (Фото: Тран Кханг).

Кроме того, после корректировки 5 районов — Тханьчи, Зялам, Донгань, Хоайдык и Данфыонг — ориентированы на то, чтобы стать районами Ханоя с самой высокой ценой — около 117 млн ​​донгов/м2.

Что касается скорректированного прейскуранта на землю, Департамент природных ресурсов и окружающей среды Ханоя заявил, что новый прейскурант способствует сокращению разницы, приближая цены на землю в столице к рыночным. Это способствует формированию синхронизированной политики в области землепользования и согласованию интересов государства, землепользователей и тех, кому необходимо использовать землю для реализации проектов. Благодаря этому увеличиваются поступления в бюджет за счет выполнения финансовых обязательств граждан и предприятий по земельным вопросам.

В случаях, когда налоги и сборы на землю высоки и не соответствуют доходам людей, управляющее агентство считает, что необходимо изучить возможность снижения ставок налогов и сборов, а не снижения цен на землю.

Департамент подтвердил, что скорректированный прейскурант не влияет на размер компенсации и поддержки за расчистку территории при изъятии земель государством. Напротив, он положительно влияет на расчистку территории, привлечение инвестиций и развитие столицы.

«Права людей, чьи земли возвращаются, также лучше защищены, что побуждает людей соблюдать политику расчистки земель», — заявили в Департаменте.

Эксперты опасаются, что цены на недвижимость продолжат быть «раздутыми»

В беседе с репортером Dan Tri г-жа Фам Миен, заместитель руководителя отдела маркетинговых исследований и консалтинга Департамента содействия инвестициям Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, сказала, что публикация нового прейскуранта цен на землю свидетельствует о том, что положения Закона о земле 2024 года постепенно вступают в силу.

На рынке недвижимости многие проекты заморожены из-за проблем с определением платы за землепользование. Выпуск нового прейскуранта на землю помогает проектам получить юридическую основу для продолжения строительства, реализации и выхода на рынок недвижимости.

Кроме того, положительный момент установления цен на землю, близких к рыночным, поможет государству собирать правильные и достаточные налоги со сделок по передаче недвижимости.

Однако, по её словам, существует ограничение: в последнее время цены на недвижимость в Ханое значительно выросли, стали виртуальными и значительно превышают возможности населения. Этот рост цен свидетельствует о влиянии инвестиционных и спекулятивных групп, поскольку предложение на рынке ограничено и сосредоточено в руках лишь небольшой группы инвесторов.

«Таким образом, прейскурант цен на землю формируется на основе текущей высокой рыночной цены, что незримо узаконивает эту высокую цену», — подчеркнула г-жа Мин.

По её словам, нынешний высокий прейскурант на землю увеличит стоимость реализации проекта, и инвесторы продолжат повышать цену продажи. При этом текущая цена не позволяет тем, у кого есть реальный спрос, покупать.

Эксперты обеспокоены тем, что спекулянты пользуются ростом цен на землю, чтобы поднять цены (Иллюстрация: Duong Tam).

Г-жа Мин отметила, что инвесторы также столкнутся с трудностями в процессе расчистки участка и приобретения земли для реализации проекта. В случае крупных проектов государство может участвовать в процессе приобретения земли. Однако, в случае малых и средних проектов инвестору, напротив, придётся согласовывать цену приобретения земли с населением.

«Определение цен на землю, приближенных к рыночным, поможет гармонизировать интересы трёх сторон: государства, инвесторов и населения. Однако действующий прейскурант цен на землю увеличивает производственные затраты, вынуждая инвесторов повышать цены продажи, что усложняет жизнь конечным потребителям», — сказала она.

По словам г-жи Мин, для точного определения цены, близкой к рыночной, государству необходим инструмент для многолетнего измерения индекса на основе данных о продажах в каждом районе. На основе этого местные органы власти смогут предоставлять данные о ценах на землю, соответствующих рыночным условиям.

Г-н Тран Кхань Куанг, эксперт по недвижимости, сообщил, что в недавно опубликованном прейскуранте цен на землю зафиксирован очень большой рост: в пригородных районах Хошимина он увеличился примерно в 10 раз, а в Ханое — примерно в 4–6 раз.

Проекты реализуются, и в настоящее время плата за землю составляет около 15–20% от общего инвестиционного капитала проекта. Резкий рост цен на землю увеличит инвестиционные затраты проекта. Соответственно, инвесторы вынуждены повышать цены на недвижимость.

«Первые 6 месяцев применения нового прейскуранта на землю не окажут заметного влияния, поскольку к этому времени юридические процедуры по сделкам в основном уже завершены. Однако после этого продукты, рассчитанные в соответствии с новым прейскурантом на землю, приведут к местному росту цен примерно на 30%. Фактически, Хошимин применил новый прейскурант на землю раньше Ханоя, и в некоторых районах цены также выросли», — сказал он.

Г-н Куанг сказал, что помимо положительных аспектов нового прейскуранта на землю, таких как прозрачность налога на передачу недвижимости, справедливость по отношению к людям, чья земля возвращается, будут и другие ограничения.

В частности, предприятиям будет сложнее расчищать землю, поскольку люди будут ожидать более высокой цены после её возврата. Кроме того, спекулянты, которые были на шаг впереди в приобретении этой недвижимости, воспользуются новым прейскурантом на землю, чтобы существенно поднять цены.

Даже крупные инвесторы, имеющие продукты в сфере недвижимости, пользуются этим, чтобы завышать цены. С этого момента покупатели реального жилья продолжат сталкиваться с трудностями.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm