Проект закона о земле (с поправками) забывает о туристическом земельном фонде, инвесторов легко заставить платить более высокие цены

На научном семинаре на тему «Внесение изменений в Закон о земле: создание земель для туризма» утром 19 октября адвокат Нгуен Хонг Чунг — председатель совета директоров DVL Ventures, заместитель председателя Ханойского клуба недвижимости — поднял вопрос: статья 62 Закона о земле 2013 года предусматривает случаи, когда государство изымает земли для социально -экономического развития в национальных и общественных интересах.

Проекты, в рамках которых государство изымает землю, направлены на модернизацию технической инфраструктуры и общей социальной инфраструктуры населения, обеспечение социальной защищенности населения, за исключением проектов, целью которых является развитие туризма , развлечений или совмещение коммерческого жилья с развитием туризма, сферой услуг, развлечений.

В период с 2015 по 2019 год туризм активно развивался. Многие провинции и города посчитали развитие туризма хорошим направлением, обозначив туризм в качестве передового направления. Это приводит к тому, что, хотя закон предусматривает, что туристическая недвижимость не подлежит изъятию земель государством, поскольку туристические проекты определены как ключевые проекты, многие провинции по-прежнему изымают земли и выделяют их предприятиям.

По мнению экспертов, необходимо создать земельные фонды для развития туризма. (Иллюстрация)

В результате после 2019 года стали возникать правовые вопросы, связанные с туристической недвижимостью. После запроса на пересмотр ряд проектов был приостановлен из-за правил выделения земли, и до сих пор эти проекты остаются приостановленными в ожидании новой правовой базы.

« Для того, чтобы туризм действительно стал передовым сектором экономики, я думаю, что новый Закон о земле должен иметь конкретные положения о туристических землях. В то же время должны быть действительно открытые политики и механизмы в отношении земли, налогов, инвестиций и т. д. для развития туризма.

Экономическое развитие на каждом этапе имеет разные приоритеты. «Когда мы определим туризм в качестве приоритетного направления, такие туристические проекты, как парки развлечений, развлекательные зоны, многоцелевые комплексы и т. д., должны быть добавлены в список земель, которые государство будет использовать для социально-экономического развития », - предложил г-н Чунг.

Эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости Нгуен Ван Динь также указал на еще один недостаток законопроекта «О земле» (с изменениями), заключающийся в том, что в случаях изъятия земель для социально-экономического развития в интересах государства и общества, как указано в статье 79 законопроекта «О земле» (с изменениями), в настоящее время отсутствуют проекты по развитию туризма, развлечений и отдыха.

Проект предусматривает возврат земель под смешанные жилищные, коммерческие и сервисные проекты только в том случае, если такое решение будет принято Народным советом провинции в соответствии с местными условиями.

Таким образом, проект должен «придерживаться» части жилой функции (никакого регулирования по уровню или проценту), чтобы государство могло вернуть себе землю.

« Я согласен с мнением, что земли должны быть восстановлены как для чисто туристических, так и для развлекательных и рекреационных проектов (без жилых функций). Однако в местах, подходящих для туризма, приоритет должен быть отдан восстановлению земель для реализации ключевых туристических проектов, создания импульса для местного социально-экономического развития и даже создания импульса для всего региона», — выразил г-н Динь.

Научный семинар на тему «Изменение земельного законодательства: создание земель для туризма».

Г-н Динь проанализировал, что в действительности, если приобретение земли не разрешено, крупномасштабные проекты, способные привлечь потенциальных и способных инвесторов, не могут быть реализованы. Если сохранить действующий законопроект, реализация ключевых туристических проектов будет заблокирована. Для реализации проектов в сфере туризма, развлечений и отдыха местные власти вынуждены «включать» часть жилых земель (возможно, очень небольшой процент) в схему планирования проекта, чтобы выполнить условия приобретения земли.

Такая форма «уклонения» повлечет за собой последствия. Неиспользуемая жилая земля приводит к пустой трате ресурсов, а если ее использовать, она будет выполнять жилую функцию в рамках туристического проекта. Долгосрочное проживание в проекте снизит уровень роскоши курортного проекта. Поэтому г-н Динь считает, что необходимо добавить в статью 79 проекта случай изъятия земель для реализации исключительно туристических, развлекательных и рекреационных проектов, не имеющих жилищных функций.

Согласен, доктор До Тхань Трунг, советник совета директоров инвестиционно-строительной акционерной компании Phuc Khang, также заявил, что положение о том, что проекты в сфере туризма, развлечений и отдыха (с использованием частного капитала) не включены в случаи изъятия земель для социально-экономического развития в проекте закона о земле (с изменениями), затруднит инвесторам доступ к земельным фондам для реализации проектов.

В частности, в случае крупномасштабных проектов инвесторы могут получить доступ к земле для реализации проекта только посредством соглашения о передаче прав землепользования. Однако на большой территории достичь соглашения со 100% домохозяйств очень сложно.

Потому что будут случаи, когда некоторые домохозяйства не примут цену, предложенную инвестором. Кроме того, на территории, где реализуется проект, проживают не только простые люди, но и спекулянты, поэтому может возникнуть ситуация ценового давления на инвесторов.

Хотя статья 128 проекта закона о земле (с изменениями) не предусматривает механизма рассмотрения случаев, когда полная передача не может быть согласована, государство будет поддерживать возврат земель.

« Поэтому предложение о добавлении крупномасштабных проектов в сфере туризма, развлечений и отдыха: «Новые городские районы площадью более 300 гектаров», «Проекты смешанного жилья или новые городские районы, объединенные с коммерческим бизнесом, сферой услуг, развлечениями и зонами отдыха, многоцелевыми комплексами» в сферу торгов на проекты с использованием земли для государственного вмешательства в рекультивацию земель является необходимым », - подчеркнул г-н Чунг.

Чау Ань

Источник