Вы все еще можете инвестировать в недвижимость без большого капитала

На очередной пресс-конференции Министерства финансов во второй половине дня 18 июня заместитель председателя Государственной комиссии по ценным бумагам г-н Буй Хоанг Хай заявил, что он сотрудничал с компанией VPS Securities и потребовал, чтобы это подразделение немедленно прекратило распространение сертификатов ценных бумаг в форме разделенной недвижимости.

По словам руководителя Государственной комиссии по ценным бумагам, в настоящее время этот метод инвестирования в недвижимость не регулируется. «Управляющая компания оценивает этот вид как сопряженный с большим количеством рисков и требует от VPS прекратить распространение этого продукта», — заявил г-н Хай.

Этот человек также сказал, что на зарубежных рынках существуют специальные правила для контроля и ограничения рисков, связанных с этим видом бизнеса, но во Вьетнаме их пока нет.

Заместитель министра финансов г-н Нгуен Дык Чи также сообщил, что министерство дало указание Комиссии по ценным бумагам по этому вопросу.

По словам г-на Чи, действующее законодательство не содержит каких-либо запретов, однако с точки зрения государственного органа управления Комиссия по ценным бумагам обязана внимательно следить за деятельностью компаний, работающих с ценными бумагами.

Г-н Чи подтвердил, что предоставление услуг этими предприятиями должно осуществляться в рамках лицензированных сфер и отраслей. Если они выходят за эти рамки, им придётся прекратить деятельность, чтобы руководство могло провести комплексную оценку.

Модель разделения инвестиций в недвижимость по сути заключается в продаже недвижимости множеству инвесторов в форме долей. Эта модель появилась на вьетнамском рынке 4-5 лет назад. Ранее по аналогичной схеме работали Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

С недавнего времени АО «Фнест» предоставляет услуги по инвестированию в недвижимость через приложение SmartOne компании VPS Securities.

Чтобы участвовать, клиенты должны быть инвесторами VPS. Соответственно, каждый объект недвижимости оценивается бизнес-подразделением и конвертируется в акции, которые могут быть проданы первичным инвесторам в подразделении Fnest. 1 Fnest эквивалентен 10 000 донгов. Например, недвижимость стоимостью 25 миллиардов донгов будет эквивалентна 2,5 миллионам Fnest. Портфель недвижимости, предлагаемый Fnest, весьма разнообразен: от вилл и торговых домов до апартаментов...

В беседе с репортером VietNamNet юрист юридической фирмы TAT Май Тао оценил, что сила этой модели заключается в том, что она попадает в цель, затрагивая психологию инвесторов, которым не нужно вкладывать большой капитал, но которые все равно могут инвестировать в недвижимость по своему желанию, чтобы владеть частью недвижимости.

«Помимо добавления нового взгляда на традиционный бизнес в сфере недвижимости в сочетании с технологическими платформами 4.0 с обещанием принести большую ценность клиентам, чем бизнес в сфере недвижимости, я думаю, что создание такой «гибридной» формы на рынке недвижимости может легко вызвать нестабильность в этой деловой активности, и споры могут легко возникнуть, когда нет определенного правового коридора для ее регулирования», - сказал адвокат Май Тао и сказал, что это недостаток этой модели, на который стороны, участвующие в сделке, должны обращать внимание, а государственные органы управления также должны иметь необходимые предупреждения для людей, участвующих в сделке.

fnest vietnamnet.png
Fnest представляет недвижимость, включая квартиры, торговые дома и виллы в Ханое и Хошимине, которые в настоящее время выставлены на продажу. Инвесторам, желающим приобрести недвижимость, придётся приобретать её на вторичном рынке (купить и перепродать). Скриншот от 20 июня.

Юристы анализируют, что, по сути, этот вид бизнеса на рынке недвижимости представляет собой форму мобилизации капитала для предприятий. Они рассматривают недвижимость как канал финансовых инвестиций для привлечения средств с рынка и лёгкого получения оборотного капитала. Поэтому с юридической точки зрения, помимо условий, необходимых для вывода недвижимости на рынок, используется понятие «акций», которое может легко ввести инвесторов в заблуждение относительно их права собственности на эту недвижимость.

«В действительности инвесторы владеют лишь частью стоимости недвижимости, конвертированной в деньги в виде акций по соглашению сторон. В настоящее время законодательство не регламентирует порядок разделения права собственности на недвижимость на акции, поэтому споры о будущем владении и управлении недвижимостью могут легко возникнуть», — заявила адвокат Май Тао.

Что касается стоимости прибыли и ликвидности, юрист отметил, что это свидетельствует лишь об одностороннем обязательстве со стороны подразделения, продающего модель, без каких-либо гарантий для инвесторов, поэтому мелким инвесторам сложно вывести капитал в случае необходимости. Кроме того, необходимо платить комиссию за обслуживание, а управление операционными ценами для этой модели также не является понятным и прозрачным.

Кто несет ответственность в случае возникновения спора?

Касаясь вопроса о том, кто несет ответственность в случае возникновения споров, связанных с инвестиционной недвижимостью, адвокат Май Тао заявил, что разрешение споров основывается на двух механизмах: соглашении и урегулировании в суде или арбитраже.

В частности, основанием для разрешения спора по данному делу будут условия договора и других документов, прилагаемых к договору, если таковые имеются. Если у сторон имеются чёткие положения о правах и обязанностях сторон, не противоречащие положениям закона, то они будут применяться. При отсутствии у сторон конкретных положений закона для определения ответственности сторон в рамках данной типовой сделки будут учитываться соответствующие правовые нормы.

«Что касается ответственности, то два подразделения, Fnest и компания по ценным бумагам, должны нести основную ответственность за разрешение споров, обеспечивая права инвесторов, соблюдая нормативные акты, связанные с недвижимостью, и другие соответствующие законы. В случае нарушения, оно будет урегулировано в соответствии с договором, а также будет обеспечена компенсация (если таковая имеется) ущерба, причиненного инвесторам в случае нарушения их прав», — заявил юрист.

Эксперты также отметили, что одной из проблем модели является оценка недвижимости. Соответственно, оценка недвижимости — это независимая деятельность, которая помогает сторонам получить основу для разрешения споров, а инвесторам — оценить свою финансовую способность для разумного инвестирования.

Однако для ограничения споров эксперты рекомендуют инвесторам уделять внимание проверке правоустанавливающих документов на недвижимость, попросив инвестора предоставить их напрямую (свидетельство о праве пользования землей, о праве собственности на дом, разрешение на строительство, протокол приемки проекта и т. д.); вышеуказанную информацию можно получить в компетентных органах, таких как Департамент строительства, Департамент природных ресурсов и экологии, а также в нотариальных конторах, чтобы убедиться, что недвижимость не является предметом спора, не заложена и не гарантирована инвестором.

Кроме того, инвесторам необходимо учитывать условия инвестиционного договора, поскольку договор представляет собой соглашение сторон в соответствии с положениями Гражданского кодекса. Если конкретные отрасли права не имеют прямого регулирования, применяется Гражданский кодекс.

Кроме того, необходимо проконсультироваться с экспертами, например, юристами, специализирующимися в области финансов, инвестиций и недвижимости, для объективной оценки проекта. В случае возникновения споров, требующих судебного или арбитражного разбирательства, необходимо собрать необходимые доказательства и принять экстренные меры, чтобы избежать распыления активов инвестора.

Тысячи людей «попали в ловушку» невероятных процентных ставок генерального директора компании Nhat Nam Ву Тхи Туй. Обладая огромной прибылью до 5–7% в месяц, что эквивалентно 60–84% в год, компания Nhat Nam Real Estate Company также придумала множество других уловок, чтобы завоевать доверие инвесторов и присвоить особенно крупные суммы.
Вложив миллиарды долларов в таунхаусы в Ханое, покупатели обнаружили, что инвестор самовольно «сорвал» планировку. Много лет назад, вложив средства в проект городской застройки Тхань Ха-Сьенко 5 (Ханой), покупатели обнаружили, что эти участки земли планировались как виллы.