Рынок недвижимости процветает, но компании все еще держат запасы на сумму 291 000 млрд донгов

Жилая недвижимость на сумму около 11,5 млрд долларов США

Статистика финансовых отчётов за третий квартал 2024 года 10 компаний, занимающихся жилой недвижимостью, представленных на фондовой бирже, показывает, что общая стоимость чистых запасов по состоянию на 30 сентября достигла 291 439 млрд донгов (около 11,5 млрд долларов США), увеличившись на 7,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Даже по сравнению с 30 сентября 2021 года рост запасов этой группы составил 45,6%.

Среди этих 10 предприятий наибольший объём запасов – около 145 006 млрд донгов – имеет No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland , биржевой код: NVL). Доля запасов составляет 49,7% от общей стоимости запасов указанной группы предприятий, что незначительно меньше показателя в 51% за аналогичный период 2023 года.

Согласно примечаниям к финансовой отчетности, крупнейшую часть активов Novaland составляет недвижимость, выставленная на продажу в процессе строительства (в основном, включая сборы за землепользование, услуги проектировщиков, строительные и прочие расходы). Эта статья расходов составила около 136 812 млрд донгов, что составляет 94,1%. В то же время, в 2023 году стоимость недвижимости, выставленной на продажу, составила 126 796 млрд донгов, что составляет 92,3% от общей стоимости активов.

Novaland сообщила, что по состоянию на 30 сентября группа использовала товарно-материальные ценности стоимостью 57 972 млрд донгов в качестве обеспечения по кредитам.

Второе место по объёму товарных запасов занимает акционерное общество Vinhomes (биржевой код: VHM) с 57 981 млрд донгов, что на 5,2% больше, чем на конец третьего квартала прошлого года. По сравнению с концом третьего квартала 2021 года товарные запасы этого предприятия увеличились на 81,4%.

Как и в случае с Novaland, большую часть запасов Vinhomes составляет недвижимость на стадии строительства на сумму 50 009 млрд донгов, в основном это сборы за землепользование, расходы на расчистку участка, расходы на строительство и разработку проектов городской зоны Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Smart City и некоторых других проектов.

Ещё одной компанией, резко увеличившей объём запасов, стала компания Van Phu - Invest Joint Stock Company (биржевой код: VPI). На конец третьего квартала чистые запасы компании составили 3 348 млрд донгов, что на 64% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Большая часть запасов этого подразделения приходится на незавершённую недвижимость в проектах The Terra Bac Giang , Vlasta Thuy Nguyen и Song Khe - Noi Hoang.

У акционерной компании Nam Long Investment Joint Stock Company (биржевой код: NLG) также наблюдался рост запасов на 20,9% по сравнению с концом третьего квартала 2023 года. Запасы сосредоточены в незавершенных проектах, таких как проект Izumi (9 037 млрд донгов), Waterpoint Phase 1 (3 556 млрд донгов), Waterpoint Phase 2 (1 528 млрд донгов), Akari (1 045 млрд донгов) и некоторых других проектах.

Почему запасы недвижимости по-прежнему велики?

На самом деле, не все до конца понимают значение понятия «инвентарный объект» в сфере недвижимости. По словам г-на Нгуена Хыу Тханя, заместителя генерального директора и стратегического консультанта компании Weland, недвижимость — это особый сектор бизнеса, отличный от производственного.

Для производственных предприятий увеличение запасов означает, что предприятие не может реализовать продукцию. Однако в случае с недвижимостью увеличение запасов свидетельствует о наличии у предприятия большего земельного фонда.

Проект квартиры в Ханое (Фото: Тран Кханг).

Даже наличие больших запасов — хороший признак того, что у компании есть доступная продукция, которую можно доставить клиентам. В то же время, если у компании заканчиваются запасы, это говорит об отсутствии новых земельных участков и новых товаров для продажи на рынке. Это признак того, что будущий денежный поток и будущие продажи компании, вероятно, будут нарушены.

По сути, колебания запасов могут быть как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения. Когда запасы уменьшаются, компания фиксирует выручку. Если же компания всё ещё реализует проект и ещё не поставила продукцию, запасы недвижимости всё равно будут увеличиваться.

Например, в прошлом проект Vinhomes в районе Донгань предполагал большое количество транзакций, но компания учитывала только клиентов, оформивших предоплату, и количество объектов на складе всё равно увеличивалось. Только после передачи дома клиенту компания уменьшила количество объектов на складе. В данном случае объекты были проданы, но не учтены в выручке.

По данным Ассоциации риэлторов Вьетнама (VARS), рынок недвижимости Вьетнама в третьем квартале и за последние девять месяцев, в частности, пережил позитивное восстановление после сложного периода благодаря стабильности экономики и политике поддержки правительства.

Таким образом, анализ только данных о запасах в финансовой отчетности компаний, занимающихся недвижимостью, не может отразить динамику рынка. Для оценки состояния бизнеса компаний, занимающихся недвижимостью, инвесторам необходимо учитывать множество других показателей, таких как рост объёма предоплаты от клиентов за отчетный период, отражающий выручку в финансовой отчетности.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-khoi-sac-doanh-nghiep-van-om-291000-ty-dong-hang-ton-kho-20241105144602290.htm