Инвестиционные возможности в сфере хранения и логистики

В Азии растет спрос на холодильное хранение

Согласно недавно опубликованному отчету Savills Asia Pacific Cold Storage Real Estate Report, хотя на него приходится всего около 11,4% от общего объема транзакций в сегменте промышленной недвижимости, рынок недвижимости для холодного хранения зафиксировал темп роста в 29,6% с 2017 по 2022 год, что намного превышает другие типы на рынке. Растущий спрос на холодильное хранение, как говорят, обусловлен ростом доходов домохозяйств, увеличением городского населения и среднего класса, а также изменением потребительских привычек.

По мере роста доходов в регионе потребительские привычки покупателей смещаются в сторону более качественных свежих продуктов. Они отказываются от традиционных привычек покупок на традиционных рынках и идут в супермаркеты, чтобы найти разнообразные продукты, которые удобно хранить.

Кроме того, рост электронной коммерции также является ключевым фактором для сегмента холодного хранения. Г-н Томас Руни, старший менеджер по промышленным услугам Savills Hanoi, сказал: «Во время пандемии электронная коммерция и онлайн-покупки товаров первой необходимости резко возросли со средним глобальным уровнем проникновения электронной коммерции в 22%. Примечательно, что Китай и Южная Корея являются двумя странами с самым высоким уровнем проникновения электронной коммерции в мире — 27%. На развивающихся рынках, таких как Юго-Восточная Азия, основной группой потребителей является молодое население, которое, как ожидается, достигнет темпов роста проникновения электронной коммерции около 17% в период 2022–2026 годов». Кроме того, пандемия также повысила спрос на хранение вакцин, фармацевтических препаратов и медицинских товаров, требующих поставок в холодовую цепь. В Азиатско-Тихоокеанском регионе рынок холодного хранения находится на начальной стадии развития, и некоторые известные рынки, такие как Китай, Индия, Япония, Южная Корея и Австралия, находятся на начальной стадии развития. Согласно недавнему отчету Глобального альянса по холодовой цепочке (GCCA), Индия является крупнейшим в мире рынком холодильного хранения по общей емкости — 150 млн м3, а Китай (105 млн м3) и Япония (38 млн м3) занимают третье и четвертое места соответственно.

Однако текущее предложение холодного хранения все еще не удовлетворяет спрос. Отчет Savills Asia Pacific Cold Storage Real Estate Report показывает, что средний доступный объем холодного хранения на душу населения на основных азиатских рынках в 2018 году составил всего от 0,03 до 0,50 м3. За исключением Новой Зеландии, средний региональный показатель в настоящее время намного ниже, чем на рынках США или Великобритании, и составляет 0,49 м3 и 0,44 м3 соответственно.

По оценкам GCCA, Азиатско-Тихоокеанскому региону потребуется дополнительно 325 миллионов м3, чтобы достичь уровня США и Великобритании или удвоить уровень 2018 года. Кроме того, большая часть текущего предложения в регионе меньше, чем на развитых рынках. Например, холодильное хранение в Индии обычно составляет от 15 000 до 25 000 м3 по сравнению с 100 000 м3 на таких рынках, как Великобритания, США или Австралия.

В целом, ожидается, что дефицит предложения холодного хранения сохранится в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Это приведет к более высоким показателям заполняемости, более сильному росту арендной платы в существующем предложении и создаст привлекательные инвестиционные возможности.

Потенциал холодильной недвижимости во Вьетнаме

Во Вьетнаме отчет Savills показывает, что выручка отрасли свежих продуктов питания во Вьетнаме выросла на 6,3% в период с 2020 по 2022 год (с 40,4 млрд долларов США в 2020 году до 45,7 млрд долларов США в 2022 году). Сильный внутренний спрос и бурно развивающаяся электронная коммерция являются основными драйверами развития рынка холодильного хранения.

Рынок электронной коммерции Вьетнама также продемонстрировал значительный темп роста, достигнув 21,5% в период 2017–2022 гг., что способствовало расширению всех дополнительных услуг. Индустрия онлайн-доставки еды также зафиксировала быстрый темп роста, достигнув 5,5% в период 2020–2022 гг. Подобно другим развивающимся рынкам региона, в отчете Savills говорится, что рынок холодильного хранения Вьетнама по-прежнему оценивается как развивающийся в небольших масштабах, с чуть более чем 40 проектами, обеспечивающими общую площадь около 460 000 м2 площади холодильного хранения, зарегистрированной к 2022 году. Предложение холодильного хранения во Вьетнаме в настоящее время относительно невелико и сосредоточено в ряде крупных городов. Рынок на юге зафиксировал более динамичное развитие из-за большего спроса на продукты питания, морепродукты и розничные товары.

Данные, опубликованные в отчете Savills Asia-Pacific Cold Storage Real Estate, показывают, что большая часть предложения холодильных хранилищ сосредоточена в городе Хошимин и соседних провинциях, таких как Биньзыонг, Лонг Ан или Донг Най, с общей площадью, составляющей 87% от общего предложения по всей стране. На северном рынке в последние годы Ханой, Бакнинь и Хынгйен также зафиксировали значительный рост предложения, но оно все еще ограничено по сравнению с южным рынком. Цены на аренду холодильных хранилищ на рынках очень разнообразны, в городе Хошимин стоимость аренды почти в два раза выше, чем в других районах, благодаря лучшим удобствам и многим другим услугам с добавленной стоимостью.

Г-н Томас Руни сказал: «Средняя стоимость аренды холодильных хранилищ на вьетнамском рынке в настоящее время составляет от 22 долл. США/тонна/месяц (в Бакнине) до 50 долл. США/тонна/месяц (в Хошимине). Текущее предложение новых холодильных хранилищ в основном поступает от отечественных предприятий. По состоянию на конец 2022 года ведущими поставщиками холодильных хранилищ являются An Viet, Phan Duy, Hung Vuong, ABA Cool Trans. Кроме того, иностранные предприятия, такие как Lineage Logistics, SK Logistics и Lotte Logistics, активно инвестируют в собственные системы хранения на вьетнамском рынке. Однако ситуация, когда предложение не удовлетворяет спрос, продолжается».

Эксперт также отметил, что рост платформ электронной коммерции и привычек онлайн-покупок приведет к увеличению нагрузки на мощности холодильных складов, особенно с учетом того, что к концу 2022 года средний уровень заполняемости по стране достигнет около 88%, а на таких крупных рынках, как провинции Хошимин, Биньзыонг, Лонган и Бакнинь, этот показатель будет превышать 90%.

Это изменение потребительских привычек станет ключевым фактором роста в сегменте холодного хранения и логистики в долгосрочной перспективе. По словам г-на Томаса Руни, услуги транспортировки и хранения в холодильной цепи должны продолжать совершенствоваться. Хотя все еще существуют барьеры с точки зрения инфраструктуры и подходящих технологий, рынок Азиатско-Тихоокеанского региона по-прежнему получает большую поддержку от правительства посредством политик и субсидий. Благодаря постоянным инвестициям частных предприятий в разработку новых технологий и систем автоматизации, холодовая цепь оценивается как обладающая многими благоприятными потенциалами для дальнейшего развития в будущем. Кроме того, сложность операционной системы холодного хранения требует более высоких капиталовложений и эксплуатационных расходов, чем обычные типы, что приводит к более длительному времени окупаемости капитала. Более того, характер продуктов, хранящихся в холодильных камерах, ужесточает правила по безопасности и охране труда для холодильных камер. Это усложняет систему регулирования и процесс лицензирования холодильного хранения, особенно для новых инвесторов, выходящих в эту сферу. Поэтому инвесторы в холодные камеры часто являются опытными инвесторами с финансовым потенциалом.

«Инвесторам также необходимо выявлять риски, такие как множество возможных проблем, которые могут возникнуть во время эксплуатации, экономические колебания и снижение доходности, чтобы лучше использовать возможности, которые предоставляет сегмент холодного хранения. Основываясь на моем опыте поддержки арендаторов и инвесторов в цепочке поставок холода, я считаю, что холодильные хранилища, которые хорошо инвестированы, хорошо спроектированы, имеют выгодные местоположения и оптимизируют эксплуатационные расходы, превзойдут обычных конкурентов, тем самым привлекая больше транзакций и инвестиций от более крупных предприятий в будущем», — прокомментировал эксперт.

Ссылка на источник