Снижение процентных ставок по кредитам по-прежнему затрудняет стимулирование спроса на недвижимость

Циркуляр 06/2023/TT-NHNN открыл инвесторам возможность использовать финансовое «кредитное плечо» и заимствовать капитал у других банков для погашения долгов. Однако этот шаг не может помочь изменить рынок недвижимости.

Ставки по кредитам на низком уровне

С 1 сентября 2023 года, когда вступает в силу циркуляр 06, ведущие банки BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank, ACB начали внедрять политику кредитования, направленную на досрочное погашение кредитов в других банках для индивидуальных клиентов, заимствующих капитал для производства, бизнеса и удовлетворения бытовых нужд.

Процентные ставки по ипотечным кредитам составляют 8–9% в год, но сектор недвижимости по-прежнему сталкивается с трудностями.

Банк BIDV применяет льготные процентные ставки по кредитам всего от 6% годовых; Vietcombank применяет 2 варианта процентной ставки по кредиту: 6,9% годовых в первые 6 месяцев или 7,5% годовых в течение 12 месяцев, или 8% годовых в течение первых 2 лет. Техкомбанк применяет данную форму кредитования от 7,3%/год…

По данным банков, в настоящее время группа индивидуальных клиентов, которые берут кредиты на покупку жилья под 10–11%, очень велика. Благодаря новой политике возможности брать кредиты по низким процентным ставкам для погашения старых кредитов в других банках станут более открытыми. Однако этот вопрос также зависит от источника обеспечения. Это является препятствием для многих людей, желающих занять деньги.

Г-жа Нгуен Тхи Чи Чау (Донг Да, Ханой ) сказала: «В феврале 2022 года моя семья заняла 1,5 млрд донгов в банке BIDV с плавающей процентной ставкой 11%. Каждый месяц мне нужно выплачивать основной долг и проценты в размере 20 млн донгов. После вступления в силу циркуляра 06 я обратилась в 3 коммерческих банка, чтобы попросить кредит. Согласно инструкциям сотрудников банка, мне все равно нужно иметь обеспечение для этого нового кредита. Пока у меня нет обеспечения. Поэтому я не могу занять капитал с текущей низкой процентной ставкой».

Г-жа Нгуен Тхань Ту из отделения банка BIDV (Нам Трунг Йен, Кау Гиай) оценила, что в последнее время некоторые клиенты получили выплаты для погашения кредитов в других банках, но большинство из них должны соответствовать критериям наличия обеспечения для ипотеки в новом банке. Процентная ставка по существующим кредитам ниже и составляет 11–12% в год, но не слишком низкая — 8–9% в год.

Только в секторе недвижимости одной из причин резкого сокращения объема сделок с недвижимостью в последнее время является быстрый рост процентных ставок по ипотечным кредитам. В настоящее время процентные ставки по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой составляют от 11,5 до 14% годовых. Однако тот факт, что банки выдают кредиты на погашение других банковских долгов по льготным процентным ставкам, как сейчас, отчасти помогает инвесторам в недвижимость, которые раньше были «обременены процентами», найти для себя «путь отступления».

Сегмент реального жилья восстановится успешно

Отчеты исследований, проведенных подразделениями по исследованию рынка, показывают, что за первые 8 месяцев этого года, в то время как другие сегменты рынка недвижимости сталкиваются со множеством трудностей и даже вынуждены сокращать убытки, сегменты, обслуживающие потребности в жилье, такие как квартиры и индивидуальные дома, по-прежнему остаются в обороте. Все эти продукты предназначены для людей, испытывающих реальную потребность в жилье или сдающих его в аренду с целью создания денежного потока.

Решение об отмене капитальных займов в Государственном банке создаст возможности для реальных покупателей жилья. Г-жа Нгуен Хоай Ан, директор по исследованиям и развитию консалтинга CBRE Vietnam, сказала: «Процентные ставки по депозитам, а также процентные ставки по кредитам в банках снова корректируются в сторону стабильности. Процентные ставки по новым жилищным кредитам предлагаются многими банками всего на уровне 6–8% в год. Наряду с льготной политикой инвесторов сегмент квартир снова активизировался для торговли. Инвесторы и те, у кого есть реальные потребности в жилье, могут легче получить доступ к банковским кредитам».

Некоторые эксперты утверждают, что после периода очищения текущее предложение проектов в основном поступает от авторитетных инвесторов, что гарантирует законность и ориентируется на реальные потребности в жилье. Это важная основа для восстановления доверия и восстановления рынка недвижимости.

В последнее время многие компании, занимающиеся недвижимостью, активно реструктурировали свои продукты и стратегии развития, чтобы адаптироваться к новой рыночной ситуации. В частности, инвесторы активно снижали цены на продукцию на 10–15%. Например, проект апартаментов Binh Minh (Long Bien) был выставлен на продажу по цене более 40 миллионов донгов/м2, сейчас он составляет 35–37 миллионов донгов/м2; Цена земельного проекта Kim Chung Di Trach (Hoai Duc) составляет 55–60 млн донгов/м2, что на 5–7 млн донгов/м2 меньше, чем в предыдущий раз...

Г-н Нгуен Ань Куэ из Ассоциации недвижимости Вьетнама подсчитал, что в настоящее время процентные ставки по депозитам и кредитам снизились, настроения инвесторов улучшились, а на рынке недвижимости начались сделки. Пакет кредитов на сумму 120 000 млрд донгов вот-вот «вливается» на рынок недвижимости. Законодательный коридор для недвижимости также близок к завершению и будет введен в действие в новом году.

Для более заметного восстановления рынку недвижимости необходимо больше реальных жилищных продуктов. Кроме того, существует также уровень восстановления экономики, увеличение финансового потенциала покупателей, возвращение на рынок крупных инвесторов, перезапуск незавершенных проектов или реализация предстоящих мер политики, таких как Закон о земле, Закон о жилье, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и, особенно, уровень восстановления доверия инвесторов.

Источник