Недвижимость: Цены на недвижимость, вероятно, вырастут, но их будет трудно снизить. Прогнозируя два сценария развития рынка в 2025 году, новый прейскурант цен на землю в Ханое вызовет цепную реакцию.

Цены на недвижимость вряд ли снизятся, эксперты прогнозируют два сценария развития рынка на 2025 год, новый прейскурант на землю в Ханое вызовет цепную реакцию, активизируя уровни цен на жилье... - последние новости рынка недвижимости.

В течение следующих 2-3 лет рынок недвижимости станет более прозрачным, произойдут значительные изменения, включая колебания цен и корректировку спроса как со стороны инвесторов, так и покупателей жилья. (Фото: Ань Фуонг)

Несмотря на увеличение предложения, цены на недвижимость вряд ли упадут.

Ожидается, что в 2024 году предложение новых квартир достигнет примерно 35 000 единиц, что выше предыдущего прогноза в 22 000–24 000 единиц. В 2025 году это число, по прогнозам, увеличится до 40 000 квартир на обоих крупных рынках — Ханое и Хошимине. Однако эксперты в целом сходятся во мнении, что даже при значительном увеличении предложения будет сложно сдержать рост цен на недвижимость.

Прогнозируя ситуацию на рынке недвижимости в 2025 году, генеральный директор CBRE Vietnam Дуонг Тхуи Дунг считает, что цены на жилье не упадут, но и не будут расти так быстро, как в последнее время. Рост может составить от 5 до 8% по сравнению с 2024 годом. Как добиться цен, доступных для среднестатистического человека, остается сложным вопросом и серьезной проблемой для рынка, ответ на которую пока неизвестен.

Согласно анализу г-жи Дунг, индекс цен на квартиры в Ханое вырос на 64% по сравнению со вторым кварталом 2019 года, что вдвое превышает рост в Хошимине . Средняя первоначальная цена продажи приближается к 60 миллионам донгов/м².

Согласившись с этим мнением, доцент доктор Динь Чонг Тхинь, эксперт в области экономики , отметил, что 2024 год стал периодом быстрого и значительного роста цен на квартиры в Ханое. Цены на квартиры, которые в среднем составляли 40 миллионов донгов/м² в 2022 году, к концу третьего квартала 2024 года выросли до более чем 70 миллионов донгов/м². Примечательно, что на рынке больше нет проектов стоимостью ниже 60 миллионов донгов/м², а многие проекты среднего ценового сегмента даже превышают 100 миллионов донгов/м².

В периоды высокого спроса отпускные цены, как правило, растут ежедневно или еженедельно, но ликвидность остается высокой. Отложенный спрос на жилье, как для проживания, так и для инвестиций, наконец, выплеснулся наружу, поскольку различные факторы восстанавливают доверие покупателей и инвесторов к рынку. Этот всплеск спроса в сочетании с сохраняющимся дефицитом предложения привел к росту цен.

Новости по теме

Потрясающие фотографии 2024 года: Весь мир потрясен беспрецедентными и историческими событиями.

Эксперты считают, что, хотя тенденция роста цен на квартиры в Ханое замедлилась, снизить цены в 2025 году будет сложно из-за роста стоимости земли. Фактически, рынок Ханоя следует тому же сценарию роста, что и рынок Хошимина. В ближайшие 2-3 года ситуация на рынке недвижимости прояснится, произойдут значительные изменения, включая колебания цен и корректировку спроса как со стороны инвесторов, так и покупателей жилья. Прогнозируется, что весь объем первичного предложения в Ханое в 2025 году будет приходиться на сегменты элитной и люксовой недвижимости; на сегмент люкс придется 36%.

С точки зрения бизнеса, заместитель генерального директора Hung Thinh Group г-н Нго Хуу Чыонг считает, что цены на недвижимость будет очень сложно снизить в ближайшее время. Одна из причин заключается в том, что процесс утверждения проектов часто занимает значительное время, что увеличивает инвестиционные затраты.

Что касается цен на недвижимость, Нгуен Ван Динь, вице-председатель Вьетнамской ассоциации риелторов, также отметил, что до конца 2025 года действие нового закона не будет полностью внедрено, и будут применяться существующие правила. Поэтому прогнозируется, что цены на землю останутся на разумном уровне. Однако, если в период 2026-2027 годов не будут внесены соответствующие корректировки, это окажет дополнительное давление на цены.

По словам г-на Диня, для рынка недвижимости возможны два сценария. При надлежащем регулировании рынок останется стабильным в 2026-2027 годах. Однако, если не будут проведены соответствующие технические корректировки, цены на недвижимость могут быть завышены и стать более необоснованными. В этом случае рынок снова столкнется с трудностями.

Рынок пережил свой самый сложный период.

Министерство строительства только что объявило о 10 ключевых показателях развития строительной отрасли в 2024 году. Среди них – значительный темп роста в 2024 году, составляющий примерно 7,8-8,2%, что является самым высоким показателем с 2020 года и превышает целевой показатель, установленный Правительством в Постановлении № 01 (6,4-7,3%).

Это также самый высокий темп роста, достигнутый строительной отраслью с 2020 года, что стало движущей силой общего роста ВВП экономики. Уровень урбанизации достиг 44,3%, превысив целевой показатель в 43,7%, установленный Национальным собранием. Строительная отрасль также достигла двух других целевых показателей, поставленных правительством, в том числе: уровень сбора и очистки сточных вод на уровне 18% и средняя площадь жилых помещений в стране составила 26,5 м2 на человека.

Оценивая ситуацию на рынке недвижимости за прошедший год, Министерство строительства заявило, что было реализовано множество комплексных решений для преодоления рыночных трудностей. Рабочая группа премьер-министра по решению проблем и препятствий в реализации проектов в сфере недвижимости работала с местными властями и компаниями, занимающимися недвижимостью, для сбора информации и оценки ситуации, рассматривая каждый конкретный проект с целью предоставления рекомендаций, решений и устранения трудностей и препятствий в его реализации.

«На рынке недвижимости произошли позитивные изменения, он преодолел самый сложный период и набрал обороты для восстановления и развития», — подчеркнуло Министерство строительства.

Еще одним важным событием прошедшего года стало особое внимание, уделенное развитию социального жилья. 24 мая Центральный комитет партии издал директиву № 34 об укреплении партийного руководства в развитии социального жилья в новых условиях.

Министерство строительства представляет правительству проект постановления о льготных источниках финансирования для развития социального жилья. В соответствии с ним предлагается реализовать пакет льготных кредитов в размере 100 000 миллиардов донгов на социальное жилье за ​​счет облигационного капитала сроком на 5 лет. Эти усилия станут основой для ускорения развития социального жилья по всей стране в предстоящий период.

Влияние нового прейскуранта цен на землю в Ханое.

Согласно недавно опубликованному и вступившему в силу прейскуранту цен на землю в Ханое, действующему с 20 декабря 2024 года, цены на землю в некоторых районах Ханоя в 2-6 раз выше, чем в прейскуранте 2019 года. Самые высокие цены на землю наблюдаются на некоторых улицах района Хоан Кием, достигая почти 700 миллионов донгов за квадратный метр.

Некоторые считают, что введение в Ханое нового прейскуранта цен на землю может привести к дальнейшему росту цен на жилье.

В отчете Министерства строительства указывается, что если будет применен прейскурант цен на землю 2024 года, то затраты на землепользование для проектов в сфере недвижимости значительно возрастут по сравнению с предыдущим периодом. Причина в том, что к основным компонентам, влияющим на цены на жилье и недвижимость, относятся: компенсация и расчистка земли, плата за землепользование, затраты на строительство проектов (таких как жилье и недвижимость), налоги и связанные с ними сборы.

В частности, плата за пользование землей обычно составляет значительную часть общей стоимости жилищного проекта, варьируясь от 7 до 20% для многоэтажных жилых комплексов и от 25 до 50% для вилл и таунхаусов.

По данным Министерства строительства, введение нового прейскуранта цен на землю вызовет цепную реакцию, спровоцировав рост цен на недвижимость и жилье на 15-20% по сравнению с прежним уровнем.

Генеральный директор департамента Дат Ксань Северного Вьетнама г-н Ву Куонг Кует заявил, что для бизнеса наличие прейскуранта цен на землю поможет в процессе оценки стоимости земли, максимально точно отражающей рыночные цены. Скорректированный прейскурант цен на землю является важной основой для определения размера земельного налога для предприятий.

Однако, если земельный налог определяется на основе рыночной стоимости, то налог на изменение целевого использования земли для предприятий будет выше, что приведет к повышению продажной цены недвижимости покупателям.

Допустимо ли продавать квартиру, за которую еще выплачиваются рассрочки, в соответствии с новыми правилами?

Покупка квартиры в рассрочку — популярная тенденция среди многих людей, желающих приобрести жилье, не выплачивая крупную сумму сразу. Итак, какие правила необходимо соблюдать при покупке квартиры в рассрочку?

Покупка и продажа квартир с отсрочкой или рассрочкой платежей регулируются статьей 167 Закона о жилищном строительстве 2023 года следующим образом:

- Как согласовано сторонами и четко указано в договоре купли-продажи жилья.

- В период, когда квартира оплачивается в рассрочку, покупатель имеет право пользоваться ею и несет ответственность за ее содержание, если иное не оговорено или не предусмотрено гарантийным сроком на квартиру.

В частности, пункт 2 статьи 167 Закона о жилищном строительстве 2023 года подтверждает, что: Покупатели жилья, оплачивающие покупку в рассрочку или с отсрочкой платежа, могут совершать сделки, такие как покупка, продажа, дарение, обмен, ипотека или внесение капитала в это жилье, только после полной оплаты покупной цены, если стороны не договорились об ином.

Согласно этому положению, если покупатель квартиры, оплачивающий ее в рассрочку, хочет продать ее другому лицу, он обязан выплатить продавцу полную стоимость покупки, если стороны не договорились об ином.

Таким образом, если вы покупаете квартиру в рассрочку у застройщика или у продавца, вы можете продать ее другому лицу только после полной оплаты покупной цены, если стороны не договорились об ином.

Аналогично, при предоставлении квартиры в залог для получения банковского кредита в рассрочку, если заемщик желает продать ее другому лицу, то, согласно пункту 5 статьи 321 Гражданского кодекса 2015 года, заемщик может продать заложенную банку квартиру другому лицу, если банк согласен или в соответствии с законом.

Соответственно, если стороны договорились или банк согласился продать квартиру, за которую выплачиваются рассрочка, могут быть использованы следующие методы:

— Застройщик подписал документ о передаче договора купли-продажи квартиры до подачи заявления на получение свидетельства о праве собственности в государственные органы.

- Стороны аннулируют старый договор купли-продажи квартиры в рассрочку, и продавец напрямую заключит новый договор купли-продажи квартиры с новым покупателем (если старый покупатель еще не переоформил свидетельство о праве собственности) или заключит письменное соглашение о продаже квартиры в рассрочку между тремя сторонами: старым покупателем, продавцом и новым покупателем.

- Заключить трехстороннее соглашение между банком, покупателем и продавцом, в соответствии с которым банк обязуется продать квартиру, оплачиваемую в рассрочку, другой стороне. Одновременно снять ипотеку, подписать новый договор купли-продажи и передать право собственности (Красную книгу) новому покупателю.

В этом случае стороны могут передать кредитные обязательства банка другой стороне в соответствии со статьей 370 Гражданского кодекса 2015 года.

Таким образом, покупатель может продать квартиру, пока за нее еще выплачиваются рассрочки, если продавец согласен, как было проанализировано выше, или когда все платежи по рассрочке произведены, или по договоренности обеих сторон.