Снижение процентных ставок по кредитам по-прежнему затрудняет стимулирование спроса на недвижимость

Циркуляр 06/2023/TT-NHNN открыл инвесторам возможность использовать финансовое «кредитное плечо» и заимствовать капитал у других банков для погашения долгов. Однако это не смогло изменить рынок недвижимости.

Ставки по кредитам на низком уровне

С 1 сентября 2023 года, когда вступает в силу Циркуляр 06, ведущие банки, такие как BIDV, Vietcombank, Viettinbank, Techcombank и ACB , начали внедрять кредитную политику, направленную на досрочное погашение кредитов в других банках для индивидуальных клиентов, заимствующих капитал для производства, бизнеса и удовлетворения своих жизненных потребностей.

Процентные ставки по ипотечным кредитам составляют 8–9% годовых, но сектор недвижимости по-прежнему сталкивается с трудностями.

Банк BIDV применяет льготную процентную ставку по кредиту всего от 6% годовых; Vietcombank предлагает два варианта процентной ставки: 6,9% годовых в течение первых 6 месяцев или 7,5% годовых в течение 12 месяцев, или 8% годовых в течение первых 2 лет. Techcombank предлагает этот вид кредита от 7,3% годовых...

По данным банков, в настоящее время группа частных клиентов, которые берут кредиты на покупку жилья под 10–11% годовых, очень велика. Новая политика расширит возможности получения кредитов под низкие процентные ставки для погашения старых кредитов в других банках. Однако проблема по-прежнему зависит от источника ипотечных активов. Это является препятствием для многих, кто хочет получить заёмный капитал.

Г-жа Нгуен Тхи Чи Чау (Донгда, Ханой ) сказала: «В феврале 2022 года моя семья взяла в долг 1,5 миллиарда донгов в банке BIDV с плавающей процентной ставкой 11%. Каждый месяц мне необходимо выплачивать основной долг и проценты в размере 20 миллионов донгов. После вступления в силу циркуляра 06 я обратилась в три коммерческих банка за кредитом. Согласно инструкциям сотрудников банков, для этого нового кредита мне всё равно необходимо предоставить залог. Пока у меня нет залога. Поэтому я не могу взять кредит с текущей низкой процентной ставкой».

Г-жа Нгуен Тхань Ту из отделения банка BIDV (Нам Трунг Йен, Кау Гиай) отметила, что в последнее время некоторые клиенты получили средства для погашения кредитов в других банках, но большинству из них необходимо иметь залоговое обеспечение для ипотеки в новом банке. Процентная ставка по существующим кредитам ниже – 11–12% годовых, но не слишком низкая – 8–9% годовых.

Только в секторе недвижимости одной из причин резкого снижения объёма сделок с недвижимостью в последнее время является стремительный рост процентных ставок по ипотечным кредитам. В настоящее время процентные ставки по ипотечным кредитам с плавающей ставкой варьируются от 11,5 до 14% годовых. Однако тот факт, что банки предоставляют кредиты на погашение банковской задолженности по льготным процентным ставкам, как сегодня, отчасти помог инвесторам в недвижимость, ранее «обременённым процентами», найти для себя «отдушину».

Сегмент недвижимости восстановится успешно.

Отчёты маркетинговых исследований показывают, что за первые 8 месяцев этого года, в то время как другие сегменты рынка недвижимости сталкиваются с многочисленными трудностями и даже вынуждены сокращать убытки, сегменты, обслуживающие потребности в жилье, такие как квартиры и отдельные дома, продолжают активно торговаться. Все эти объекты недвижимости предназначены для людей, испытывающих реальную потребность в жильё или сдающихся в аренду, для создания денежного потока.

Решение об отказе от государственного банка в качестве источника кредитования создаст возможности для реальных покупателей жилья. Г-жа Нгуен Хоай Ан, директор отдела исследований и развития консалтинга CBRE Vietnam, отметила: «Процентные ставки по депозитам, а также процентные ставки по кредитам в банках корректируются в сторону стабилизации. Многие банки предлагают процентные ставки по новым ипотечным кредитам всего 6–8% годовых. Наряду с льготной политикой для инвесторов, это вновь активизировало рынок квартир. Инвесторы и те, у кого есть реальные потребности в жилье, теперь могут получить более легкий доступ к банковским кредитам».

Некоторые эксперты отмечают, что после периода «очистки» текущее предложение проектов в основном поступает от проверенных инвесторов, что гарантирует легальность и ориентировано на реальные потребности в жилье. Это важная основа для восстановления доверия и восстановления рынка недвижимости.

В последнее время многие компании, работающие в сфере недвижимости, активно реструктурировали свои продукты и стратегии развития, чтобы адаптироваться к новой рыночной ситуации. В частности, инвесторы заблаговременно снизили цены на продукты на 10–15%. Например, проект апартаментов в районе Биньминь (Лонгбьен) предлагался по цене более 40 млн донгов за м², а сейчас стоит 35–37 млн донгов за м²; проект земельного участка в районе Ким Чунг Ди Чач (Хоай Дык) оценивался в 55–60 млн донгов за м², что на 5–7 млн донгов за м² меньше, чем в предыдущий период...

Г-н Нгуен Ань Кью, представитель Ассоциации недвижимости Вьетнама, отметил, что в настоящее время процентные ставки по привлеченным средствам и кредитам снизились, настроения инвесторов улучшились, на рынке недвижимости начались сделки. Кредитный пакет в размере 120 000 млрд донгов вот-вот поступит на рынок недвижимости. Законодательное регулирование рынка недвижимости также близится к завершению, чтобы его можно было реализовать в новом году.

Для более заметного восстановления рынку недвижимости необходимо больше реального жилья. Кроме того, необходимо обеспечить уровень экономического восстановления, рост финансового потенциала покупателей, возвращение крупных инвесторов на рынок, перезапуск незавершённых проектов или реализацию новых мер, таких как Закон о земле, Закон о жилье, Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, и, в особенности, восстановление доверия инвесторов.

Источник