Это не квартиры, это сегмент «зарабатывания денег»: рисуя портрет и психологию арендаторов, Ханой рассматривает более 700 проектов.

Стоит ли инвестировать в квартиры или земельные участки? Арендаторы предпочитают сегмент с арендной платой до 10 миллионов донгов в месяц; более 700 проектов в Ханое проходят проверку, инспекцию и подводят итоги аудита… Это последние новости рынка недвижимости.

Недвижимость: Земельные участки остаются популярным инвестиционным каналом, особенно в ближайшем будущем, когда предложение этого типа недвижимости будет ограничено из-за правил, ограничивающих разделение и продажу земельных участков. (Фото: Дуонг Там)

Стоит ли инвестировать в квартиру или в земельный участок?

Руководствуясь убеждением, что «покупка земли никогда не является убыточной» — цены на землю всегда имеют тенденцию к росту со временем — многие люди рассматривают возможность инвестирования в земельный участок в провинциях, окружающих Ханой. Но некоторые также подсчитывают, что могли бы купить квартиру и сдавать ее в аренду ежемесячно.

Генеральный директор компании SGO Homes Investment and Real Estate Development Joint Stock Company, г-н Ле Динь Чунг, проанализировал ситуацию и отметил, что в Ханое инвестиции в квартиры для сдачи в аренду пользуются высоким спросом, и их легко сдавать. Однако в настоящее время инвестиции в квартиры уже не будут прибыльными с точки зрения капитальных затрат.

Причина, по словам г-на Чунга, заключается в том, что цены на квартиры приближаются к своему пику, что затрудняет их дальнейшее повышение в цене. Поскольку цены на покупку квартир растут, доходность от аренды уже не так привлекательна. Фактически, доходность от аренды квартир в Ханое колеблется всего в 3-4%.

Таким образом, по мнению г-на Чунга, земельные участки остаются весьма востребованным инвестиционным каналом, поскольку предложение этого продукта в будущем будет ограничено из-за правил, ограничивающих разделение и продажу земельных участков. Кроме того, земельные участки представляют собой инвестиционный сегмент с широким диапазоном бюджетов, подходящий для многих людей.

«В условиях стремительной урбанизации спрос на недвижимость в населенных пунктах будет высоким, поэтому инвестиции в земельные участки с целью увеличения стоимости остаются хорошим и безопасным вариантом. За 3-4 миллиарда донгов можно инвестировать в земельные участки в окрестностях Ханоя, в экономических центрах, связанных с промышленными зонами, таких как Бакнинь, Бакзянг , Хунгйен, Хайзыонг, Хайфон и Куангнинь… Эти районы в настоящее время привлекают большой интерес инвесторов», — отметил г-н Чунг.

Однако генеральный директор SGO Homes также отметил, что при покупке земельных участков инвесторам необходимо обращать внимание на проекты, отвечающие законодательным требованиям, как минимум, имеющие подписанный договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности на землю. При этом необходимо учитывать возможности застройщика и выбирать места, которые будут востребованы и привлекать жителей в будущем.

Генеральный директор EZ Property, г-н Фам Дык Тоан, отметил, что в настоящее время инвестиции в квартиры или земельные участки в крупных городах, таких как Ханой или Хошимин, не являются ни привлекательными, ни эффективными. Причина в том, что цены остаются высокими, а ликвидность снижается.

«Цены на квартиры стали недоступны для многих, кто хочет купить жилье. Раньше квартира стоила 2,5-3 миллиарда донгов, а теперь — 4-5 миллиардов. Цены на квартиры, приобретаемые в инвестиционных целях, удвоились, в то время как арендная плата практически не выросла, поэтому доходность инвестиций снизилась. Цены на землю также выросли вместе с ценами на квартиры. Дом площадью 30 м² в переулке, построенный в 3-4 этажа, который раньше стоил 3 миллиарда донгов, теперь стоит 5-7 миллиардов донгов в зависимости от местоположения», — сказал г-н Тоан.

Он добавил, что многие инвесторы склонны переводить капитал из крупных городов, таких как Ханой и Хошимин, в другие регионы, такие как Хайфон, Биньзыонг, Донгнай и Ба-Риа-Вунгтау ...

Арендаторы выбирают ценовой диапазон до 10 миллионов VND в месяц.

Что касается профиля и психологии арендаторов недвижимости, директор по маркетингу Batdongsan.com.vn Ле Бао Лонг подчеркнул, что спрос на аренду в основном обусловлен стремлением к экономии средств у всех групп населения с разным уровнем дохода. По словам г-на Лонга, 73% респондентов хотят арендовать жилье менее чем за 10 миллионов донгов; однако предложение в этом сегменте также сокращается.

В частности, 41% респондентов опроса Batdongsan.com.vn выразили желание арендовать жилье за ​​5-7 миллионов донгов, однако количество объявлений об аренде в этом ценовом диапазоне на Batdongsan.com.vn (частично отражающее рыночное предложение) в 2024 году достигло лишь 19%.

Приведенные выше данные показывают, что цены на аренду выросли в соответствии с ростом цен на рынке купли-продажи, особенно в Ханое. Примечательно, что 52% участников опроса, проживающих в Ханое, заявили о готовности тратить 31-40% своего дохода на аренду.

Кроме того, учитывая, что средняя запрашиваемая арендная плата в Ханое достигла 19 миллионов донгов в месяц, что выше, чем в Хошимине (14 миллионов донгов в месяц в четвертом квартале 2024 года), арендаторы в Ханое все чаще идут на компромисс в отношении удобств и местоположения, чтобы снизить расходы. Они готовы выбирать менее удобные варианты, снимать жилье дальше от центра города, отдавать предпочтение более низкому качеству жилья, выбирать квартиры меньшего размера или снимать жилье вместе с другими, чтобы уменьшить свои арендные расходы.

Г-н Ле Бао Лонг советует потенциальным арендаторам учитывать несколько моментов, в том числе четко определить свои потребности в отношении местоположения, размера и удобств; сравнить цены в одном и том же районе для ведения переговоров; и проверить договор, состояние арендуемого жилья и условия оплаты, чтобы обеспечить беспроблемный процесс поиска жилья.

Было рассмотрено более 700 проектов в Ханое, выводы были сделаны на основе инспекций, аудитов и последующих проверок.

Народный комитет Ханоя выявил 712 проектов, финансируемых из внебюджетных источников и использующих земельные участки, которые отстают от графика, и разработал план по их решению в соответствии с Постановлением Народного совета Ханоя № 04/NQ-HĐND от 8 апреля 2022 года о мерах по ускорению инвестиционного прогресса и сосредоточению внимания на решении проблем медленно продвигающихся проектов, финансируемых из внебюджетных источников и использующих земельные участки в Ханое.

К ноябрю 2024 года было рассмотрено, проверено, проверено и подвергнуто пост-аудиторским процедурам 706 проектов (99,2%) общей площадью 11 352 гектара, а также разработаны директивы по их реализации. Таков был отчет, представленный Народным комитетом города Народному совету на его двадцатой сессии.

Следуя решительному указанию Городского партийного комитета и Постановлению № 04/NQ-HĐND от 8 апреля 2022 года Городского народного совета, Городской руководящий комитет, партийный комитет Городского народного комитета и Председатель Городского народного комитета регулярно контролировали, призывали, направляли и распределяли задачи между городскими департаментами и ведомствами, а также народными комитетами районов, уездов и городов, уделяя особое внимание синхронному выполнению мероприятий, особенно работе по проверке, инспекции, контролю и пост-аудиту, оперативному выявлению случаев задержек и нарушений законов об инвестициях в землю, анализу и выяснению причин, предложению мер по устранению препятствий и трудностей, а также разработке соответствующих планов действий.

В этом отношении город оказал содействие инвесторам в разработке осуществимых планов и сроков для устранения проблем, оперативного ввода земли в эксплуатацию и использование, предотвращения расточительства и содействия предотвращению нарушений законов об управлении и использовании земель. Во многих проектах, получивших отсрочку, были устранены нарушения, земля использовалась по назначению, инвестиционные процедуры были заблаговременно завершены, ресурсы были направлены на решение проблем, преодолены трудности, инвестиционные проекты завершены, а земля введена в эксплуатацию; плата за пользование землей и арендная плата за землю поступают в государственный бюджет в соответствии с установленными правилами.

Случаи преднамеренного затягивания и продолжающихся нарушений будут строго рассматриваться в соответствии с законом. Председатель городского народного комитета, глава руководящего комитета, а также заместители председателя городского народного комитета, руководители городских департаментов и ведомств, секретари и председатели районных и городских народных комитетов регулярно проводят совещания для заслушивания отчетов о ситуации и результатах и ​​руководства работой по каждому проекту (заслушивая письменные отчеты и просматривая конкретные изображения текущего состояния дел); требуют от департаментов, ведомств и народных комитетов районов и городов активного и целенаправленного руководства и решения препятствий и трудностей, помогая инвесторам преодолевать их; а также активно проводить проверку, инспекцию и строго пресекать нарушения в соответствии с законом.

Таким образом, из 712 внебюджетных капитальных проектов, реализуемых с использованием земельных участков и признанных отстающими от графика, Городской народный комитет поручил рассмотреть и урегулировать 706 проектов (99,2%) общей площадью 11 352 гектара. Оставшиеся 6 проектов (0,8%) общей площадью 81,6 гектара, получившие одобрение, но еще не получившие от государства земельных участков, в настоящее время находятся на рассмотрении Департамента планирования и инвестиций, который предлагает конкретные решения.

Ханой одобрил план, включающий в себя строительство ипподрома стоимостью более 400 миллионов долларов.

Народный комитет Ханоя только что издал Постановление № 6396, утверждающее план зонирования городской территории района Сокшон 3 в масштабе 1/2000, охватывающий коммуны Фу Линь, Тьен Дуок, Тан Минь, Суан Зянг, Дык Хоа, Донг Суан, Ким Лу и город Сокшон (район Сокшон).

Таким образом, площадь планируемой территории для 3-й городской подзоны Сок Сон составляет приблизительно 1424 гектара. Прогнозируемая численность населения к 2030 году составляет около 46 210 человек.

Границы исследуемой территории следующие: на севере она граничит с планируемой дорогой, ведущей к храму Сок; на юге — с недавно запланированной трассой № 18; на западе — с защитным коридором и национальной железной дорогой Ханой-Тхай Нгуен; и на востоке — с планируемой городской дорогой шириной 40 метров.

Территория разделена на две планировочные зоны (зоны III.1 и III.2) с 16 планировочными блоками для регулирования застройки и транспортных маршрутов.

В частности, зона III.1 занимает площадь 246,5 гектаров и включает в себя две планировочные зоны, предназначенные для экологического урбанизма с увеличением зеленых насаждений и водоемов. Из них планировочная зона III.1-1 отведена под региональный спортивно-рекреационный центр (ипподром).

Планировочная зона III.1-2 предназначена для новой жилой застройки с развитой системой социальной инфраструктуры. Кроме того, здесь будут развиваться коммерческие и сервисные объекты для поддержки ипподрома в частности и всего региона в целом.

Зона III.2, занимающая площадь около 1170 гектаров, включает 14 плановых зон, предназначенных для концентрированного развития комплексных функций, в том числе здравоохранения, культуры, образования, городских коммунальных услуг, мультимодального транспортного центра, коммерческих и сервисных зон, офисов, гостиниц и т. д., связанных с районом железнодорожного вокзала Да Фук, развития социальной инфраструктуры, расширения новых жилых территорий вокруг существующих поселков и завершения строительства отдельных жилых комплексов и единиц жилья.

В начале этого года Народный комитет района Сокшон провел консультации по детальному проекту планирования (в масштабе 1/500) многофункционального развлекательного комплекса и ипподрома в коммунах Тан Минь и Фу Линь, а также в городе Сокшон. Предполагаемые инвестиции в проект составляют около 420 миллионов долларов США, он создаст около 5000 рабочих мест и привлечет около 25 000 работников в другие сектора услуг.

В отношении этого проекта в сентябре 2019 года премьер-министр издал постановление об утверждении инвестиционного плана.

В октябре 2019 года Департамент планирования и инвестиций Ханоя выдал первоначальное свидетельство о регистрации инвестиций, а в марте 2020 года – третье свидетельство о внесении изменений.

Ожидалось, что ипподром начнет работу после 2021 года, но из-за ряда трудностей его строительство было отложено.

В середине 2022 года Ханой обратился к премьер-министру с просьбой разрешить трудности с освоением 125 гектаров земли для реализации проекта.

Источник: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html