Признаки восстановления на рынке аукционной земли в Нгеане

Положительный сигнал

Благодаря макроэкономическим корректировкам со стороны государства, таким как разрешение населенным пунктам корректировать начальные цены в сторону понижения и ослабление условий кредитования бизнеса в сфере недвижимости, сегмент земельных аукционов демонстрирует признаки восстановления.

В условиях замороженного рынка недвижимости , в первые месяцы 2023 года также наблюдалось затишье в сделках, связанных с земельными аукционами. По сравнению с предыдущими годами, 2021 и 2022, за первые 9 месяцев 2023 года количество предложений и сделок, связанных с земельными аукционами, значительно сократилось – всего на 30% по сравнению с аналогичным периодом. Участки, выставленные на торги, есть, но покупателей нет.

Однако в последнее время на земельных аукционах в провинции было немало светлых пятен.

Информация о том, что район До Лыонг скоро станет городом, способствует развитию рынка аукционов недвижимости в этом районе. Фото: Куанг Дунг.

В частности, коммуна Тхинь Сон (До Лыонг) выставила на аукцион 8 участков земли, 28 покупателей зарегистрировались на покупку и 7 участков были проданы; коммуна Тхыонг Сон запланировала продажу 15 участков, 41 покупатель зарегистрировал и продал 9 участков; коммуна Куанг Сон запланировала продажу 16 участков, 41 покупатель зарегистрировал и продал 9 участков; коммуна Нам Сон выставила на продажу 16 участков, 64 покупателя зарегистрировали и продали 9 участков; коммуна Лак Сон выставила на продажу 13 участков, 61 покупатель зарегистрировал и продал 13 участков; коммуна Бой Сон выставила на продажу 16 участков, 62 покупателя зарегистрировали и продали 14 участков...

Представитель Центра услуг по продаже недвижимости на аукционах (Министерство юстиции), который организует аукционы по продаже многих земельных участков в округе До Лыонг, заявил: «Каждый земельный участок, выставленный на аукцион для эксплуатации в округе До Лыонг, имеет 3-4 регистрационных досье. Хотя количество проданных досье сократилось по сравнению с предыдущими годами, это весьма позитивный сигнал по сравнению с общим уровнем. Цена продажи на аукционе не значительно выросла по сравнению с начальной ценой и минимальной ценой, подлежащей уплате (от 10 до 20%), но округ До Лыонг сохранил лидирующие позиции по количеству земельных аукционов во всей провинции».

С начала третьего квартала позитивные сигналы распространились на Нги-Лок и некоторые другие населённые пункты. Г-н Нгуен Фан Кхой, заместитель начальника отдела финансов и планирования района Нги-Лок, сказал: «В 2023 году район планирует ввести в эксплуатацию около 200 земельных участков на общую сумму около 220 миллиардов донгов. Однако к концу августа район завершил аукцион с превышением плана, выручив около 400 миллиардов донгов. В отличие от предыдущих лет, на многих земельных аукционах не было покупателей , или даже успешные аукционы всё ещё были обеспокоены тем, что покупатели земли откажутся от своих депозитов. Однако это явление сократилось, поскольку покупателями в основном являются местные жители, которые после покупки сразу же платят деньги за получение права собственности».

Земельный аукцион рядом с провинциальной дорогой 536 в коммуне Нги Куанг, Нги Лок. Фото: Нгуен Хай

С июля рынок земельных аукционов в районе Нги Лок был оживленным. В частности, земля перед штаб-квартирой Народного комитета коммуны Нги Тхуан была выставлена ​​на аукцион и распродана на 100%. После этого еще 4 лота были выставлены на аукцион и немедленно проданы с разницей в цене 7% по сравнению с начальной ценой. В городе Куан Хань было продано 4/4 лота; коммуна Нги Фонг провела аукцион в деревне 1 в первом раунде и продала 34/38 лотов, цена аукциона выросла на 25% по сравнению с начальной ценой; коммуна Нги Фонг продолжила аукцион 29/29 лотов во втором раунде, увеличив цену на 22% по сравнению с начальной ценой; коммуна Нги Ся продала 34/36 лотов; коммуна Фук Тхо продала 14/14 лотов; коммуна Нги Труонг собиралась выставить на аукцион 40 лотов, но продала до 400 комплектов документов.

Узнав больше, мы выяснили, что, хотя общая ситуация на рынке земельных участков, выставленных на аукцион в Нгеане, довольно спокойная, а инвесторы проявляют осторожность, в каждом конкретном районе и районе наблюдаются признаки улучшения. В частности, в конце июня район Нгиадан выставил на аукцион 40/40 земельных участков в квартале Тан Хонг города Нгиа Дан; коммуна Намзянг (Нам Дан) на трёх аукционах продала 72/72 участка по средней цене от 700 до 1,5 млрд донгов за лот.

Нужен толчок для создания импульса

Ход торгов и результаты показывают, что рынок земельных аукционов в Нгеане демонстрирует признаки восстановления. Однако, по мнению инвесторов, это лишь отдельные случаи, не отражающие рыночную динамику в будущем.

Реальность такова, что, хотя в округах сегмент земельных аукционов более или менее возобновился, в городе Винь и городах Кыало, Хоангмай и Тхайхоа рынок по-прежнему «неактивен». На аукционах в городах Тхайхоа, Хоангмай, Кыало и Винь покупателей не хватает.

После завершения аукциона по участку А в деревне Чунг Тхань, коммуны Хынг Донг, города Винь, участок В будет выставлен на аукцион для использования земельного фонда. Фото: Нгуен Хай

Г-н Нгуен Ван Ту, директор Центра развития земельного фонда города Винь, отметил: «Согласно плану, в этом году город выставит на продажу более 1000 наименований товаров/земельных участков, а поступления в бюджет от эксплуатации земельного фонда, как ожидается, составят 1200 миллиардов донгов. Однако к концу сентября город выставил на аукционы лишь около 10 земельных участков, и на всех аукционах покупателей не нашлось. Хотя с июля районы и коммуны предлагали снизить начальную цену, поскольку снижение цены незначительно, ситуация на рынке не улучшилась».

Ожидается, что с настоящего момента и до конца года город выставит на аукцион около 300 земельных участков, включая 50 участков в коммуне Хынгдонг, 60 участков в коммуне Нгиким, 60 участков в районе Хынгдзунг, 30 участков в коммуне Нгидук и почти 100 участков в коммуне Нгиан. Однако, поскольку начальная цена всё ещё довольно высока (в частности, последние 55 участков в деревне Кимчынг коммуны Нгиан имеют среднюю цену от 2 до 4,6 млрд донгов за участок), привлечь инвесторов непросто.

Инфраструктура для земельного аукциона в деревне Суан Донг, коммуна Нги Дук, город Винь, завершается к предстоящему аукциону. Фото: Нгуен Хай

Ситуация с земельными аукционами в городах Тхай Хоа, Хоангмай и Кыало практически аналогична. Г-н Нгуен Нгок Туан, глава отдела финансов и планирования города Тхай Хоа, рассказал: «Тхай Хоа пользуется особым механизмом провинции, направляя 100% земельных сборов на инвестиции в городскую инфраструктуру. Поэтому недавно город в срочном порядке завершил подготовку инфраструктуры и процедуры для выставления на аукцион почти 100 земельных участков в четырёх районах. Однако рынок довольно вялый, начальная цена всё ещё довольно высока, поэтому покупателей немного».

Г-н Нгуен Куок Кхань, председатель Ассоциации недвижимости Нге Ан, отметил: «Начальная цена земли в городских районах в настоящее время основана на уровне цен на момент земельной лихорадки в конце 2021 – начале 2022 года, поэтому мало кто покупает. Опыт районов показывает, что при разумной начальной цене местные жители будут покупать, а не инвесторы, которые покупали землю ради спекуляции и перепродажи, как раньше».

По мнению инвесторов, сегмент земельных аукционов в некоторых районах, демонстрирующий признаки восстановления, подкрепляется весьма позитивной информацией. В частности, район До Лыонг поддерживает тот факт, что в ближайшем будущем он станет городом, что позволит довольно синхронно инвестировать в инфраструктуру; все участки, выставленные на аукцион для эксплуатации в коммунах районом До Лыонг, представляют собой красивые места с удобным транспортным сообщением, поэтому они высоко ценятся инвесторами.

Земельный участок в деревне Эо Бу, напротив здания Народного комитета коммуны Нги Туан, имеет хорошую инфраструктуру и находится недалеко от промышленного парка WHA Nghe An 1, поэтому он был успешно продан всего за один аукцион. Фото: Нгуен Хай

Инвестор из города Винь проанализировал: «Земельные участки в районе Нги Лок, на которые есть много покупателей, вскоре будут объединены с городом Винь, например, с Фук Тхо, Нги Фонг или соседним городом Винь. Кроме того, в Нги Лок и Дьен Чау инвестиции в инфраструктуру промышленных парков и бизнес-корпорации, такие как WHA и VSIP, вкладывают средства в расширение , что означает рост числа инвесторов, арендующих землю. Поэтому спрос на землю под жилье для рабочих и специалистов в коммунах Нги Тхуан, Нги Ся, Нги Лонг (Нги Лок), Дьен Тхо, Дьен Ан (Дьен Чау) повлиял на психологию инвесторов».

Хотя рынок земельных аукционов в некоторых районах демонстрирует признаки восстановления, общий контекст таков, что экономика находится в рецессии. Предприятия, особенно малые и средние, серьёзно пострадали после двух лет пандемии COVID-19. Поэтому рынку недвижимости в целом и рынку земельных аукционов в частности очень сложно восстановиться в краткосрочной перспективе. Это должно произойти не позднее конца года и начала 2024 года, когда вступят в силу меры макроэкономической корректировки государства; условия кредитования бизнеса в сфере недвижимости будут смягчены, процентные ставки по депозитам и кредитам снизятся, а экономика преодолеет трудности, инвестиционный капитал вернется в сектор недвижимости, и тогда рынок недвижимости будет процветать и восстанавливаться.

Г-н Нгуен Ван Ба — вице-президент Ассоциации недвижимости Нге Ан

Источник: https://baonghean.vn/dau-hieu-khoi-sac-cua-thi-truong-dat-dau-gia-o-nghe-an-post276302.html