Рынок недвижимости переживает бум, но предприятия по-прежнему держат товарные запасы на сумму 291 000 миллиардов донгов.

Непроданными остаются объекты жилой недвижимости на сумму почти 11,5 миллиардов долларов.

Статистические данные из финансовых отчетов за 3 квартал 2024 года 10 компаний, занимающихся жилой недвижимостью и котирующихся на бирже, показывают, что общая чистая стоимость запасов по состоянию на 30 сентября достигла 291 439 млрд донгов (приблизительно 11,5 млрд долларов США), что на 7,9% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Даже по сравнению с 30 сентября 2021 года рост запасов в этой группе достиг 45,6%.

Среди этих 10 компаний наибольший объем запасов приходится на компанию Novaland Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - биржевой код: NVL), составляющий приблизительно 145 006 миллиардов донгов, что на 5,4% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На эти запасы приходится 49,7% от общей стоимости запасов всей группы компаний, что незначительно меньше по сравнению с почти 51% за тот же период 2023 года.

Согласно примечаниям к финансовой отчетности, крупнейшим активом Novaland является недвижимость, находящаяся в стадии строительства и выставленная на продажу (в основном, включая плату за землепользование, консультационные услуги по проектированию, строительные расходы и другие издержки). Эта статья расходов составила приблизительно 136 812 миллиардов донгов, что составляет 94,1%. В то же время в 2023 году объем недвижимости, выставленной на продажу, составил 126 796 миллиардов донгов, что составляет 92,3% от общей стоимости активов.

Компания Novaland заявила, что по состоянию на 30 сентября группа использовала товарные запасы на сумму 57,972 миллиарда донгов в качестве залога по своим кредитам.

Второе место по объему товарных запасов занимает акционерное общество Vinhomes (код акции: VHM) с показателем в 57 981 млрд донгов, что на 5,2% больше по сравнению с концом третьего квартала прошлого года. По сравнению с концом третьего квартала 2021 года товарные запасы компании увеличились на целых 81,4%.

Как и у Novaland, в портфеле Vinhomes преобладают строящиеся объекты недвижимости, предназначенные для продажи, общей стоимостью 50 009 миллиардов донгов, в основном включающие плату за землепользование, расходы на расчистку земли, строительные расходы и затраты на разработку проектов Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Smart City и ряда других проектов.

Еще одна компания со значительным увеличением запасов — акционерное общество «Ван Фу Инвест» (код акции: VPI). На конец третьего квартала чистые запасы компании составили 3 348 миллиардов донгов, что на 64% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Большая часть этих запасов состоит из незавершенных проектов в сфере недвижимости, таких как «Терра Бак Гианг» , «Власта Тхуй Нгуен» и «Сонг Кхе - Ной Хоанг».

Инвестиционная корпорация Nam Long (биржевой код: NLG) также зафиксировала увеличение запасов на 20,9% по сравнению с концом третьего квартала 2023 года. Запасы сосредоточены в незавершенных проектах, таких как проект Изуми (9 037 млрд донгов), первый этап проекта Waterpoint (3 556 млрд донгов), второй этап проекта Waterpoint (1 528 млрд донгов), проект Akari (1 045 млрд донгов) и ряд других проектов.

Почему количество предложений на рынке недвижимости по-прежнему так велико?

На самом деле, не все в полной мере понимают значение товарных запасов в бизнесе, связанном с недвижимостью. По словам г-на Нгуена Хуу Тханя, заместителя генерального директора и стратегического консультанта компании Weland, недвижимость — это уникальный сектор бизнеса, отличающийся от производства.

Для производственных предприятий увеличение запасов может быть истолковано как неспособность компании продать свою продукцию. Но в секторе недвижимости больший объем запасов фактически указывает на то, что компания владеет большим земельным банком.

Жилой комплекс в Ханое (Фото: Тран Кханг).

Даже высокий уровень запасов может быть хорошим признаком, указывающим на то, что у компании есть товары, готовые к доставке клиентам. И наоборот, нехватка запасов говорит о нехватке новых земельных участков или новых товаров для предложения. Это сигнализирует о потенциальном нарушении будущих денежных потоков и продаж компании.

По сути, колебания запасов могут быть как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Когда запасы уменьшаются, компания отражает это как выручку. Однако, если компания все еще находится в стадии разработки проекта и еще не сдала объект в эксплуатацию, запасы недвижимости все равно будут увеличиваться.

Например, недавно проект компании Vinhomes в районе Донг Ань продемонстрировал высокие продажи, но компания учитывала только клиентов, оплативших жилье заранее, и запасы продолжали расти. Запасы уменьшились только тогда, когда компания передала дома клиентам. В этом случае запасы были проданы, но еще не отражены в выручке.

По данным Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARS), в третьем квартале и за последние девять месяцев в целом вьетнамский рынок недвижимости продемонстрировал позитивное восстановление после сложного периода благодаря стабильности экономики и поддерживающей государственной политике.

Таким образом, простое изучение данных о запасах в финансовой отчетности компании, занимающейся недвижимостью, не может в полной мере отразить рыночные тенденции. Для оценки эффективности деятельности компании, работающей в сфере недвижимости, инвесторам необходимо оценить множество других показателей, таких как рост авансовых платежей от клиентов за отчетный период и отражение выручки в финансовой отчетности.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm